中财网谷歌公司文化:彭琰: 新西兰金融地产投资的魅力
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 01:58:05
金融地产投资的魅力
作者 : 彭琰
出 处:
发布时间: 2006-08-09 \12:09:47
关键字 金融地产投资
来自:价值中国网
中国人的传统意识认为，买房的与卖房的仅是一次房屋买卖的关系，卖房子的仅懂盖房子，因为卖掉房子后就万事大吉了，而买房的人，买了房子就再也找不到卖房子的人了。因而，卖房子的人只与建筑材料的水泥、砖瓦打交道，而不与人打交道，那么也就谈不到给买房的人提供后续产品了。这个后续产品就是房子的“倒卖增值”。
因而，中国卖房子的人不懂资本、不懂理财、更不懂将房子作为金融投资的标的物产品，就是理所当然的了。所以，中国的房地产市场自然有水分、有泡沫、有炒作，进而中国政府时不常地神经痉挛式地调控一下，二手房买卖征收20％的一个税就是例证。
然而，房子本身是一个投资产品，更是个金融投资产品。国外开发商公司的名子为×× Property Investment（即地产投资）就是个例证，这些开发商老板或大股东一般都有银行或投资的经营经验，他们一方面懂得全球性运作，另一方面，将一个个地产项目都当作金融投资的产品，地产开发商等于将自己生产出来的金融产品卖给全球的投资人，而投资人（完全不是为了住而买房子的买房人）不出家门即可买到该地产投资的金融产品。
之所以称之为金融产品，是因为开发商作为投资基金（地产项目基金）的管理人，会遵循市场规则采取不同的经营模式，为投资人获得合同中约定的甚或更高的利润回报。这种操作一方面基于开发商和投资人的成熟性，另一方面基于法律制度的稳定性、权威性和人权性。
我律师所近两年来致力于新西兰、澳大利亚的金融地产投资项目的经营，与我们合作的均是新西兰、澳大利亚比较大的地产开发商，他们将其宣传资料（中国一般只为售楼书）做成金融地产投资的专题讲义，近400页，并命名为《School Of Astute PropertyInvestment Training Manual》 即《精明产权投资学院培训教程》。其中，除有对法律政策环境的阐述和产业状况分析外，主要是以数据和案例介绍各个项目的不同及其投资分析。
这套教程对我这个经济学出身，又有地产开发经营经验之人，也是个不小的挑战。这不能不让我这个惯以“专业即赢者”为口号的挑剔者，对他们肃然起敬并谦学以示。
新西兰、澳大利亚金融地产的魅力主要表现在这些方面：
● 投资数额人民币30万元以上 ，便能3年还本利
200%
开发商、银行在购房合同中承诺回报 ；
开发商为投资者管理和经营房产；
新西兰银行承担贷款80% ；
土地永久所有权制：开发商以土地为担保，投资人具有土
地与房产的永久所有权。
● 具有魅力和人性的法律制度
提供移民奖励政策；
新西兰投资税务局限于新西兰境内，与海外收入无
关；
通过LAQC公司，提供个人所得税天堂；
在LAQC公司中提供优越的折价率以减免公司股东的
租金收入税；
● 令人垂涎的投资原则: 高回报、高安全和高稳定
性
最低风险、最低成本控制；成长-投资在增值高的地区；收益最大化； 变现能力强---再估物业价值、再贷款、再投资；
AAA级的居住用房投资拥有最高的投资率，是银行家们和投资人最爱的选择，在这里最被强调的是固定资产投资风险的最小化；配套化：银行提供的贷款可以达到 90%，高于其他任何投资项目；增长性：
居住用房地产可以获得 10%的年资本增长率； 偿还能力：大部分私房业主都拥有充分的净资产去获得一个 100%的金融财产 ；收益性：投资回报最大化：通过投资人论坛提供的投资成本节余，确保获得最大的租金收入、无数的设计、全方位提供家具和家庭用品、及有效的管理战略 ；租赁需求：有大量人口租房，从 1985年的22%上升到2000年的36%。
作者 : 彭琰
出 处:
发布时间: 2006-08-09 \12:09:47
关键字 金融地产投资
来自:价值中国网
中国人的传统意识认为，买房的与卖房的仅是一次房屋买卖的关系，卖房子的仅懂盖房子，因为卖掉房子后就万事大吉了，而买房的人，买了房子就再也找不到卖房子的人了。因而，卖房子的人只与建筑材料的水泥、砖瓦打交道，而不与人打交道，那么也就谈不到给买房的人提供后续产品了。这个后续产品就是房子的“倒卖增值”。
因而，中国卖房子的人不懂资本、不懂理财、更不懂将房子作为金融投资的标的物产品，就是理所当然的了。所以，中国的房地产市场自然有水分、有泡沫、有炒作，进而中国政府时不常地神经痉挛式地调控一下，二手房买卖征收20％的一个税就是例证。
然而，房子本身是一个投资产品，更是个金融投资产品。国外开发商公司的名子为×× Property Investment（即地产投资）就是个例证，这些开发商老板或大股东一般都有银行或投资的经营经验，他们一方面懂得全球性运作，另一方面，将一个个地产项目都当作金融投资的产品，地产开发商等于将自己生产出来的金融产品卖给全球的投资人，而投资人（完全不是为了住而买房子的买房人）不出家门即可买到该地产投资的金融产品。
之所以称之为金融产品，是因为开发商作为投资基金（地产项目基金）的管理人，会遵循市场规则采取不同的经营模式，为投资人获得合同中约定的甚或更高的利润回报。这种操作一方面基于开发商和投资人的成熟性，另一方面基于法律制度的稳定性、权威性和人权性。
我律师所近两年来致力于新西兰、澳大利亚的金融地产投资项目的经营，与我们合作的均是新西兰、澳大利亚比较大的地产开发商，他们将其宣传资料（中国一般只为售楼书）做成金融地产投资的专题讲义，近400页，并命名为《School Of Astute PropertyInvestment Training Manual》 即《精明产权投资学院培训教程》。其中，除有对法律政策环境的阐述和产业状况分析外，主要是以数据和案例介绍各个项目的不同及其投资分析。
这套教程对我这个经济学出身，又有地产开发经营经验之人，也是个不小的挑战。这不能不让我这个惯以“专业即赢者”为口号的挑剔者，对他们肃然起敬并谦学以示。
新西兰、澳大利亚金融地产的魅力主要表现在这些方面：
● 投资数额人民币30万元以上 ，便能3年还本利
200%
开发商、银行在购房合同中承诺回报 ；
开发商为投资者管理和经营房产；
新西兰银行承担贷款80% ；
土地永久所有权制：开发商以土地为担保，投资人具有土
地与房产的永久所有权。
● 具有魅力和人性的法律制度
提供移民奖励政策；
新西兰投资税务局限于新西兰境内，与海外收入无
关；
通过LAQC公司，提供个人所得税天堂；
在LAQC公司中提供优越的折价率以减免公司股东的
租金收入税；
● 令人垂涎的投资原则: 高回报、高安全和高稳定
性
最低风险、最低成本控制；成长-投资在增值高的地区；收益最大化； 变现能力强---再估物业价值、再贷款、再投资；
AAA级的居住用房投资拥有最高的投资率，是银行家们和投资人最爱的选择，在这里最被强调的是固定资产投资风险的最小化；配套化：银行提供的贷款可以达到 90%，高于其他任何投资项目；增长性：
居住用房地产可以获得 10%的年资本增长率； 偿还能力：大部分私房业主都拥有充分的净资产去获得一个 100%的金融财产 ；收益性：投资回报最大化：通过投资人论坛提供的投资成本节余，确保获得最大的租金收入、无数的设计、全方位提供家具和家庭用品、及有效的管理战略 ；租赁需求：有大量人口租房，从 1985年的22%上升到2000年的36%。
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