天空之城朱孝天:从十大综合体项目看区域旅游开发的核心竞争力

案例一：成都市红砂村花香农居的区域资源流转发展模式

    红砂村地处成都市东南郊，土地面积3000多亩，通过加快土地合理流转，引进了28家花卉龙头企业从事现代盆花生产，村内分布有以美国维生花卉公司为代表的大型花卉企业30多家。过去的红砂村贫穷落后，房屋破旧，2002年人均收入仅3000多。如今，这里已经不仅仅是单纯的种花、卖花的单一模式，而是发展到以观光、赏花为主题，对花卉的科研、生产、包装、旅游等方面进行全方位深度开发的复合型观光休闲农业产业。红砂村的农民真正获得了新农村建设带来的实惠，到2004年人均收入就已经达到了6080元，村民逐渐享受医疗保险和养老保险，家家喝上了自来水，接通了有线电视，增设了卫生设施和排污管网，村民住宅也按照当地传统乡土民居风格进行了改造，新居户型不求统一，每户院落设计都不尽相同，一户一景，风格各异，摆脱了新农村建设中民居单纯追求整齐划一的巢臼。观光农业开发对“三农”利益的保障效应也非常明显，农业龙头企业受让土地，同时，可以参与受让土地承包经营权企业或经营者的年底分红；此外，农民给他们(龙头企业)打工，传统意义上的农民，将转变为现代农业的产业工人。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系。农民全面纳入城市社保体系，农民就地变市民，过上了城市人的生活。就地一改原先破旧的农居为富有浓郁川西坝子民居特色的“花乡民居”；就地将农村变为城市，农民转化为城市居民。

案例二：天津市华明镇的区域农民“宅基地换房”发展模式

    从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“12镇5村”开展试点，涉及津郊近18万农民。至2008年末，已经有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。东丽区华明镇十二个村共有宅基地12071亩，总人口4.5万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计达到40亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。小城镇建设需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累，显然不可能。只能在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流动起来，使资源资本化——这就是天津的“宅基地换房”模式，这种思路得到国家有关部门的肯定和大力支持，国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了1433公顷的土地周转指标。国家发改委认为，天津用宅基地换房的办法建设小城镇，富有新意，符合我国保护耕地基本国策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。

案例三：北京一号地国际艺术区的区域产业联动发展模式

    北京一号地国际艺术区所在的何各庄村，正处于北京市第二道绿化隔离地区，拥有大面积园林景观、水系，但也正是因为地处绿化带，建筑面积少，使产业项目受到极大限制。由于项目地外围目前已经形成了包括中央美院、花家地艺术区、七九八艺术区、酒厂艺术区等艺术区，具备了初步的产业基础，所以在当地政府及开发商的联合下按照建设社会主义新农村的建设要求和“土地+艺术、新农村+产业区”的总体思路，园区的发展方向由此定位为文化创意产业。即由多家单位共同投资兴建的当代中国最具集聚效应的文化创意产业区——村庄里的艺术社区就应势而生。该区一期规划面积2700亩，涵盖整个何各庄行政区域，以“村庄”为核心的六大功能区，集艺术机构、艺术家、策展人、经纪人、评论家、收藏家等形成完整的艺术产业链。开发商在解决艺术产业发展的同时，关键是产业区构建与新农村建设结合起来，实现艺术区与村庄建设互动。何各庄现有村民近千人，收入单一，租金就是其主要来源。流动人口的增加，导致治安、环境等一系列问题层出不穷。村委会为推动产业结构升级、村民致富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡等工作。积极配合企业发展艺术村，进行村民住宅改造工程。村委会将村民住宅从村民手里租过来帮助其改造运营，全村出租的400多平方米的院子，原本2万元租金，但出租给村委会就能得到三到四倍的租金，再由村委委托相关运营公司对原住宅进行改造、包装，出租给高收入群体，如艺术家、企业高管等。由此，区域档次获得整体提升。对原住居民，在周边买或租房，则很便宜，不愿走的村民，村委会提供三栋住宅楼租给让出宅基地的村民，同时鼓励村民外出就业。

案例四：开封市清明上河园的区域经营地产运营模式

    清明上河园是依照北宋著名画家张择端的传世之作《清明上河图》为蓝本建造的。由开封市人民政府与海南置地集团公司合作建设的一座大型宋文化主题公园，坐落在开封市风光秀丽的龙亭湖西岸，是国家首批AAAA级旅游景区，至今已开园营业十年，游客接待量由1998年的46万增至90万。清明上河园是通过对当地文化或创造个性化文化来实现的旅游地产的开发。

案例五：黄山宏村古村落的区域旅游立体开发模式

    宏村位于黟县东北部，村落面积19.11公顷，有432户人家，其中位于旅游较为发达的宏西村共有229户，全村人口1280人。宏村始建于公元1131年，因该村落将自然景观和人文景观有效融为一体，被誉为“中国画里的乡村”。整个村子呈“牛”型结构布局，其中最为突出的是有400余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，这种当时十分先进的村落水利设计，不仅为村民解决了消防用水，而且还调节了气温，为居民生产、生活用水提供了方便，创造了一种“浣汲未防溪路远，家家门前有清泉”。宏村现存明清民居158幢，其中137幢保存完整，“承志堂”、“南湖书院”、“树人堂”等大宅水榭堪称徽派建筑的杰作。其中奥斯卡电影《卧虎藏龙》在此取景更使这个古村落名噪一时。宏村旅游开发起步于1982年，宏村开发经营权几度易主，1998年，即宏村村民自主经营旅游1年期满后，京黟旅游开发公司正式接管宏村的旅游经营事业，经营期限为30年。从此，拉开了中坤集团在黟县旅游经营的序幕。随着2000年宏村-西递申请世界文化遗产成功，宏村旅游业进入快速发展阶段。下面就中坤入驻宏村的管理经营模式做简单的图示：

案例六：海南博鳌的区域核心产业拉动模式

    博鳌镇地处南海东部海岸，是“亚洲论坛”永久会址所在地，距嘉积镇19公里，总人口2.7万人，特别策划区面积122平方公里(含万宁市龙滚镇部分面积)，开发区总面积约10平方公里(水城开发区、万泉河开发区)，博鳌亚洲论坛会址占地面积1.8平方公里。博鳌亚洲论坛是菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克、日本前首相细川护熙1998年共同发起倡议的。基于中国的国际地位、巨大市场潜力和海南省独特的自然生态环境，发起人建议将“论坛”总部设在中国海南博鳌。由此，博鳌定位为建设以独特山水、地域文化与良好生态为基础的，适合亚洲论坛发展的，具有世界一流水平的会议中心和具有鲜明特色的旅游休闲度假中心。2000年以来，随着安置区建设和旅游风情街建设的不断推进，城镇面积从原来的0.6平方公里扩大到1.5平方公里。城镇主要经营旅馆、饮食、运输、租赁业等。现有家庭旅馆32家，床位380个，有星级酒店6家，其中五星级2家：索菲特温泉大酒店、金海岸温泉大酒店；四星级2家：锦江温泉大酒店、金芙蓉度假村；三星级2家：大庆宾馆、海航培训中心酒店；游艇码头4个：滨海码头、控股码头、中远码头、鳌强码头；饭店43家。2000年以来共有331个国内国际会议在博鳌召开。

案例七：北京市北普陀影视城的特色基地发展模式

    北普陀影视城位于大兴区瀛海乡南宫，距市区20公里，占地30万平方米，是继中央电视台无锡、涿州影视城之后崛起的、以明清建筑风格为主调的第三大影视城，其建筑以明、清风格为主，集旅游观光、影视拍摄、影视研修为一体的多功能大型影视文化城。旅游观光+影视拍摄：城中有红楼梦园、北普陀寺等古色古香的建筑，还有蒙古茶包、天桥把式、乔装花会、绣球临幸等洋溢着传统民俗文化的活动。此外，明清古镇三街一村、书画院、陶艺馆及松、竹、梅三园则更具中国传统的文化特色。影视城拥有20多个景区，50多处景观，还有一处纪念《红楼梦》作者曹雪芹的祠庙，为游客展示了中国古代传统文化，同时也为影视拍摄提供了场景。影视研修：中国第一座影视文学---北京影视研修学院。节庆宣传：每年4月举办盛大的花会大赛，有舞狮子和跑旱船等各种民间艺术表演。经营模式：在原有中国古建园林基础上增添了美国现代娱乐风格，一改白天经营格式，开创了全方位展开的不夜城服务的新格局。以影视培训为基础，进行旅游观光、影视拍摄、会议接待、旅游休闲等相关产业的开发。使整个培训基地内容丰富，区块价值提升，形成了多功能大型影视文化城。

案例八：三亚亚龙湾度假区的区域时尚要素集聚开发模式

    亚龙湾集中了现代旅游五大要素：海洋、沙滩、阳光、绿色、新鲜空气于一体,呈现明显的热带海洋性气候，全年平均气温25.5℃，冬季海水最低温度22度，适宜四季游泳和开展各类海上运动。依托优良的自然资源，度假区开发有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假地产，核心酒店有17家，其中五星级14家，四星级2家，三星级1家。引进的大型投资商有三亚天域、三亚中泰、海南大禹、北京天鸿、北京今典、中科联控股集团、上海家化、上海金茂、山西华宇等。引进的知名酒店品牌有喜来登、假日、皇冠假日、希尔顿、丽思卡尔顿、铂尔曼、凯莱、五号度假别墅等。

案例九：北京华侨城的区域功能载体互融开发模式

    从深圳北上进京，华侨城集团在6年时间里充分整合跨产业多元化发展的优势，通过跨行业、多产业的资源整合利用，将原来是的四方桥东南区域打造成为了一个集房地产、主题公园、商业、文化、教育、酒店为一体的城市新中心——北京华侨城。华侨城区域的形成，得益于房地产、城市旅游休闲、文化、酒店、教育等多产业形成的“互哺”效应，使得区域因完善的配套而全面升级为CBD休闲居住区。北京欢乐谷主题公园在华侨城多产业链中占据主导地位，与之相延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园等不仅涵盖了传统的房地产开发形态，而其体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等涵盖得更为宽泛，华侨城堪称建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一。通过几年的建设，北京华侨城所营造的多产业集群态势已经形成北京南四环区域最具国际化特色的代表项目，多产业互哺效应更是区域住宅价值提升的直接驱动力。成为满足北京人时尚休闲、居住购物与文化娱乐的休闲服务区，尤其是华侨城大剧院启动、引进全国知名教育机构黄冈中学，进一步强化区域文化、休闲氛围。时至今日，住华侨城、逛维吉奥、游欢乐谷、看金面王朝构成了华侨城独有的多元文化复合社区生活，而其文化内涵与价值更是北京华侨城彰显品牌的核心灵魂。尤其欢乐谷公园的发展带来了舞蹈、音乐、舞美、舞台机械、电视节目等产业发展的规模化与成熟化，也使以上产业和设计、策划、管理咨询等产业与其相伴集居。

案例十：北京后海的区域特色功能区开发模式

    北京后海是指前海、后海、西海三块水面的什刹海，东起地安门大街，西至新街口大街、南起平安大街，北至北二环，总面积146.7公顷，水域面积34公顷，绿地面积11.5公顷，是北京城内700年前元大都时期的古老水域。后海被成为“北京古海港”是老北京文化的集中体现区。在这一定位的指导下，经过多方努力，对现有四合院进行回购、改造及周边环境整治，开发了具有北京传统建筑的典型特征的金丝套地区的大小金丝胡同，南、北官方胡同和鸦儿胡同、白米斜街、烟袋斜街等；40余处文物保护单位：恭亲王府、醇亲王府、宋庆龄故居、郭沫若故居；这里寺庙林立，素有“九庵一庙”之称。食乐共享：北京后海小吃又被称为九门小吃，“九门小吃”是一个2300平方米的仿古“小吃四合院”，汇集了小肠陈、奶酪魏、年糕钱、豆腐脑白等十多个老北京传统小吃以及中华老字号。很后海小吃街上的小吃比较多也比较杂：爆肚冯、年糕钱、奶酪魏---北京后海小吃以及宣武区正在酝酿打造的老字号一条街等,这些形式是对老字号的一种支持和保护。孔乙己酒楼后海总店、三味臭豆腐后海店、北京后海小吃最为地道；西海岸边的鱼生、茶道、船餐，让食与乐调和。酒吧一条街：突出恬时休闲的主题，营造古典、雅静的意境和大隐于市的氛围。酒吧一条街从写着“荷花市场”四个字的牌楼开始直到银锭桥。是年轻人娱乐的天堂。后海是一个将区域文化与地产开发、旅游开发相结合的成功案例。单纯的地产开发只是一个躯壳，赋予其文化韵味后才体现了灵魂。后海成为老北京久负盛名的消夏、游玩场所。三、五大理念的科学解读提升区域旅游综合体的可持续发展空间。

理念解读一：土地规模化利用是区域旅游综合体的实现基础

    现代农业首先应当是规模农业，如果形不成一定的规模，农业劳动生产率和土地产出率就很难提高。通过土地流转，一大批土地向种养大户、专业合作社和农业龙头企业集中，促进了农业的专业化、集约化和规模化经营，提高了单位面积的产出和效益，降低农业市场成本，夯实新农村建设的产业基础。土地流转是开拓现代农业新局面、建设社会主义新农村的“助推器”。成都三圣乡是依托资源及区位优势，土地流转后发展规模化现代农业，推动农业产业化发展的典型案例。三圣乡首先选择土地合理流转，引进多家大型的专业化企业，以放大花卉产业优势为突破口，发展现代农业，在现代农业基础之上，通过旅游的介入，形成具有一、三产结合的规模化休闲农业，在这个过程中，旅游依托规模化现代农业，同样形成了规模化旅游休闲产业，城市居民得到了身心的享受，农民的得到了经济实惠，同时也加快了城乡融合。乡村旅游发展，与其他任何产业一样，需要规模化开发，才能提高生产力，形成经济社会效益。

 

解读二：土地合法化流转是区域旅游综合体的开发保证

    在符合土地利用总体规划和其他有关规划的前提下，集体经济组织可以利用已依法批准并取得集体土地使用权证的集体建设用地，从事法律法规未明确禁止的各种生产、经营活动。经依法批准的建设用地，可以采用土地使用权入股的方式参与农业生产经营和营利性农村基础设施的开发，也可以单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业，还可以在取得本组织多数成员同意的前提下，以出售、转让、交换等形式流转其集体建设用地使用权。积极运用建设用地指标置换与周转的政策，支持农村集体建设用地使用权及指标跨区域有偿、合理流转。在刚刚结束的两会上，提出今后农村集体建设用地将全部走“招拍挂（招标、拍卖、挂牌）”的方式，以确保流转的透明性。这一举措更加放活了农村资源，使其在合法合理的层面上实现价值最大化。

 

解读三：产业复合化联动是区域旅游综合体的构建核心

    随着我国农村城市化步伐不断加快，各地的乡村及城乡结合部地区，都面临着如何实现农村土地流转、产业结构升级、村民致富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡的一系列重大课题。以北京一号地国际艺术区为例：它以土地流转为突破口，嫁接文化创意产业建设社会主义新农村，实现区域整体的产业置换与发展环境的优化。土地流转形式——村民住宅改造如下图所示：

 

解读四：城市功能化载体是区域旅游综合体的终极目的

    土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。促进其转向农村二三产业，从而扫除了农村劳动力转移的障碍保证农民收入的稳步提高。构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显示集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。土地流转实现推动城乡一体进程，一方面通过适当的集中与合理的土地置换，可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费，推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移的稳定性，从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。在农业产业化的推动下，农村需要从基础设施及居住环境等方面加强“农村城市化”的思路，以规划为龙头，多渠道组织资金，引入了城市基础设施、物业管理、先进排污处理技术等。农民不离村，就地享受现代城市文明。

解读五：产业龙头化集聚是区域旅游综合体的引领手段

    在城市化战略指导下，旅游产业作为城市化发展高度的一个标准，在未来的土地流转中，无疑会扮演一个重要的角色。旅游产业带动下的是土地的增值、环境的改善与生态的优化，是规避城市化快速发展过程中各种资源产出较低的有效手段之一。以华侨城为例，先期投入巨资开拓城市城乡结合部，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再借势发展旅游地产。从而联动周边大梅沙、小梅沙同步发展，形成以休闲度假为主题的城市新型集聚区与国内外休闲旅游目的地。北京华侨城项目也是资源流转、旅游地产与城市化建设融合的经典案例之一，即以欢乐谷主题公园为核心吸引力，带动周边人流流动，随之延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园、体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等具备多元文化复合社区的功能。使得区域因完善的配套而全面升级为CBD休闲居住区。所以鉴于旅游的“一地多用”、“较少改变土地用途”、“生态环境为主”等用地性质及其富民惠农的社会功能，以旅游产业的资源复合性为核心吸引力，是未来拓展新区域空间与运营开发的主要手段之一。