店铺评分怎么看:房价的一个旧文章，值得一看

房价大实话 / 思怠

2007-06-26 17:30

原文链接：http://www.my1510.cn/article.php?6bed3055108d59e5

股市的热度还没有完全下去，楼市又火爆起来了。据报道，深圳的房价5月份比4月份环比就涨了24%，上海内环的房价4月一个月暴涨7成，也不知道是真是假，对于在观望的人来说肯定是心惊肉跳。房奴的日子也不好过，利率一调再调，利息是水涨船高，小川又发话了，不排除继续加息。本人是学经济学的，但从来没有研究过房地产，但毕竟也要有个地儿住，所以也不得不关心楼市。从非专业角度说点自己的观察，供列位看官参考。

1. 房子是特殊商品

特殊在它既是生活必需品，同时又是最佳长线投资品。从长期看，房价总是在不断往上走的，看看那些已经发达了上百年甚至几百年的国家，莫不如此。有报道说，从2000年到2005年，美国等多个国家的房价又翻了一翻，也不知道是否准确，但大涨了一通是没有疑问的。在任何一个房价高企的时期，人们都要惊呼，但过些年再看，却又要慨叹房价曾经多便宜，为没早下手而后悔不迭。

2. 房价长期趋势上涨，不代表短期不降。

房价总是在波动中上涨的，也没有任何一个国家或城市有例外。房价有泡沫会波动，没有泡沫也会波动。有时泡沫已经吹得很大了，它仍然向上冲，就跟前一段的股市一样。泡沫迟早要爆，泡沫越大，爆跌的可能越大。但有时泡沫早就跌没了，它还要继续跌。升的时候没有理性，跌的时候同样没有理性可言。

3. 房价为什么有泡沫？

为什么猪肉、鸡蛋价格飞涨，却没有人说是泡沫？这就是消费品和投资品的区别。泡沫的产生与现代金融有关，如果没有金融，人人都拿自己攒齐的钱去买房，还会有那么大的有效需求吗？那房子就跟猪肉、鸡蛋一样，成纯粹消费品了。所以，只有投资品，才有泡沫的问题。至于投资品与消费品的界线，有点难界定。郁金香、普洱茶本来都是很简单的消费品，在热炒之下就成了投资品了。

4. 房价泡沫为什么会爆？

爆的时候为什么会跌得那么惨？也是与金融有关。借贷的要还银行的钱，赶紧抛；抛不出去又还不起钱的，对不起，房子就是我银行的了；房子到了银行手里，那就真的成“大白菜”了。

5. 说了这么多废话，回到现实说说我们关心的问题。先说房价高不高？全国的情况不好说，就说说北京和上海。按照所谓的国际通行衡量标准——收入房价比，这两个地方的房价毫无疑问是高了。但跟类似的大城市比，跟纽约、伦敦、东京比，跟香港、新加坡比，甚至跟莫斯科和越南的胡志明市比，还有很大的差距，还远远不够高。看看我们的台湾同胞、香港同胞那么热衷在大陆买房子，就明白了。还有那些外国大公司，一出手就是半个楼盘或整个楼盘，对他们来说，这些地方的房子今天是大白菜，明天就是西兰花，后天呢？只要中国继续改革开放，中国经济能继续保持增长，北京上海的房价向这些国际大都市看齐是早晚的事。

6. 北京上海的房价有没有泡沫？肯定有。

泡沫有多大？难说。泡沫的最通俗定义，就是投资品的市场价格超出其实际价值。房子的实际价值是多少？很难衡量，这跟房子的成本不是一回事。特别是作为长线投资品，又有远期未来价值和当前价值的区别。泡沫也可以用实际供给超过有效需求来衡量，有效需求是指有支付能力的需求。这个有效需求也是很难统计的，特别是有金融的支撑，更难把握了。

7. 房价收入比是衡量房价高低的一个好标准，但它很难衡量泡沫的大小。

房价收入比衡量的是房子的市场价格和购买力的差距，购买力以当地居民的实际收入来度量。这个衡量办法在国外很有效，但拿到中国来用却有很大的问题。一是统计的口径，我们的城市居民收入名义上是以常驻人口来统计的，但实践中仍跟户籍制度纠缠在一起；二是收入的界定，城里人大量的灰色收入已经是公开的秘密了。北京上海的房价不是这些城市按户籍划分的“市民”支撑的，而是全中国的富人支撑的，谁让这么大的中国就这么两个大城市呢？算算他们的平均收入是多少？再加上台湾同胞、港澳同胞呢？老外嘛，就不必提了，人少，钱也没中国的富人多，还得留点钱回国买更贵的房子呢。因此，房价收入比这个标准可以用来判断中国房价的合理性，但并不能以此判断房价是否虚高，更无法判断泡沫有多大。

8. 房地产是不是暴利行业？

毫无疑问，否则怎么会造就这么多地产大亨。说不是的，请把你投在房地产上的钱拿走。房地产的暴利有多高？那要看怎么算了。如果拿利润跟总销售额比，潘总说还不到30%，不算高；最近有圈内人揭露说高达80%，但开发商只能拿到一半，也就是40%，也不算高；但拿利润跟成本比，按照这位圈内人的说法，可就是至少翻倍了。如果拿利润跟开发商的自有资金比，有不知道要翻多少倍了。有路子拿地拿到贷款的，赚个十几倍甚至几十倍看来也不在话下。

9. 再来说政府的调控。

先说调控房地产的目的，是想让房价降下来以让更多的老百姓能买得起房吗？笑话！世界上有那个国家政府或地方政府希望房价下跌的？房价下跌意味着什么？基本的事实是，房价下跌跟经济不景气总是联系在一起的，哪个是因哪个是果就很难说了。相反，如果政府不调控，任由房价泡沫吹大，再吹大，房价下跌的可能才大，下跌的幅度也才大，下跌那一天才有可能早点到来。其实，我们的政府已经把调控的目的反复说得很明白了，就是不希望房价上涨得过快，防止房价大起大落。这恐怕与小民百姓希望房价起码下降个两三成的愿望恰恰相反。

10. 政府为什么不希望房价上涨得过快？

是担心老百姓无法承受吗？或许是的，但这绝对不是政府最关心的。政府最关心的，是经济运行面临的风险，尤其是房价飞涨背后的金融风险。房子这个商品跟金融的联系太紧密了，开发商建房子靠的是银行贷款，老百姓买房子还要从银行贷款。一旦出现房地产泡沫崩裂的情况，无论对中国银行业还是整个中国经济来说都是灾难性的。因此，政府调控房价的最重要目标是防止银行风险，防止银行风险就必须防止房价掉下来，起码不要大落，要防止大落就必须防止大起，这才是政策的逻辑。

11. 细数一下政府近几年出台的房地产调控政策，对政府调控的目标就更清楚了。

大致可以分为三类政策：一是供地政策，一方面控制土地开发数量和批地速度，另一方面实行土地拍卖。谁不知道拍卖就是竞价，竞价就是抬价，土地价格提高了，姑且不论是会全部还是部分体现到房产价格上，至少不会让房子价格下降吧？控制土地供应就是控制房产的市场供应，供求关系怎么影响价格的道理就不必说了吧。政策目的是什么？就是不希望出现供严重过于求而导致泡沫吹大。而客观后果呢，反而是推高了房价。二是控制银行贷款，也是两方面，一方面是提高开发商自有资金的比例，控制开发商贷款的规模，另一方面提高买房的首付比例，控制居民房贷的规模。防止银行风险的政策目的就更明显了。前者同样可以减少供给，也顺便小小压缩一下开发商的利润空间；后者的结果就是抑制了有效需求，但抑制不了实际需求，客观后果是钱越少的买房越难，钱多的谁在乎首付多少呢？这层窗户纸随着学者官员公开喊出“并不是所有的人都应该买房”而被捅破了。第三类政策是打击“投机”和“炒房”，这类政策从方向上看是最正确的，一方面也是防止银行风险，另一方面应该防止房价过快上涨（但绝不是让房价下降）。但在实际操作中呢，却是通过各种办法限制二手房的买卖，延长二手房上市的时间，增加二手房交易的成本。这到底是要扩大供给还是减少供给呢？是抬高房价还是抑制房价呢？或许达到了抑制短期炒房的目的，但客观上却造成了更多的囤积，房子本来就是长线投资品呢。再说了，交易成本提高，即便不是全部至少也是部分会转嫁到买房人头上吧？还不是推动房价上涨？

12. 其实政府还有一手政策，那就是建经济适用房和廉租房

建经济适用房和廉租房，前者是扩大供给，后者是减少需求，政策方向绝对是正确的，但现实中做得却是力度很小。为什么？一方面是政府担心自己背上过重的负担，另一方面也是怕对市场造成的冲击太大，造成房价下跌。所以，客观的后果是，经济适用房只能把楼市的平均价格稍稍拉低一点、好看一点，实际上对市场价格的影响有限。并且，经济适用房都建得那么偏远，是老百姓想要的房子么？购房条件订得那么宽松，能不被“投机”吗？至于廉租房，大概还在大讨论中呢，等着吧。

13. 那么，政府到底有没有办法把房价控制住？

当然有，更何况我们的政府的权力本来就很大。什么办法？简单地说，就是扩大供给，抑制需求。建经济适用房、鼓励二手房交易都是扩大供给的手段；而抑制需求可以通过建廉租房、开征物业保有税种等，前者是通过满足低收入者的需求实现的，而后者是通过抑制中高收入者的需求实现的。开征物业税当然可以抑制投机需求，但肯定也会抑制正常的消费需求，对中产的伤害可能是最大的了，建议还是谨慎点好。但政府更担心的是，一旦供给扩大了，需求也抑制了，房地产泡沫破了怎么办？那些持币待购的公民，你那时候会冲进来吗？恐怕又是买涨不买跌吧。

14. 最后替房地产商说句公道话。

且不说他们也有贡献，使许多中国人，特别是年轻人，圆了住房梦；也不说他们怎么用尽各种卑鄙伎俩哄抬房价，更不必说他们怎么巧取豪夺、为富不仁。单就他们的身份来说，在市场经济下，他们追求高利润，有什么错吗？他们本来就是供给方，是卖家。他们有的人就为富人造房子、造别墅，而从来没想给穷人盖房子，为此指责他们有道理吗？他们本来就是商人，本来就是资本家，本来就唯利是图，谁让我们也在搞市场经济呢？如果说他们违法乱纪，那政府就该去查他们；如果说他们是利用法律的漏洞钻空子，那政府就该赶紧立法约束他们。在高企的房价中，房地产商究竟有多少责任，政府又有多少责任呢？前不久那位业内人士揭露，房地产利润的一半被各政府部门层层“消化”掉了，你相信不相信？我听到的更确切的说法是，开发商不仅要盖房子，把水、气接进小区、小区周边道路施工等等这些本来该由市政来承担的任务，也全都由开发商包了，这些成本最后还不都是由买房者来负担了吗？去年网上嚷嚷了一阵要开发商公开成本，开发商自然是不肯，也不敢，我们的政府敢吗？

15. 啰唆了半天，总结一下我对房价的基本看法：

高了，但还不够高，从长期看上涨的空间还很大；会跌，但不会大跌，因为我们的政府已经在拼命的挤泡沫了；要跌，还得等几年，开完了奥运会再说也不迟；如果真跌了，也别高兴，那时买不起房子的人就更多了。