覃勇：全国楼市价格整体下跌20-30%完全可期

　　种种迹象表明，在这个冬季来临的时候，作为国内房地产龙头企业的万科终于亮出了自己的"过冬策略"开始实施较大幅度降价。

　　来看前两天才发生的事：万科上海郊区两处楼盘打折降价，遮遮掩掩短信通知市民。按照短信给出的折扣，降幅接近3成。万科目前在上海有6个在建项目，在楼市风雨飘摇时打折促销还在"犹抱琵琶半遮面"，这似乎也可以理解，因为此前浦东的一个盘子因为价格跌幅比较明显，竟然遭到老业主的冲击，甚至连售楼处都被砸了，但关键是态度，万科上海分公司在给记者的复函中说，将尊重市场实际情况，合理定价。万科的降价不仅仅限于上海。在北京，万科公司旗下金隅万科城(楼盘资料 业主论坛) 即11月推出三期新房源，均价比上期房源每平米低了3000元。在深圳，万科也于本月推出均价万元左右的精装修房源，开盘价优惠大约1000元左右。

　　再来看统计测算，2011年10月份万科实现销售面积大约100万平方米，销售金额约为103亿元，由此推算的销售均价大约是每平方米1万零300元，环比、同比下跌1成多，创下年内单月销售均价最低。

　　作为行业龙头老大，对于降价万科的高层又是怎么说的呢？面对媒体的采访，万科总裁郁亮说得很多，简直就是万科楼盘打折降价肺腑宣言，可以看得出来，万科是希望自己的降价策略能得到业内、消费者、尤其是老业主的理解和支持。作为一家对社会负责任的企业，万科这次虽然不像08年那样是头一个出来降价的，但其表现依然不失行业老大的智慧和风范。在近期的一次交流会上，万科总裁郁亮这样表示：此轮调控是2008年调控的接续，接下来每种调控政策退出后都会有新的替代政策，他认为2012年对房地产企业将是过冬之年。

　　万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。万科一直是国内销量位居前列的大型房企，其降价宣言无疑具有行业风向标意义，极有可能引发类似2008年一样的楼市降价潮，并很快会对中小房企构成冲击。在目前库存量日益增大，资金链日趋紧张的情况下，万科、恒大、龙湖、金地等大开发商的降价促销，会进一步挤压中小企业的资金回笼。为了获得销量，缓解资金紧张，中小企业最直接的方法就是更大幅度的降价，由此可能引发楼市普遍的降价潮。

　　关键是，万科的策略，现在已经成为诸多大型房企的共同选择，11-12月，恒大地产、龙湖、中海、金地集团(600383,股吧)等大型房企已纷纷在京沪深等地加快销售，积极备战迎接即将到来2012这个地产业的"冬天"。与郁亮的表态类似，恒大地产主席许家印在10月业绩发布会上表示，恒大的价格永远是随行就市。在此轮调控中，恒大地产一直采取明智地打折促销策，最近其旗下的多个项目又开始新一轮的促销。其10月业绩公告显示，销售额达到752亿元，突破年度指标700亿。而保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)(600048,股吧)北京新房源价格已调降突破平方米2万，单价直降3000元。龙湖大兴项目也以11800元/平方米的低价入市，单价较周边低2000-3000元。

　　总的来说，降价目前已成为众多房企公认的营销手段，2012年政策调控继续加大，现在抢夺客户需求就等于抢夺现金，这是房企必须采取的营销务实之道。有行业分析师认为，年度销售目标完成率在85%以上的企业，如恒大、招商、中海，近期都会在自己的新开盘项目中展开降价优惠活动，其目的是为明年销售业绩做准备。而销售目标完成率在70%-85%之间的企业，如万科、保利，年底会在重点城市重点项目实施抢收计划。销售目标完成率低于70%的企业，无论是否调低年内销售目标，还是可能无法完成年度指标，比如绿城，10月只完成还不到一半的销售任务。虽然现在市场上有各种传言，说绿城四处腾挪融资，但在目前资金紧缩的情况下，谈何容易？那么，绿城如果还想活下去，四季度和明年上半年，也必须通过调价或者盘活项目来缓解资金链的紧张。楼市过冬已经成为开发商共识。

　　从目前的情况看，房价很明显出现了松动，在市场持续低迷和资金紧绷的巨大压力之下，大型房企纷纷举出降价大旗，不仅在一线城市高调促销，价格大战还迅速蔓延到二三线城市。那么，是不是可以说拐点是否已经出现了呢？此前我们看到，万科等大型房企在一线城市的降价主要还是局限于远郊区，楼市整体下行的拐点还不明朗。但是国家统计局昨天(18日)公布的10月份70个大中城市房价指数则表明：70个大中城市中，近一半城市房地产价格下降；全国房价环比首次下跌0.14个百分点，一线城市新建商品住宅首次出现全线下跌的情况，其中，京沪穗深4个城市的新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。楼市拐点已经出现。随着年底的日益迫近，银行信贷紧缩力度会进一步增大，包括10月份传出来对首套房的购房要利率上浮，而开发商库存压力将不断加大，资金链将空前紧张，这些在一线城市会表现得更为明显。17号，银监会继续喊话，表示将密切监控银行房贷风险，迹象表明，即便在当前"适当预调微调"的前提下，楼市调控的政策储备依然存在，所以目前的降价才刚刚开始，在政策的影响下，全国楼市整体出现20-30%的跌幅是完全可期的。

(中广网)