天杞园特膳的副作用:《中华人民共和国物权法》释义讲座(下)

来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/03/29 01:52:30
    

《中华人民共和国物权法》释义讲座(下)

第五讲 明确所有权归属保护国家、集体和私人所有权

杨 明 仑

国人大常委会法制工作委员会民法室副主任

大家好,我讲的题目是明确所有权归属保护国家、集体和私人所有权。我讲三个大问题,一是所有权的一般规定,二是国家、集体和私人所有权,三是物权的保护。

一、所有权的一般规定

(一)所有权的性质和基本内容

现在讲第一个问题,所有权的一般规定。第一个问题我讲三个方面,一是所有权的性质和基本内容。所有权是物权中最重要的权利,是物权的基础,如果没有所有权就没有其他的物权,因此要了解物权,首先要了解所有权是什么性质的权利。物权法第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这条规定了所有权的基本内容,也可以看作是所有权的一个定义,这个规定和民法通则的规定是一致的,物权法规定的占有、使用、收益和处分的四项权利,其中占有是指对于物的实际的管理或者控制,因为所有的前提就是占有这个物,占有这个物也是直接行使所有权的体现;使用就是所有人对物的利用,自己使用或者让他人使用都是对物的使用,使用物是我们拥有物的目的所在;收益是指利用物,利用占有或者是使用、处分来获得经济效益,获得经济效益通常是我们拥有物的目的之一,收益还包括孳息,孳息是一个专业名词,它包括两个部分,一个是天然孳息,比如说果树结果或者牲畜生小畜,还有一种叫做法定孳息,是指租金或利息;处分是财产所有人对于财产在法律上或事实上的最终处置,处分权通常是由所有权人行使的,但是在特定的情况下,其他人也可能会对财产依法进行处分,比如说在运输中的货物,如果发生了紧急情况,承运人也有权依法对财产进行处分。

上面讲了所有权的四项内容,在理论上这四项内容称为全能,我们了解了所有权的全能,还要了解所有权的一般特性。一般来说,所有权有以下特性:

1、完全性

第一,所有权的完全性,或者有人说所有权是一个完全权。所有权人对物有完全地支配力,在一个物上不能存在两个不相融的权利,因此所有权人可以排除其他任何人的干涉。所有权是用益物权、担保物权等他物权的源泉,与所有权不同的是,他物权,像用益物权,只是在一定范围内,对于它支配物有一定的支配的权利。

2、整体性

第二,所有权的整体性,也可以称为单一性。意思是说所有权不是占有、使用、收益和处分的权利相加的总和,而是说他们是一个整体的权利,是一个统一的支配力。所有权人可以让物归其他人占有、使用、收益和处分,即使是这些权属都归于他人,所有权人仍然保持所有权的完整性,所有权人的权利不受影响。

3、恒久性

第三,所有权的恒久性,也可以称为永久性。也就是说所有权的享有是没有期限的,只要物存在,所有权就存在。这一点和知识产权、债权不一样,知识产权、债权通常都是有期限的。

4、弹力性

还有一点就是所有权的弹力性,又称为所有权弹性,或者叫做归一力。这是指所有权人在所有物上为他人设定了权利,即使是所有权所有的、已知的表征权利,所有权人都不享有,占有、使用、收益和处分都归了别人,一旦其他的权利都被终止之后,所有权自然恢复到原来完满的状态。

所有权的这些特征在财产权的法律制度中都有体现,但是通常民法很少明确规定这一点,不过也有国家的民法规定了一些所有权的性质。比如俄罗斯的民法典第二百零九条,其中就规定向他人转移财产的占有权、使用权和处分权,而自己仍为财产权人,这一点就体现了所有权的整体性和弹力性。根据所有权的全能和特性,学者通常在理论上用处分权来定义所有权。比如有的台湾学者认为,所有权为以全面的物质支配全能为内容之权利;有的学者认为,所有权者止于法令限制之范围内对物为全面支配的权利;大陆有的学者认为,所有权作为一种民事权利,是民事主体依法对物行使占有、使用、收益和处分,并独立支配的权利。以上讲的就是所有权的基本概念、基本含义和它的性质。

5、所有权和所有制的关系

还有一个问题要讲一下就是所有权和所有制的关系。所有权与所有制关系密切,所有权是所有制在法律上的体现,所有权的本质属性是由一定的社会生产关系的所有制状态决定的,但是人们通常会对所有制形成误解,将所有制也理解为所有权,因此搞不清楚所有制和所有权是什么关系,因为所有权和所有制就一字之差,但是实际上内涵相去甚远。由于生产资料的占有形式是生产关系的重要内容,生产资料所有制的因此成为生产关系的集中表现,通常我们以所有制来表述特定的生产关系,因此所有制不仅仅是指生产关系的占有形式,而是指的总和的生产关系。马克思说过,“私有制不是一种简单的关系,也绝不是一种抽象的概念原理,而是资产阶级生产关系的总和。”我们说所有权是所有制在法律上的体现,这里的所有制就是指以一定的生产资料占有为重要内容的生产关系。

这里还需要说明的是,所有权不仅仅是民法的专有名词,不仅仅是民法上的权利,“所有权”一词的使用面非常广,而且也在不同的含义上使用。在比较广的含义上,所有权是指法律政治制度中的所有权制度,等于是调整财产所有关系的法律规范的总称;当我们说所有权是所有制的法律体现的时候,在这个意义上所有权和所有制是对应的概念;但是在较窄的含义上,所有权就是指所有人对特定的财产占有、使用、收益和处分的权利。所有权的概念通常是由民法规定的,在民法上,所有权是一种民事权利,属于物权的一种,但是所有权这个词的使用不限于民法,广泛使用于各个法律部门,或者说规范所有权的法律不仅仅是民法,各个部门均有涉及所有权关系的法律规范。法律调整的是人与人之间的关系,不是人与物之间关系,权利体现的是一种社会关系,民法的所有权是基于物而产生的所有权人和他人的关系,民法上的所有权不仅仅是讲所有人对于物有什么权利,主要是讲所有人与他人的关系,在行政法、经济法、刑法上也讲所有权,但是由于这些法律调整的社会关系跟民法不同,调整的所有权关系也是民法不一样的。民法是调整平等主体之间的关系,因而民法的所有权体现的是平等的法律关系;由于行政法、经济法调整的是行政管理关系,因此行政法、经济法上的所有权体现的是行政管理关系,比如国家依据行政权来征收集体或者个人的财产,体现的就是一种行政关系。这是第一个问题。

(二)所有权的限制

现在讲第二个问题,就是所有权的限制。物权法规定,所有权人依法享有权利,国外的很多立法里通常也会讲,在法律规定的范围内享有权利。依法或者说在法律规定的范围内,这个内容很广,今天在这里只讲一点,就是对所有权的限制。民法上有一个原则,就是要遵守公序良俗原则,在物权法上,这一原则就体现为物权的取得或者行使要遵守法律,遵守社会公德,这个原则最主要的内容就是对所有权的限制。我们讲所有权不能只讲所有权是绝对权,是一种排除他人干涉的权利,同时还要讲所有权是一种受限制的权利。如果不了解这一点,对所有权的了解就不全面。对所有权的限制主要有两个方面,一是对所有权的取得,二是对所有权的行使。

1、所有权取得的限制

现在讲第一个方面所有权取得的限制。对于所有权取得的限制主要有两点:

(1)一个是取得所有权应当符合法定的方式。取得不动产所有权,法律规定要求登记的必须登记,否则法律不承认其所有权,比如取得房屋等不动产的话,要进行登记,如果不登记,不承认对房屋的所有权;取得动产的所有权,通常要经过交付,不交付不承认所有权已经转移。

(2)对于特定的物、自然人、法人不能拥有所有权。比如我们国家的土地只能由国家或集体拥有,个人、单位不能拥有土地的所有权,法律禁止流通的一些物,通常个人也不能取得所有权,比如国家保护的珍稀动植物,特定的文物或者军用品等。

2、所有权行使的限制

第二个方面是所有权行使的限制,有以下几个方面:

(1)对不动产权利行使的限制,这个限制就是本法第七章规定的内容,称为相邻关系。不动产权利人行使权利不得损害相邻的不动产人的利益,但是对于相邻的不动产权利人行使权利要提供必要的便利,并且要容忍来自相邻不动产权利人轻微的伤害。

(2)在自卫和紧急避险的情况下,可能损害他人的财产,但如果进行自卫和紧急避险的人没有过错,则不承担赔偿责任。我们国家民法通则第一百二十九条规定:因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任,如果危险是由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度,造成不应有的损害的,紧急避险人应当承担适当的民事责任。

(3)对行使处分权的限制。对于特定的物,法律虽然不限制拥有所有权,但是从物关系国计民生、文化价值或者是国防安全的理由可能限制物的流通,或者是通常的禁止、限制的出口。比如我们国家台湾地区就规定,重要古物不得移转于外国人,我国的《文物保护法》也规定,具有重要的历史、艺术、科学价值的文物除非国务院批准运往国外展览的以外,一律禁止出境。

(4)征收征用。物权法第四十二条和第四十四条规定了国家为了公共利益的目的,可以征收集体、单位、个人的土地及其他不动产,因抢险救灾等紧急需要可以征用单位、个人的不动产或者动产。

(5)没收财产。没收财产多发生在当事人有违法犯罪的情况,国家对其财产予以没收,直接剥夺其所有权。

(三)关于征收征用

1、征收的问题

以上就是对所有权的限制,下面讲第三个问题就是关于征收征用的问题。先讲一下征收的问题。

征收是国家以行政权取得他人财产的行为。征收的主体是国家,通常是政府以行政命令的形式从集体、单位或者个人手中取得土地、房屋或者是其他的财产,这时集体、单位和个人必须服从。在物权法上,征收是物权变动的一种非常特殊的方式,征收属于行使行政权,不是民事关系,是行政关系,但是民法之所以规定征收,是由于从物权的角度来讲,征收是所有权人丧失所有权的一种方式,它也是国家取得所有权的一种方式,对于所有权人来讲,这是对所有权的一种限制,所以民法通常是从物权的这个角度,来对征收做原则性规定。

征收集体所有的土地和城市居民的房屋是关系广大人民群众的切身利益,社会普遍关注。我们国家的国情是人口多,耕地少,现在全国耕地的保有量有18.3亿亩,人均耕地只有1.4亩,这个是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五规划纲要”规定,到2010年耕地保有量必须保持在18亿亩,这是一个约束性的指标,是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度,特别是切实保护基本农田是我们国家面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法对此明确规定,国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。物权法依据宪法还规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,物权法对于征收补偿的原则和内容做了规定,对于征收集体所有的土地,物权法规定,征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益,这一规定体现了党和国家关于征地的补偿、安置必须确保被征地农民的原有生活水平不降低和长远生计有保障的原则。对于征收单位、个人的房屋及其他的不动产,物权法规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的,还应当保证被征收人的居住条件,考虑到各地发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法应当由土地管理法等有关法律按照物权法规定的补偿原则和补偿内容,根据不同的情况做出具体的规定。针对现实生活中,补偿不到位或者是侵占补偿费的行为,物权法明确规定,任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用,违反规定的要承担法律责任。这是第一个问题,征收。

2、征用的问题

再讲一下征用的问题。征用是国家强制使用单位、个人的财产,国家需要征用单位、个人的财产的原因通常是像抢险救灾等在社会的整体利益遭受危机的情况下,需要动用一切人力物力进行紧急救助。所以法律许可在此种情况下,限制单位、个人的财产所有权,征用与征收一样,都是国家行使行政权,是对所有权的限制,但是征收是剥夺所有权,征用是强制使用,在紧急情况结束后,要将被征用的财产返还给被征用的单位和个人,因此征用和征收不同。

征用在出现紧急情况是采用,我们国家的宪法、土地管理法、防震减灾法、防洪法、传染病防治法、药品管理法、国防法、戒严法、国家安全法等法律对于征用都做了规定,物权法对征用也作了规定,就是物权法的第四十四条规定,因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。征用的前提条件是要出现抢险救灾等紧急情况,因此平时不得采用,征用还应当符合法律规定的权限和程序,征用之后应当把征用的财产返还给权利人,并且要给予补偿,造成毁损、灭失的也要给予补偿,但是这种补偿通常不及于可得利益的损失。上面是讲的第一个大问题,所有权的一般规定。

二、国家、集体和私人所有权

下面讲第二个大问题,国家、集体和私人所有权。物权法第五章对国家、集体和私人所有权的问题做了规定,这一章基本是根据我们国家经济制度的实际情况,首先是按照所有制的分类,规定了国家所有权、集体所有权,同时也规定了私人所有权,也从民事主体的角度规定了国家机关、国家举办的事业单位、企业以及其他法人、社会团体的财产权,现在依次说明

(一)  国家财产

1、国有财产的范围

第一,国家财产。对国有财产的规定主要集中在三个方面,一是对国有财产范围的规定,物权法第四十七条至第五十条规定了矿藏、水流、海域、城市土地、无线电频谱资源属于国家所有;法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有;法律规定属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源以及法律规定属于国家所有的野生动植物资源属于国家所有;第五十一条规定了国家所有的文物;第五十二条规定了国家所有的国防资产和基础设施;第五十五条规定了国家所有的经营性财产。考虑到国有财产的范围非常广泛,难以诸项列全,第四十四条第一款,做了一个概括性规定,就是法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。第四十一条还规定了国家专有财产,这是一个原则规定,法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。

2、国家所有权的行使

第二,国家所有权的行使。在立法过程中,有的建议规定全国人民代表大会代表国家行使所有权,但是考虑到全国人大作为最高的权利机关,只是依法就国家最重大的问题做决定,具体执行的机关是国务院,而且我们国家的土地管理法、矿产资源法、草原法、海域使用权管理法都已经明确规定由国务院代表国家行使所有权,因此物权法第四十五条第二款规定,国有财产由国务院代表国家行使所有权。对于经营性财产,即国家出资的企业,第五十五条对于出资人的问题做了规定,由国务院、地方人民政府分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

3、国有财产的保护

第三,国有财产的保护。一是物权法第五十六条作了一个原则性规定,国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏;二是针对国有企业财产流失的问题,第五十七条第二款作了规定,违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任;三是对针对国有财产监管中存在的问题,第五十七条第一款作了规定,履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,如果滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。这些规定体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神,具有重要的现实意义。

(二)集体财产

第二个问题讲集体财产。集体所有是我们国家特有的物权制度,包括农村集体所有和城镇集体所有。对于农村集体财产,物权法根据宪法和现阶段党在农村的基本政策规定,农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制。同时物权法还规定了集体财产的范围,以及集体所有权的行使,并且以专章分别规定了土地承包经营权和宅基地使用权。在立法过程中,对于土地经营权和宅基地使用权的转让和抵押能不能完全放开的问题有不同意见,一种意见认为,现在应该放开土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押,因为考虑到农民融资的需要,农民没有别的东西只有这些房屋、土地,如果不允许其转让和抵押,在发展经济过程当中农民的融资就会出现问题。但是考虑到目前我们国家农村的社会保障体系还没有完全建立,土地承包经营权和宅基地使用权还是农民安身立命之本,实际上是一个社会保障,从全国的角度来看,现在放开土地承包经营权和宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。之所以从全国的范围来看,是由于我们国家各地像东南沿海和西北、内地,各地的发展水平不一样。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村的土地政策,并且为今后修改相关法律或者是调整相关政策留有余地,物权法第一百二十八条做了一个规定,土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转;第一百五十三条规定了宅基地的问题,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

对于城镇集体财产,物权法第六十一条作了一个原则规定,城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利,就是说一个集体企业对于它的财产拥有占有、使用、收益和处分的权利,实际上这就是一个企业的财产权。我们国家城镇的集体企业是从上世纪五十年代以来逐步形成的,有些是手工业者走合作化道路兴办的集体企业;有些是街道居委会组织家庭妇女或是社会闲散人员兴办的集体企业;有些是学生、学工兴办的校办工厂;还有一些是改革开放初期戴“红帽子”的,实际上是私人企业,在登记上也登记为集体企业;还有一些是国有企业为了安排子女就业或者是知识青年回城设立的集体企业;还有一些是国有企业在改制过程当中,为了分离副业,安置富裕人员设立的集体企业。在几十年的发展过程中几经大的变化,有的还经过平调等很多种发展过程,资金、资产的来源和形成非常复杂,目前集体企业还处在改革的过程当中,现在的问题是集体企业拥有法人财产权,但是谁是投资人的问题不是很清楚,物权法第六十一条只是从物权的角度,对于集体作为法人享有的财产做了规定,这样的规定就是为以后的深化改革进一步留下空间。这是第二个问题。

(三)私有财产

下面讲一下私有财产。改革开放以来,我们国家经济发展很快,人民生活水平不断提高,私有财产的数量日益增加,切实保护公民的私有财产既是宪法的规定,是党的主张,同时也是人民群众的普遍的愿望和迫切要求,因此物权法第六十四条至第六十六条规定了私有财产的有关问题,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权;私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护,国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益;私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏,进一步完善了保护私有财产的法律制度,这有利于激发人民群众的创造积累财富的积极性,有利于民富国强。需要说明的是私有财产不仅仅是这几条的规定,像宅基地的使用权、土地承包经营权甚至私营企业享有的建设用地使用权也是属于私有财产的范围,因为这里只讲所有权,因此对其他的不涉及,但是讲到私人的财产权不仅仅是包括私人的所有权。

(四)国家机关和国家举办的事业单位的财产权

下面第四个问题是国家机关和国家举办的事业单位的财产权。国家机关和国家举办的事业单位的财产是国有财产,但是这里面有两方面的问题,一个是国家机关和国家举办的事业单位如何行使权利的问题,就是如何保护国有财产,使国有财产不流失,能够得到恰当的运用,另一方面国家机关和国家举办的事业单位在民事关系当中是民事主体,是法人,而作为法人必须有一定的财产基础,也就是说必须有一定的财产权。

物权法第五十三条作了规定,国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利,这条规定了国家机关的财产权;第五十四条规定了国家举办的事业单位的财产权,国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。这两条规定有两个方面的意思,一是国家机关和国家举办的事业单位享有财产权,这是国家机关和国家举办的事业单位作为法人的财产基础,二是国家机关和国家举办的事业单位应当按照法律、行政法规的规定或者国务院的有关规定行使权利,要遵守民法通则、事业单位登记管理条例等有关规定,对其直接支配的财产行使占有、使用、收益和处分的权利,但是不得擅自处置国有财产。

(五)企业的财产权

第五个是企业的财产权。企业必须拥有财产权,以其作为市场主体的基础,同时国家、集体、私人作为投资人的权利也必须得到同样的保证,因此物权法从两个方面做了规定。一是第六十八条第一款规定,企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利,这是从企业法人作为市场主体的角度对不同市场主体之间的关系作了规定。那么企业法人包括国有企业,作为市场主体,它应当有独立的财产,这样才能够独立承担民事责任,同时企业法人还应当按照法律、行政法规以及规章的规定对其财产行使占有、使用、收益和处分的权利,不能损害包括国家、集体和私人作为出资人享有的权利。

二是物权法第六十七条的规定,国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务,这是从出资人的角度做出的规定。国家、集体和私人作为出资人享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。对于国家出资的企业来讲,企业经营管理者无权决定按照法律、行政法规以及章程规定应当由国家作为出资人决定的事情,就是说不得擅自处分企业财产。需要说明的一点是,公司法规定了公司法人的财产权问题,物权法规定的企业法人享有的权利与公司法规定略有不同。物权法规范的是物,因此不包括像债权、知识产权这些财产,因此它讲的企业对于财产有占有、使用、收益和处分的权利仅指讲得是对于企业的物,有体物;而公司法讲的法人财产权,是包括了法人的所有财产,既包括物,又包括债权,还包括知识产权等一切属于公司所有的财产权。

(六)其他民事主体的财产权

下面第六个问题是其他民事主体的财产权。物权法第六十八条第二款规定了企业法人以外的法人对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定;第六十九条规定,社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护。社会团体的范围比较广泛,甚至包括一些宗教团体,但是宗教财产在我们国家比较复杂。这是对于其他民事主体权利的规定。

三、对物权的保护

现在讲第三个大问题,最后一个问题,就是对物权的保护。加强对物权的保护是维护权利人合法权益的必然要求,物权法第三章专章对于物权的保护途径和保护方法做了规定。在立法过程当中,有人认为,许多法律都有关于法律责任的规定,物权法没有规定法律责任,是否应该规定一个专章叫法律责任呢?这里需要说明的是,第三章规定物权的保护,就是法律责任,它是从物权受到侵害如何保护权利人的角度做的规定。物权受到侵害,权利人按照这个规定有权要求侵权人返还原物、排除妨害、损害赔偿等,这就是侵权人应当承担的法律责任。物权法第三十八条第二款还明确规定,侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第三章是物权的保护,当然也适用于对所有权的保护,现在具体讲下保护的途径和方法。

(一)保护途径

第一,先讲下保护的途径。物权法的第三十二条规定,当物权受到侵害的时候,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。这里把物权保护的民事途径规定的很全面,当然物权的保护不限于民事途径,还有其他途径,刚才讲到行政途径和刑事的途径,但是物权法是民法,行政途径和刑事途径有专门的法律规定,行政诉讼法和刑事诉讼法对于物权的保护也有规定,如果是违反了行政方面的法规或是违反了刑事方面的法规,构成犯罪,可以通过刑事的责任或是行政的责任来解决。由于物权法是民法,因此第三十八条只对此作了一个衔接性的规定。

这些民事的途径首先一个是和解。和解就是我们通常所说的私了,就是受侵害的权利人和侵害别人的人,或者是权利发生争议的当事人之间,私下解决争议的方法。

调解是通过第三人的调停来解决纠纷,调解可以是发生争议的当事人共同选择的信得过人来处理他们之间的纠纷,有时行政机关在处理当事人纠纷的时候,也可能给予调解,比如公安机关处理交通事故,也可能给予调解,也可能采取调解的方法解决当事人之间的纠纷。在民事诉讼当中,法院的审判人员也可能会采用调解的方式,解决当事人的纠纷,但是调解通常不具有强制执行的法律效力。有时调解当事人可能会反悔,如果反悔则可能还要走诉讼的程序。

第三个是仲裁。仲裁是当事人协议选择仲裁机构,还可以协议选择仲裁员,组成仲裁庭,由仲裁庭解决当事人之间的纠纷。通常来说,仲裁裁决是具有法律效力的,一方当事人不执行的话,另一方当事人可以申请法院强制执行。但是如果法院认为,仲裁裁决有错误,或者是违背法律,或者是事实不清,法院就不应当执行,就应当及时纠正错误,令当事人去另行仲裁或是以其他程序解决问题。

再一个就是诉讼,诉讼包括民事诉讼、行政诉讼和刑事诉讼。物权保护的诉讼主要是指民事诉讼,就是起诉到法院,由法院代表国家对当事人之间的纠纷做一个裁决,法院的生效判决是有执行效力的,当事人必须执行。这是保护的几种途径。

(二)保护的方法

1、请求确认权利

第二是保护的方法。第一个方法是请求确认权利。物权的请求确认的请求权是物权保护的一项基本权利,当物权的归属或是内容发生争议的时候,当事人可以请求人民法院等确认该物权的归属或者是内容。

2、返还原物的请求权

二是返还原物的请求权,这是物权保护的一项最基本的权利。物权人的物被他人占有,物权人有权请求返还原物,使这个物复归于物权人事实上的支配。民法通则第一百一十七条规定,侵占国家、集体财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。民法通则第一百三十四条第一款在规定承担民事责任的方式当中也规定了返还财产。

3、排除妨害或者是消除危险

三是排除妨害或是消除危险,这也是物权保护的基本方式。物权遭受到妨害的,物权人有权请求排除妨害。比如说侵权人在门前设置路障,物权人可以请求排除妨害,但是被排除的妨害如果不具有违法性质,根据相邻关系的原则,物权人负有一定容忍的义务,这时就没有权利请求排除妨害。消除危险是指侵害虽然没有发生,但是物权面临遭受侵害的危险,存在被侵权的可能性。对于这种可能发生的侵害,物权人有权要求相对人为一定的作为或者不作为,防止侵害的发生,消除寄存的危险,避免侵害发生。民法通则的第一百三十四条对此也有规定。

4、修理、重做、更换或者恢复原状

四是修理、重做、更换或者恢复原状。如果是动产毁损的话,权利人可以请求修理、重做、更换,如果是不动产被毁损的,比如说土地被污染,权利人可以请求恢复原状。修理、重做、更换和恢复原状是物权保护的基本方式,民法通则对这两种民事责任的方式的都作了规定,民法通则第一百三十四条第一款规定,承担民事责任的方式包括修理、重做、更换和恢复原状。

5、请求损害赔偿

五是请求损害赔偿,这也是物权保护的基本方式。物权受到侵害,对物权人造成损失,物权人有权请求损害赔偿。赔偿损失包括金钱赔偿,也包括代物赔偿。比如说将他人的椅子弄坏了,赔偿的方式有多种,可以修理,赔一把椅子,或者赔一把椅子的钱或者是赔其他的东西。物权法对这一项作了规定,我们国家的民法通则也有规定,民法通则第一百一十七条规定,侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿;损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿;受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。民法通则的第一百三十四条还规定了民事责任的承担方式还包括了赔偿损失。

6、其他的民事责任方式

六是其他的民事责任方式。物权法第三十七条规定,侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。这里的其他民事责任包括前面说的五项:确认权利,返还原物,排除妨害或者消除危险,修理、重做、更换或是恢复原状,赔偿损失。除此之外还包括民法通则规定的停止侵害、赔礼道歉等民事责任。

上述这些保护方式可以单独使用,也可以根据权利被侵害的情形合并使用。在传统的民法的物权责任方式当中,停止侵害通常是包括在排除妨害或是消除危险当中。我们国家民法通则规定修理、重做、更换实际上是包括在恢复原状之中。传统民法上讲物上请求权限于返还原物,恢复原状,排除妨害等,其他的一些保护方法都不是传统上讲的物上请求权。但是物权法的第三章是从物权的角度,物权保护的角度作了规定,这样有利于当事人明确保护权利的各种方法,便于维护当事人的各项民事权利,因此物权法的规定没有按照传统的物上请求权仅有的几项规定,而是基本上规定了除了刑事、行政之外的其他的物权保护的方法,对于行政、刑事的物权保护方法,物权法还做了一个衔接性的规定。

今天就讲到这里,谢谢大家!

 


第六讲 相邻关系、共有和所有权取得的特别方式

杨 明 仑

全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任

大家好,我讲的题目是“相邻关系、共有和所有权取得的特别方式”,讲三个大问题,一是相邻关系,二是共有,三是所有权取得的特别规定。

一、相邻关系

(一)处理相邻关系的原则

我们通常讲,法律不外乎人情,不知道这是谁总结的,但是对于相邻关系来说,这句话特别贴切,物权法中相邻关系和现实生活中的相邻关系,关系非常密切。法律上的相邻关系是从生活中的相邻关系总结出来的规范,然后让大家遵守,成为了具有强制执行力的东西,成了法律。但是现实生活中的相邻关系太复杂了,相比之下法律对这方面的规定总是显得非常原则,处理起问题来法律不免技穷,因此就不得不靠规定一些原则甚至直接就要适用生活中的规则。物权法第八十四条作了这样的规定:不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。第八十五条接着就规定:法律、行政法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。这一点说明民法是贴近群众生活的,是现实生活的反映,不是离开社会现实生活的抽象的教条,说明有些法律规范实际上是被赋予了强制执行力的道德规范。

但是物权法中的相邻关系和现实生活中的相邻关系还是有区别的,物权法中的相邻关系指的是不动产权利人之间的关系,是侧重于处理相邻不动产的利用,是利用这个不动产产生的关系。从所有权的角度讲,是对不动产所有权行使的限制。这个不动产通常包括房屋、土地,在我们国家,使用土地的人有所有权人,就是集体、国家,但是更多的是用益物权人,比如说宅基地使用权人, 土地承包经营权人,或者是建设用地使用权人,因此我们讲相邻关系通常不讲不动产所有权人,而是讲动产、不动产的权利人,这样讲更周到一些,包括的范围更大一些,就是把所有权人和用益物权人都包括在内了。

对于不动产权利人来说,相邻关系是对其权利的一种限制,一是行使权利不能不恰当地损害到相邻的不动产权利人的利益;二是对于相邻不动产权利人行使权利,你要给予方便;三是对于相邻不动产权利人对你产生的轻微的危害,你有容忍的义务,但是这种容忍的义务、或者必须承受的损害、或者提供的必要的便利有一个度,这个度就是大家公认的一个公平的尺码,这个公平的尺码可能在不同的地区、不同的情形下有很大的不同,但这个公平的尺码是被法律所认可,并且成为必须遵守的规则。在这个公平的尺码确定的限度内,有容忍他人损害、为他人提供便利的法定义务;从另外一个角度讲,在这个度以内,有要求他人承受损害、为我提供便利的法定权利;但是超过这个尺码所确定的限度就要承担责任。这就是相邻关系的基本规则。

我们通常都是跟他人比邻而居,因此相邻关系是我们都要处理的问题,与我们每个人都密切相关。物权法第八十四条规定的“利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则”是我们处理相邻关系的基本原则,这个原则在法律上是1986年的《民法通则》确定下来的。《民法通则》第八十三条有这样一个规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。这一原则是实践经验的总结,也是司法实践的总结,这一原则是诉诸实践的。如何叫做有利生产,怎样才算是方便生活,怎么做才叫公平合理,这必须得根据具体的情况作出判断。物权法还规定,法律法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;没有规定的,可以按照当地习惯。有明确规定的比较好办,按规定办就行了;没有规定的时候怎么办?如果当地有处理某类事情的习惯的做法,那么在处理这类事的时候就应当按照这个习惯去办,既然是习惯,通常是大家认可的,认为是公平合理的一种处理问题的办法,跟物权法和《民法通则》规定的“有利生产、方便生活、公平合理”的原则是一致的。但不是一切习惯都是和习惯,坏习惯坏做法就要克服,是不能按照那个习惯办的。行使权利、履行义务要遵守良俗,恶俗是要禁止的。

民法对于相邻关系不仅仅规定了处理原则,也有一些具体的规定,国外的民法也有一些规定。我国的物权法根据我们国家的实际情况,并且参照国外和我国台湾的有关规定,也做了一些具体规定。但是虽然有这些具体规定,还是要强调处理相邻关系的原则,因为即使物权法规定了具体事项,但不可能规定得非常具体,而且物权法也不可能穷尽所有相邻关系的事项,生活中遇到的相邻关系的情况非常多,物权法不可能一一做规定,而且可能很大部分都不能做规定,它只是规定了一些主要的事项。对于物权法和其他的法律法规规定的事项,要贯彻处理相邻关系的原则;对于没有规定的事项,更要按照这个原则去办理,有时候按照当地的习惯处理,而当地的习惯不符合这个规则,那就不能按照那个习惯去办。

(二)具体的事项

1、关于用水、排水

物权法第八十六条对此作了规定:“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配,对自然流水的排放,应当尊重自然流向。”

我先说一下用水的问题,我们国家的水资源是属于国家所有,《宪法》、《水法》等法律都作了规定。《水法》还规定了用水要交纳水的资源费,但是家庭生活或零星散养、圈养的畜禽饮用少量的水例外,如果是跨行政区域的自然流水,要遵从政府的行政调配,因此用水的问题首先是要遵守法律的规定。通常在用水方面产生纠纷是在对自然流水的利用方面,物权法规定的基本原则是在不动产的相邻权利人之间合理分配,很多国家和地区对这样一个原则也有规定,通常自然流水如果是为下游所必须,那上游的土地权利人纵然是需要,也不能截取全部的水流,这就体现的合理分配。我们国家高法贯彻《民法通则》的司法解释也对这个问题作了规定,一方擅自堵截或独占自然流水,也许他方正常生产生活的,他方有权请求排除妨害,造成他方损失的,受益人应负赔偿责任。在饮水、截水、蓄水的用水过程中,他人应当为用水方提供便利,同时用水方也应当对他人以损害最小的方式来使用水。

再说排水的问题。像自然流水如雨水、洪涝,工业生产,农业生产和生活都涉及排水问题,如果有法律或行政法规的规定,当然要按照规定执行。通常排水有一个自然的法则,就是从高地向低地排水,但是高处排水的人应该设置一些设施,尽量减少对低处产生的损害。对自然流水的排放,应当尊重自然的流向,不能随意地将自然流水改道。在排水过程中,他人要对排水的人提供必要的便利,排水的人要以对他人造成损害最小的方式进行排水。

2、关于通行

物权法第八十七条规定:“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利”。不动产权利人原则上是有权利禁止他人进入他的土地,但是如果他人因通行必须利用其土地,不动产权利人就应当容忍,不能够阻挠,而且还要提供必要的便利。有一种典型的情况就是袋地,所谓袋地就是周围完全被他人的土地所包围的土地,他人就必须容许袋地的权利人通行,袋地的权利人可以在他人的土地上开设道路,但是要自己负担费用,并且要以对他人损害最小的方式办。此外,通行还有其他的情形,比如依照当地的习惯,可以许可他人进入没有设栅栏的土地,割草或采集枯树枯枝或采集野生的植物或放牧牲畜,这是应当容许的。还有一种情况是,他人的物品,或是动物偶然失落到你的土地上,那你应当允许物的所有权人取回他的物。

对于通行的问题,高法对贯彻《民法通则》的意见也作了规定,主要有两个方面。一是一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当准许,因此造成的损失应当给予适当的补偿。二是对于一方所有或使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,就是说这个路是历史形成的,那所有权人或使用人不得堵塞,如果堵塞该通道影响他人生产生活,他人可以要求排除妨碍或者恢复原状,就是要尊重自然的历史形成的东西。这是处理这方面问题的一个基本规则。

3、对相邻土地的利用

物权法第八十八条规定:“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”这一条是解决因建造、修缮建筑物而临时使用邻地的问题和在邻地上安置管线的问题,对于因施工而临时占用邻地产生的纠纷,高法贯彻民法的意见也有一些规定可以参考,“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地,占用的一方如果没有按照双方约定的范围、用途和期限使用的话,应当责令其清理现场、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。”这些是经常发生的事情,不仅在农村,城市也存在这样的问题,农村主要是对别人土地的利用,自己家盖房子,一些木料、材料的堆放或运输要经过他人的土地,城市就有一个安管线的问题,必须容忍他人。

4、通风、采光和日照

物权法第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 通风、采光和日照通常都有强制性的标准可以执行,但即使有了标准,有一些产生损害的情况下,当事人也可以提出来,通过协商或补偿损失等方法处理纠纷。

5、排放污染物等有害物质

物权法第九十条规定:“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”排放有害物质首先必须遵守国家的规定,造成损害的要承担责任。从另一个角度讲,生活中排放污染、噪声可能是不可避免的,比如说做饭产生一些油烟或空调的滴水问题或产生的噪声,如果不超过限度,当事人有容忍的义务。但是这个限度有的有法律规定,有的则没有,有些即使规定了也用得不太具体,因此处理这些纠纷要根据具体的情况进行判断,而且要按照物权法处理相邻关系的原则公平合理地解决。

6、维护相邻不动产的安全

物权法第九十一条规定:“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。”比如说你家要盖房子挖地基,不能把别人的地基挖通,损害到别人的不动产的安全。

当然,现实生活中的相邻关系不止前面规定的这些项目,物权法实际上只是罗列了主要的事项,规定相邻关系的目的在于对不动产要正常合理地利用,要发挥物的效益,为了使自己的不动产得到有效地利用,就可能利用到相邻的不动产,所以一方应当为另一方提供方便,同时你在利用的时候,也要以对他人损害最小的方式进行。

物权法第九十二条还规定了一个处理这些问题的总的原则和损害赔偿的责任:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”

二、共有

(一)共有的概念与种类

物权法第九十三条对共有的基本概念作了规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

共有是指两个以上权利人对同一项财产都享有所有权,它有四个方面的特征:

1、共有关系的主体是两个以上;

2、共有的客体是同一项财产;

3、共有关系的内容包括对内和对外的双重的权利、义务的关系;

4、共有关系的形成基于公民或者法人共同的生产经营目的或者生活需要。

按份共有是指两个以上的共有人按照各自的份额对共有财产享受权利,分担义务。通常按份共有发生在联营、合伙等情况下,它的基本特征是,共有人在共有关系中应当享受的权利和承担的义务,是以他在共有关系中的份额为依据的。

共同共有是指两个以上的共有人对共有的财产享有平等的所有权,有三个特征:一是各个共有人对共有财产共同地、平等地享有所有权,没有份额的区分,各自的份额在分割共同财产的时候才可以确定;二是各个共有人对共有财产享有平等的权利,也承担平等的义务,没有权利大小或义务多少的区分;三是共有关系是随着共有人的共同关系而存在,并且随着他们的共同关系的解除而消灭。共同共有主要存在于夫妻和家庭成员之间,在继承财产的时候尚未分割,这时的财产通常就是处于共同共有的状态。

共有和公有是不同的:共有的主体是两个以上,公有的主体只有一个;共有不是一个新的权利类型,而公有是不同于私有的一种新的财产权类型;共有的主体是平等的,采取协商一致的原则处理问题,公有是由单一的主体行使权利,比如我们国家的集体所有,应当由集体决定的事项,任何的集体成员个人不能对集体的财产做决定,比如土地承包方案;共有财产可以分割,但公有财产是不能分割的,比如农村的集体财产,你个人离开集体不能要求分割这个财产。

(二)共有的内部与外部关系

1、共有的内部关系

共有人通常要按照约定管理共有的不动产或动产,如果没有约定或约定得不明确,那么所有的共有人都有管理的权利和义务,管理的费用或其他的负担如果有约定就按照约定办,如果没有约定,按份共有则按各自的份额来承担。共同管理的事项涉及到决策的话,按份共有通常按照多数决,共同共有则共同决定。在权利的享有或债务的承担上,按份共有是按照份额承担债务并且享受权利,共同共有则共同享受权利并且共同承担债务。

2、共有的外部关系

在对外关系上,共有人享有连带债权,承担连带债务,因为别人搞不清你的共有是什么样一种关系,法律也规定了,除非他们知道你在这个共有关系中是按份共有,不是承担连带债务。但在对内关系上,按份共有的还是按照份额承担,共同共有的共同承担。因为对外要承担连带债务,所以对外边的债务,任何一个人都应该履行,履行之后可以再向其他的共有人追偿。

(三)行使共有权的有关事项

1、共有物处分或者重大修缮

物权法第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”对于按份共有来说,这个规定和传统民法的规定不一样,传统民法要求一致决,即所有共有人一致同意,比如德国民法典规定,“整个共有物仅得由全体共有人共同处分”;我国台湾地区的民法也是这么规定的,它的八百二十条这么说,“共有物之处分、变更及设定负担应得共有人全体之同意”。但是传统民法的规定存在一定的弊端,不能够适应现代社会物尽其用的要求,往往由于所有的人不一致,这一项决策就不能够进行,全体一致同意的原则会阻挠对物的利用,物权法的这个规定在按份共有物的处理和决策上坚固了效益原则和公平原则。

2、按份共有人转让份额

按份共有人是可以转让份额的,但有一个前提条件就是,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

3、共有物的分割

通常情况下,按份共有人可以随时请求分割共有财产,但是共同共有的财产就不能分割,如果共同共有的基础丧失或有重大理由的时候,也可以请求分割。现实生活中法院也有这样的例子,当然离婚是分割共同共有财产的一个法定理由,分家立户也是,如果在夫妻共同生活中出现一些重大事项,比如一方父母重病,为了治病双方对支配财产意见不统一,一方也可以提出分割共同财产。如果共有人约定不能分割的,通常应当按照约定,但若出现重大理由需要分割的,仍然可以请求分割。如果分割给他人造成了损害,比如在合伙关系当中,分割后可能使生意无法继续,这就对其他共有人造成损害,这时应当给予赔偿。对此,物权法的第九十九条作了相应的规定。

共有物的分割还涉及分割方式的问题,有些共有物是便于分割的,但有些就不方便分割,共有人可以商定分割的方式,如果达不成协议的,可以分割而且分割后不会减损价值的,应当对实物进行分割,难以分割或因分割会减损价值的,可以采用折价的方法或者进行拍卖、变卖,而后就价款进行分割。共有人分割所得的财产如果有瑕疵,原先不知道,分完了发现并不值那么多钱,出现这种情况其他的共有人应当为他分担损失。物权法第一百条对此作了相关规定。

(四)无法确定按份共有或者共同共有以及按份共有不能确定具体份额的处理

1、按份共有或者共同共有的确定

物权法第一百零三条对此作了规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”这个规定和传统民法的规定也不一样,按照传统的民法,共有人对于共有物是按份共有还是共同共有不清楚的话,则视为共同共有。现实中需要确定是按份共有还是共同共有的情况,往往是在共有人对共有物分割的时候,因此如果这时候推定为共同共有,实际上仍然要进一步确定份额,因此不如直接就规定为按份共有。一个共有人如果应该占有较多份额,分配给较多份额就可以了,如果没有办法判断份额,就应该等额享有。比如两个人受赠一幅名画,如果两个人是夫妻,当然就是共同共有,如果不具有家庭关系,则按照按份共有处理,分不清份额多少的则一人一半,可以确定某人应该多得的则多分某人一些。

2、按份共有份额的确定

物权法第一百零四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”通常这是一个通行的规则。

共有不单是有所有权的共有,在用益物权和担保物权中也有类似共有的问题,就是两个人以上享有一个用益物权或担保物权,对此类他物权共有的处理和所有权的共有在处理规则上是一致的,所以物权法第一百零五条规定:“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定。”

三、取得所有权的特别方式

所谓取得的特别方式,就不是一般的方式,物权法第九章的章名叫“所有权取得的特别规定”,对所有权取得的特别方式作了规定。

(一)善意取得

物权法第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

2、以合理的价格转让;

  3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

这一款就是对善意取得的规定,善意取得是所有权取得的特别方式当中一种非常重要的方式,特别在于处分财产的人没有处分权,是一种非法处分,为什么非法处分买售人还能取得所有权呢?因为买售人是善意的,所以叫善意取得,善意的意思就是买售人不知道,或者他不应当知道这个处分财产的人没有处分权。除了买售人是善意,还要满足其他的条件,一个是以合理的价格转让,意思是说,比如你是以较低的价格转让,那你就是不当得利,从你取得这个物跟所有权失去的物相衡量,对所有权人来说不公平,因此要有合理的价格转让,如果是接受赠予则更不行,如果无处分权人将他人的财产赠予第三人,那第三人即使是善意的,也不能取得该物的所有权;还有一个条件是,如果是不动产已经经过了登记,如果是动产已经交付,就是按照物权法规定的所有权的转移方式都已经做完了,如果未登记或交付,则不承认是善意取得,因为这时候所有权转让还没有完成。此时如果所有权人要求返还财产,买售人就不能够取得所有权,还不能以善意来对抗所有权人。

对于善意取得,物权法既规定了动产,也规定了不动产,而有些国家的善意取得则不适用于不动产,在我们国家立法过程中,也有人提出来不动产是靠登记公信的原则,因此善意取得是不是不适用于不动产。的确,如果所有权人在不动产登记簿上已经有登记,那买售人当然就不能说不知道已登记而主张自己是善意,不能说我没看登记簿,登记是一项公示效力,你不知道也相当于知道,因此这时你不可能构成善意。问题是不动产的登记有时也会有错误,或者有其他的情形,比如说真实的所有权人并没有登记在案,而登记的权利人并不是真实的权利人,这时如果登记簿上的这个人要出售这个房屋,买售人也去查了登记,一切问题都没有,这时买售人完全是善意的,也支付了合理的价款,并且已经办理了登记的手续,这时买售人应该能够善意取得这个财产。因此物权法对不动产的善意取得作了规定,事实上国外也不是说没有这样的规定,像瑞士也作了这样的规定,瑞士民法典第九百七十三条规定:“处于善意而信赖不动产登记簿的登记因而取得所有权或者其他权利的人,均受保护。”在立法过程中,还有人认为,善意取得对于保护所有权人不利,可能会保护到非法取得的财产,建议还是不规定这样的制度。这里需要说明一点就是,善意取得绝对不保护非法财产,比如贪污国有财产或者盗窃抢夺取得的财产属于刑事的规范,追赃的问题不属于民法调整,因此不适用善意取得制度,也就不存在善意取得制度保护非法财产的问题。而且适用善意取得制度的前提是法律规定能够转让的物品,如果是法律禁止转让的,比如毒品、枪支、特殊文物等,依照法律根本不能进入到市场流通,这是属于行政法管理的规范,也不适用于善意取得制度。善意取得是民事行为,实践中多数的情况是把代为保管的或出租出借的物品擅自转让给别人,在这种情况下,所有权人由于信赖对方才将物品交给对方,实际上所有权人也应当为他这个行为承担一定的风险。如果他把物品交给了一个不值得信赖的人,应该说他也有一定的过失。一个人擅自处分他人财产,而受让人不知道他没有处分权,如果是善意就应该取得该物品的所有权,假如这种情况下不能取得物品的所有权,那买东西的时候就会战战兢兢,因为我买这个东西随时都可能被他人追回,这对维护市场的秩序非常不利。处理这个问题,法律是从立法政策上考虑,善意取得制度保护了受让人,没有保护权利人,因为一是所有权人一己的损失,另外一个是交易秩序的稳定,孰轻孰重当然是有分别的,按照“两利相权取其大,两害相权取其轻”,法律就选择了维护交易秩序。因此就要维持善意取得制度。

物权法规定的这个善意取得通常是所有权人通过出借或保管的方式把物交给无处分权人,这是所有权人按照自己的意志转让物为他人占有,所以所有权人对于该物脱离其控制可能出现的命运有一定的风险责任。但是如果这个物不是按所有权人的意志为他人占有,比如丢失或被盗,由此带来的一系列处理的问题又有所不同。物权法第一百零七条规定:“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。”这一条规定的是遗失物被辗转被他人受让,如何取得、如何追回的问题,遗失物是出于非所有权人的意志而脱离其控制,跟一百零六条的规定不一样,这种情况下对于所有权人的保护强度要大的多。按照这一条的规定,所有权人有权追回他的物,虽然受让人可能是善意的,或者可以向无处分权人请求损害赔偿,两种方式都可以。如果受让人是通过拍卖或有经营资格的经营者购买该物,所有权人可以追回该物,但要给受让人支付他付的价款,但所有权人还保留有向无处分权人追偿的权利。

还有一个与善意取得有关的问题是,受让人善意取得不动产或动产的物权后,这个物权上可能有负担,比如说质权人把别人出质的东西卖掉了,第三人善意取得,他不知道该物附有质权,那这个权利就消失了,物权法第一百零八条有这样的规定。

(二)拾得遗失物、漂流物,发现埋葬物或者隐藏物

按照物权法第一百零九条至一百一十三规定,拾得遗失物应该返还给权利人,拾得人应当及时通知权利人领取或送交有关部门,有关部门收到该遗失物如果知道权利人的,应当通知其领取,不知道的则要发布招领公告。物在拾得人手中或有关部门手中时,必须对物妥善保管,如果物发生了损坏,还要承担民事责任。权利人领取遗失物的时候,应当向拾得人或保管机关支付保管该物支出的费用,比如说捡到一头牛,维持牛的生命要给它喂食,当牛的所有人要取回牛时,就要支付适当的费用。还有一些丢失了物的人发布了悬赏公告, 如果拾得人把该物还回来,你就应该按照悬赏公告支付你承诺的数额,因为悬赏公告实际上就是一个合同约定。遗失物在公告招领6个月以后无人认领的情况下,该物就归国家所有,这一点跟国外有些规定有所不同,很多国家规定遗失物无人认领时,该物的拾得人可以取得所有权,我们国家之所以没有这样规定,是因为我们国家在传统道德上跟国外有一些不同,我们国家历来强调拾金不昧,归了国家实际上也是归全民,所以按照我们国家的情况作了这样一个规定。

物权法还有涉及拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物的情况,这通常情况跟拾得遗失物差不多,通常要按照拾得遗失物的规定处理,但是埋藏物和隐藏物会有一些问题,因为有些可能属于文物,如果是文物必须按照有关法律处理,比如《文物保护法》的规定,“中华人民共和国境内、地下、内水和邻海内遗存的一切文物属于国家所有”。

(三)主物和从物

主物是指能独立发挥作用的物,从物是辅助主物发挥功能的物,像电视机是主物,遥控器就是从物,规定这一条的意义是,通常在买卖合同中,比如买电视机,只会写上什么牌子的,不会写上什么遥控器,按照从物随主物转让的原则,买电视机自然而然就应该包括遥控器,这是主物从物的归属问题。

(四)孳息的归属

孳息包括两个部分,一个是天然孳息,一个法定孳息,果树结果子、母畜生幼畜是天然孳息,法定孳息就是利息或租金。通常情况下孳息应该是归所有权人,但是在物被他人利用的情况下,或存在用益物权的时候,比如土地承包经营权、林地承包经营权,果树结的果子就应该归承包的果农所有。虽然通常情况下孳息是归所有权人,但也不妨碍当事人之间进行规定,比如说得的利息归某个特定的人,让他读书或其他用。

今天就讲到这里,谢谢大家。

 


第七讲 建设用地使用权、地役权等用益物权

陈 佳 林

全国人大常委会法制工作委员会民法室处长

大家好,今天我给大家介绍的是用益物权中的几项权利,首先和大家说一说建设用地使用权。

一、建设用地使用权

(一)建设用地使用权的概念

到底什么是建设用地使用权呢?建设用地使用权是在我们国家用益物权中的一项很重要的权利。在我们国家由于城市的土地属于国家所有,所以任何单位和个人要使用城市的土地,都必须要取得建设用地使用权。国家通过设立建设用地使用权使建设用地使用权人对国家所有的土地可以占有、使用和收益,建设用地使用权人可以在国家所有的土地上,建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地的范围还是比较广的,既包括工业用地、商业用地、旅游用地,也包括其他的用地,比如公益设施用地等。很多人提出,为什么物权法没有使用“土地使用权”的概念,而是用了“建设用地使用权”。这是因为根据我们国家土地管理法的规定,土地是个比较广的概念,它既包括了建设用地、承包地、农用地,还包括了未利用地,所以如果要使用“土地使用权”的概念,就应当包括了土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权。如果要是用了“土地使用权”的概念,在物权法中就需要把建设用地使用权、土地承包经营权和宅基地使用权放在一起做规定,但是大家知道这几个权利从权利的设立、利用等方面还是有比较大的区别,当中的权利和义务也各不相同。比如说建设用地使用权一般是有偿设立,而宅基地使用权一般是无偿设立,建设用地使用权设立之后当事人可以依法转让、抵押等,而宅基地使用权当事人一般不允许转让和抵押,其转让和抵押有严格的限制。物权法就是考虑到这些权利不太一样,因此根据土地的用途,将土地使用权分解为建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权,并分别对这些权利作出了规定。这是我们建设用地使用权中给大家介绍的第一个问题。

(二)建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者是地下分别设立

第二,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者是地下分别设立。土地资源具有不可再生性和稀缺性,因此如何充分发掘土地资源的优势和价值,可以说是目前世界各国共同面临的难题,随着人类社会的发展和进步,特别是现代化专业技术的进步,使分层次利用土地成为土地利用的一种新的趋势。我国的一些地区也曾经利用地上或者是地下空间来进行建造一些设施,比如说用地下的空间建造地下商场或者是地下车库,利用地上的空间建一些空中走廊或者空中的一些通道等,但是由于我们现行的法律和行政法规,没有对土地分层出让的问题作出规定,实践中对于这些专门利用地下或者地上空间的权利的性质仍然不是很明确,造成土地管理登记部门对于权利人取得的权利无法办理相应的登记手续,相关设施的权利人的权利得不到保护,也得不到法律上的认可,因此在物权法中对土地分层出让的问题作出规定是很有必要的。

大家知道我们国家城市的土地是属于国家所有,农村的土地是属于集体所有,土地的性质就决定了土地上、下空间的权利都是属于国家或者是集体所有的,当事人只能通过设立建设用地使用权或其他用益物权的方式取得对土地上、下空间的利用。目前我们集体所有的土地要征收为国家所有之后,才能出让。国家在出让建设用地使用权的时候,只要对建筑物的四至、高度、深度以及它的建筑面积做出明确的规定,那么建筑物所占有的空间范围应当是可以确定的。因此根据物权法的规定,在建设用地使用权出让合同中,应当在合同中明确规定建筑物、构筑物及其附属设施所占用的空间范围,这样建设用地使用权人取得的建设用地使用权的范围就可以明确的界定清楚。比如,同一块土地,地下十米到地上一百米出让给甲公司来建住宅,地下二十米到地下五十米出让给乙公司建一个地下商场。物权法把不同层次的对土地利用的权利人都叫做建设用地使用权人。因为这些人是按照同样的规定取得建设用地使用权的,在法律上,他们的权利和义务是相同的,只不过他们所占用的空间范围有所区别。

如何调节同一块土地不同用益物权人之间的关系呢?根据物权法的规定,不动产的权利人要给相邻的不动产的权利人提供相应的便利,这是相邻关系的规定,同时如果一方当事人想利用另一方的土地的时候,可以通过设立地役权来解决。因此,在土地分层出让的情况下,不同层次的建设用地使用权人也应当适用相邻关系的规定,如果下层的建设用地使用权人想利用上层的建设用地使用权人的土地和空间,同样也可以通过设订地役权来完成。总之,物权法中所有的适用于横向不动产的法律关系同样也适用于纵向的不动产之间。新设立的建设用地使用权不能损害已设立的用益物权。这是我们建设用地使用权中给大家介绍的第二个问题。

(三)建设用地使用权出让的方式

第三个问题,和大家说一下建设用地使用权出让的方式。建设用地使用权出让的方式主要有两种,一种叫做有偿出让,一种叫做无偿划拨。

有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式,是指出让人将一定时限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用,建设用地使用权人向出让人支付一定的费用。在有偿出让的方式中,又分为两种情况,一种叫做以公开竞价的方式出让,主要包括拍卖、招标,另外一种叫做协议,就是出让人和建设用地使用权人来协议土地的价格,然后把土地交给建设用地使用权人来使用。

划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式,是指县级以上人民政府依法批准,在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者无偿地把土地交给建设用地使用权人来使用。划拨土地的特点是没有期限的限制。我们国家在计划经济时期,土地的出让主要是采取这种单一的划拨方式。1988年修订了土地管理法,明确了国家要实行土地资源有偿出让的制度;1990年颁布的《城镇国有土地使用和转让暂行条例》规定,国有土地出让和转让应当实行有偿的制度;1994年颁布的《城市房地产管理法》和1998年制订的《土地管理法》基本上确立了城市土地有偿出让和无偿划拨两种方式。在物权法起草的过程中,有人就提出为了保护国家土地的资源,保护国家土地的收益,应当取消以划拨方式出让建设用地,也就是说不论什么用途,都应当采取有偿出让的方式来进行。那么为什么物权法仍然保留了以划拨方式出让建设用地使用权呢?这是因为我们国家的《房地产管理法》和《土地管理法》对划拨土地的范围还是有严格限制的,只有在确属必要的情况下,才可以由县级以上人民政府依法批准划拨土地。目前可以采取划拨土地的范围有:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规定的其他用地。大家可以看到以上这些用地,可能在长期的时间内还会存在,因此要在法律上完全取消划拨方式还是不现实的,划拨方式还会在相当长的时间内存在。但是为了加强土地的调控,为了防止、制止在土地出让过程中违法、违规行为,作为民事基本法律的物权法还是对划拨建设用地做了一个明确的规定。物权法中规定,要严格限制以划拨方式设立建设用地使用权,采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。不过应当指出的是,以划拨方式设立的建设用地使用权虽然是无偿从国家得到的土地使用权,但是在法律上仍然认为它具有独立的财产权利,因此也要适用我们物权法有关的规定。

在有偿出让的方式中,比较常见的是拍卖和招标。拍卖、招标的方式具有公开、公平和公正的特点,能够充分体现标的物的市场价值,所以可以说是市场经济中比较活跃的一种交易方式。我们国家的土地资源有稀缺性,决定了采取招标、拍卖的方法能够最大程度地体现我们土地的价值。因此从保护土地资源和保证国家土地收益的角度来看,采取公开竞价的方式不仅是必要的,而且其范围应当不断地扩大。《城市房地产管理法》第十二条对公开竞价的方式作了这样的规定,土地使用权可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式,商业旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的必须采取招标、拍卖方式,没有条件,不能采取招标、拍卖方式的,可以采取双方协议的方式。其中土地使用权是原来说法,我们现在在物权法里称为建设用地使用权。这是目前现行法律的规定。

近些年来由于我们建设用地的总量增长得相当快,所以工业用地出现的问题比较突出,低成本工业用地的过度扩张,违法违规用地、滥用耕地的现象屡禁不止。2006年8月国务院曾经颁布了一个《关于加强土地调控有关问题的通知》,其中明确规定,工业用地也应当采取拍卖、招标、挂牌等公开竞价的方式转让,同时规定其出让的价格不能低于公布的最低标准。物权法根据现行法律的规定,并结合实践中土地出让的新情况,进一步扩大了以公开竞价方式出让建设用地的范围,将现行法律中的豪华住宅扩大到了一般的商品住宅,同时把工业用地也纳入到了公开竞价出让的方式,并明确如果一块土地有两个以上的意向用地者的,应当一律采取公开竞价的方式。物权法第一百三十七条规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。物权法的这一个规定,已经发展了现行《城市房地产管理法》的规定,符合我们国家土地的用地政策。

有人也会提出,现实中除了招标、拍卖的公开竞价的方式之外,还有一种方式是挂牌。物权法为什么没有对挂牌的方式作出规定呢?挂牌的方式是指县、市土地资源管理部门发布挂牌公告,然后按照公告规定的期间将准备出让的土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,然后接受竞买人的报价申请,并根据报价更改挂牌的价格,根据挂牌截止时的出价结果或者是现场竞价的结果来确定建设用地使用权人。挂牌的方式可以说是把拍卖和招标两种方式结合在一起,创新出的一种新的土地出让方式,但是由于现行法律还没有对挂牌这种方式做出规定,该方式在法律上如何定性和规范还需要根据实践的经验不断的完善。我们国家的土地制度正在改革阶段,今后可能还会出现一些新的有偿出让的形式,因此目前的物权法只是列举了现行法律中已经明确规定的拍卖和招标这两种方式,而没有对现实中存在的所有的公开竞价的方式一一列举,但是这并不是表明,今后物权法通过之后不能再采取挂牌等公开竞价的方式来出让土地。

另外再给大家说一说关于协议出让的方式。大家知道建设用地使用权出让的方式中,除了公开竞价的招标、拍卖之外,还有一种方式叫做协议。协议就是指出让人和建设用地使用权人通过协商的方式有偿出让土地使用权。协议的方式由于没有引进竞争的机制,相对缺乏公开性,现实中的一些地区和部门为了招商引资,或者是将本来应该公开竞价的方式改成了协议的方式,或者是压低协议的价格,随便减少土地出让金,造成了我们土地资源的浪费,严重损害了国家的利益。因此有人提出,物权法中不应当再规定可以用协议的方式出让土地。但是物权法之所以保留了协议的方式,是因为现实中有一些需要扶持的行业和大型设备用地,这些行业用地没有人竞争,所以协议的方式还是有必要存在的。为了防止协议出让土地时可能滋生的腐败行为,《土地管理法》对协议方式还是有严格规定的,就是说采取协议方式出让土地的,出让金不能低于国家确定的最低价。所以物权法虽然保留了协议出让的方式,但是由于它扩大了公开竞价出让土地的范围,因此协议出让的范围已经是越来越小,程序将更趋严格。以上我们给大家介绍的是建设用地出让的方式。

(四)建设用地使用权出让合同和建设用地使用权的设立

下面给大家讲一下,建设用地使用权出让合同和建设用地使用权的设立。以出让方式设立建设用地使用权,不论是采取招标、拍卖等公开竞价的方式,还是采取协议的方式,双方当事人都应当以书面的形式来签订建设用地使用权合同,对土地的用途、使用的期限、费用、出让金等问题做出明确的规定,以明确双方当事人的权利和义务。这里需要指出的是建设用地使用权合同属于民事合同,虽然各级人民政府代表国家以土地所有者的身份与建设用地使用权人签订出让合同,但是该合同属于国家以民事主体的身份与其他主体从事的交易行为,不过一般在建设用地使用权出让合同中,国家一般是不列为出让人,是有市、县人民政府土地行政主管部门作为合同的一方。建设用地使用权合同订立以后,当事人应当到登记机构办理登记,自办理登记生效之日起,建设用地使用权设立。以划拨方式设立建设用地使用权的,根据目前的规定,虽然不需要签订合同,但是当事人应当凭划拨土地的决定书,办理相应的登记手续。

(五)建设用地使用权提前收回的对建设用地使用权人的补偿

下面给大家介绍的是,建设用地使用权提前收回的,对建设用地使用权人的补偿。大家都知道,建设用地使用权是有一定的期限的,那么以出让方式设立建设用地使用权的,建设用地使用权的期限届满前,出让人能否提前收回建设用地使用权呢?虽然对于这个问题,现行法律也有一些类似的规定,但是这次物权法对此做了很详尽的规定,在提前收回的情况下,分为地和房两部分给当事人以补偿。

我们首先看一下对于建设用地上的房屋和其他不动产的补偿,这个补偿是依照征收的有关规定给予的。物权法第四十二条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产;征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。这个规定是对房屋和其他不动产征收的依据。

其次就是对房屋所占用的建设用地可以提前收回,但不适用征收的规定。因为征收是国家把集体的土地或者是单位、个人的房屋改变为不动产国家所有权的一种行为,所以征收是一种改变所有权的行为,而我们知道城市的土地是属于国家所有,建设用地使用权人取得的只是使用的权利,国家收回自己的土地当然不能适用征收的规定。但是为了公共的利益,国家可以提前收回建设用地,那么国家在这种情况下对土地应该如何补偿呢?由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限来交纳出让金的,比如是70年的使用期就要交70年的钱,50年的使用期就交50年的钱,因此在提前收回建设用地使用权时,出让人应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。举个例子来说,比如某个企业通过出让的方式取得了某块工业用地,期限是50年,如果该企业的厂房40年后被征收,那么对企业的补偿要分两步走,首先应当根据征收的规定,对该企业的厂房给予补偿,此外,还应当退还该企业10年的土地出让金。这就是我们讲的关于提前收回建设用地使用权的规定。

(六)建设用地使用权的续期

接下来讲一下关于建设用地使用权的续期。国家通过出让的方式使建设用地使用权获得了一定期限内利用土地的权利。根据现行法律的规定,建设用地使用权的最高年限是有规定的,居住用地是70年,工业用地是50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地是50年,商业、旅游、娱乐用地是40年,综合或其他用途的用地是50年,总的来说就是分为三个层次,最少是40年,中间是50年,最长的是70年,也就是是我们说的住房居住用地。建设用地使用权期间届满之后就面临建设用地使用权如何续期的问题,对于这个问题,现行法律也是有规定的,《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。概括起来,就是说如果要申请续期,需要提前一年来申请,续期之后要按照国家的规定交付土地使用费。物权法草案曾经根据现行法律的规定,对续期问题也做出了类似的规定,结果物权法草案在向全社会征求意见的时候,许多部门和群众对此提出了意见,有人说一个小区可能住着成千上万的老百姓,建设用地使用权期限届满之后,到底是由用户个人去申请续期呢,还是由业主委员会组织大家一块去统一续期?如果大家意见不一致的时候怎么办?土地行政主管部门也觉得,如果要求成千上万的老百姓都去办理续期手续,确实会增加行政的成本。因此建设用地使用权续期的问题可以说是和老百姓利益息息相关的一个问题。如果规定住宅建设用地使用权要申请续期,要求成千上万的住户办理续期手续,不仅难以操作,而且加重了老百姓的负担,也增加了行政管理的成本,不利于社会的安定,我们物权法的规定要保证老百姓安居乐业,使有恒产者有恒心。在听取了各方面的意见之后,物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作了规定,就是说住宅建设用地使用权到期后,自动续期,但是续期的期限、土地使用费支付的办法和标准由国务院规定,这是当时物权法的修改。住宅建设用地使用权自动续期的规定受到了大家广泛的赞同,但是当时的草案还是规定到期之后要向国家交纳土地使用费,因此有的人对此还有些不解,有人说我花了毕生的精力买了一套住宅,终于还清了房贷,怎么到期之后还要向国家交纳土地使用费呢?有人说我在买房的时候已经向国家交纳了出让金,所以到期之后不应当再交出让金或者应当少交出让金。我们考虑到住宅建设用地使用权到期之后,是否交纳出让金也是关系到广大群众切身利益的一个问题,而且现在绝大多数住宅的使用期限都是70年,以目前的法律规定70年以后当事人应当承担的权利和义务,确实还缺少足够的法律依据,所以对这个问题还是应当慎重的考虑,并且物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况做出相应的规定。因此物权法对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题没有做出规定。有的人提出,住宅建设用地使用权可以自动续期,那么非住宅建设用地也应当采取自动续期的办法。关于这个问题,我们是这么考虑的,非住宅建设用地使用权和住宅用地还有一些区别,这些非住宅建设用地使用权人有些就是在特定的时间内来使用这块土地,过了该期限就没有使用该土地的必要了,因此不宜把自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则,是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。根据物权法的规定,非住宅建设用地使用权的续期应当按照法律规定办理,也就是说如果非住宅建设用地使用权人在建设用地使用权期间届满前一年可以申请续期,只要建设用地使用权人提出了续期的要求,出让人就应当同意,只有在一种情况下出让人可以不同意,出让人如果因为公共利益需要收回该土地的,在这种情况下,出让人才有权拒绝建设用地使用权人继续续期的要求,把土地收回。有人还提出一个问题,现在规定住宅建设用地都自动续期,这样无休止的续期是否会影响城市的开发、规划和建设呢?对这个问题,我们是这么考虑的,根据物权法第一百四十八条的规定,在建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,那么在续期之后,同样也可以适用相同的原则,也就是说续期之后如果因为公共利益需要收回该土地的,当然是可以收回的。所以目前住宅自动续期的原则应当是不会影响城市的规划和开发的。这是我们关于续期的问题给大家介绍。

(七)建设用地使用权期间届满后建筑物的归属

下面给大家介绍的是建设用地使用权期间届满后建筑物的归属,这个问题是大家比较关注的一个问题。目前,我们国家的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条令》做出了这样的规定,土地使用权期间届满,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得,也就是说土地到期后,土地上的房屋和其他不动产就无偿的归国家所有。对于这一规定有些人提出了异议,建设用地使用权期间届满应当根据公平的原则来确定建筑物的归属,而不宜一律规定由国家所有。现实中确实也有的法律对于非住宅建设用地使用权期间届满以后,土地上不动产的归属有过规定,比如《中外合作经营企业法》就规定,中外合作者举办合作企业,应当在合作企业合同中约定合作企业中止时财产的归属。因此对于非住宅建设用地使用权到期之后地上物的归属问题解决的办法应当是这样的,有约定的按照约定进行,没有约定或者约定不明确的应当依照有关法律的规定办理。

(八)物权法对集体所有的土地作为建设用地是如何规定的

在建设用地使用权中给大家介绍的最后一个问题,是给大家说一说关于集体所有的土地作为建设用地的规定。我国《土地管理法》规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;除耕地以外,农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。也就是说,目前我国农民集体还不能直接出让自己的土地使用权,将集体所有的土地直接进入一级市场,农民集体的土地必须要征收为国家的之后,才能变为建设用地,这是我们现行法律的规定。但是近些年来,我们国家的土地制度在不断地深化,国务院先后出台了一系列涉及农民集体建设用地的规定,比如说国务院2005年曾颁布了一个《关于深化经济体制改革的意见》中明确规定,要进一步研究、探索农民集体建设用地使用权进入市场。我们的土地行政主管部门也一直把加快集体建设用地使用权制度的改革作为工作的重点,在对集体建设用地进行严格管理的同时,也允许一些地方开始一些试点。比如广东、安徽等一些省市就曾经颁布了关于集体土地流转方面的政府性规章,但是考虑到我们国家的土地制度目前正在深化,各地的情况差异确实很大,土地行政管理部门正在进行土地制度的试点和研究,还需要总结经验,并在此基础上规范和完善。而且今后集体建设用地如何改革,还是应当通过修改《土地管理法》等法律,从根本上解决这个问题。因此,目前物权法对此做出规定的时机还不成熟,但是作为民事基本法律的物权法还是有必要做出原则或者灵活性的规定,为今后土地制度的改革留下空间。正因为如此,物权法对于建设用地使用集体所有土地的情况仅做了原则性的规定,明确集体所有的土地作为建设用地应当按照《土地管理法》等法律的规定办理。关于建设用地使用权就给大家介绍到这里。

二、地役权

(一)什么是地役权

下面给大家介绍的一个权利是地役权。首先来介绍下什么是地役权,很多人对这个概念确实比较陌生。地役权也是一项独立的用益物权,根据物权法的规定,地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。还是举个例子就比较清楚了,比如说甲、乙有两块承包地是相邻的,到了给庄稼灌溉的季节,甲想在乙的地上架设一些灌溉设施,好把水引到自己的承包地上。在这种情况下,甲和乙就订立了一个地役权合同,在合同中双方可以约定,甲付给乙一定的费用,乙应当允许甲在自己的承包地上架设一些灌溉设施,这种法律关系我们就把它叫做地役权。在这个法律关系中,甲叫做地役权人,甲的土地叫做需役地,乙叫做供役地的权利人,乙的承包地叫做供役地。

1、地役权是按照合同设立的

从以上我们可以看出,地役权有这么几项特征。第一,地役权应当按照合同的规定设立。地役权可以说是地役权和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的的合同,所以在合同中,双方要就使用的目的、方法、期限、费用等做出明确地约定。

2、地役权是利用他人不动产的权利

第二,地役权是利用他人不动产的权利。也就是说只是对他人不动产的利用,而不是实际的占有,可能是要求对他人的不动产设置一定的负担,也可能是要求他人承担某种容忍的义务。

3、地役权是为了提高自己不动产的效益

第三,地役权是为了提高自己不动产的效益,这种效益既包括了生产、生活的某种便利,也包括了某种精神上、感情上的需要。举个例子,某人为了保障自己的住宅能眺望到大海,他就可以设立一个地役权来限制对方盖高楼,这种权利就叫做地役权。

(二)地役权和相邻关系的区别

说到地役权,可能有人感觉和前面说讲的相邻关系有一些类似,所以我们在地役权中讲的第二个问题就是,和大家说说地役权和相邻关系的区别。

相邻关系和地役权都涉及到相邻不动产当事人之间的一些权利和义务的关系,但是两者之间还是有一定区别的。其区别就在于相邻关系是基于法律的直接规定而产生的,是法定的对相邻不动产权利人的一种限制,当事人的权利和义务是由法律明确规定的,比如说要对相邻的不动产人提供通风、采光、通行的便利,他们的权利和义务是法律明确规定的,所以它是维持正常生活、生产的最低需求。地役权是基于当事人双方的约定,是不动产的权利人想利用他人的不动产来提高自己不动产的价值,所以当事人的权利和义务不是由法律来强制规定的,而是采取协商的方式来约定。因此也就可以这么理解,在相邻关系的规定达不到使用目的的时候,当事人就要通过设定地役权来实现自己的某种意图,也就可以说地役权其实是弥补了相邻关系的一些不足。比如说某个工厂已经有了一个大门,后来为了方便职工上下班,决定再开一个小门,但是在开小门的时候就涉及到,可能要用到乙工厂的道路,在这种情况下,甲工厂和乙工厂就可以设立一个地役权来开这个小门。所以说你给当事人增加了负担,想更多地利用不动产,提高自己不动产效益的,这些才是地役权,而不是相邻关系。

相邻关系和地役权是有一定的关联的,但是他们的调整范围其实是不同的。因此,在物权法中相邻关系属于所有权的范围,在所有权的范围中调整,而地役权是属于用益物权的范围。我们国家规定地役权还是有一定的现实需要的,因为它不仅能够明确的划分地役权和相邻关系的界限,可以弥补相邻关系的一些不足,而且也有助于完善我们国家的物权法律体系。

(三)地役权的生效

关于地役权给大家介绍的第三个问题是,地役权的生效。根据物权法的规定,不动产物权的设立应当办理登记,经登记发生效力,但是地役权生效和一般不动产物权的生效有一些区别,地役权是从地役权合同生效时设立。既然地役权从合同生效时就已经设立了,那么当事人是否还需要办理登记手续呢?这个问题是这么规定的,物权法对地役权是采取登记对抗主义,也就是说地役权自地役权合同生效时设立,当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记,未经登记不得对抗善意第三人。所谓登记对抗主义,主要是指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权的第三人。咱们还是举个例子说明,比如某度假村有甲、乙两个宾馆,甲宾馆为了防止乙宾馆加高楼层,遮挡自己房客的视野,所以和乙宾馆签订了地役权合同,要求乙宾馆在十年之内不能加高宾馆高度,但是甲宾馆每年支付给乙五万元的使用费。合同签订之后,双方没有办理地役权登记,结果在合同生效五年之后,丙公司把乙宾馆买了下来,丙公司在购买时,乙没有向其说明他们已经设立地役权的情况。丙拿到宾馆之后就进行了改造,经有关部门批准以后就允许丙把宾馆再加高三层。甲宾馆听到之后就找了丙宾馆,要求它立刻停止侵害行为,不能加盖楼层,但是由于甲、乙的地役权合同没有登记,所以不具有对抗的效力,所以甲只能根据地役权合同要求乙承担违约责任,而没有权利要求丙停止加盖楼或承担相应的责任。这就是登记对抗主义的后果,不登记不能对抗第三人。

(四)供役地权利人的义务

下面我们要介绍的是供役地权利人的义务。地役权设立之后,供役地的权利人的义务主要有两项。

1、允许地役权人利用其土地

第一,允许地役权人利用其土地。对于供役地的权利人来说,必须要按照合同的约定向地役权提供土地,并且要容忍土地上的负担。

2、不得妨害地役权人行使权利

第二,不得妨害地役权人行使权利。地役权人是为了行使供役地,所以有时需要在供役地上修建某种设施或从事某种行为,在这种情况下就要求供役地的权利人不得妨害地役权人行使这些权利。

(五)地役权人享有的权利和负担的义务

1、应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地

那么地役权人又有哪些权利,要承担哪些义务呢?首先地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。比如说,约定的使用目的是通行的权利,那么地役权人就不能在供役地上修建附属设施。

2、尽量减少供役地权利人物权的限制

同时作为地役权还应当有一项义务应当履行,就是要尽量减少供役地权利人物权的限制。地役权人虽然设定了地役权,但是应当选择对供役地损害最小的方法来行使地役权,在利用地役权的同时,尽量减少对供役地权利人物权的限制和损害,即使从事这种行为是必须的,是经过许可的,也应当选择对供役地权利人损害最小的方法来行使。

(六)地役权消灭的情形

最后给大家介绍一下关于地役权消灭的情形。物权法规定了地役权有下列情形之一的供役地权利人有权解除合同,地役权随之消灭。

1、违反法律规定或者合同约定滥用地役权

第一,违反法律规定或者合同约定,滥用地役权。地役权设定之后,地役权人和供役地权利人的任何一方都不能随意地解除合同,但是如果地役权人违反法律的规定,或者合同的约定,那么供役地权利人就有权解除地役权合同。比如原来设定的地役权是为了让职工上下班通行的便利,结果地役权设立之后成为了工厂大货车的必经之道,在这种情况下,供役地权利人就可以提出解除合同。

2、在有偿利用供役地时,约定的付款期间届满后,在合理期限内经过两次催告未支付费用的

第二种情况,就是在有偿利用供役地时,约定的付款期间届满后,在合理期限内经过两次催告未支付费用的。就是说地役权合同可以是有偿,也可以是无偿,但是一旦是有偿合同的,地役权人就应当按照合同的约定来支付费用,如果地役权人没有正当的理由,在合同履行期届满之后,没有支付费用的话,供役地权利人可以给一个宽限期,比如可以约定一个期间,在这个期间内支付费用,如果在这个期间内经过两次催告,地役权仍然不履行合同,支付费用的话,供役地权利人就可以解除合同。因为这表明地役权没有履行合作的诚意,或者是根本没有能力履行合同,为了避免对供役地造成更大的损害,我们是允许供役地权利人解除合同的。

除了以上说明的理由之外,还有一些情况也可以导致地役权的消灭,比如设立地役权的土地被征收,或者是设立地役权的土地灭失之后也会引起地役权的消灭。

三、海域使用权和探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利

今天我要讲得第三个权利是海域使用权和探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。

(一)海域使用权

首先和大家说一下海域使用权。大家知道,海洋被称为蓝色国土,海域是属于国家所有,这是我们物权法目前做出的一个最新的规定,也是《海域使用管理法》的一个规定,所以海域和土地一样,具有相同或者类似的属性,是我们人类可以利用的一种重要的资源。海域使用权是指单位或者个人依法取得对国家所有的特定海域排他性使用权。2001年我们国家通过了《海域管理使用法》,确定了海域使用权制度,明确了任何单位和个人使用海域必须依法取得海域使用权。

海域使用权取得的方式有三种,一是单位和个人向海洋行政主管部门申请;二是招标;三是拍卖。因此如果申请被批准,或者通过招标、拍卖的方式取得了海域使用权之后,海域使用权人应当办理登记手续。目前根据海域使用权不同的用途,海域使用权的最高期限也有所区别。海域作为国家重要的自然资源,实行的是有偿使用制度,单位和个人使用海域应当向国家交纳海域使用金。海域使用权作为一种重要的财产权利,可以依法转让和继承。总之,海域使用权已经成为与建设用地使用权等土地权利相类似的用益物权,所以在物权法中对它做出规定还是很有必要的。

在物权法的起草过程中,有人提出既然海域使用权是和建设用地使用权同等重要的一种用益物权,为什么不对海域使用权做出专章的规定呢?他们认为应该通过对海域使用权专章的规定来强化海域使用权用益物权的设定,要增加海域使用权抵押,以及对农民的海域使用权的优惠的规定等。但是物权法没有对海域使用权做出专章的规定,主要是考虑到海域使用权是一个综合性的权利,包括利用海域从事建设工程旅游、海水养殖以及探矿、采矿等,而物权法关于用益物权的规定是根据土地的用途所产生的不同的法律关系分别规定为土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权,没有综合规定为土地使用权,这个我们在前面也说到了。所以如果我们把海域使用权这个综合性的权利作了专章的规定,那么就会造成这一章和建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权体系的不平衡。因此要强化海域使用权物权的特征,弥补现行《海域使用管理法》不足的问题,还是应当留待于修改《海域使用管理法》时一并解决,物权法只是对海域使用权作了原则性的规定,确立了海域使用权用益物权的特征,明确依法取得的海域使用权受法律保护。根据特别法优先于普通法的原则,海域使用权应当首先适用《海域使用管理法》的规定,《海域使用管理法》没有规定的,适用物权法的规定。

(二)探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利

下面再给大家介绍下探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。我国对自然资源实行的是有偿使用的制度,《矿产资源法》、《水法》和《渔业法》对单位和个人使用自然资源都做出了比较全面的规定,但是这些法律一般都是从行政管理的角度,对这些权利进行规范的,而这些权利的物权属性并不是很明确,财产权利的内容不是很完善,更缺少对这些权利相应的民事救济措施,因此在实践中出现一些侵犯权利人合法权利的行为,比如说在一些内水的、传统的捕捞区被改变用途之后,从事捕捞的渔民无法得到相应的补偿,因为很多人认为,渔民在这里捕捞不是一种财产权利,所以被赶走之后并不支付赔偿。还比如,有的人没有取得探矿权,但是在别人取得采矿权的权利范围内,也进行采矿活动,损害了合法权利人的利益。因此对于探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利确实需要在法律上明确其财产权利的属性。但是大家知道,这些权利其实和一般的用益物权又有所不同,具有其自身的特点,其最大区别在于,用益物权一般是通过合同订立而设立的,而探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利这些权利是由行政机关许可后设立的。因此有的专家也把这类权利叫做准物权。

那么为什么物权法用益物权编要对这些权利也做出规定呢?这主要是考虑到探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利也是对国家自然资源的一种利用,权利人取得这些权利之后,也享有了一定的占有、使用和收益的权利,这种权能和用益物权是一致的,同时,它也需要办理登记并进行公示,符合物权公示的原则,因此物权法把这些权利纳入到了用益物权中,并作了原则性、衔接性的规定,明确了这些权利受物权法及相关法律的规定,至于这些权利本身存在的不完善的地方,可以通过修改相关的法律来解决。根据特别法优先于普通法的原则,探矿权、采矿权、取水权和从事养殖、捕捞的权利首先应当适用《矿产资源法》、《水法》和《渔业法》的规定,《矿产资源法》、《水法》和《渔业法》没有规定的才适用物权法的有关规定。

今天我的介绍就到这里,谢谢大家!

 


第八讲 物权的设立、变更、转让、消灭和业主的
建筑物区分所有权

杜  涛

全国人大常委会法制工作委员会民法室处长

下面我向大家介绍物权法的两章内容,分别是第二章,“物权的设立、变更、转让和消灭”,和第六章,“业主的建筑物区分所有权”。

一、物权的设立、变更、转让和消灭

物权法在第一章基本原则的第六条规定了物权公示的原则,物权公示的方法一个就是不动产登记,一个就是动产交付。第二章就规定了不动产登记和动产交付的具体制度,第二章第一节讲的就是不动产登记,它包括两方面的内容。一方面是有关登记效力的规定,另一方面是有关登记机构的规定。

(一)关于登记效力的规定

1、不动产登记最重要的效力,就是使不动产物权的设立、变更、转让和消灭发生效力

这个规定就反映在物权法第九条的第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

关于不动产登记对不动产物权变动的效力,在国外基本上有两种立法力,一种是登记生效,另一种是登记对抗。登记生效就是说不动产物权的变动经过登记才发生物权的效力,登记对抗就是说不动产物权的变动在当事人之间的法律行为完成的时候就发生了效力,登记只是起着对抗物权的相对人的这么个效力。我国的民法学界基本上认为,不动产登记生效的这个立法力无论是在法理上,还是在实践效果上都更为合理,我国的《土地管理法》、《担保法》等法律里,还包括最高人民法院的司法解释里,过去也都是采取这种体例,我们国家社会的各个方面对这个原则也比较熟悉,因此在物权法第九条里还是采用了这样的立法力。

这里还有一个问题,就是“未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外”,什么是法律另有规定呢?大概包括这三方面的内容:

一是,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。这个是明确规定在物权法第九条的第二款的。

二是,本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况,即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。

三是,考虑到现行法律的规定以及我国农村的实际情况,本法对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权都没有规定须经登记才生效。

第九条的第二款规定了“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记”,不动产的登记是一种公示的方法,对于国家所有的自然资源, 在法律里都规定它属于国家所有,这个效力比登记更强,所以这里才这么规定。这里要注意一个问题,国家所有的土地、森林、海域等自然资源,法律只是说它的所有权不用经过登记,如果在这些自然资源上设立了用益物权,这个时候就需要依法登记,比如在国有的土地上设立了建设用地使用权,这时候还是要登记生效。关于这个问题,我们国家有些法律规定有的部门要对国有的自然资源进行一些登记,这个登记是一种管理性的规定,并不产生物权发生的效力。

物权法的第十四条对物权发生效力的具体时间作了规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记簿是法律规定的不动产登记机构管理的不动产物权登记档案,根据物权公示原则的要求,不动产登记簿应当具有统一性、权威性、持久性和公开性这些特征,不动产物权登记自登记机构将不动产物权的有关事项记载于不动产登记簿时才正式完成。在这一点上,国外也有相似的规定。

2、物权效力与合同效力的区分原则

物权法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”登记具有使不动产物权变动发生效力的这么个效力,与这个相关地就带来了第十五条的问题,这个问题我们一般把它叫做“物权效力与合同效力的区分原则”。

物权变动有一个基础关系,这个基础关系主要就是合同行为,合同是当事人之间的一个合议,这个合同一经成立,只要不违反法律的强制性的规定和社会的公共利益,它就可以发生效力,并不必然与登记发生联系。物权不登记并不导致合同的不生效,不动产不登记只是使物权不发生变动,合同仍然是有效的,合同的一方当事人还可以依照合同请求另一方承担违约责任,如果说这个合同没有效力,那这个当事人本应该享有的合同利益也就没有了,这是很不适当的。为什么《合同法》要规定这一条款呢?过去有段时间,我们国家在司法实践和一些法律规定上对这个问题有不同的认识,现在区分合同效力与登记效力被我国的民法学界所一般赞同,有些司法解释也明确了这个原则。在《合同法》的第四十四条明确规定,依法成立的合同自成立时就发生效力了,《合同法》还规定了导致合同无效的各种情形,在这些情形中也不包括未登记的情况。我们国家过去的《担保法》规定,“抵押合同自登记之日起生效”,在物权法的担保物权一编里就改变了这一规定,改为“不动产抵押登记抵押权自登记之时起设立”,也就是说,不动产抵押登记只产生抵押权生效的效力。同时在物权法的第十五章,也是担保物权的一般规定中,明确规定,“《担保法》与本法的规定不一致的,适用本法”。也就是说,过去《担保法》的规定与现在物权法在有关担保物权问题上的规定不一致的,适用物权法的规定,从而在立法上就彻底解决了该问题。所以在这个基础上,物权法第十五条特别声明了区分合同效力与登记效力的原则,应该说是很有意义的。

3、不动产登记本身的两个效力

不动产登记使不动产物权的变动发生效力,但是不动产登记的本身还有两个效力。

(1)登记的公示力

任何人不得以不知道登记的内容为理由,主张对抗不动产登记簿上记载的权利人的物权。这个规定在其他国家的民法典中也都有,我们国家的物权法里没有明确规定这一点,但从相关的条文中可以推导出这个结论。这个效力就要求不动产交易的主体要在交易之前去查阅相关的不动产登记,了解不动产权利的归属和负担的实际情况,这也同时要求不动产登记的资料应当是公开的,而不应当是秘密的档案,所以物权法第十八条明确规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”

(2)不动产登记的公信力

物权法第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这个规定在民法学上一般称为权利的正确性推定原则,也就是说,在不动产登记簿上记载了某人享有某项物权的时候,我们就推定这个人就是这个物权的权利人,权利的内容也以不动产登记簿上记载的为准,这就是公信力的要求。在建立了不动产登记制度的情况下,不动产登记就成为不动产物权制度的基础,不动产登记簿所记载的权利正确性推定的效力,对维持客观公正安全的不动产交易秩序是有着极为重要的意义的。

4、更正登记和异议登记

不动产登记簿所记载的权利和事实上的权利应当是一致的,我们法律也要求登记机构正确地履行职责,如实记载登记的事项。但是由于社会生活的复杂性,有时登记机关疏忽大意有过错,或者是登记的申请人自己有过错,就会产生不动产登记簿记载的权利可能与事实上的权利不一致,就是我们平时说的登记错了。这种时候,我们法律为了建立公正安全的交易秩序,就规定物权的归属和内容是以不动产登记簿为准的,这样就保护了物权相对人的利益,这时,法律也同时要考虑为可能存在的事实上的权利人提供救济的手段,这个手段就是异议登记和更正登记的制度。

物权法第十九条对这两条作了明确的规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”这是十九条的第一款,规定了更正登记,第二条就规定了异议登记,“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

更正登记和异议登记同样是保护事实上的权利人或者说真正的权利人以及真正的权利状态的法律措施,更正登记是彻底地消除登记的权利与真正的权利不一致的状态,可以避免第三人根据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权,因此我们也可以认为,更正登记是对原登记权利的涂消登记,同时也是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式,一种是经过权利人以及利害关系人的申请,这个权利人既包括登记簿上记载的权利人,也包括事实上可能存在的权利人;另一种方式是登记机关自己发现错误以后做出更正登记。

但是更正登记的程序可能会涉及到诉讼打官司,可能比较费时,这时法律就有必要建立异议登记的制度,作为一种对真正权利人的临时性的保护措施。异议登记就是事实上的权利人和利害关系人对不动产登记簿上记载的权利所提出的异议记入登记簿,它的法律效力是使登记簿上所记载的权利失去了正确性推定的效力,第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记虽然可以对真正权利人提供保护,但这种保护也是临时性的,它同时也给不动产物权的交易造成了一种不稳定的状态,为了使不动产物权的不稳定状态早日恢复,法律就必须对异议登记的有效期间做一个限制,因此物权法就规定,“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效”,申请人在异议登记之日起十五日内还不起诉,说明异议登记的申请人不积极行使他的权利,为了使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不受到严重影响,法律就规定这个时候异议登记失去效力。由于异议登记可以使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力,同时异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也不需要充分证明他的权利受到了损害,也就是说法律对申请异议登记的限制是比较少的,所以如果申请人滥用异议登记的制度,就可能对登记簿上记载的权利人的利益造成比较严重的损害,所以物权法规定,“异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿”。

5、预告登记

物权法第二十条对预告登记作了规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

预告登记是为了保全一项请求权而进行的登记,它要达到的目的是要保障将来发生预期的不动产物权的变动,所以也能看出,预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,也就是说,进行了预告登记的请求权对后来发生的该不动产的处分行为就具有了对抗的效力。

预告登记制度有着重要的现实意义,比如老百姓购买预售的商品房,在与开发商订立预售合同以后,买房的人只享有了《合同法》上的请求权,《合同法》上的请求权是不具有排他的效力的,它无法防止开发商在订立合同后再将房屋以更高的价格出售给他人,也就是我们平常说的“一房二卖”,这时买房的人已经向开发商交了一部分订金或首付款了,再发生“一房二卖” 的情况就会使买房人的利益受到很大的损害。为了避免这种情况发生,法律就建立了预告登记的制度。这样购房的人如果将他的请求权进行了预告登记,就有了物权的排他效力,开发商以后违背预告登记内容对这个房子所进行的处分行为就不发生物权上的效力。这些处分行为既包括“一房二卖”,也包括开发商在已出售的房子上设定负担,比如他在这房屋上设定了抵押权,这些行为都是不发生物权效力的。

(二)关于不动产登记机构的规定

1、不动产统一登记

在物权法的立法过程中,不少人认为,不动产登记机构不统一就必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人的负担、资源浪费等弊端,不利于健全登记制度。物权法对不动产统一登记的基本规则作了规定,但是考虑到登记制度比较复杂,尤其是在我国现行的体制下,土地、房屋、林木、矿产、海域这些登记机构分别隶属于不同的行政主管部门,各地的登记制度也存在着较大差异。这种情况既不经济,也不便民,所以物权法第十条和第二百四十六条就对不动产统一登记作了规定。

第十条是一个原则性的规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。” 第二百四十六条根据我们国家各地登记制度存在较大差异的情况作了规定:“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”

按照物权法的规定,下一步就要进一步完善不动产的登记制度, 特别是要抓紧建立城市、城镇房地产的统一登记制度。

2、登记机构的职责

物权法的第十二条对登记机构应当履行的职责作了规定,物权法在立法的过程中关于这一条的主要争论,就集中在“登记机构的登记审查应该采取什么方式”这个问题上,主要有形式审查和实质审查两种意见的争论。总体上说,形式审查是只就登记申请的手续、提供的材料是否合法齐备这些问题上进行审查,实质审查是说登记机构除了要形式审查,还要进一步地去审查实体的权利义务是否真实有效。物权法的第十二条没有就不动产登记机构到底是实行实质审查还是实行形式审查作出回答。

我们来看一下第十二条对登记机构应当履行的职责所作的规定,它的内容大概分为两款。第一款是:一是要查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; 二是如实、及时登记有关事项;三是就有关登记事项询问申请人;四是一个兜底的条款,就是法律、行政法规规定的其他职责。第二款规定:申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。

我们从该条款的有关规定中可以看到,它真正的立法意图是要求登记机构在其职权范围内成分地履行职责,尽可能保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项,避免登记错误。

物权法第十三条还针对社会实践中一些较为突出的问题作了规定,就是明确地禁止登记机构从事一些不正当的行为,这些行为包括要求对不动产进行评估,或者以年检等名义进行重复登记。

3、登记错误的责任

在实践中,发生登记错误主要有两种情况,一是由于登记机构的工作人员疏忽、过失等原因造成的,二是登记申请人采取欺骗的手段,或者与登记机构的工作人员恶意串通造成。在物权法公布以前,土地登记规则等有关登记工作的规范很少对登记错误的责任问题作出规定。在物权法立法征求意见的规程中,大家普遍认为,当事人提供虚假的材料申请登记,给他人造成损害的,无疑问要承担赔偿责任,但对登记错误的登记机构应当怎样承担责任就有不同的看法,有的提出登记机构要承担国家赔偿的责任,有的建议设立不动产登记的赔偿基金。

物权法第二十一条对这个问题作了原则性规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”它规定了登记错误给他人造成损害的,登记机构就应当承担赔偿责任,这里的登记错误既包括登记机构的工作人员故意或过失造成的登记错误,也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构的情形,有时候很难说是登记机构有过错,但物权法没有对这两种情况做区分,没有作出不同的规定,而是统一地规定为“登记错误给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”。因为考虑到登记错误的受害人处于一种相对弱势的位置,法律这样的规定就是为了对受害人提供更加充分的保护。

4、登记收费

物权法在征求意见的过程中,很多人反映,一段时间以来,许多地方存在不动产登记收费过高的问题,并且不论是对不动产所有权的登记,还是对不动产抵押权的登记,普遍存在着按照不动产的面积作为计收登记费的标准的问题,有的地方还按照不动产转让或抵押的合同的标的额的比例收取登记费。多数人认为不动产的登记机构不是一个盈利性组织,登记费的收取也不宜与不动产的面积、体积或价款等因素挂钩,不宜把这些作为登记费的标准。因此,物权法第二十二条就明确规定:“不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”

物权法第二章第二节对动产交付的一般原则作了规定,即除法律另有规定以外,动产物权的设立和转让自交付时发生效力。此外还对动产交付的一些特殊情况作了规定。物权法第二章第三节主要是规定了非因法律行为而发生的物权变动的一些情况,这里主要包括:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,这种情况法律规定物权的设立、变更、转让、消灭就从法律文书或征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。在这些领域里,主要是一些非因法律行为而造成的物权设立、变更、转让或消灭,对于这些情形,法律都没有规定物权自登记时发生效力。因为这些非法律行为而导致的物权设立、变更、转让或消灭不用经过登记就可以发生效力,但是法律规定,在它们发生效力之后,在处分这个物权的时候就要依照法律的规定办理登记,否则就发生物权的效力。

前面介绍的就是涉及物权法第二章的内容,物权的设立、变更、转让和消灭。

二、业主的建筑物区分所有权

业主的建筑物区分所有权随着城市中多层建筑的出现,而逐渐产生的一种新的所有权形态。业主的建筑物区分所有权包括三方面的内容,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,这三个方面合起来就是业主的建筑物区分所有权。物权法第六章对小区内的建筑物及其附属设施的归属和利用,业主的权利和业务,还有业主大会和业主委员会的问题作了系统的规定,我下面着重介绍三个方面的问题。

(一)关于车位、车库的归属问题

“业主的建筑物区分所有权”这一章里争议比较大的就是车位和车库的归属问题,这个问题涉及广大业主的切身利益,在立法的过程中社会给予了普遍关注。在征求意见的规程中,一部分人认为,法律应当直接就规定小区内的车位和车库归业主共有,理由是:一、车位车库已摊入了建筑物的成本,开发商将车位车库再次买卖或出租就侵害了业主的利益;二、在房屋的销售过程中,开发商处于一种强势,如果规定车位车库所有权可以按照约定来归属,就对业主很不利。也有人认为,车位车库的归属应当由业主和开发商约定,其理由是:一、从我国目前多数地方商品房的销售做法来看,对车位车库的归属在商品房的买卖合同中都有明确规定,从其他国家的规定来看,车位车库一般也是归业主个人所有;二、车位车库不像电梯、走廊、道路应当共同共有,如果规定为共有,在实际中就很难操作;三、开发商是否把车位车库摊入成本和商品房的销售价格高低并没有必然联系,而且也很难证明车位车库的价值是否包括在建筑成本之中。

我们在立法过程中对这个问题也是经过反复研究,最后认为,属于业主共有的财产应当是那些不可分割、也不宜归任何业主专有的财产,比如电梯、道路、绿地等公用设施和场所。从房地产市场的时间情况来看,一般来说,专门用来停放汽车的车位车库的归属,也都是由当事人通过出售、出租、附赠等方式约定归业主专有或专用,这样既容易操作,也可以避免纠纷。如果规定车位车库归业主共有,由于车位车库和住宅比例的不同,以及业主之间的专有住宅部分的大小不同等原因,在实际中难以操作。所以基于这些考虑,物权法规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时,对于现实生活中有的开发商将车位车库高价出售给小区以外的人停放,不少小区没有车位车库或车位车库严重不足,还有占用共有的道路或其他场地作为车位等问题,物权法有针对性地作出了规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”还有,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

(二)改变住宅的居住用途问题

物权法第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”在物权法的起草过程中,许多业主反映,目前许多新建的小区业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房,像开歌厅、餐厅,严重影响了其他业主正常生活,关于这个问题,目前还没有法律法规作出规定,就造成业主之间矛盾很大,物业公司也缺乏相应的管理的法律依据。针对这个问题,物权法第七十七条就专门作了规定,按照该规定,业主在将住宅改变为经营性用房这件事上,首先不得违反法律法规以及管理规约的规定,比如说某个地方的地方性法规或小区的管理规约明确地禁止将住宅改变为经营性用房,那么业主就应当遵守这样的规定。如果没有全然地作禁止,那还可能有一些具体的要求,如卫生等,对于这些要求业主也应当遵守。除了这些以外,业主将住宅改变为经营性用房还要经过有利害关系的业主的同意。在这个规定上,物权法草案的二次审议稿写得比较严格一些,那时写的是,“将住宅改变为商业用房要经过全体业主的同意”,后来我们考虑,可能这个范围大了一些,就改成了现在的“要经过有利害关系的业主的同意”。什么是有利害关系的业主,要根据他改变住宅为经营性用房的用途、影响范围的不同,视具体情况作具体分析而定,总之,不一定就是对门或隔壁,凡是因为住宅改变为经营性用房而受到影响的业主,都应当是本条所说的有利害关系的业主。

(三)业主大会或者业主委员会提起诉讼的问题

在立法征求意见的过程中,很多业主委员会的代表就向立法机关建议,应在物权法中明确规定,业主大会或者业主委员会可以、有资格代表业主提起诉讼或申请仲裁。关于这个问题,物权法草案的二次审议稿的第七十九条有过规定,那时还没有业主这个词,在那个草案中叫建筑物区分所有权人,后来根据大家的意见,说法律要通俗化,就用大家比较熟悉的词,所以就把建筑物区分所有权人改成了业主。

当时关于诉讼问题的规定,建筑物区分所有权人也就是现在的业主,除另有约定以外,可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。在物权法草案的三审稿中,还是有这个规定,但是那时加了一个限制,就是说它代表业主以自己的名义提起诉讼、申请仲裁需经业主的三分之二的多数同意,才能去做。后来还有一个方案,就是在现在物权法第七十五条第一款中规定的业主共同决定的事项,在这些事项中增加一项,就规定业主可以授权业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。同时与其相应的修改是第七十五条第二款,这项授权的通过必须要经过人数和面积的三分之二多数同意才能授权。但是这些方案最终都没有站得住,也就是说,现在的物权法里对这个问题没有规定。主要的原因就是意见的分歧比较大,很多方面不同意写,不同意写的理由主要是两个,一个是认为诉讼的主体要能够独立地承担责任。因为诉讼可能胜也可能败,业主大会和业主委员会没有法人的资格,不能独立承担败诉可能带来的责任,这是不宜写入的第一理由。不同意写的第二个理由就是认为,业主大会和业主委员会在我们社会生活中,总的来说还是一个新鲜事物,业主自治管理的意识还不够强,让不同意授权的、少数的业主也一起来承担败诉可能带来的责任会产生一些问题。所以物权法最后对这个问题没有做规定。我们说业主大会或者业主委员会,代表业主提起诉讼、申请仲裁,可以适用《民事诉讼法》的有关代表诉讼制度的规定,只是要适用这样的制度规定,就需要每一个业主去分别委托业主大会或者业主委员会。

我对物权法第六章的介绍就到这里,谢谢大家!