下回分解成语接龙:黄奇帆:理想调控目标是普通百姓6、7年内买套房（1）

“2011中国市长论坛”暨中国市长协会第四届五次常务理事扩大会议11月12日在安徽合肥举办，住房和城乡建设部部长姜伟新、北京市市长郭金龙、重庆市市长黄奇帆、安徽省省长王三运等出席会议。黄奇帆在会上第一个作主题演讲，用独到的观点、严密的逻辑和精辟的分析，对房地产调控的五个关键环节和重庆采取五个有效措施大力推进保障房建设等进行了深入浅出的阐释。

国内外理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6—7年能买一套七八十平方米的普通商品房。要实现这个目标，总体上要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”等五个房地产调控的关键环节。

黄奇帆说，对任何一个国家来说，房地产业都是支柱产业，是民生产业，是和老百姓的财产以及金融息息相关的产业。因此，房地产业的健康平稳发展，是任何一个社会、一个国家、一个城市的管理者孜孜追求的目标，也是宏观调控的一个重要对象。

黄奇帆说，无论国内还是国外，理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6—7年能买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎样才能实现这个目标呢？总体上讲，就是要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。这五个关键环节是“军规”，是底线，宏观上，如果这五个环节的顶层设计都科学，那么房地产业就不会出现大起大落的状况，就能实现健康平稳发展。

要做到房地产的供求平衡，首先要确定房地产的总量。每个国家根据各自的实际情况，都有人均住房面积的标准，西方发达国家一般是四五十平方米，而中国人多地少，住建部规定我们城市人均住房面积的标准是30平方米，这个标准乘以一个城市规划确定的人口数量，就是这个城市所需的房地产总量。总量确定后，是一两年、三五年完成，还是十年二十年完成，这有个当年的施工量、建设量，也是要控制的。毎个新兴的、扩张中的城市，每年的房地产投资不能超过固定资产投资的25%。不足25%，说明这个城市的房地产业发育不足，而一旦超过，则很容易出现泡沫。前些年，国内有些城市的房地产投资占到固定资产投资的百分之三四十，甚至百分之五六十，事实证明都出现了泡沫。

在控制地价方面，也要注意两点。首先，地价是影响房价高低的一个重要的基本面原因，政府不能唯利是图，炒高地价，不要做推高房价的罪魁祸首。当今中国不少城市房价高，就与地价高有直接关系。我们平常讲的笑话，面粉价格比面包贵，面包做出来就更贵，就是这个道理。我们要把握的是，一个城市的楼面地价不能超过当期房价的1/3。这应该作为一条“军规”，作为一个有效的机制。如果把地价炒高了，短期你的财政收入可能很高，但最后的结果是投资环境恶化，长远将会影响这个地方的可持续发展。那么如何才能做到楼面地价不能超过当期房价的1/3，实现对地价的有效调控呢？这就要求政府要搞土地储备，没有土地储备，就会丧失城市管理的基本调控权，想调控也无法调控，楼面地价低于房价的1/3，就会变成空话。所以，重庆巿政府从2002年开始，强力推进土地储备，把城市核心区未来要扩张的500平方公里60%的可建设用地，差不多40余万亩，掌控在政府手中。当政府土地储备比较充分的时候，政府想地价低一点，只要考虑自己的地出价低一点就行了，当地价高了的时候，多供两块地就可以压下来。

在税收分量上，同样要注意两点。房地产的税收是一个国家、一个城市财政收入的重要部分，在国外一般占到财政收入的1/3左右，国内一般在40%左右。但国内外的房地产税收有一个重要区别，国外的房地产税收是以直接税为主，像房产税、物业税等，而囯內是以生产环节税为主，包括交易契税、增值税、营业税、所得税等，这些税容易包含在房价里推高房价。而房产税、物业税等直接环节的税，是一个年年要征收的资产税，这个税高了以后，会使得买房的人增加使用成本，令量入为出的人不敢买太大的房子。所以，直接税对房地产消费市场会起到有效控制的作用。这也是重庆为什么进行税制改革征收房产税的原因。同时，在实际税收调控中，要采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”策略。低端有保障，就是对公租房、安置房等低端住房不收税，不收配套费，不收土地出让金，不收建设企业的利润。这“四个不收”，可以使住房建设成本降到最低，这样给老百姓的租金或者卖价也会低；中端有优惠，就是对老百姓买来自己住的普通商品房，在税收上给予一定优惠；高端有约束，就是对房价比商品房平均价格高两倍、三倍、五倍的高档商品房征收房产税，同时在交易环节征收较高的契税和增值税等，这是国际惯例，实际是一种财产再分配，体现公平。