宣汉滨湖路最新动态:一座楼房的倒塌(《财经》 2009-7-6)

一座楼房的倒塌

　　一座楼房竟然以这种方式倒下。

　　6月27日晨5时40分，上海市闵行区莲花河畔景苑小区在建的7号楼连根拔起，轰然倒地。

　　“当时我还在睡觉，只听到‘轰’的一声巨响，以为是打雷，但马上听到屋外有人大喊‘楼塌了’。”居住在事故现场附近的一位居民说。当他冲到窗口时，仍能看到大雨中腾起的烟尘。警车、消防车、救护车陆续赶到，证实一位进去取工具的工人遇难。虽然这幢13层的楼房已“趴倒”在地，但地面建筑主体未崩坏，许多窗户玻璃未破碎。

　　事发一个多小时后，上海市副市长沈骏抵达现场，责成调查事故原因，并检测周边建筑物安全。随后，由中国工程院院士、上海现代建筑设计集团总工程师江欢成领衔的13位地质、水利、结构等方面专家组成的专家组，介入事故原因调查。

　　莲花河畔景苑占地约4.23万平方米，由11幢13层高的楼房组成，原计划最早于今年年底交房。其开发商为上海梅都房地产开发有限公司（下称梅都房产），是闵行区梅陇镇政府下属企业改制而成的民营房地产公司，在业界并无名气。

　　上海市房地产交易中心信息显示，该小区总房源为629套，此事故前已售出503套。事故发生之后几小时内，大量莲花河畔景苑的购房者赶到现场，要求退房。截至7月2日下午4时，有关部门已接待了前来登记退房的该小区居民418户。

　　闵行区政府6月28日发布公告称，开发商、建筑商、施工方、监理方负责人等九人已被有关部门采取“适当控制措施”。而在梅都房产被媒体曝光存在政府人员入股等情况后，闵行区纪委也已介入调查。此外，上海市监察局、公安局和检察院也参与进行了相关调查，事故原因调查仍在继续。

堆土与基坑

　　莲花河畔景苑所在地，被称为“淀浦河东第一湾”。淀浦河是黄浦江通往淀山湖的水道。上世纪90年代至今，大量住宅小区在淀浦河一带兴建，莲花河畔景苑是其中之一。由于这一罕见的倒覆事故，此处引来全国建筑工程领域的关注，在建筑、岩土、钢结构等各个专业领域的论坛上，工程师们对事故原因提出了各种见解。项目勘察、设计、施工和监理的各个环节均遭公众质疑。

　　来自调查组权威专家的结论不复杂。7月3日，上海市城乡建设和交通委员会主任黄融发布“直接技术原因”为：大楼两侧堆土过高、地下车库基桩开挖造成巨大的压力差，致使土体水平位移，最终导致房屋倾倒。

　　《财经》记者6月27日在现场看到，倒覆的7号楼与河道防汛堤之间堆积了大量泥土，目测有超过两层楼高。官方称该土方最高处达10米。在楼的另一侧，有一个4.6米深、两个篮球场大的基坑，为在建的车库，堆积的土渣即来自这一基坑。

　　上海现代设计集团顾问总工程师黄绍铭解释说，通过应力分析认定倒楼原因，可简单表述为“一边在挖，一边在堆，就把楼给推倒了”；他还称，此次施工方堆土如此之高，已完全超乎常理。

　　据上海岩土工程勘察设计研究院技术总监顾国荣介绍，上海建筑界素有“老8吨”的说法，即单位面积的承载重量不能超过8吨。而事故所在的闵行区一带土质比较弱，单位面积承载压力约5吨，意味着所能承受的堆土高度大约为3米。

　　据其介绍，事故楼房旁边，曾有过一次堆土，高度3米-4米，此时已经产生沉降，但是6月20日之后，进行了第二次堆土，短期内堆积了这批紧贴建筑物周边高10米的堆土，产生的单位面积压力约11吨-12吨，导致下方3米-13米的土层出现变形，最终导致楼房倾覆。

　　“一般来说，挖出的土渣应该运走，等回填的时候再运回来。但这个项目只是把土渣堆在旁边，”一位接近调查组的专家表示。正是堆土和基坑挖掘双重作用，最终“推倒”这个楼房。

　　调查组人士还表示，先建楼房、再挖地库的施工顺序不够合理。“先挖地库再建楼房显然更为安全。”一位接近专家组人士表示，在楼房建好后开挖地库，以前不是没有先例，但必须做好地基的围护工作，即便是不堆土也要特别注意，这方面工作也在此个案中显然有所欠缺。而就事故小区而言，车库的修建本不在计划之列，只是临时增加，这也是风险因素之一。

争议桩基

　　除现有的官方解释，业界对事故原因的探讨聚焦在该楼房的桩基上。莲花河畔景苑使用PHC管桩（prestressed high-intensity concrete，预应力高强混凝土），设计主要是用于竖向承受压力，抗剪强度（指外力与材料轴线垂直，并对材料呈剪切作用时的强度极限）很弱。

　　“PHC管桩在上海广泛使用，正常情况下，它只需承受竖向压力，但出现上述施工问题时，它遭遇侧向压力，很快就出了问题。”一位接近调查组的资深监理人士解释，从这一事故看，河岸堆载泥土挤垮了防汛墙，该楼房整个地基向河的方向滑移，而由于PHC管桩群的侧向刚度不足以抵抗滑动带来的推力，导致整体倒覆。

　　据上述人士介绍，PHC管桩的最大优势就是穿透力强，单桩承载力相对较高，其环形截面所耗混凝土量较少，因而单位承载力造价最省，但这种管桩并不适用于特殊的土质，尤其是在河边非稳定场地上。

　　上海的土质敏感、疏松，容易变形，地处上海西南的梅陇一带土质尤为软弱。莲花河畔景苑所在位置过去河道纵横，地面曾有池塘，地下也有古河道，再加上毗邻淀浦河，多重因素下，对施工提出了更高的要求。

　　就此事故个案而言，根据调查组的分析，堆土产生侧向力高达3000吨，并导致桩基偏心弯曲，造成楼房倾覆。

　　“对于这种特殊土质，至少应该用复合地基处理，比如用深层水泥搅拌桩，或者CFG桩（cement flying-ash gravel，水泥粉煤灰碎石），但这样成本会高于使用PHC管桩。”上述人士称。

　　公开资料显示，PHC桩的单位承载力造价是各种桩型中最低的，而且PHC桩延性差，超过其桩身承受的极限荷载时会出现脆性破坏。

　　从照片上看，桩断裂的切口都是平的，仿佛被生生切断。上述资深监理人士推测，可能预制桩拼接质量方面也存在一定问题，因为PHC预制桩是预先制作好的，为了方便运输其长度只有8米到10米，所以，往往要把两三根桩拼成一根。如果拼接质量不好的话，就更容易在侧向的作用力下折断。

　　有关桩基本身混凝土和钢筋有无问题也有质疑，据业内人士透露，上海市场上存在一些劣质桩基，大多来自浙江等地，这在业内是公开的秘密，关键是一个项目建设时是否选择去使用这样的桩基。

　　不过，官方在7月3日的新闻发布会上表示，大楼所使用的PHC管桩，经检测质量符合规范要求。此外，原勘察报告和结构设计也符合规范要求。

谁在失职

　　上海市建交委主任黄融称本次事故为“施工不当”。而一位资深建筑师认为，除了施工方，设计方和监理方在事故责任方面亦难辞其咎。“一边深挖、一边堆土，这样的情况，一个有一定经验的设计、施工或者监理人员，到了现场马上就应该发现有问题。”该建筑师说。

　　该项目相关负责人对此表示不能认同，勘察、设计和监理几方面人员曾屡次提出意见，但由于梅都房产竭力降低项目的成本而不愿采纳。

　　上述负责人还透露，临近7号楼的2号楼，早在去年就发生过断桩的事故，亦是由堆土引发。“那时候土方还没堆得这么高，（2号楼的桩）就断了十几根，后来补了几根灌注桩。”当时的事故发生后，项目监理等几个单位都建议开发商停止在现场堆土，但未被开发商接受，理由是堆土运走了还要运回来，没必要浪费钱。

　　看不见的地下，更成为开发商节约成本的巨大空间。据其介绍，采用PHC桩是符合中国的有关规范，通常情况下也不会出事。但在违规堆土的影响下，新增的侧向压力变得难以抵御。相关方人士坦言，根据开发商的要求，设计是提供了最“经济合理”的方案。

　　此外，对于“先挖基坑再造楼”的做法，亦属于建设的基本规则，监理等单位也向开发商提出过。但由于开发商想先盖楼回笼资金，不同意。

　　上述负责人表示，监理、设计等在整个建设施工过程中，只能对开发商提建议，却并无否决的权力。

　　在施工过程中，制度设计上有报监程序和建设工程竣工备案程序，尤其是竣工阶段在每一个阶段有《分项、分部工程质量验收证明书》。然而，在实际操作中，建设方是出资的一方，占据主导的地位，导致其他各方往往受制于建设方，所拥有的质量监督权形同虚设。这一制度缺陷在中国建筑业内由来已久。

开发商前身

　　然而，梅都房产看起来并无资金紧缺的问题，有银行业消息称，这个项目甚至没有使用过银行贷款。

　　小区所在的梅陇镇26号地块为2003取得，土地楼板价约600元/平方米。“这个拿地价格非常低，同期相似位置区域土地楼板价超过2000元/平方米亦属正常。”一位业内专家指出，这样的项目建设成本最高2000元/平方米-3000元/平方米；再考虑销售等相关成本，可推算成本最多4000元/平方米-5000元/平方米。再来对比该楼盘销售累计合同均价为14297元/平方米，开发商每平方米可获利近万元。

　　不仅如此，这个项目规划初期，只有十幢住宅楼，其中八幢为11层的小高层，两幢为6层高的多层。但其最终实施的规划，却有11幢13层的住宅楼。知情人士透露，开发商“搞关系”修改规划，提高容积率，从而获得更多可出售面积，足见其竭尽所能谋求更大利益。而项目的设计方在开发商的要求下，设计方案也常以经济考量为先，容易埋藏质量安全的隐患。

　　此次楼房倒覆事故，把此前藉藉无名的梅都房产推到了舆论的风口浪尖，由此揭开上海城郊土地运作中的灰幕和风险。

　　梅都房产原为闵行区梅陇镇下属三产企业，2001年改制为私营企业。除了莲花河畔景苑，该公司此前还开发过罗锦新苑、罗锦苑以及绿梅公寓三个项目，位置均在莲花河畔景苑附近。

　　工商登记资料显示，梅都房产成立于1995年，注册资本1200万元，当时上海莘闵房地产开发总公司（下称莘闵房地产）、闵行区梅陇镇人民政府征地事务所（下称征地所）分别持有20％和80％的股份。征地所相关负责人阙敬德担任公司法定代表人，兼任公司董事长和经理。另有张志琴被征地所委派为公司董事。

　　征地所的前身是原梅陇乡征地服务所，上海县（闵行区前身）政府文件显示，该所隶属分管基建的副乡长领导，并与乡基建办公室配合，进行全乡征地日常服务工作。

　　1997年，梅都房产第一次改制，上海迅豪置业有限公司（下称迅豪置业）接盘了莘闵房地产所持的20％股权，转让金额为240万元。迅豪置业的法定代表人亦是阙敬德，该公司为征地所的三产，一方面参与征地获利，一方面零散开发一些地块，作为厂房、仓储出租。

　　2001年，梅都房产第二次改制之后，彻底变为私营企业，共有股东24人。有关资料显示，股东分别来自征地所、梅陇镇土地管理所、迅豪置业以及莲花河畔建筑商上海众欣建筑有限公司（下称众欣建筑）等单位。其中，张志琴为第一大股东，持有64.375％的股份，阙敬德为第二大股东，持股15％。

　　这一改制方案，被梅陇镇政府报请闵行区政府审批后通过。有关评估报告显示，这次改制时该公司至少持有两块土地，经评估净资产为2224万元，最终以七折的价格出让。随后，梅都房产重新设立，注册资本为800万元，张志琴成为公司的法定代表人和董事长，阙敬德退为董事。

　　2009年4月，莲花河畔景苑销售正酣。此时，梅都房产申请增资至1070万元，颇有发展壮大之势。

基层官商阙敬德

　　原迅豪置业办公室主任沈建忠称，阙敬德在梅陇镇里属于“有分量”的人，虽只是第二大股东，但他才是梅都房产的“掌权人”；该公司也被阙视为“自留地”，只因其还有政府公职，遂让张志琴“出面”。

　　据沈建忠介绍，阙是上海闵行区梅陇镇行西村人，1983年退伍后进入当地一家微型轴承厂工作。阙敬德后到梅陇乡土地管理所工作，再从这个位置调任梅陇乡征地所所长。

　　大股东张志琴则是上海闵行区梅陇镇华一村人，与阙为战友关系。张志琴20世纪80年代后期调入征地所工作，曾居会计职位，后成为迅豪置业副经理、梅都房产的经理和董事长。

　　梅都房产还有一位股东张耀杰，亦是莲花河畔景苑项目建设单位众欣建筑的法定代表人。沈建忠称，众欣建筑和梅都房产本是“一家”， 张耀杰是梅陇镇一个建筑商，最初挂靠在迅豪置业，后只是出于规范资质的需要而独立存在，与阙敬德亦是关系密切。

　　截至目前，此三人都处于“配合调查”的状态。

　　基于对阙敬德等人的了解，沈建忠认为，他们虽然持有三级资质，也有少量项目经验，但并不具备房地产开发所需的专业素质，更不要提如何应对复杂地质。

　　项目相关方人员亦称，阙总对专业工程师们的意见“置若罔闻”，因为觉得不会出事，而且“自己能搞定”。

　　梅陇镇政府人士透露，张志琴早已离开梅陇镇政府部门，但事发前，阙敬德还担任一定职位。此外，现任梅陇城市投资建设发展有限公司总经理、征地所所长的张锦等人，亦在股东之列。

　　梅陇镇政府镇长施宝其在7月2日确认，阙敬德在动拆迁方面经验丰富，因而担任“镇长助理”一职，即主要负责梅陇镇动拆迁指挥工作。这一任命是梅陇镇政府开会做出的决定。

　　担任上述职位的阙敬德，其实此前已有“案底”。《2002闵行年鉴》显示，该区当年查办的职务犯罪案件记载中，即包括对“原梅陇征地服务所所长阙敬德以玩忽职守罪立案侦查，追缴赃款赃物以及挽回经济损失1327万余元”。这次案发，盖因时任征地所所长的阙敬德因工作失误，导致一笔征地安置公款被人卷跑。

　　这起玩忽职守案最终不了了之。仅一年后，阙敬德就在梅陇镇征地服务所获得“闵行区2003年度实事重点工程立功竞赛先进个人”的表彰。接近阙敬德的人士透露，阙担任公职的同时还参股梅都公司，在镇里是公开的秘密。

　　随着上述种种情况曝光，2009年6月30日下午，闵行区纪委和监察委组成的调查小组已就此事介入调查。闵行区政府表示，该区领导责成有关部门依法调查核实，调查结果将及时公布。

　　“官员怎么能自己搞房地产？”一位项目相关方管理人员感叹，“探寻这次事故深层次的原因，正是这种官商不明的开发，导致监管失衡。如果换了普通百姓，哪敢这么做？”

　　在过去十余年的城市化过程中，上海郊区的大量土地通过“改制”等程序，落入各种私人利益之手，有的土地最终被倒手给大开发商，转手大笔套利；有的则被梅都房产这类公司自行开发。

　　上海楼市持续数年火爆，这类实力不济但甚能打点的公司，最终也能获利巨大。随着莲花河畔景苑的事故，上述种种灰色操作所暗藏的巨大风险，终于展现在世人眼前。■