台湾人看 蔡崇信:美国行（13）——住房篇（3）房贷危机

美国行（13）——住房篇（3）房贷危机
(全部为自拍图片)
 

（一些家庭拥有游艇）
 
13.6     买房卖房
在美国，卖房的所有信息都可以在网上查询，操作是完全透明的。所有待出售房屋的面积、建造年代、房间、厨卫、庭院、售价、地税等等，都写得一清二楚，还附有多幅房屋内部、外部照片，以及Google所显示的可移动跟踪的房屋及所在地地图。这些房屋中有相当数量是因还不起房贷而被银行回收的。
 

 (连体房)
 
买卖房屋要先经过售房公司派人检查房屋状况，分两步进行，一个人来检查是否有白蚁等虫害，另一个人来检查水电及房屋其它状况。如果有损坏的设备器具都会被记录在案，公司给住户通知，要么你自己修好，要么公司扣款。买房子的客户可以了解到房屋的全部情况，包括损坏和维修情况，房主也会如实填写。原房主对房子进行了装修，或增加了凉台等，都会在评估房屋现在的价值时计算进去，哪怕只增加了窗帘杆、灯这些小东西，也不会被忽略。评估由两家不同的公司进行，以确保价格公平。
 

 
除了房主自己卖房的，买卖房屋都必须找房屋经纪人，买卖双方并不见面，全由双方经纪人交涉。房产经纪人根据你的要求提供更详细的房子信息，然后带着你一幢幢地看房子。新开发的房子直接由开发商介绍，仍有住户的房子则由经纪人跟住户的经纪人联系，在买房人来看房子时住户回避，另外在房门挂一个密码盒，经纪人输入密码，从盒中取出钥匙打开房门，带买房人参观。房产经纪人也是一个辛苦的职业，一户人家买房子，看一二十个房子不算稀奇，经纪人就得带着客户跑好几天。金融海啸以来，被银行收回的房屋大大增加，买这种房子的手续繁琐一些。现在不少人好几个月才买到合适的房子。
 

 
确定买房子就要交定金了，买卖双方可以讨价还价。如果卖方答应了买方的价格后买方又反悔，买方就要白白损失定金了，除非发现房子存在卖方没有提及的问题。实际买入价往往比叫价低10-15%，如果一个房子不止一家看上了，卖家就得实惠了，有时急于到手的那一家甚至出价高于叫价。最近的金融海啸使有的人宁愿损失几十万高额定金也要违约退房，因为发现他原来要买的几百万的房子，正在直线掉价。
美国买房是连地一起买的，没有像我国的70年使用权的限制。房主每年都要交地税，独立房的地税一年都要4，5000元。如果房子贬值了，地税仍按照原来的不降，所以现在有些房子的价格不很高但地税较高，那就是这座房子贬值了。
 

 （扫雪机连夜工作）
 
       美国人买房都是分期付款，极少有人一次付清。（中国的外逃贪官们在美国出手大方，买房一次付清，让美国人很吃惊。）申请住房贷款时，银行会详细了解个人的信用度、收入水平、家庭状况、贷款年限等等，来确定你的房贷利息，不同银行所定的利息也不尽相同。最近贷款利息在不断上涨。
    租房一般至少6个月、1年，短期租金会贵很多。双方签订协议，房主还要了解租房者的信用情况。租房者要另付水电费等，当然还要纳税。 

 （一座老年公寓）
 

13.7     次贷危机引起的住房问题

 当两三年前媒体谈论从美国最大的两个房地产公司房利美、房地美引发的房屋次贷危机时，恐怕大部分人都想不到它会演变为全美国的经济危机，更想不到会进一步引发全世界的金融海啸。这就是著名的“蝴蝶效应”。
蝴蝶效应（The  Butterfly  Effect）是指在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。这是一种混沌现象。“一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风。”蝴蝶效应是美国气象学家爱德华罗仑兹1963年提出的。
     
 
 

什么是住房次贷危机？用中美两个老太太的故事能够浅显形象地理解。

第一个故事   过去人们说，一个中国老太太攒了一辈子钱，临死时住上了自己的房子，一个美国老太太贷款买房，住了一辈子自己的房子，临死时还清了贷款。这个故事当然是讽刺中国老太太。

第二个故事   现在的故事内容变了：一个中国老太太买了房，省吃俭用抓紧还贷，金融海啸来临时，已经还清了房贷，踏踏实实地安享晚年。一个美国老太太买了房，又把房子抵押贷款买了更好的房子享受，金融海啸来了，她还不起房贷，两个房子都被没收了，成了无家可归者。美国老太太的故事可悲可叹。
不过话又说回来了，美国人寅吃卯粮，超前消费，中国人量入为出，勤俭节约，中国购买美国大量国债，这不就是美国人在花中国人的钱吗？美国再大量印票子，使美元贬值，吃亏的还是中国人。所以现在我国不断减持美国国债。

 
 已经持续近两年的美国经济衰退，核心病灶是房市，房市好转，一切有望。但房价依旧下降，失业依旧增加，法拍继续上升，美国房地产还是乌云密布，看不出好转的迹象。日益升高的法拍危机对经济复苏是最大威胁，会损害房价、财富，以及美国金融体系的存活能力。明州的房价比去年下降了约20%，几年前40万买的房子，现在可能只卖30万。
 

 

 房主只要拖欠房贷，银行就会记录在案并发出违约通知，半年交不起房贷，就会被银行没收房屋。银行第一步是进行法拍，法拍未成的就进入房屋交易市场，跟普通房屋一样买卖。有报道户主不主动离开，就被警察毫不容情地赶出去，把东西扔到大街上。不过在未被法拍或出售前，旧房主还可以继续住。这一两年，房屋被收回的事情屡见不鲜。不过在美国的华人家庭一般都量入为出地过日子，很少有这种情况。

 

 
住房市场泡沫破灭后，美国住房价格急剧下降，美国人的房屋资产价值严重缩水。收入下降甚至失业使美国人雪上加霜，贷款购房者拖欠还贷和丧失住房抵押品赎回权比率都达到了历史高点。４月份丧失抵押品赎回权同比上升了３２％，３月份旧房价格同比下降了12.5％。今年首季的房价指数同比下挫19.1%，是21年来最大的挫幅。第一季末，美国有房贷的屋主，每八人就有一人延误还款或已进入法拍程序。佛罗里达州的李郡因失业人口剧增，法拍案从2008年2万件跃升到4.5万件，房价从2005年底以来跌掉三分之二。
 

 
美国总统奥巴马签署了住房援助法案，以帮助住房所有者免于丧失抵押赎回权，使有困难的房主获得可持续的年支付得起的抵押贷款，从而保住自己的住房。政府将投入２２亿美元，为无家可归的美国人，特别是有孩子的家庭提供援助。因房东拖欠还贷而面临被驱逐的租房者也将可以继续居住到合同期满。奥巴马政府和国会希望这项法案有助于阻止已持续长达三年的住房市场危机。
 

 
美国住房和城市发展部还制定了一个计划，向首次购房者支付的头款提供至多8,000美元的现金抵税额。但是有人评论，这样，一个准购房者只需要数千美元就可以贷款购买一座15万美元的房子，跟几年前没什么两样。
美国的政策总是鼓励和刺激消费，买十几万元以下的房子，得不到税收上的优惠，买贵房子则可以减免一定的纳税额，我看这就是美国人寅吃卯粮、不量入为出在政策上的根源。再加上银行贷款宽松方便，金融衍生品泛滥，不出问题才怪。

 

 
13.8   美国有1美元的房子吗？
美国经济危机发生后，有些人大肆宣传美国的房价如何如何低，有的房子只卖1美元。中国还出现了一股有钱人赴美看房的热潮，但事实上几乎没有成交的。
确实有人因为还不起房贷忍痛割肉，降价出售房子，有人就捡到了这样的便宜，用20万美元买到了原价40万美元的房子。不过这样的情况就好比买彩票，媒体只宣传那个中大奖的人，而不提几百***不中奖的人。
 美国的房价果真那么低吗？其实，好的地段、好的房子不会降价。房价极低必有其原因，有些周围治安情况不好、交通问题解决不了，等等，一般人根本不会去那里住。明州也有过一个10美元的房子，电视上看，那个房子早已经破破烂烂，根本不能住人了，想必位置也很不好。

 

(将房子移到拖车上）
 

不过美国确实有“免费房屋”的奇迹，近期报道了一件事：
    美国宾夕法尼亚州布特勒市的雷·西蒙夫妇在一年前，免费获得一处待开发地产上的一座漂亮房子，但开发公司告诉他们，如果他们想要免费拥有这座房子，他们必须将它彻底搬走，因为这片地产将被开发成一座停车场。为了拥有这座“梦想之家”，西蒙夫妇竟雇佣了美国著名的沃尔夫房屋和建筑搬运公司动用千斤顶、拖车等工具，将这座造于19世纪的砖房“乾坤大挪移”式地搬移了900多米的距离。
        从去年7月开始，沃尔夫房屋和建筑搬运公司就开始来到布特勒市的现场施工，准备将这座长达21米、重达480吨的房子原整体搬移到900多米外的另一处空地上。
 
 

itbbs.com（工程浩大） 
 

    当地政府由于担心这座重达480吨的房子可能会在搬运过程中压坏马路，所以直到最近才为其发放马路运输许可证，工人终于运用拖车将这座房子顺着马路搬到了900多米外的一处新地址上，然后水电工人又为这座“搬家”的房子重新接上了水电等设施。如今这座1880年建造的房子终于“乾坤大挪移”式地搬了家，现在该轮到西蒙夫妇搬进这座漂亮的房子中了。Mitbbs

据悉，“搬家”工人首先动用推土机在房屋地基下2至3米深的地方进行挖掘，挖出一些孔洞再插入一道道钢梁。接着工人在钢梁底下装上64个液压千斤顶，这些液压千斤顶接着同时工作，通过钢梁将整座房子彻底抬离地面。M

 M(整幢房子被装上拖车进行大搬家，

西蒙夫妇站在“搬家”的房子前合影)Mi
       
        （我这里是原文照搬，但是稍留意第三张图，好像并不是同一座房子。是假新闻吗？）
 
13.9  法拍房子的故事
         一个在美国的华人如山讲了他学做房产经纪的故事。
         美国“非自愿转让”的房屋拍卖有由警官拍卖 、房地产税拍卖、取消回赎权拍卖。如山第一次参加拍卖会，想起拍卖会一定是场面严肃，人们西装革履，拍卖官正襟危坐，一锤定音。他穿了一身笔挺的西装，到县法院转了几圈都找不到拍卖会现场，最后发现拍卖就在院子里露天，任何人都可以到跟前去，街上人来人往，环境嘈杂，竞投者穿戴随意。被称作caller的人代表不同的受托人拍卖借款人逾期不付款的物业，只要caller把最后竞投者的价格连读三遍无人回应，一单交易就完成了。就是这样一个儿戏般的地方，每周都会拍出数十个、数百个房产，一笔几万甚至几百万的房产，有时在十分钟内就定局了。
        买法拍房屋有较大的风险，买房人事先并不知道房屋的某些情况，除非特例，可能捡个大便宜，也可能会失败而归。
 

（万圣节民居）
 
        如山有一次买房是在实地观察房子的状况和了解房子的按揭、欠款等之后，胸有成竹地交易的。当去收楼时房主不合作，他理直气壮地对房主说：“从你们的房子被拍卖到今天已经是第21天，根据本州法律，你们现在已经是非法占据。”房主大吃一惊，“你一定是搞错了，我们的房子不会被拍卖！”经过一番纠缠，如山发现是自己把另一条街上的相同门牌号认错了，赶紧道歉，灰溜溜地跑了。来到自己买下的房子一看，失修已久，破旧不堪，只好吞下苦果。好在装修后出租，过几年卖了，在账面上算是没亏钱。
 

 
        又一次如山去收房，房主同样是大吃一惊，说自己没卖房，这一回如山比较冷静，反复问房主是否按期还贷了，房主给予肯定答复。如山不死心，赞美他们的庭院，继续聊天，得知房主曾向两个银行借贷，其中一个银行他只欠几千元贷款，虽然接到欠款通知，但没把它当回事，他的律师也居然不懂得这些基本知识。原来他半年前丢了工作，付不起贷款，申请破产，债务重组，钱通过破产法庭转给债权人。如果他不付贷款，两个银行都有权拿他的房子去拍卖，而不在于金额大小。最后这对夫妇只好接受如山的提议，签约租住自己的房子，过了一两年才搬走。