开心速递粤语在线观看:银行中究竟有多少钱进入了房地产行业

2011年11月10日 16:18
来源：银行家 作者：高广春 董治 王高阳

字号:T|T

0人参与0条评论打印转发

银行对房地产业贷款量的多少与房地产市场的起伏息息相关，这已成为不争的事实。知晓究竟有多少钱进入了房地产业自然就变得很重要。可以从多个渠道提供的信息和数据资料中推算和把握银行对房地产业的放贷量。目前主流官方渠道有四，其一即中国国家统计局网站或年鉴，其二即国家信息中心主办的"中国房地产信息网"，其三是中国银监会网站，其四是中国人民银行网站。但事实是，不同渠道的数据之间常常"打架"甚至是"严重冲突"，同一渠道也存在诸如"失真"、"失全"、"自相矛盾"等问题。所以，从这些渠道走一遭后往往会有一种雾里看花的"收获"，需要进行综合判断。

房地产企业资金中究竟有多少来自银行贷款

房地产企业资金来源中来自银行贷款的数量是了解银行房贷量的一个重要口径。上述四个主流官方渠道中，中国国家统计局的"中国统计年鉴"和国家信息中心的"中国房地产信息网"都采用此口径。两渠道均将房地产企业资金来源结构分为四大项即"国内贷款"、"利用外资"、"自筹资金"和"其他资金来源"。但"中国统计年鉴"进一步的细分不够，特别是在"其他资金来源"中没有细分出"个人按揭贷款"。

由此依据中国统计年鉴给出的数据，我们无法获得房地产企业资金来源中银行贷款的完整数据。另一方面，中国房地产信息网虽然从"其他资金来源"中细分出了"个人按揭贷款"，而且不仅有年度数据而且有月度数据，但信息披露的期间较短，国内贷款最早的数据是2004年，个人按揭贷款的最早数据则是2006年，但中国统计年鉴可以给出1998年甚至更早的房贷数据。由此而言，如果要查年度数据，宜依据中国统计年鉴；如果要查月度数据，则宜借助中国房地产信息网；如果要求数据完整，但期间不需要太长，那么就非中国房地产信息网莫属了。

依据中国房地产信息网关于房地产企业资金来源中的银行贷款数据，我们得到2006年以来，房地产企业资金来源中银行贷款的月度占比。从中看出，自2006年以来，房地产企业资金来源中银行贷款月度占比均保持在25%以上的水平，年度占比高于26%，且高于30%的年份居多。

那么，这个结果是否反映了银行房贷的真实情况呢？不少权威性调查和研究认为，这个结果只反映了通过直接渠道进入房地产业的情况(即所谓直接房贷)，没有反映通过间接渠道进入房地产业的状况(即所谓间接房贷)。

如2006年网上广为流传的中国银监会统计部的一个报告--"中国房地产资金来源状况分析报告"，就认为房地产企业资金来源中除了通过开发贷款和按揭贷款渠道直接进入房地产业外，自筹资金、其他资金来源中还有相当一部分间接来自银行贷款，如自筹资金中来自银行贷款资金在房地产企业资金来源中占比在8%以上(银监会统计部:中国房地产资金来源状况分析报告)。依据该报告的判断得出的结果在55%以上。

另有一些研究结果是，房地产企业自筹资金中的70%来自银行贷款，"其他资金来源"项下的"定金和预收款"中也有30%的购房预付资金来自银行贷款(源自张中华等主编《房地产与资本市场》，中国金融出版社，2009年5月版)。如此看来，实际流入房地产企业的银行贷款远不止中国房地产信息网披露的数据。张中华等2009年主编并出版过一本书--《房地产与资本市场》，书中提出了一个颇有价值的计算公式，即：

房地产企业资金来源中的房贷占比=国内贷款+50%×销售额

从其计算得出的结果看，该公式中的销售额应指商品房销售额。笔者曾在倪鹏飞主编的《中国住房发展报告(2010～2011)》中将其公式中的销售额以住宅销售额计，计算2007年3月至2010年8月间房地产企业资金来源中的银行房贷及其数据，并将此房贷称为调整贷款，得出的占比结果在40%～60%之间，也大多大大高出于前述依据中国房地产信息网计算出的统计贷款占比数据。近日，又进一步计算2010年9月至2011年8月间的数据并发现，调整贷款占比虽持续下降，但仍然高于图1对应的统计贷款占比。

综合考虑各方面的观点，笔者认为，如果考虑通过简介渠道进入房地产业的银行贷款的情况，房地产企业中银行贷款的真实比重肯定高于上述统计贷款占比，高出的程度可能因拥有的信息多少和估算方法的不同而呈现一定差异，大致在10%左右。

银行各项贷款中究竟有多少是房地产贷款

搞清楚这个问题，需要先获得银行各项贷款以及其中投向房地产业的数据信息。对银行各项贷款数据，《中国统计年鉴》、中国银监会年报以及中国人民银行网站都有披露。其中，中国统计年鉴借用的是中国人民银行披露的数据。但中国银监会和中国人民银行披露的数据有一定差距，两者的差在最高年份超过3万亿元，但差比稳定在6个百分点左右。

中国最权威的银行业监管机构和政策调控机构之间的统计数据在打架，其中究竟哪家披露的更为真实，也是一个大问题。记得，2009年中国银行[2.91 0.00% 股吧 研报]金融机构人民币贷款疯狂猛增的那一年，各界使用口径最多的是，该年人民币贷款投放新增超过了10万亿元，从这一点看，大家好像更认可中国银监会的数字。

关于银行房贷，无论是中国人民银行公开披露的统计数据库还是中国银监会年报，均没有披露房地产贷款(一般又可细分为开发贷款和个人按揭贷款)规模一项数据。表4是两机构对各项贷款的细分项目。由此，除了中国人民银行在2009年以前的各项贷款统计数据中有建筑业贷款细分项目以外，均见不到房贷的影子，但显然，建筑业贷款指的不是房地产贷款。

基于此，银行中究竟有多少资金放给了房地产业，从目前中国人民银行和中国银监会公开披露的数据中很难找到答案。可喜的是，从2011年始，中国银监会开始在其网站披露中国银行[2.91 0.00% 股吧 研报]业运营报告，其中可找到一些零星与房地产贷款有关的数据信息。从2010年第一季度始，中国人民银行开始披露其银行季度贷款投放报告，从中也可找到有关房地产贷款投放的零星季度数据。

看来，查询有关房地产贷款数据，特别是有关房地产贷款月度数据，在前述的四个官方网站中，只有寄希望于国家信息中心的中国房地产信息网了。而计算银行各项贷款中房地产贷款的占比，就需要同时结合中国银监会、中国人民银行和中国房地产信息网三个渠道相关数据进行整理测算，其一是通过中国人民银行网站得到的各项贷款月度累计新增数据，其二是通过中国房地产信息网分别得到统计贷款月度累计数据和调整贷款月度累计数据。

将后者除以前者即得银行各项贷款中投向房地产业的比例。其中不考虑银行通过间接渠道进入房地产业贷款的结果，该结果均值是20.76%，即统计区间内每月的银行各项贷款新增额中有20.76%进入房地产业。考虑通过间接渠道进入房地产业贷款的结果，该结果均值是26.59%。即统计区间内每月的银行各项贷款新增额中有26.59%进入房地产业。后者比前者高近6个百分点。由前述，由于26.59%包含了通过间接渠道进入房地产业的贷款的信息，因而在一定程度上更接近实际情况。

银行各项贷款投放到房地产业的情况还可以从上市银行公开披露的数据进行整理和推算。表5是依据部分上市银行各项贷款和房地产贷款披露数据计算的房贷占比，其中从2007年以后这些银行均同时披露了开发贷款和个人按揭贷款的数据，因而可以观察到更完整的情况。在这四年中，除了华夏银行[10.64 1.53% 股吧 研报]以外，其他七家银行的房贷占比均超过20%，兴业银行[12.59 0.32% 股吧 研报]的占比最高，四年中占比均超过30%。从各年均值看，这八家银行各年平均房贷比在25%左右。有意思的是这一结果与上述调整贷款占比非常接近。当然，这25%的占比还不包括间接进入房地产业的贷款，如果考虑间接进入房地产业的贷款的情况，比例肯定高于调整贷款占比。

综上，我们可以认为，每年的银行各项贷款中有大约26%的贷款投向了房地产业。由此可分别按照中国银监会和中国人民银行各项贷款口径推算出各年房贷规模。表中还同时列举出了2006年至2010年间另外两个口径下的房贷规模数据，其中统计贷款是直接对中国房地产信息网关于房地产企业资金来源中国内贷款和个人按揭贷款加总得出，亦即直接房贷。调整贷款是依据前述的一个固定公式，将间接进入的房贷考虑在内后的估算值。

这样，我们得到四个口径下的银行房贷规模值，其中有三个是估算值，一个是加总计算值。显然，由于估算的路径不同，得到的结果会有一定差异，而且这些结果均不是银行机构实际投放到房地产业的贷款额。但如果将四个口径下的值加总并简单平均，得到的均值结果将更加接近实际值，可以称之为均值房贷。由此我们还可以进一步推算，均值房贷与统计贷款(计算值)之间的差。用这个差除以银行各项贷款新增额即得间接进入房地产业的房贷占比。其中，通过间接渠道进入房地产业的银行贷款比例最高的年份是2009年，高达近5500亿元。我们知道，也正是在这一年，中国房地产市场歇斯底里地狂奔了一回。

综上，综合考虑直接和间接进入房地产业的银行贷款情况，本文估算的结果是，每年的各项贷款中进入房地产业的数量平均占比近30%，占比最高的年份接近50%，也就是说，近一半的银行贷款流向了房地产业。

银行放给房地产业的钱是多了还是少了

那么，上述推算的结果意味着什么呢？

房市效应

依据均值房贷，我们还可以将其与房地产企业资金来源进行比较，从而得到更接近实际房地产企业中的银行贷款占比，可称之为均值房贷占比。再综合考虑前面得到的房地产企业资金来源中的统计贷款占比和调整贷款占比，便得到表7所列的三个口径下房地产企业资金来源中的房贷占比。该表表明，均值房贷与实际情况更为接近，如在2009年，均值房贷占比高出2008年近13个百分点，是三口径下差幅之最。这与该年银行歇斯底里的房市是相吻合的。

显然，这么多钱放到房地产商手里，对年轻的中国房地产市场显然不是一件好事情。近10年来，特别是2003年以来，用银行的钱堆起来的中国房地产业的发展震撼国人心灵的不是其造了多少亿套房子，贡献了多少GDP，而是一个个全球房地产史上最扣人心弦的暴富与贪腐神话、全球房地产史上最雄起高扬的房价以及渐行渐远的住房梦。

2011年5月份发布的《高博2011胡润上海财富白皮书》显示，上海一共有13.2万千万富豪，其中20%是通过炒房致富。炒房致富的千万富豪人数达到26400人。该白皮书还显示，上海炒房的千万富翁比炒股的千万富翁多出5%的比例，即上海有26400个炒房客成为了千万富翁，但只有19800个职业股民跨入千万富翁行列。在上海超级造富榜上，房地产行业同样高居第一，而金融与投资行业只占第三。中国房地产市场的神奇由此可见一斑。表8是笔者从网上查询并整理的部分贪腐官员的住房拥有量信息。在中国的房地产市场上，暴富与贪腐同行。

2003年以后，中国住房价格在绝大多数年份如脱缰野马、高歌猛进，7个年份中，有4个年份的价格涨幅超过14%，2009年涨幅甚至高达23.18%。

从房价绝对值上看，房价的惊人高度与国人的可支付能力的差距也是越来越大，笔者在由王松奇主编，山东人民出版社2011年9月出版的《经济热点观察》中曾依据中国统计年鉴给出的收入数据测算，2009年买一套符合人均居住面积的住房，困难户需要约32年的收入，最低收入户约26年，低收入户需要16年，中等偏下收入需要12年，中等收入户需要9年，而这部分家庭的占比高达60%。高房价令多数国人望房兴叹。

对银行自身的效应

对慷慨放贷的银行而言，如此多的钱放到房地产商手里又意味着什么呢？

首先，如此多的钱意味着，在行业贷款投放安排中，相关银行将房地产行业的贷款置于其举足轻重的地位。绝大多数银行在绝大多数年份都将房地产贷款投放放在了各行业首位。

其次，起码到目前为止，各放贷银行都在享受房贷带来的稳定而又不菲的回报。可以以平均利息收益率为准测算房地产贷款对放贷银行的收益贡献度，具体可用房地产贷款利息收入在放贷银行各项贷款利息收入中的占比来衡量，由贷款规模乘平均利息收益率即得。由于平均利息收益率对各类贷款而言都是一样的，所以各类贷款在各项贷款中的占比实际上就是房地产贷款业务对住房金融机构的收益贡献度。

由此，就银行业总体而言，前述均值贷款占比实际上就是房地产贷款对银行业整体收益的贡献度。就表11所列上市银行而言，上述房地产贷款在行业贷款投放中的占比即为房地产贷款对相应银行行业贷款收益贡献度，由此，房地产贷款的贡献度也是很高的，其中表中所列的绝大多数银行房地产贷款的平均利息收益率贡献度在绝大多数年份都位列第一。

其三，就目前公开披露的数据信息而言，银行房贷的质量依然姣好，但实情堪忧。表12表明，2010年底，房地产开发贷款的不良率在各行业中排11位，个人按揭贷款的不良率更低排，第19位。由此，单从数据上看，2010年底，房地产贷款质量依然较高，对住房金融机构的风险影响很小。

中国银监会关于2011年上半年中国银行[2.91 0.00% 股吧 研报]业运营情况分析报告披露，2011年6月份，个人按揭贷款的资产质量进一步提升了0.5个百分点。但未量化房地产开发贷款的质量，并且报告将房地产风险作为中国银行业重点关注的两类风险(另一类是政府融资平台贷款风险)之一。报告如此处理房贷风险问题，耐人寻味。

但另外一些信息对房贷风险的判断趋于明朗。2011年7月中旬，中国银监会下发《商业银行资本充足率管理办法(征求意见稿)》，调高了银行间资产、房地产开发贷款、融资平台贷款等业务风险权重，其中，房地产开发贷权重上调到150%。7月20日，银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上提出，严控融资平台贷款和房地产贷款风险。

事实上，自2009年底国家实施房地产紧缩政策以来，房地产贷款风险就备受监管层关注，要求各类住房金融机构进行压力测试。2010年4～5月份各银行的压力测试结果虽颇为乐观。但2010年10月中旬，中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告2010》显示，有75%的银行家均认为，房地产市场的走势面临较强的不确定性，令其在经营中感受到压力。

另有88%的银行家认为，一旦房地产开发贷款风险链条断裂，对上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款都会产生影响。2010年11月初，银监会完成对60家大型房企集团调研则有更惊人的发现，如所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的有426个，同时在五家以上法人银行获得授信的有90个；不少集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在. 从贷款期限结构看，在2011年底前到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。

2011年7月份以来，监管机构前述的关于房地产风险问题的新判断和新动作则表明，房地产贷款的风险已经到了各银行机构的门口。但是有意思的是，2011年7月底中国银监会的一位高官在接受采访中匪夷所思地公开表示，根据最新压力测试结果，即使房价下跌50%，银行业也能够承受。显然，这样的表态更像是一种政治姿态。

不管怎样，中国银行业向房地产业慷慨放贷的不良后果正在显现，银行界的高官们和高管们已经到了认真对待房地产贷款风险的时候了。

(作者单位：中国社科院财贸所 万联证券 银行家杂志社)