国产洗发水排名:晒一晒国内著名地产商的开发成本

一周前国家统计局兴师动众的说要对各地房地产的开发商的开发成本做一下摸底，这说来有些让人感到有些奇怪，这样的一个国家支柱产业（非新兴产业），统计局到目前确弄不清了成本，何以至止摆出如此憨态，殊不知国家领导人需要依仗他们的数据去决策的，不说每天吧，至少每周每月什么情况都应一清二楚。这里我晒一晒一个全国***大地主的开发成本： 对各项费用简要说明如下：1 ^8 q, S0 i% g& q2 r# c9 g. A& d3 }: r' c

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1、设计站在房地产开发的最上游，开发商买地后便开始进行规划，规划获得规划局批准后，开始地基勘察，并将勘察数据提供给设计院进行施工图设计，设计完的施工图经审图所审图通过后，交施工单位按图施工。设计费的构成主要是设计院支付给设计人的人工费。设计不受地域限制，因此设计勘察费全国来说差别不大。

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2、政府规费由地方政府根据相关文件收取，地方政府根据与开发商的关系会进行部分减免，小产权房因不向政府报批，因此没有此项费用。* ]2 _) e' O' \' S



% r. u! w1 f5 N: }' O( q1 o3、各项工程费中由于钢材水泥全国统一大市场，工人均为农民工全国统一价，因此就全国来说大同。其中主体工程为毛坯房单体建筑的费用支出，农民自建的钢筋混凝土房子的价钱与之相当。10年前工程费应是现在费用的70%，由于炼钢所需要的铁矿石大部分需进口，直接制约了建筑用钢材价格的下调空间。由于建筑施工市场是自由开放的市场，现已实现了充分竞争，如果建筑市场不严重委缩的话，除园林景观工程（可多可少，最少可为零，它不影响住宅的使用功能外），其余部分可调空间不超10%。1 }* R5 _) U2 Z. t& O/ _/ I

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4、监理费 按国家法律规定在小区建设中，开发商需委托监理公司对工程的质量等进行监控，主要费用支出为支给监理工程师的人工费，现监理行业竞争激烈，每平米价钱为5-10元。小产权房无此项费用支出。7 K; x& x! m2 S1 F( n1 L+ Y4 O8 O0 s( M) a, _/ Z



6 H4 G4 x5 r  j2 \0 ?# ?5、土地费是指地价的楼面价。

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从以上来看，全国各地房价似乎均应在2000元左右每平米，何以达到一线城市动则万元，那一切看来只受两笔上面没写出的费用决定着。土地费和房地产开发商的利润。/ Y6 v) w4 G9 C. Y2 B1 b: ^7 r



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土地由政府垄断经营，挂牌出售，开发商通过参与土地拍卖摘牌购得。+ y' ^- F0 o" p) g8 R& _* L/ R



: r3 A0 C7 {! B5 s1 q各地政府土地来源主要有以下个渠道。+ S0 K6 m3 j4 X- u1 h* R) K; ^4 i3 f$ L7 Q0 r3 m

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   旧城改造，从老房子的主人那弄来。

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0 P' F8 j3 ~5 a8 r; z& h, G0 x0 X) L4 u* {7 S对棚户区和老房子进行改造，如果老房子拆了（原一层），原成本价是1800元/M2，现在盖七层，为了分摊被拆除房子的成本则新房成本价变为1800/6+1800=2100元/M2，（另还需有拆除费这里略了），这一地区的其它未拆老房子受新房价格影响涨到2000元/m2，下次再拆这老房子建新房子时，建新房子的成本为2000/6+2000=2333元/m2，开发商没有急于开发，把买来的地放一放，说得认真研究一下。过两个月后这个地区开了一个大商场，由于生意红火，为了方便很多做买卖的要到这买房，于是房价涨到2344元/m2，再过两个月由于这一地区红火起来人多堵路，政府把原有的路拆了，进行拓宽改造。于是房价又长到了2444元/m2。一些精明人注意到房价的规律，于是从银行贷款开始大量买入，房价涨到了2744元/m2，接着一些专家发现了这上涨趋势后，开始大势宣传，老房子已不多了，再不买可能就无房可买了，于是房价涨到了3244元/m2，政府想用2500元去征老房子主人的房子，老房子主人认为亏了，不认这个价，政府于是派人用高音喇叭日夜喊话让老房子的主人支持政府的工作，最后老房子的主人屈服了，2600元/m2把老房子卖给了政府，政府把老房子拆了后，进行土地拍卖，开发商很高兴的用3244元/m2购得土地。3 Q; y% c+ P' c1 m5 f, G

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扩城从农民手中搞过来。: }+ Y) n* d$ Q. u+ S3 ^5 [& c' O4 u/ G5 E4 V  L



我国有严格的土地政策，土地有严格属性，耕地不能用于住宅建设用地，要想完成征地，第一步要做的进行变性，地方政府上报变性规划方案经国土资源部批准后实施。



下面我们看看农民的地有多大价值, x1 n8 ]5 }6 X6 o# s8 q/ g/ e

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按我国农民一亩地年净收入1200元考虑，全国18亿亩耕地，8亿农民，那么人均是2.3亩，自留地和宅基地合计按人均1亩考虑。则农民务民耕地30年的人均总收入是(2.3+1)*1200*30=11.08万元，农民住房人均60平方米计算，成本价2000元/m2考虑，则价值2000*60=12万元。人均总资产33.08万元。3 t+ R8 u7 ?/ k( n/ V7 Y" D' V, m) w  y! G& V+ D

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变性后可以盖房了！; |9 Z6 n! y9 J+ n9 _: S

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小区容积率按1.5考虑，将人均总资产换算为楼面价为33.08/(3.3*666.7*1.5)=72元/m2% ^! o* c  t# ?; f' l% I$ f



假设村民可以自行开发建设住宅则成本价是多层住宅房价(1884+税金)元/m2, 低层住宅房价(1964元+税金)元/m2，在这种情况下农民平均每人有一套人均60m2的房子，并持有现金11.08万元。如果房价每平米售价增加100元那么村民人均可增加收入（3.3*666.7*1.5-60）*100=32.7万元。- E7 }8 W4 j  ^+ b
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当土地被政府征去之后，再经开发商手便快速增值了，房价达到了一个人们难以承担的价位。& F7 K# }" p2 V4 V9 ]5 c! q

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厂房整体搬迁或破产，把老厂子的地皮拿过来。$ h0 J5 {1 s) F3 U
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对于此种模式下拿地，除破产外还需从农民手中征地建新厂房，房价成本要增加中含从农民手中征地的费用和盖新厂房的费用。

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以上三种方式中改造旧城模式每平米新房至少增加300元成本费用，，并且是旧房越拆房价越涨，市政基础设施越建房价越涨，这是实实在在的非泡沫上涨，因为新房需摊销这笔费用；第二种扩城模式在农民人均可获一套人均60m2的房子，并持有现金11.08万情况下（现在的实际拆迁补偿中农民很少能拿到这个数），使每平米新房增加72元成本费用。厂房整体搬迁或破产模式下实质是前两种方式的混合体。6 e6 u0 ]6 K& V

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土地转让金=开发商的摘牌价=政府征地费用+土地溢价. ^+ Z" s9 |' O

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楼面价=土地转让金/建筑容积率( ^% m/ `$ `9 m+ e
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开发商的利润：3 }3 J/ }1 ?) ]6 k

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3资金杠杆) M7 {; h, s1 j# q4 s

自从暴发金融危机以来，杠杆这个词很流行，因为人们说是这个杠杆弄翻了美国经济，全球都在去杠杆化。现在看看房地产的资金杠杆。8 v. G2 ^/ K# T! e+ P
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一位号称有良心的开发商说“我一平米赚300-400元就行，言外之意这在地产界已是最让利的了，让我们看看他实际利润率是多高。


现在他买了一块地，楼面价1000元，接着他拿地向银行抵押贷了500元。房地产开发主体封顶或达到总投资的20%就可以销售。一般从施工开始达到销售条件6个月就可实现。就我国目前来说施工单位都是垫资盖楼（在国外通常要给备料款），好的开发商会每半个月拨付一次已完工程的进度款，拨付比例不超过85%，主体结构按占单体建筑工程工程量的40%考虑，则1240*0.4=496元，加上前期费用120元，则开发商准备出616元就能起动项目，如果6个月后开盘售价3400元,开盘后卖出80%,则3400*0.8=2720元，此时帐户上有资金2720+500-616=2604元。他的收益率为400/1116=36%，而这仅是半年多的时间，如果一年内连续开发呢，应乘几才算合适呢？6 N7 }1 Y9 a3 ?2 C" @7 A

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这是有良心的开发商，无良心的开发商又会怎样呢？对于一个注定了上涨的市场，他可以通过一切手段将资金杠杆做到无限大，他的利润率也是无限大的，而风险是零。但如果不是这样，则一旦趋势逆转，整个系统立即崩盘。8 P, h) s- E0 t



 土地增值

城市建设用地是名副其实的稀缺资源，一谈稀缺资源有人会想到黄金，但中国的住宅建设用地绝对比黄金增值速度快得多。10年前一家房地产商在城郊河的北岸买了170公顷河滩废地，价值100多元每平米，总价不过2个亿。10年中，城市南扩，河南岸建成了新城区，沿河建了滨河公园，这里变成了市区。结果土地涨到了5000多元每平米，增值近40倍。而这家开发商在这10年中仅开发了70公顷的土地，还有100公顷的土地没开发，现价值是50多亿。若现在开发光土地一项每平米可净赚3000多元。! u, V/ Y4 O; H( Y1 N3 `* d( J* g4 N, a

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在房地产市场，房地产商的暴利从拿地之初就已经注定了。/ t3 d9 C" N5 S" H5 d% |


房地产商很暴利，他总会与政府保持很好的关系，他会在第一时间准确掌握城市的最新规划方案，进而从容的意向拿地，渗入土地一级开发市场。他会想尽办法让政府减免规费，比如为了少交质监费(按照总造价的0.7‰收取),他会胁迫施工单位与之先签一个低价合同用于备案,然后再进行合同价款调增。他会尽可能的占压施工单位的工程款和材料商的供料款……,他不会放弃一丝一毫的获取利润的机会。6 e% m3 H0 J6 |3 z9 W) V4 ?7 d9 T  _, a9 S& ]

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然而他最大的暴利来自土地，资金杠杆，源于一个靠垄断、谬论和谎言构筑起来的市场。