red velvet wendy减肥:中国商品房价格趋涨的经济学分析

来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/03/28 17:15:25
        [摘要]最近几年以来,我国商品房价格越来越高而且上涨较快。本文从经济学角度分析了十一个方面的原因
   [关键词] 商品房 经济学
   伴随着我国住房制度的改革和实施,住房消费由福利性分房改为货币性购房。而最近几年以来我国商品房的价格稳步上升,令普通工薪阶层“望房兴叹”。特别是一些大中城市的房价更是扶摇直上,很多地方房价收入比超过10甚至达到20-30倍,我国商品房价格趋涨的主要原因有如下几个方面:
  1、供需矛盾。随着我国工业化和城市化的推进,大量农村和小城镇人口涌入城市,城市人口的压力越来越大。开发商开发楼盘具有时间周期,而随着居民收入水平的提高对商品房需求增加,商品房供应总量小于需求造成商品房价格趋于上涨。
  2、成本因素。由于土地资源有限,特别是随着2004年土地实行“招牌挂”制度以来,土地出让价格大幅度上涨,加上一些开发商囤积土地更加剧了土地供应的紧张。而且,钢筋、水泥、建材、涂料等原材料价格上涨推动商品房成本上升。
  3、商品房是生活必需品,而且是大件商品,又类似于“吉芬品”。衣食住行是人类的基本生活需求,“无论房价涨得多离谱,大家都得勒紧腰带,为自己找一块栖身之地”;不存在更廉价的替代选择,“除了购买商品房,大多数老百姓的确没有什么更好的选择;数量有限的经济适用房、天价的别墅都不是合适的替代品”。商品房对于普通人来说是一件大件商品,而且在购房交易中处于劣势,缺乏讨价还价的能力。再有商品房虽不是“吉芬品”,但类似于“吉芬品”的价格越高需求越大(在房地产泡沫破灭以前),价格越低需求越少。
  4、投资与投机性需求因素。在住房的需求当中除了消费性需求外,很大一部分是投资性需求和投机性需求。随着我国收入分配体制改革的进行和各种要素市场的发展,调动了广大经济主体的积极性和创造性,同时也伴随产生我国收入差距和贫富悬殊的扩大。一些先富起来的中产阶级除了满足自身的住房需求,利用一些余钱在当地进行商品房投资,或用于出租或在价位合适的时候再转让出去,而一些财团或富有的商人如“温州炒房团”“山西炒房团” 四面出击,钻政策空子,仗着“投资”之名大搞“投机”,利用用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作,囤积哄抬房价。
  5、商品房供应结构不合理。开发商开发的楼盘大多是高档楼盘或别墅区,中低档楼盘或经济适用房比例很低,一般消费者难以购买高档商品房,都涌向中低档楼盘或经济适用房,而且开发商故意放慢开发建设和销售进度,如有时仅推出少量房源,制造排队抢购、火爆热销的局面;有的直到签约前一刻也不告诉购房者价格;有的在短时间内大幅提升房价……开发商越“捂”富人们越想买,越想买开发商就越“捂”,如此反复,房价越涨越高。
  6、信息不对称。一方面,一般的消费者对商品房的质量并不十分了解,只是听开发商的介绍和资料宣传,处于信息劣势的一方,而开放商处于信息优势的地位,对于商品房拥有完全信息。另一方面,开放商有时会在公开媒体上发布虚假信息,造成房价上涨的预期,诱导消费者。
  7、商品房市场是一个垄断竞争市场。在这个市场上,少数几个开发商出于共同利益往往会合谋,制定一个较高的垄断价格谋取较高的利润,而消费者几乎没有讨价还价和选择的余地。
  8、羊群效应。房价上涨,部分消费者就会跟进,当然,也可能是开发商自导自演,其它消费者看到房价上涨,买房的人越来越多,也加入了购房大军,于是,消费者在非理性支配下,一波波入市,羊群效应开始发挥作用。需求被无限放大,进一步促使开发商提升房价,消费者看到楼价上升如此之快,产生恐慌心理,加快入市步伐,楼价进一步上升。
  9、商品房价格刚性。商品房的价格易涨不易跌,除非国家实施强有力的宏观调控措施或房地产泡沫破灭。因为商品房既是消费品也是投资品,在很大程度上,投资者都买涨不买落。而对于购房自住者再高的价格也要购买,因为商品房属于生活必需品,价格需求弹性低,属于刚性需求。
  10、人民币升值预期因素。自2005年7月21日人民币实行有弹性的浮动汇率制度以来,人民币汇率弹性增大,在国家经济发展形势良好各项改革稳步推进,以及经济实力显著增强和大量贸易顺差等情况下,市场预期人民币还会继续升值。在这种预期下大量国外资金涌入国内,在目前股市相对低迷的情况下,纷纷加入购房大军。
  11、政府因素。一方面,房地产业是国民经济的支柱产业,房地产业的发展会带动其他相关产业的发展,具有较强的经济拉动作用。政府为了促进当地经济发展和增加财政收入,政府对开发商的一些发布虚假信息、操纵市场、扰乱市场秩序的行为没有发挥应有的服务引导功能,而是选择了沉默。另一方面,一些地方政府的不规范行为也太抬高了房价。在经营城市、经营土地的理念下,一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金,哄抬了土地和房地产市场的价格。同时,不可忽略的是,有些地方被动拆迁需求在个别地区占市场商品房需求的一半,有的甚至高达60%,以及不切实际的形象工程、政绩工程也加剧了房地产市场的不规范。我国农村集体土地国有化即征地的过程不按市场价定价,大量土地同时符合供给条件,而政府是唯一的土地获得者,短期内需求十分有限,因此农用地国有化是供过于求,均衡价格严重扭曲地降低。政府在土地市场上形成了单一的政府垄断供给。市场化供地模式导致的短期限量出售土地造成了人为的供不应求,以至于招标拍卖土地价格不断攀升,均衡价格严重扭曲地升高。由于征地与供地均被政府垄断,二者之间存在巨大价差,政府“垄断经营”土地的结果必然是,一方面导致农民、政府、用地者间的利益矛盾的巨大冲突,一方面通过短期限量供地导致土地价格上涨,严重扭曲了市场供求关系和市场价格形成机制,使房地产市场价格信息失真。
  12、比价心理。在地产界,比价心理对楼市价格走向发挥着重要作用。一方面,内陆省份向沿海省份看齐,小城市向大中城市看齐,大中城市向国际大都市看齐。这其中一个重要原因是大城市尤其是国际大都市房价已经上涨太高,引起了政府的高度重视,这时的政策风险和价格风险很大,一些投资性和投机性需求纷纷转向中小城市等待升值。另一方面,一些开发商看到同一城市的优质楼盘涨价之后也纷纷提价,不管自身楼盘与这些高价楼盘的差距,最终导致整个城市商品房价格上升到一个新的高度。
  应该来说,我国很多大城市的商品房价格已经远远超出普通居民的承受水平,且不说在全国范围内存在房地产泡沫,至少在有些大城市已经出现房地产泡沫的迹象。虽说房地产市场中在房价上涨的过程中存在财富扩张效应,但同时也存在财富收缩效应。当房地产泡沫一旦破裂,房地产价格急速回落,社会财富萎缩,不仅使消费者负债累累,而且导致金融机构破产,从而爆发金融危机。根据香港的经验,一旦财富收缩效应形成,首当其冲的就是街上密密麻麻比便利店还多的房产中介公司,很多公司会因为没有业务而倒闭。同时很多贷款购房的白领以及中产阶级可能会沦为“负产阶级”,从富翁沦为“负翁”。同样,在财富收缩的情况下,其他行业的发展也将受到明显的制约。因此,政府、开发商、消费者、投资者以及投机者需要规范自身的行为,认识其中的风险。
 

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