佛经经典名句关于生命:买房卖房(买地卖地)、拆迁补偿、互换房屋、企业整个转让--涉税处理_吉林房产网

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买房卖房(买地卖地)、拆迁补偿、互换房屋、企业整个转让--涉税处理   - 品牌 买房卖房(买地卖地)、拆迁补偿、互换房屋、企业整个转让--涉税处理2009-06-07 10:53毕君业
作为税务代理人员对一项业务,应该全面分析,要有理有据,要合理合法。应该纳税的--必须纳,能少纳的--筹划。不该纳的--不要纳。
帮你分析:上述行为都会涉及以下税种:
是否征收营业税?
是否征收土地增值税?
是否涉及契税?
是否征收印花税?
房产税、土地使用税如何确定?
企业所得税;如果是个人,怎样缴纳个人所得税?
一、营业税
(一)、买房卖房(买地卖地)
A、卖房:税收上叫--销售不动产,是将房屋卖给买方。一般情况下是买方用于生产经营或其他使用,需要办理产权变更。(也需要办理土地使用权变更)
B、卖地:税收上叫--转让土地使用权(包括地上建筑物)买方一般情况用于开发建设或其他使用。需要办理土地使用权变更。
虽然涉及营业税率相同,应缴纳的税种也相同,但开的发票就不同了,一个是销售不动产发票,一个是转让土地使用权发票,一个是固定资产,一个是无形资产。
※正确纳税操作:营业税(含城、教)
(1)卖房(销售不动产):按销售收入全额依5%的税率计算缴纳营、城、教,到地税开发票,到产权管理部门办理产权更名手续。
(2)卖地(转让土地使用权):按转让土地与地上建筑物收入全额按5%计算缴纳营、城、教,到地税开发票,到土地管理部门办理"灭籍"与"更名"。
要说明的是:据我所知长春市凡转让土地使用权都必须通过土地交易中心"招、拍、挂"实施,也就是先"收储"--这时土地交易中心给转让方付款(事实上是买方给土地交易中心付款)这时,有可能是两种情况:
A、土地交易中心先收储,给卖方钱(价格由交易中心与卖方确定)。然后,交易中心再挂牌,通过竞拍再次卖出(价格一般情况下会高于收储价)。这时,卖方给土地交易中心开发票,按收储价计算缴纳营业税。当通过竞拍买到土地的房地产开企业,应向土地交易中心索要发票(根据财税[2003]16号文件规定,土地交易中心应缴纳营业税)
B、买卖双方私下达成协议,只是通过土地交易中心办理过户手续。一般情况下交易价是相等的,但土地交易中心可能还要收取手续费。交税与开发票。
有人要问:是不是税交重了?答:不会,财税[2003]16号文件规定:买来的土地再卖是差额纳税。卖方也可以将发票直接开给买方。
国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知
国税函〔2008〕277号
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定,不征收营业税。
※好多纳税人关注这个文件,认为:将土交给收储中心了,就是国家收回了,可以不征营业税。这是一个误区,如果说这种行为不纳税。岂不是都不征了吗?真正的"归还"应该是:国家收回,一般情况--不再转让(或用于公共建设等)--才是国税函〔2008〕277号规定的免税。而且必须提供--县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。
(二)拆迁补偿
1、《营业税条例》转让无形资产或者销售不动产。财税[2003]16号规定:余额为营业额,吉财法[2003]255号补充规定:购置(受让)时取得的正规发票。
2、个人销售拆迁补偿住房征收营业税国税函[2007]768号:对个人取得拆迁补偿不是不征营业税,要看符合哪个条件。(以下讲)
3、农民取得的占地补偿款是否征收营业税?国税函[1997]87号规定:
(1)对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的"销售不动产--其他土地附着物"税目征收营业税。
(2)对土地承包人取得的青苗补偿费收入,暂免征收个人所得税;取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入,应按照《中华人民共和国个人所得税法》的"财产转让所得"应税项目计征个人所得税。
(松源例子)
讨论问题:
A、被拆迁人取得收入划分:
1、按补偿性质划分:
(1)土地使用权转让收入
(2)地上建筑物或附着物的补偿收入
(3)机器设备等动产损失补偿收入
(4)停工人员工资补偿收入
(5)动迁费用补偿收入
2、按收入来源划分:
(1)财政补偿收入
(2)企业或个人补偿。
3、按补偿形式划分
(1)货币补偿
(2)实物补偿
B、以上补偿收入,有的需要征税,有的则不需要征税:
※全国各地对拆迁补偿的相关政策
1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费,暂免征收营业税。(参看:闽地税发[2004]63号)
2、被拆迁人与拆迁人(单位或个人)实行房屋产权调换形式补偿的,被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款,以及在拆迁原房过程中,被拆迁人选择货币补偿(安置)方式,所取得的货币补偿(安置)价款,暂不征收营业税及附加税费。(参看:渝地税发[2002]156号)
3、对政府因道路、桥梁、绿地等非经营性用地收回土地使用权,给予原用地单位地上建筑物及构筑物的补偿性收入,不征收营业税(参看:津地税流〔2007〕10号
4、对于停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等不属于营业税征收范围,不征收营业税。(参看:京地税营〔2007〕488号)
除不征营业税的外,其他都应征收营业税。上述内容各地执行不一,目前我省没有这方面的文件规定,但与主管流转税权威人士请求:说凡是与转让土地使用权(包括销售房屋)无关的补偿收入可由当地税务机关审核确认后,可以减除。
(三)互换房屋
条例、细则、及相关文件--找不到--"房屋互换"字样。但,条例:有--销售不动产;有--无偿赠送他人,视同发生应税行为。
由此得出--房屋互换--征收营业税。
1、财税[2003]16号:(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
吉财法[2003]255号三、16号文件第三部分第二十条关于购置(受让)的不动产和土地使用权再销售(转让)税收政策的补充规定:
(1)房地产开发企业销售不动产或转让土地使用权,其他单位和个人销售或转让自行投资建造的不动产或者国土管理部门划拨(包括有偿、无偿方式)的土地,按收取的全部价款征收营业税。
(2)购置的不动产或受让的土地使用权再销售或转让,必须提供购置(受让)时取得的正规发票,经县(市、区)税务机关审核后,其购置或受让原价方可从计税营业额中减除。
2、国税函[2007]768号房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按"销售不动产"税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时,应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)文件的规定确定该住房的购买时间。
3、国税发[2005]89号
(四)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
(五)个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具发票。
(六)对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
结论:
A、对房地产开企业给被拆迁户的房屋--属于销售不动产--征收营业税
B、个人是房屋被拆(按以下条件)--全额征--差额征--全免。
4、财税〔2008〕174号
自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
拆迁(棚户区)
(四)整体转让
1、不征营业税
国税函[2002]165号:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定,营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税。
2、不征收增值税
国税函[2002]420号:根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定,增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,因此,转让企业全部产权涉及的应税货物的转让,不属于增值税的征税范围,不征收增值税。
3、如果涉及股权转不征营业税
财税[2002]191号现对股权转让的营业税问题通知如下:
(1)、以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
(2)、对股权转让不征收营业税。(3)、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。本通知自2003年1月1日起执行。
按上述三个文件分析:凡是整体转让企业的行为,必须符合整体转让企业资产、债权、债务及劳动力,如果只是把本企业的房地产进行转让,企业搬迁到一个新的地方,不发属于国税函[2002]165号规定的免征营业税条件。而是销售不动产和转让土地使用权。
国家税务总局《关于青海省黄河尼那水电站整体资产出售行为征收流转税问题的批复》国税函〔2005〕504号中规定:青海省三江股份有限公司将其所属的黄河尼那水电站整体资产出售给联合能源集团有限公司,并非整体转让企业资产、债权、债务及劳动力,不属于企业的整体产权交易行为。因此,在青海省黄河尼那水电站整体资产出售过程中,其发生的销售货物行为应照章征收增值税,转让土地使用权和销售不动产的行为应照章征收营业税。
二、土地增值税
首先要判定是没有"土地增值额"?
有--征,没有--不征,符合条件--免.。
(一)免征土地增值税的规定:
1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产--免
《土地增值税暂行条例》第八条规定:有下列情形之一的,免征土地增值税::
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款:条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。
财税[2006]21号文件第四条规定:《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因"城市实施规划"而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
2、以房地产进行投资、联营的--免
财税[1995]48号文件第一条规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
财税[2006]21号文件第五条规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
3、合作建房的
财税[1995]48号对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
4、企业兼并转让房地产的
财税[1995]48号在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
5、人之间互换自有居住用房地产
财税[1995]48号对个人之间互换自有居住用房地产的,经税务机关核实,可以免征土地增值税。
6、居民个人的普通住宅转让
财税[1999]210号:对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
(二)旧房转让如何计税
1、是否可以核定征收
吉地税发〔2006〕40号:纳税人转让旧房及建筑物,应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估,并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。无评估报告的,按下列办法计算土地增值税。
(一)纳税人转让旧房及建筑物,无评估价格,但能提供购房发票的,以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入,按扣除项目的金额=发票所载金额×(1+购房年度×5%)的公式计算扣除项目金额。
(二)对转让旧房及建筑物,无评估价格,又无购房发票的,实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额,依率计征。计税金额50万元以下的(不含50万元),核定征收率为0.3%;50万元至100万元的,核定征收率为0.5%;100万元以上的,核定征收率为1%。
吉地税函〔2007〕78号规定:吉地税发〔2006〕40号)仅适用个人转让住房。
2、房地产开发企业房屋与其他企业或个人互换是否免征土地增值税?
房地产开发企业--未汇算前--预征--后汇算。
3、土地增值税有空间
诸多文件都说可以扣除评估成本,那么是应该什么时间的评估有效并没有规定,是不是转让前可以评估?如果这样,土地增值额会大大降低。具体筹划还要具体问题具体分析。不是一句话两句话就可以解决的。以下是10个相关文件节选。
1、中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条计算增值额的扣除项目:(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
3、财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税[1995]48号)
4、财政部国家税务总局国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知(财税[1995]61号)
5、国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知(国税发[1996]4号)
6、国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知(国税发[1996]48号)
7、吉林省地方税务局关于进一步明确土地增值税征收办法的通知(吉地税地字[1998]97号)
8、吉林省地方税务局关于印发吉林省土地增值税征收管理暂行办法的通知(吉地税发[2004]85号)
9、省地税转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(吉地税发〔2006〕40号)
10、吉林省地方税务局关于土地增值税有关业务问题解释的通知(吉地税函〔2007〕78号)
三、买方契税
成交金额5%缴纳。但对买方来说,这只是契税的一部分,如果开发建设涉及"三通一平"之前发生的与取得土地使用权有关的支出都是计征契税的计税依据。
房地产企业互换房屋是否不征契税?
《契税暂行条例》土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《细则》第十条规定:土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。
例如:甲与乙房屋交换,乙大甲小,甲需要给乙120万元,甲是纳税人。
对房地产开企业来说,如果以房屋形态安置对取得土地使用权的这道税--照纳。房屋的契税谁纳?
假如:个人100㎡相当40万元,房地产给120㎡相当60万元,谁纳税?
财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知
财税[2008]175号
为了支持企业改革,加快建立现代企业制度,促进国民经济持续、健康发展,现就企业改制重组中涉及的若干契税政策通知如下:一、企业公司制改造非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司,是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上,或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。二、企业股权转让在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。三、企业合并两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。四、企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。五、企业出售国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。六、企业注销、破产企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。七、其他经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,不征收契税。企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。
本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
财政部国家税务总局
二○八年十二月二十九日
四、企业所得税
第一、涉及到优惠政策是国税函[2009]118号文件规定的内容(企业政策性搬迁或处置收入的税务处理--自己看吧)。
第二、卖价减去房屋、土地净值及相关处置税费后,按"财产转让所得"并入所得征计算缴纳企业所得税。
要说明的是:企业可能在转让前进行评估,对评估增值部分是否征收企业所得税?新税法没具体规定,但,《企业所得和法实施条例》第二十二条规定:企业所得税法第六条第(九)项所称其他收入,是指企业取得的除企业所得税法第六条第(一)项至第(八)项规定的收入外的其他收入,包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。这里边谈到了"资产溢余收入"。对于"资产评估增值部分"能否理解为--资产溢余收入也不好说。没人敢这样确定。
但,凭职觉我个人认为:肯定要纳税企业所得税。如果说对资产评估增值不缴纳企业所得税?那么企业在转让资产时,都进行评估,岂不是把财产转让所得弄没了…
五、买卖双方涉及终止与缴纳房产税、土地使用税
请按财税[2006]186号的财税[2008]152号判定。(讲过了)
六、印花税。
财税[2006]162号文件中规定:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。(万分之五)