中财网如何确定借方和贷方:官商合谋高房价?把普通市民赶出房地产市场
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/20 10:48:48
中国房地产十大批判之五（下a）
官商合谋高房价把普通市民赶出房地产市场
中国房地产早已成了极度萎缩的不健康市场
既然人均35平方米的全面小康的住房目标符合经济发展的规律和人民提高生活水平的客观要求，既然国家全面小康的发展大略已经把住房小康列为改善民生的首项，那么在比较全面小康标准推算出的全国每年城镇居民住房应该有的15亿平方米的供应总量，和现实中每年仅有的3.5亿平方米的巨大落差时，我们就有极大的必要来重新审视本来就“民怨沸腾”的中国房地产市场，看看究竟是国家制定的住房全面小康的目标太高，还是现有的住房政策和房地产导向错误，造成了15亿和3.5亿之间的海量巨差。
首先让我们从纵向上来对我国城镇的住房供应做个比较。
据建设部的一位副部长在2003年初召开的全国住宅与房地产工作会议上的讲话，在1998－2002年这5年，“全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米，…年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米”。据他介绍，除此之外全国还有“约5亿平方米的危旧住房得到改造”，总共“近5000万个城镇家庭改善了住房条件”。
这就是说，在经济发展的基础和水平还远不如今天的中国住房政策改革的前5年（1998年－2002年也正是执行“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”及23号文件的期间），在当时全国城镇的平均人口只有2005年底全国城镇人口78％（2005年全国城镇人口为5.6212亿，1998年为3.7942亿，2002年为5.0212亿，1998－2002这5年全国城镇人口平均为4.4077亿人）的情况下，全国城镇每年新增的居民住房就达到了6.8亿平方米，几乎相当于今天的一倍。而按照这5年的水平，假设全国的经济发展没什么提高，城镇新增居民住房的速度还是和前5年的增长速度一样，现在全国城镇每年新增的居民住房也应该达到8.7亿平方米，但现实是现在3.5亿的“盘子”，连它一半的水平还不到，何况还“空置”了1.2亿多的商品住房。
按照常理，经济越是发展，生活水平和基础越是提高，人民改善住房的条件和空间就越大。据国家统计局的年报，1998年和2002年全国城镇居民人均可支配收入分别是5425元和7703，这5年的城镇居民人均收入中位数应该是6564元。而到了2005年，全国城镇居民人均可支配收入已提高到10493元，比1998－2002这5年的平均水平提高了近60％，城镇居民改善住房的速度应该也是同步高速发展。这种旺盛而客观的需求，符合世界各国在人均住房35平方米之前住宅发展的一般规律。但恰恰就是在这样经济高速发展的“大好时机”，中国城镇居民住房的“小康化”发展却骤然停顿了下来，甚至还出现了部分倒退。这究竟又是为什么呢？ 城镇居民的“刚性的需求”被高房价压趴
有人说，中国现今的房地产市场之所以住房供应总量大幅下滑，是因为经过前几年的高速发展后，城镇的房地产市场已经进入一个相对的饱和期，居民对住房的“旺盛需求”已经有了大幅的下降。也有人认为，每年15亿平方米的新建居民住房的要求，是从“数字”中推算出来的。情况真的如此吗？
还是让我们来看看当今的中国城市，还存在不存在对居民住房的“旺盛而刚性需求”：
首先，看看全国城镇的人口究竟会增加多少。根据现有的统计和权威的分析，我们已经知道全国城镇每年新增人口都将在2000万左右。这新增的2000万人带来的住房需求是多少呢？按照城镇现有的人均17平方米多的水平来计算的话，一年全国城镇需要的新增商品住房量就近3.5亿平方米，相当于现在每年实际的商品住房销售总量；如果就按照现实中房地产市场供应的套型及平均面积和全面小康住房标准来计算的话（现在城市实际供应的商品住房套型一般都在100平方米以上，我们还是以人均35平方米来计算），这2000万新增的城镇人口每年需要的商品住房供应量就在7亿平方米。
第二，除了城市新增人口一块外，城市原有居民住房的“全面小康化”改善每年也需要极大的新建商品住房供应。现在全国城镇人均17平方米多的水平，加上一些地方和官员偷偷摸摸的“自建房”，加在一起也就人均18平方米左右。和人均35平方米的城镇居民住房全面小康的目标，还有17平方米之遥。如果要按时在2020年完成城镇居民住房的全面小康的指标，每年人均的住房需增加1.13平方米。以2005年底全国5.6亿多城镇人口来计算的话，每年原有城镇居民改善住房条件需增加的住房总量就达6.3亿多平方米。
第三，就是每年全国城镇2亿多平方米“拆迁改造”所造成的被动需求。当每年数百万的城镇居民家庭的老宅不幸被“拆迁改造”的时候，他们对住房的需求就再“刚性”不过了。
这三项相加，正好就是我们所说的每年15亿平方米的总量（新增人口住房小康指标的逐步到位和一次到位，在总的结果上是一样的）。也许这宏观上的数字看起来冷漠而无情，但在每个数字的背后，都包含着亿万中国市民太多的期望、无奈、悲怆甚至是热血。
也许还是有人会说，把城镇居民人均住房的全面小康指标定在35平方米有些高了。但有谁可以告诉我们，在今天就有相当比例的城镇居民已经住上人均40－50平方米、户均面积在120多平方米以上的住房的时候，在当今农村众多的家庭住房面积早已达到人均35－40平方米的时候，再经过15年经济的持续发展后，中国城镇居民到2020年住上人均面积达到35平方米住房还能说是“奢侈的要求”吗？
网上有份资料，引用了中国一驻外记者所描写的处在动荡不安之中的巴勒斯坦人“悲惨”生活。据报道，“悲惨生活”中绝大多数巴勒斯坦人都居住在有热水淋盆浴和冲水卫生设备并有暖气系统的住宅里，甚至难民营里的难民住房也是水泥砖或钢筋混凝土建筑。平均每户居住面积为145平方米，平均每套有3.4个卧室；平均每套房子的占地面积分别为：城市为123平方，农村为109平方，难民营为103平方。此外，巴勒斯坦住房产权自有率为86%，其中城市为81%，农村为92%，难民营90%。
当今处在动乱和“悲惨”之中的巴勒斯坦人在居住上尚能如此，15年“全面小康”后的中国城镇居民人均35平方米的住房要求就“不切实际”了吗?!实际上，在现在城市供应的新建商品住房中，大多数的面积都已经超过了人均35平方米的水平。人均35平方米全面小康住房指标，不管是从现实的基础，还是小康的历史任务来说，都早已成为人们公认的指标。
这里就引出了一个关键的问题，就是“公认指标”下的15亿平方米的基本要求和3.5亿平方米的现实市场的海量差距，究竟是怎么产生的？
有关房地产部门和科研单位通过众多城市购房人群的调查，得出一个大家比较认可的经验性结论，就是“现在的大中城市有70％以上的市民买不起房”。另外还有一亿多平方米的空置房。这几个数字一比较，我们就会得出一个惊人的不谋而合的发现，这就是：
15亿平方米是按照正常的经济发展和人民生活水平提高的规律及小康的住房指标得出的数据，如果现实市场中有70％的人群买不起房，商品住房可实现的市场就是
15亿平方米 × 30％ ＝ 4.5亿平方米；
如果再算上各个方面的实权官员和其他“特殊人群”通过各种旁门左道的关系搞到的正常商品房市场以外的住房（全国每年大概1－2亿多平方米），剩下的数据就正好和全国当前房地产市场的真实状况基本吻合。
3亿左右的城镇商品住房实际购买力，不仅准确的反映了当前房地产市场的真相，而且也正好就验证了亿万公众对当前房地产市场的极大不满。这就是：现实中错误的住房政策导向，以及未受政治及行政改革制约、管理极不规范的而又无法无天的房地产市场，早已把中国城镇七成以上的普通市民，赶出了本应为全体大众服务的住房市场！而这七八成的大众人群，正好是原先经济适用房的供应主体。当18号文件的一纸公文夺走了他们原先享有的经济适用房后，在以暴利和高价为特征的当今中国的房地产市场中，他们就成了无人管、无人问的“流浪者”。建设部对此也不是毫不知情。据媒体报道，建设部有关负责人近日发表谈话时说，多数城市未按要求为百姓供给普通商品房，大多数城市没有按要求提出增加普通商品住房和经济适用住房供应的具体措施，部分地区廉租房制度还没有建立。
这里应该特别说明的是，我们在这里所说的七八成人买不起房，主要是指需要买房或者改善住房条件的新老市民群体。就拿北京为例，有人说现在的北京八成以上都有自己的产权房，和笔者所说的七八成人买不起房恰恰相反。我们暂些不论说八成北京人有自己的住房是否是“信口开河”，但多数老北京有着自己的房住却是不争的事实。不过，人们应该分清的是，在拥有自己住房的老北京中，有多少是靠了享受福利分房时代的“果子”，又有多少是在这几年高房价的“房地产暴政”下靠自己来解决的。总不能用以前福利分房时代的“成果”，来为今天暴利的高房价的房地产市场“评功摆好”吧！这是两种截然相反的政策导向的结果。在过去福利分房的时代，人们的住房水平虽然很低，但提高和改善住房的成本则更低，几乎到了可以忽略不计的地步；现在虽然到处可以买到房，但高房价的门槛，使大多数人对改善住房的希冀变得可望而不可及。所以衡量今天的住房政策的好坏，评价今天房地产市场的功过，应该是看在今天的住房需求人群中，到底究竟有多少人买得起房。特别是应该到北京的各类办公大楼、各种服务型企业、各类工厂、机关事业单位和教学科研院所中，看看在为北京创造财富和贡献税收的主流人群、尤其是中青年当中，究竟有多少人有自己的住房，有多少人真正可以做到“安居乐业”。而不能仅仅是看现在拿着北京户口本的居民中有多少人住在自己的房子中。
七八成人买不起房的事实虽然众所周知，但这样不正常的状况在任何一个法制健全、市场规范的国家中都是不能容忍的。发生这样的状况已不是一年两年，而且至今还有众多的地方政府的高官高喊着要把本地的房价“提上去”。作为相关的政府主管部门，建设部等也一再漠视现在不少大中城市的房价已经远远超出国民承受水平，高房价已把普通百姓排除在房地产市场之外的基本事实，还在一个劲的把调控的目标固守在“稳定房价”上，这到底又是为什么？！
人们现在要追问的是，在一个“负责任政府”治理下的国家，众多大中城市70％以上的亿万民众的住房难题几年“无人问津”，是不是一个最大的行政过失?!
实际上，不管是一心一意要带领人民奔小康的国家高层领导，还是只想使日子过得安逸和谐的普通百姓，上上下下都对中国房地产市场出现的、使大多数人买不起房这种在全世界住房保障和房地产市场都算的上奇怪绝顶的现象，从政府职责和民生政治的不同角度，表现出高度的关切。今年的两会后，在四月和五月的国务院每月一次的常务会议上，温家宝每次都在会议上强调对房地产市场的调控和对房价的控制。5月的国务院常务会议更是出台了新的调控“国六条”。同时人们也在思考，对给大多数普通百姓在基本居住权利上制造最大困难的有关地方政府和作为主管部门的建设部，是不是该行使问责的权利；对不能代表最广大人民群众根本利益、胡乱作为动摇执政之基的相关官员，该不该依据宪法和法律进行弹劾。
追究行政过失和官员失责的目的，关键还是要行政者以对人民负责的精神，从国家和政府构筑和谐社会和科学发展观的角度，对现今的住房政策和房地产市场进行彻底的反思：它究竟是更有利于普通市民买得起房、住的好房，还是使他们离“全面小康的居住水平”越来越远？它究竟是代表“最广大的人民群众的利益”的“群众满意工程”，还是成了压迫民生的“新三座大山”？如果按照温家宝总理在今年2月在国务院第四次廉政工作会议上讲话所述的那样，“要把人民群众满意不满意、高兴不高兴作为衡量政绩的根本标准”的话，那么全国人民究竟应该给导致房地产现状的建设部和一些大中城市的地方政府在保障公民住房上的“政绩”打多少分呢？！
沈晓杰
沈晓杰博客 http://blog.sina.com.cn/m/sxj