中财网松溪詹有代破产:楼房面积的确认
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/06 08:44:32
完全正确!
为了防止开发商浑水摸鱼,在行动时注意:
第一步、首先获取开发商在当初的土地取得总价格和总土地面积的数据。--这个数据应该在土地管理部门的中标文件中有。
第二步、取得开发商当初提供的总的建筑面积、总的公摊面积（以及包含的范围）的统计数据。注意：开发商现在提供的公摊或土地面积可能不等于过去提供的公摊和土地面积，因此必须取得当初的数据，而不是现在的数据，防止对方搞假。
第三步、然后进行每户业主的公摊面积统计。将每户公摊的统计之和同开发商的提供的总公摊进行比较。这里有3种可能：情况一：业主统计总公摊小于开发商提供的总公摊；情况二：等于；情况三：大于。
情况一，一般不会出现，出现这种情况只有一个可能：开发商故意增加公摊的面积，然后说：这些公摊并没有要业主分摊，而是用于建设车库了。对于这种说法千万不可相信。没有哪个开发商不想赚钱的，所以这里必须要以当初提供的公摊/土地面积数据为准，不能以现在提供的数据为准。
情况二，出现的可能性比较大，此时只要确认公摊面积/土地面积包含的范围。但是必须委托第三方对这些公摊面积/土地面积进行测量。
情况三，完全有这个可能，公摊面积大于开发商提供的公摊总面积，如果出现这种情况，业主就可以起诉开发商用欺骗手法，加大公摊面积，损害消费者的权益，此时可以委托律师首先代理一户业主起诉，获得赔偿后，有了法律依据，然后律师代替所有业主，一起打官司，官司胜诉费用的一部分，作为业主委员会的维权活动经费。
4、必须确认70年的土地成本是否成为当初房价成本的一部分没有。开发商最不愿意提供这些数据（混水摸鱼的开发商才不愿意提供这样的数据）。但必须采用证据倒置法，开发商必须提供：车库所占用的土地面积不包含小区土地总面积内。只要他们不提供或提供不出，就一定就是：车库占用了全体业主购买的这块土地。这种情况又分成3种：1、土地是业主的，建筑是开发商的，那么业主有大部分产权；2、土地是业主的，建筑也是业主公摊的，业主有全部产权；3、土地/建筑都是开发商的，业主没有产权。情况1的可能最大，最差也是情况2。情况3几乎没有可能。
或者需要确认用于分摊的土地面积中是否把车库的面积扣除在外面。
5、关于目前开发商已经取得产权的应对：首先开发商在没有取得利益相关者的认可的情况下，取得的产权有损害利益相关者的可能。不能完全相信办理产权手续的相关政府官员，浦东那位副区长取得来源不明的24套房，不是刚被撤职，这样的官员会为业主说话吗？但是，一旦业主提出异议，他们是不敢出面，否则闹大了乌纱帽就掉了。因此不当得利必须退出，相关办理产权手续的主管人员，尽快自动改正错误为妙。业主委员会理直气壮地提出，不必被开发商有产权证而吓倒。
6、万一经过确认：车库的确属于开发商。我们就要认可这个现实。车库业主必须缴纳维修基金、物业管理费和民防维护费。并且这个费用必须单独管理。这个车库所产生的费用只有由车库所有者自己承担。因此业主委员会必须保证物业公司不把业主们的物业管理费用挪用到车库管理上。物业公司必须对车库的费用单立管理，车库的照明、车库的防洪、车库的消防水泵、车库的报警体系都需要专门维护，都属于单立管理的范围。
7、车库作为民防工程有特别的作用。小区内建设民防工程是允许开发商开发小区的前提条件。不建设民防工程和消防工程（比如高楼就必须在楼之间建设消防连接通廊），就不允许建设销售，但所谓的民防工程变成车库后，就是变更用途，万一作车库使用后，如何民防。有关部门没有回答的原因：没有相关的法律依据，其次是存在相关人员取得利益故意包庇的可能。由于有这样的因果关系，开发商没有理由拒绝业主租用地下车库。
为了防止开发商浑水摸鱼,在行动时注意:
第一步、首先获取开发商在当初的土地取得总价格和总土地面积的数据。--这个数据应该在土地管理部门的中标文件中有。
第二步、取得开发商当初提供的总的建筑面积、总的公摊面积（以及包含的范围）的统计数据。注意：开发商现在提供的公摊或土地面积可能不等于过去提供的公摊和土地面积，因此必须取得当初的数据，而不是现在的数据，防止对方搞假。
第三步、然后进行每户业主的公摊面积统计。将每户公摊的统计之和同开发商的提供的总公摊进行比较。这里有3种可能：情况一：业主统计总公摊小于开发商提供的总公摊；情况二：等于；情况三：大于。
情况一，一般不会出现，出现这种情况只有一个可能：开发商故意增加公摊的面积，然后说：这些公摊并没有要业主分摊，而是用于建设车库了。对于这种说法千万不可相信。没有哪个开发商不想赚钱的，所以这里必须要以当初提供的公摊/土地面积数据为准，不能以现在提供的数据为准。
情况二，出现的可能性比较大，此时只要确认公摊面积/土地面积包含的范围。但是必须委托第三方对这些公摊面积/土地面积进行测量。
情况三，完全有这个可能，公摊面积大于开发商提供的公摊总面积，如果出现这种情况，业主就可以起诉开发商用欺骗手法，加大公摊面积，损害消费者的权益，此时可以委托律师首先代理一户业主起诉，获得赔偿后，有了法律依据，然后律师代替所有业主，一起打官司，官司胜诉费用的一部分，作为业主委员会的维权活动经费。
4、必须确认70年的土地成本是否成为当初房价成本的一部分没有。开发商最不愿意提供这些数据（混水摸鱼的开发商才不愿意提供这样的数据）。但必须采用证据倒置法，开发商必须提供：车库所占用的土地面积不包含小区土地总面积内。只要他们不提供或提供不出，就一定就是：车库占用了全体业主购买的这块土地。这种情况又分成3种：1、土地是业主的，建筑是开发商的，那么业主有大部分产权；2、土地是业主的，建筑也是业主公摊的，业主有全部产权；3、土地/建筑都是开发商的，业主没有产权。情况1的可能最大，最差也是情况2。情况3几乎没有可能。
或者需要确认用于分摊的土地面积中是否把车库的面积扣除在外面。
5、关于目前开发商已经取得产权的应对：首先开发商在没有取得利益相关者的认可的情况下，取得的产权有损害利益相关者的可能。不能完全相信办理产权手续的相关政府官员，浦东那位副区长取得来源不明的24套房，不是刚被撤职，这样的官员会为业主说话吗？但是，一旦业主提出异议，他们是不敢出面，否则闹大了乌纱帽就掉了。因此不当得利必须退出，相关办理产权手续的主管人员，尽快自动改正错误为妙。业主委员会理直气壮地提出，不必被开发商有产权证而吓倒。
6、万一经过确认：车库的确属于开发商。我们就要认可这个现实。车库业主必须缴纳维修基金、物业管理费和民防维护费。并且这个费用必须单独管理。这个车库所产生的费用只有由车库所有者自己承担。因此业主委员会必须保证物业公司不把业主们的物业管理费用挪用到车库管理上。物业公司必须对车库的费用单立管理，车库的照明、车库的防洪、车库的消防水泵、车库的报警体系都需要专门维护，都属于单立管理的范围。
7、车库作为民防工程有特别的作用。小区内建设民防工程是允许开发商开发小区的前提条件。不建设民防工程和消防工程（比如高楼就必须在楼之间建设消防连接通廊），就不允许建设销售，但所谓的民防工程变成车库后，就是变更用途，万一作车库使用后，如何民防。有关部门没有回答的原因：没有相关的法律依据，其次是存在相关人员取得利益故意包庇的可能。由于有这样的因果关系，开发商没有理由拒绝业主租用地下车库。