专家称以房养老系卖房养老 非国外养老主要模式

　　中央电视台《今日观察》节目2011年11月2日播出《真的能“以房养老”吗？》，以下为节目实录：

　　当今中国已经步入到老年社会，据最新的人口普查数据统计，我国目前有60岁以上的老人是1.78亿，占到总人口的13.3%。那么，在公共财政无力解决所有养老问题的情形下，“以房养老”的模式引发了社会各界，特别是老年朋友的极大的关注。与此同时，“以房养老”因为在实际当中出现了一些问题，而广受争议。到底什么是以房养老？怎样以房养老？以房养老的模式在我国是否可行？中国人到底需要怎样的一种养老的方式？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　推行“以房养老”遭遇多重障碍，上海试点多年，无奈宣告夭折，为何“以房养老”模式会深陷困局和争议？

　　以房养老存争议，70年后房屋产权到底属于谁，话题讨论热度在加码，业内人士指出，我国物权法规定住宅可以自动续期，但并没有相关法律明确续期所需的费用。北京市律师协会物权法主任蔡耀忠表示，这才是以房养老能否推行的关键。

　　蔡耀忠(北京市律师协会物权法委员会主任)：能不能够实现以房养老这样一个目的，关键取决于土地使用权70年期满以后，是不是需要补交土地出让金，如果需要补交的话，补交的标准是高还是低，如果不需要补，或者说需要补交的土地出让金少的话，这个房屋到时候的余值就比较大，对于养老应该是很好的一个帮助。

　　除了目前我国房屋续期所需的费用尚不明确，到按揭时间长也是以房养老难以推行的原因。

　　郝演苏(中央财经大学保险系教授)：房屋的反按揭业务在国际上做的很多了，(是)一种养老保障计划，金融机构会通过精算的方法算一下平均寿命，应当给付的这样一个配比，如果把这个配比结构做好了，应当是可以运转的，但是它强调了一个情况，房地产市场环境相对稳定相对健康，也就是说泡沫水分相对比较少，由于目前房地产市场的发展，有很多不尽如人意的地方，当我们房地产的价格能够真实反映房地产的价值，它也能成为我们未来的养老的一个选择。

　　马光远：以房养老在任何国家都是一种补充模式

　　(《今日观察》评论员)

　　从以房养老模式本身的基本内涵来讲，非常简单。比如你买房子的时候做一个按揭，就是交了首付以后，然后每个月去还房贷。那么以房养老是一种倒按揭，也就是保险机构或者金融机构按照一个评估值，把房屋一定的款项给你以后，每个月给你一定的养老钱，最后这个房子的产权归这个保险机构或者金融机构，是这么一种模式。

　　事实上，无论在美国、日本，还是新加坡，这都是一个补充的模式。也就是在公共养老体系不足以养老的情况下，一些老人必须符合一定的条件，比如在加拿大，年龄必须达到62岁以上，房子本身必须达到一定的面积，做了评估值以后，每个月给予一定的养老金，等你去世以后，再算一个总账。这种模式本身来讲，在任何一个国家，它都是一个补充模式，而不是一个主流的模式。

　　张鸿：以房养老就是卖房养老 并不是国外养老的主要模式

　　(《今日观察》评论员)

　　虽然现在有人说，以房养老在国外已经风行了几十年了，但其实它一直没有进入到主流的模式当中去，不可能大家都符合这个条件，然后把房子给金融机构。其实以房养老就是卖房养老，就是你把房子卖了，以金融机构按揭的方式，分月让你从银行领取，基本上你还能住在这房子里。但也有不住在房子里的事例，国内有很多地方试点的时候，用的就是这种方式，类似于集中上楼，就是其实大家把房子给了中介机构以后，中介机构把大家弄到一个敬老院或者老年公寓里。综其一点，就是老年人靠自己的房子，把它变成可以养老的钱，不管以什么方式变成可以养老的钱。所以在美国和日本，政府扶持的这些以房养老的项目，除了年龄上的要求以外，还有贫困县的要求，就是在贫困县以下才能申请这个项目。

　　张春莉：以房养老不符合中国现在的家庭体系和家庭伦理

　　(中央人民广播电台中国之声特约评论员)

　　对于中国现在的家庭体系和家庭伦理而言，它过于前卫了。首先，如果一个老人把自己的家庭财产不经过家庭成员的同意，私自拿去处理了，我们会认为是这个老人在败家。因为在中国现行的伦理当中，大家会认为父母的财产是家庭财产，不是由父母完全说了算的。

　　马光远：以房养老与传统观念有冲突 也反应出目前的法律政策并不健全

　　(《今日观察》评论员)

　　这几年，随着中国进入老龄社会，所以未来怎么养老成为了大家关注的一个问题。关于以房养老，东北财经大学曾经在大连一带做过一个调查。调查结果显示，影响以房养老的因素主要有：第一，违背传统观念，因为我们的传统观念是养儿防老；第二，担心子女埋怨，现在房价处于高位，在这种情况下，子女可能买不起房；第三，担心被占便宜，我们现在的法律以及中介机构等等，并没有为以房养老提供一个硬件条件；第四，担心房价上涨，怕被中介机构占便宜；第五，是不熟悉以房养老的模式；第六，是认为不需要。我们从这些因素的本身可以看出，这既反应了与传统观念的一个冲突，也反应了我们现在的法律政策本身并不健全，另外还反映出我们的整个市场、整个房地产市场还不是很健康。从供应跟需求来讲，都相当冷淡。在这种情况下，我们把它作为一个政协提案是可以的，但是强行的去推行，并且把它上升到为一个主流方式，是不合适的。

　　张鸿：卖房养老的门槛较高 不符合中国国情

　　(《今日观察》评论员)

　　从卖房养老在国内的银行的试点当中的情况来看，我们发现它和国外的相反，它的门槛是比较高的，它是一个非常窄众的人群，首先必须得有房子，而且这个房子还得值钱，能进行评估。在深圳等地开展的项目里，基本上要求老年人有两套房子以上。如果老年人自己只有一套，那么赡养人，也就是子女得有几套房子，因为银行要降低风险。问题是有好几套房子的老年人不需要卖房来养老，子女有钱，自己也有退休金。所以卖房养老目前还是可行性不大，尤其是很多老年人一旦把自己的房卖了，最后后悔了，子女还得花钱再给买回来，这就麻烦了。

　　中国养老形势异常严峻，怎样保证中国人老有所依和所养？

　　中国60岁及以上老人近1.78亿人，占全国总人口的13.26%，未来这一比例还将继续攀升，这是截止2010年末权威部门发布的统计数据，探索多层次多样化养老方式潜力巨大。

　　在石家庄市新华区中祥路小区的居民服务公司，陪送工人给附近10几个小区的老年人进行货批陪送，而这只是石家庄惠老项目中的一个。几年前当地开始推行一键通电子服务以及GPS老人定位系统，方便老人居家养老。

　　周璀兰(石家庄社区居民)：这一摁绿键，就是平常有什么需要服务的，擦玻璃，打扫卫生，修电器，反正各方面都有。如果是我身体不太舒服了，需要人家来救助我，我就摁红键。

　　钱江(本台记者)：别看刚才在老人家里看到这个红键、绿键一键通很简单，但其实后台的服务是非常的庞大而复杂的，那这里就有40多个座机，24小时为这个注册的7万多老人进行服务。

　　马光远：除了官方的养老体系以外 还要建立一个多元的养老体系

　　(《今日观察》评论员)

　　有一个中国未来人口的预测数字显示，到2030年左右，中国的老年人口可能会达到5个亿，所以养老的问题成为了一个很大的热点。4月份，北师大的钟伟教授曾经说过一句话，“现在北京、上海、深圳这样的城市，未来你准备1000万也未必够养老。”对于我们国家来说，第一，我们是二元结构，农村和城市都有很多的老年人口；第二，我们的社会是一个未富先老的社会，完全按照我们现在的养老体系去养老，我想是远远不够的。

　　现在包括美国欧洲在内，整个养老体系都面临一个问题。以前美国是16个在职人口养一个老人，现在基本上变成三个人，我们现在差不多也是三个劳动的人口养一个老人的情况。在这种情况下，第一，我们希望把以前亏空的养老体系补充起来，把以前的欠账还回来，给大家一个踏实的养老金账户的基础。第二，对我国来讲，单靠这个养老金体系养老，恐怕远远不够。那么我们从开始建立一个体系，到这个体系本身能够良性运转，需要很长的时间，所以我们要探索更多的养老体系模式。这对我们来讲，不仅是必要的，而且是很迫切、很现实的一个问题。我们现在谈到养老，除了官方的养老体系以外，我们更多的还可以讲一些，比如实力救济、商业保险以及子女的养老等等，没有一个多元的养老体系，我们很难说，我们能够很幸福、平安的渡过这么一个老年社会。

　　张鸿：希望政府能有一些扶持的政策

　　(《今日观察》评论员)

　　到2030年，我进入老龄，压力很大。现在我能想的，首先就是现实的想靠自己，在这20年里争取能尽量让自己的老年生活的水平不太降低。但更现实的讲，现在的老年人依靠什么呢？可能还是得靠自己和子女，尤其是农民。关于农村的养老，虽然政府现在在做一些事情，但是我们老家的农民有个年龄限制，80岁还是75岁以上，一个月能拿到几十块钱，这根本就不够。所以这个亏空就要靠自己和自己的子女来补，希望政府不让这个亏空再继续增大。

　　政府有没有办法用一些杠杆式的方式撬动这个研发产业？比如我有朋友在开养老院、敬老院以及老年公寓等等，这个政府是有一定补贴的，但是在配套上会有问题。如果我们建一个养老公寓，那么它周边得有医院等相关的服务设施，因为建医院，政府的积极性可能不建商业项目的积极性高，所以这个相关的配套能不能有一个政策的倾斜？此外，居家养老也是需要社区相关配套的设施，需要政府的一些扶持的政策才可以做到，所以政府是不是可以用一些智慧的办法让这个窟窿尽量的减不再扩大，甚至减少。

　　姚远：90%的老人都选择居家养老

　　(中国人民大学人口与社会学院教授  《今日观察》特约评论员)

　　从现在的调查数据来看，90%的老人都选择居家养老；从文化的角度讲，老年人要生活在自己熟悉的环境中和社区当中。那么这里边最关键的是一个社区支持、社会支持的问题，当老年人自己在家里生活的时候，特别是在中国现在家庭的资源越来越少的情况下，独居的老人越来越多的情况下，那么当他们生活在家里的时候，他们必须要借助外在的一些支持的资源，特别是一些应急性的资源。

　　郑秉文：呼吁相应的税收政策以及私人部门进入居家养老领域

　　(中国社科院世界社会保险研究中心主任  《今日观察》特约评论员)

　　其他的养老方式：第一类是社区养老，我们现在社区养老事业不是很发达，在这方面政府的投入十分有限，与我们老龄化的发展趋势有很大差距；第二类是机构养老，关于机构养老，我们引入的市场因素还不是很多，主要还是靠政府财政投入，有待于政策的支持，有待于发挥市场的力量。第三类养老是国外发展的一个趋势，养老以居家为主，但是有相当一部分老龄老人和失能老人，他的日常生活难以自理，只能向社会上向市场上购买一些服务，也应该呼吁我们相应的税收政策，鼓励私人部门应该进入到这个领域。

　　张鸿：政府要尽可能的投入到这样的保障项目中来

　　(《今日观察》评论员)

　　个人要有规划，国家政府也要有规划，个人的规划就是尽量让自己老年的生活能够减少对子女的压力。还有一个，政府要尽可能多的投入到这样的保障项目当中来。

　　马光远：要建立多元的养老体系

　　(《今日观察》评论员)

　　我们有这么大的一个老龄人口，那么除了政府公共的投入以外，能不能通过一个老年养老的产业，让整个社会能够承担更多，所以我觉得对我们国家来讲，更重要是建立多元的养老体系。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25)