中财网崖山海战传到日本:[海外创业]升斗小民投资美国系列
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/25 08:44:32
【升斗小民投资美国】前言
By 山而王
有一些想法，在公司和同事交流，他们称很受启发。希望用杂谈的方式写出来。每篇千字左右。争取做到浅显、具体、生动、有趣。看了有用，不犯困。
我不是专家，顶多算一个渴望发财的、渺小的、精打细算的小百姓。本着脑子闲着也是闲着的原则，平日爱瞎琢磨。写这些东西也是个抛砖引玉的意思。请各位高手、大拿、专家不吝指教。
您尽管唱对头戏，尽管问问题。我不懂有人懂，不行咱们去网上找。投资这东西功夫都在调查研究阶段了。谁知道您哪句话点亮了哪一个火花，给哪位股匪指条发财的路，岂不是功德无量？
我这两年瞎琢磨，感觉美国真大，机会还是很多的，而且政策上、投资环境上也不错。咱们中国人有头脑，勤俭肯干，如今出来的又都是高素质人口，硕士博士一群一群的。为啥咱们就该整天在办公室里挣那死工资阿？为啥咱们就只能开中餐馆、中国杂货店阿？看看人家老墨，再看看人家老印，甚至老韩，我觉得咱们的思路得开阔一些，手法要灵活一些，投资的手段要多一些。
哪怕这个系列让一个股匪顿开茅塞我的目的就达到了。祝大家都发财！
【升斗小民投资美国】有了三百万美金，怎么减税？
这个只是最近从 朋友那里听到的，未加证实，写在此处，求教于方家：
一个朋友身家应该有两百多万吧。孩子事业成功，两个人最近退休，于是每年交税成了头疼的事情。就去参加了一个SEMINAR。
SEMINAR 是某律师事务所开的，人家说美国真正有钱人是不交税的。一方面因为有钱人可以雇佣专门会计事务所来替自己有计划的合理避税。国税局要想从这些职业会计做的帐里找出毛病，需要花上很大的力气。一般来说除非有线索，国税局不会特别“照顾”高收入阶层。另一方面有钱人还有一些特殊途径。
关于有钱人雇人算税，听说过的最猛的例子是某会计事务所，有一个几十人的部门，每年年底会专门为某富豪算税。会计费就达好几百万。不知这几十位狂按计算器的会计看着那些$后面的数字会不会有痛不欲生的感觉。
SEMINAR的题目是给有钱人开辟特殊的避税途径。据说是要委托该律师事务所在维京群岛开个保险公司，将个人财产全部转移到该公司名下。而每年的花销是以某种名义从保险公司支付。这笔花销是不上税的。这样在国税局眼里，该同志身无分文，只是有个巨大无比的保险。
朋友听了觉得有点玄乎，就问人家费用多少，人家很客气地说如果您的资产不足3百万，劝您不要参加。
我是一点不明白。
有一段时间时兴捐赠，有钱人喜欢买艘破船，大笔一挥，2百万，赠给某慈善机构。连我还捐过一辆3000美金的破CAMRYF。后来这招不灵了。国税局要求用所赠物品的实际拍卖价格报税。
还听说有美国人为了避税入维京群岛国籍。国内不少富商好象也爱用这招。现在不入籍，改成开保险公司了？
【升斗小民投资美国】银行不是慈善家
银行是什么？是楼下小储蓄所里亲切和蔼的大妈，是西服革履威望素著的华尔街大佬，是大楼高耸入云的威严，是永远的干净清凉。他们老老实实坚守着我们的存款，辛辛苦苦放贷，准时准点交付利息。好人阿！
如果您真这么想，特别是作为一个投资人这么想，我要说您危险了。
2004 年，我看中一个3家庭投资公寓房。该房虽然需要一些整修，但是面积巨大，有该地区罕见的3套三卧室一卫一厅公寓，外加一个装修好的地下室。而卖主只要19 万美金。考虑到该地区三卧室一般租价在$1100每月，我对这个房子极有兴趣。然后一连串的怪事发生了。先是找不到地产经纪，找到地产经纪又打不开门，房主也不见影子。大概折腾了一个星期，地产经纪对我说：没戏了，银行已经强制收回房产，房主破产了。
银行强制？这和我头脑里一向和蔼可亲的银行形象可不太相符阿。本着脸皮厚吃个够的原则，我没完没了地从地产经纪(就是小ANTONIO)那儿挖内幕，总算大概整了个明白。该房主出于不知什么原因，个人经济上出现问题，已经有三个月没有付贷款了。他一边到处找钱，一边将房子挂牌出售，同时告诉银行将用卖房所得款项还清全部欠款。他的要价实在不高，就是当初从银行贷款的价格。显然这老兄已经不指望从房子上挣钱了，只想痛痛快快清清白白地GET OUT。
不幸的是这位老兄个人经济一塌糊涂，卖房也整不利索。房子挂牌三个月无人问津，他正和地产经纪商量想继续挂牌，银行已经不想等了。很干脆地说要么把所有贷款一下还清，要么收房子。那位老兄一下破产了。
这我可不明白了：一个破破烂烂的房子，银行拿来干什么？难道银行家要拓展业务经营多公寓房？ANTONIO笑笑说：银行的帐鬼着呢。这个房子花上几千美金找人清理一下，卖个25万没问题。你算算就这一把银行挣了多少钱？
我说：这个好算，25万 - 19万= 6万阿。
ANTONIO说：你少算了几样。当初房主买房时是有按揭(DOWN PAY)的。他这房子5、6年了，每年付的本金呢？
我又算一遍：算房主10%按揭，那是1万9千块，30年定期5%，每月还本付息850，本钱部分算300吧。。。哇，又是1万8千块！
ANTONIO说：没错，就这一下，银行能赚10万。你要是银行你等吗？
我心有余悸：黑！真黑阿！
后来我就到网上查了一下，发现在地产市场大热的时候，银行常常会干这种事。他们对于拖欠贷款表现出极低的忍耐。稍不合意就是两手一伸：还钱！全部还来！这招太损了，请问谁有那几十万静静等着它来要阿？(有那几十万我也就不贷款了不是？)而且因为一般人拖欠上几个月后，您就是想从另一家银行申请贷款也来不及了。只要银行这么一干，本来经济上就有问题的房主基本上就死定了。
血的教训阿，同志们！说句打嘴的话，您要是还贷真要出现问题，得赶紧想办法。哪怕贱价卖了，也比让银行这么全拿走强阿。
在市场大热的时候，银行会老脸一抹与民争利。那么市场大衰的时候呢？唉，我也有故事。(我怎么知道这么多倒霉的故事阿？！)
话说某年在纽约长岛，一家电工行经济上出现了麻烦，让某银行倒了帐。银行的头脑不知吃错了哪副药或者老酒喝高了，忽然认定纽约长岛的电工行业要大幅度衰退 (您看看这都什么逻辑阿？)，为了自保它们要立刻撤出该领域。于是无数倒霉的长岛电工接到银行的最后通牒：立刻付清您的全部商业贷款。
做生意的，哪怕有一个闲钱，也想让它发光发热。您说这银行让人家马上付清合理吗？咱们的电工工具、器械、手艺你银行又不收。好嘛，这些平日富得流油趾高气扬的专业电工，一晚上破产了一堆。长岛的电工行业还真被该银行逼得萧条了。
另一个发疯的银行在佛罗里达。某老大经营一个全美国数得上号的高尔夫球场。某年，银行突然认定高尔夫球不赚钱，要该老大马上付清贷款。多少呢？6千万美金。我的祖宗阿，该老大要是有那6千万现钱在银行摆着，还不如去加勒比海钓鱼省心呢。老大还不出阿，被合情合理地清理出革命队伍，失去了心爱的球场。然后银行将球场拍卖，另一位老大出手购得。多少钱呢？4千万。
故事讲完了吗？没有。第二位老大接手了球场，原来怎么管现在还怎么管。一切照旧省省心心经营2年，又脱手了。多少呢？还是6千万！这个银行由于什么大神附体，自己豁出去亏上2千万：先逼倒一位老大，然后送另一位老大2千万花差花差。
叹息一声，您要问这银行是疯了吗？没有。那它图什么？这您就要认清银行的本性。银行是什么？是拿着别人的钱赚钱的主。所以呢，如果有大钱赚时，它是不会温柔的。如果有大风险时(它认定的)，它也会毫不犹豫地出手。至于您的生存利益，那不是它所关心的。
所以您投资时，一定要选好物业/生意，按时还贷。在市场大起大落时，还要防备银行在背后捅刀子。
【升斗小民投资美国】地皮: 百万富翁保安和养驴的同事
我们小区雇了个保安，有事没事就开着个破福特在停车场呆着。有一天我顺嘴和这伙计聊了聊。伙计洋基口音很重，好象没受过高等教育。自称从政府退休了，除保安这份工作外就是守着祖上传下来的7公顷地。我一打听，霍！好区呀。在REALTOR。COM上，一公顷地能卖30万美金。7公顷？这可是个百万富翁阿。
我赶紧凑趣说：您老人家可真是包子好吃不在折上阿。没打算卖几顷地或者干脆盖它个小区什么的？
伙计特得意：我不卖。我种了些蔬菜水果，不用任何农药，特好吃。长好了，我就送人。
我说：您这可是绿色无公害食物，怎么不卖个大价钱阿？
他说了：我种菜主要是为了避税。政府有规定，多大的地要产出多少水果蔬菜才能免地税。我要是卖菜，麻烦不说，还得交税。
我还有个美国同事，家里的农场养了两头羊，几头驴。拍了照片当电脑桌面使。跟我说这些羊和驴跟他有年头了，我问他养驴养羊是不是为了喝奶吃肉？他摆摆手，说是为了减税。州里规定要想当农场减免税收，必须养多少牲口或者产多少农产品。他家是一马平川的草场，嫌每年种东西太麻烦。索性圈起来放几头驴和羊，草有的是，自己啃去吧。这恐怕是世界上最幸福的驴和羊了，不用干活、不用产奶、甚至不用下仔，每天想吃就吃想玩就玩，边吃边玩就替主人把税免了。
有人说现在美国的农场已经都是投资人拥有的地产了。他们买农场根本的目的不是为了农场赚钱，而是为了那块地皮。他们的伎俩往往是这样的：
- 买一块地
- 如果小就圈起来，盖个牲口棚，放俩吃草的牲口
- 如果地皮很大就挂牌出租给农民， 农民要保证每年养多少牲口或者出产多少农副产品，一部分归地主处理，用来避税。另一部分就作为农民自己的收入。
当然，这是指那些水草丰饶的地方。您要是在拉斯维加斯外面的荒漠里买了块地皮，别说驴了，谁也不会去的。
我建议您买地皮还是要慎重。地皮，特别是没有任何设施的荒地，其价值很难把握。弄得好了，您这块地皮正躺在某开发商的关键路径上，没准您能发一把。大多数情况是躺那儿几十年，无人问津。您每年就交那没完没了的地税吧。
据说大的地产商从来不买地皮，管那叫烧钱的窟窿。美国最大的豪华型地产商TOLLBROTHER一个大佬说过：只有当我的推土机就要驶入工地时，我才会在地契上签字。
【升斗小民投资美国】牢记一个中心：CAPITAL RATE
CAPITAL RATE就象一把尺子，轻而易举地就把投资型房产分出高下了。同一地区，同样的物业，如果大楼A比大楼B的CAPITAL RATE高，就是说大楼A更便宜，买了更合算？
不一定是这样的。你在得到CAPITAL RATE后，一定要问对方是怎么算出来的。
实践出真知，您看看这个正在LOOPNET。COM上出售的房子：
http://www.loopnet.com/xNet/MainSite/Listing/Profile/Profile.aspx?LID=14578794&RecentlyViewed=true&ItemIndex=6&PgCxtDir=Down
For
Primary Type: Multifamily Mid/High-Rise
No. Units: 6
Building Size: N/A
Price: $525,000
Price/Unit: $87,500.00
Cap Rate: 12.70%
Cash On Cash: 33.00%
Year Built: 1940
Date Last Verified:
Property Description:
TOTALLY RENOVATED 6-FAM MONEY MAKER IN REDELOPMENT AREA. THIS BUILDING FEATURES LARGE 3BR APARTMENTS WITH NEW KITCHEN, NEW
以上是一字不改从LOOPNET。COM抄过来的。简单点说，房主有重新装修6单元公寓房，要价52。5万美金，CAPTIAL RATE 12。7%，求售。
他是怎么算的呢？
Financial Summary Proforma
Scheduled Gross Income:$79,200
Effective Gross Income:$79,200
Maintenance: $1,200
Taxes: $9,212
Insurance: $3,000
Net Operating Income: $66,675
猫腻开始了：
- 对于债前收入一栏，他用的是“PROFORMA”不是“ACTUAL”。
这就意味着全部收入是卖主估算出来的。那么您就得打个问号，这个数字到底有多可靠。
- 计划收入(Scheduled Gross Income)和实际收入(Effective Gross Income)一样，这个不太合理。
一般来说至少要打出5%的空房率。房客要走人，通常会给你3个月通知，可是毕竟只有等老房客搬走您才能粉刷墙壁，请市政府来人检查，才能让新房客住进来。这前后一耽误，差不多就一个月。
- 维修(MAINTENNANCE)一年$1200，也就是说一年一个单元还不到200美金。
这个不是完全没有可能，因为他自己说房子是新翻修的。但是翻修的情况到底怎么样，是不是真的一年$200维护就够了，咱们再画个问号。比较靠谱的方法是在房子检验(INSPECTION)时问问检验人员。或者您就得象我地下党一样打入敌人内部，和房客或者周围邻居问问，这个房子有没有什么历史遗留问题。比如说：地下室曾经水淹七军，房顶曾经开裂等等，这些结构问题是很难修好的。
- 税
这个一般没问题。只要去市政府一查就知道了。
- 保险
一张今年保险单收据复印件，外加一个电话给保险公司就可以确认。
这么就完了？嘿嘿，这位老兄可真是个妙人儿。他还少算了几项那：
- 管理费
这个您要是请人管的话，6个公寓的小楼，物业公司一般收全部租金的10%。呵呵
- 水电费
广告上没写房东究竟要负担那些费用，我只好照最坏的情况考虑。6户人家共用一套电表水表，水、电、热全部由房东承担。这个就很可怕了。咱们算它每户每月$150不过分吧？
照妖镜下现原形，咱们替这位滑头再算算帐吧：
Scheduled Gross Income: $79,200
Effective Gross Income(5%vacancy):$75，240
Maintenance: $1,200
Management: $7,524
Utility: $10,800
Taxes: $9,212
Insurance: $3,000
Net Operating Income: $43,504
CAPITAL RATE = $43,504 / $525,000 = 8.28%
而这位朋友原先说他的CAPTIAL RATE 是多少？12。7%。哗，人家一番瞒天过海，CAPTIAL RATE从8。28%上涨了50%。咱们要是光听他的，可亏大发了。
和这位狡猾的朋友相比，有些人是不懂。还有一些的CAPTIAL RATE就写着“NA”，意思是没有提供这个数字儿。您要是看见这个词儿应该兴奋一下下哈。
【升斗小民投资美国】地点：金角银边草肚皮
地点的重要性怎么强调都不过分。想象一下，如果只有您一家可以在纽约时报广场卖饮料；或者只有您一家在香榭丽舍大街卖法国红酒；或者全中国人民都去爬喜马拉雅山，而只有您一家在山脚下卖氧气瓶。。。
选个什么地儿好呢？不一样的生意对于地点的要求不尽相同。不过什么珠宝店啦、大商场啦，都不是山而王这等升斗小民开得起的，我关心的就是哪儿适合开个饭馆、加油站、洗衣店什么的。我满世界找，据说麦当劳是选地点的行家，可是网上并没有具体写人家的算法是什么(废话，那是人家压箱子底儿的)。终于有一天，皇天不负有心人，让我找到了这个：
http://www.dultmeier.com/pdfs/StartWash.pdf
虽说是用来选择自动洗车店的地点，您好好读读，咱们一块儿琢磨琢磨。这后头的道道还真不是一般的多啊。
一般人挑地方首先挑车流量大的。这并不错。可是您看看人家还有几条：
- 您店前面的马路限速是多少
限速35迈以下的大大的好
限速50迈以上的就不太好
我一想， 是啊：咱们店小牌子小，要是开在洲际高速公路边上，那得多好的眼神才能看见阿？这不是给顾客搞视力测验了吗？
- 广告牌500英尺外可见，加10分
- 您是在晚上大家开车回家的的这边路上，加3分。
这个开始我没明白。后来想想，阿，一大早出门大家都踩着点，哪里有功夫洗车阿。要洗也要等下班时候洗。这是说的洗车店。那反过来说，您要是开早点店是不是就应该开在大伙儿上班的路上呢？那么加油站呢？这个大家可以讨论。
- 要是所在的街道头上有红绿灯、STOP SIGN，加3分。
这个很明白，就是要人家在您的小店前面行行复行行，延长准顾客的滞留时间。
以上是和大马路有关的。下面是和所在的小区有关的：
- 3迈以内的人口达到每个洗车处2500人的，加25分。
也就是说对于很多生意周围的人口越稠密越好。
- 社区人口在增长， 加5分
- 2迈之内没有竞争，加10分。否则每个竞争对手减2分。
- 高尚社区， 减10分
也是，我这鸡毛小店哪儿能入那些高尚人种的法眼阿。去那儿不是给自己上眼药吗？象什么PRADA、阿曼尼可能喜欢这种地方。
还有几条我觉得对相当多的生意都适用。比如说店主亲自上阵，加5分；店主一个月露几次脸，扣5分。看来就算自动洗车店也需要精心爱护阿。店的停车场出入口越多越方便，分数越高。
还有一些就是和洗车店自身有关的了。比如说道路破烂冬天洒盐，加7分。真是种田的盼雨水、安玻璃的盼大风阿。破马路是洗车店主的心头好。
如果有考虑开自动洗车店的朋友不妨用您看上的地点算一下。要是80分以下，恐怕您就得再找找别的地点了。
尽管这个是用来算洗车店的，我时常把算法调整一下，用来观察各种生意的地点选择。比如说我家门口，有两个麦当劳，都位于同一条高速公路边，一个还紧邻着红绿灯。但是挨着红绿灯的生意就没有另一个好。这个麦当劳居然敢跟我的算法叫板！我明察暗访，结论是生意不好并非地点问题，而是由于当初投资时没有建室内儿童游乐区。我的算法需要调整。看来对于麦当劳这样的生意，小孩子是大顾客阿。这也就不难解释为什么WENDY、BURGER KING、KENTUCKY CHICKEN，在小朋友中的人气无法与之抗衡了。
我对这个算法改造游戏简直上瘾。最妙的是我家附近有个PLAZA。3年前搬来时没什么人气。扛大梁(ANCHOR SHOP)的居然是家PIZZA店和CVS。我看看那空空荡荡巨大的停车场，想：要是我就把这个停车场靠马路这边的地卖了或者出租，做个PAD SITE。过了一年，果然那里开始动土。我这个乐呀，心想：好吧，咱们动工了。盖个什么呢？我瞅瞅那块地儿，就盖个DONUTS店吧。
您猜怎么着，今年年初立了个牌子“DUNKIN DONUTS - HELP WANTED”。哈哈哈。我每天从那儿过，看着DONUTS店前稀稀拉拉就两三辆车。又想：为什么没有人气呢？店新是一个可能。那么店主的兜里要有多少钱才能撑到扭亏为盈呢？我要是店主该怎么办呢？。。。
您没事也琢磨琢磨：为什么同样的店不同地方生意就差那么远？您家附近的商场里有空余店面招租，您觉得什么样的生意对于那个地点合适？
欢迎大家都参加这个游戏。您还可以到LOOPNET。COM去猜猜哪些地产会被人买下，看看您的眼光和专业地产投资家到底有多大差距。这个游戏可比什么都好玩阿F。
(有没有具体讲解地点选择的书阿？哪位给指点指点。我看过一些书，不是太笼统就是给了一大堆故事。我想要算法。刚刚看了，某FRANCHISE声称它们有9点独家秘方选好地点。呵呵。要是您有麦当劳的算法，也赶紧说出来吧F。)
【升斗小民投资美国】中国店 PK 韩国店
在美国的中国店如今也越开越大了。从前，面积几千尺的中国店只有唐人街才有，现在我家开车一小时路程内就有四个。不过呢，这些算得上大规模的中国店都有以下特点
- 离华人聚居区比较近
- 华人特色的货物比较多
- 蔬菜水果，美国人常吃的大路货象什么西红柿、青椒、芹菜不多，价格一般。但是中国特色的比较多，而且不太贵。
- 杂货占店面一半以上
当然，在韩国人聚居地附近也有不少韩国店，我去过几次，跟中国店差不多。您只要把上面几条里的华人改成朝鲜人，把中国改成韩国就齐活了。价格嘛，一个字：贵！
最近中国店之间的竞争越来越激烈，生意不好做阿。我附近原来只有一家中国店时，称得上是车水马龙人声鼎沸。现在，每一家都是奄奄一息凑合活着。
不过呢，去年在我家附近，一家韩国人的蔬菜水果店开了分号。如今我周末一去，都要排长龙。平时去，店里的人也不少。东边日出西边雨，我就开始琢磨了。
韩国店的菜比美国大商场PATHMARK、SHOPRITE什么都便宜20%以上。无数次的价格比较，使我对他们的价格极有信心：肯定比美国店便宜！唯一的一次动摇是去年夏天石油涨价，那天我进去一看，什么？西红柿$3。99一磅？您抢钱呢！我气哼哼地就去PATHMARK了，拿起一看$6。99一磅。我的鼻子没气歪喽，当时就问工作人员这是怎么回事，您这西红柿怎么卖出龙虾的价格了？工作人员说是因为石油涨价，人家这是从加州拉过来的。
可是为什么韩国人的菜就比美国店便宜那么多呢？据公司的同事说：
- 他们有固定的货源
这个我相信。但是我看了看纸箱上的牌子和地址，想着我要是开店也从这些地方进货，或许一开始量小没信誉会稍微贵一点，等到熟了量大了，应该也可以拿到他们的价格。当然人家要是自营农场我就完蛋了。不过据我看，东西不是一个地方来的，不象。
- 他们的存储方式和要求与老美不一样
据说老美的大店用的保鲜液比较讲究，存储期限也要求得比较严格。而韩国店嘛，我得承认，有几次吃的东西外面看着光鲜里头已经败絮其中了。便宜嘛，总有它的道理。但是这种事情八年来只是出过有数的几次，可见人家韩国店主的管理水平还是蛮高的。
至于保鲜期的问题，只要货还成，冷库里多放了几天，洗干净了还不是一样。都是蘑菇，你美国店1。99一盒，他韩国店0。99一盒，看着都一样，吃着都一样，我多花一块钱，吃了能成仙那？
打听出这些关节来，我总结了一下韩国店遍地开花的诀窍：
- 它的目标顾客群是占美国人口最多数的美国人(不分族裔)。店里蔬菜水果，基本没有什么特色，全是大路货。您在老美店里经常能看见的，这儿都有。
- 它的商机在于美国店的蔬菜太贵(一个美丽的青椒2美元，长得象艺术品，价格也是艺术品的价格)
- 它的营业范围很专一。只卖蔬菜水果，鸡蛋、牛奶，外加一些干果、面包，新鲜花卉，以及一个卖切片奶酪、熟食的柜台，别的什么也没有。
- 它以特殊的供货渠道，适度下降的质量，和有效的管理来打价格战
- 它的雇员主要是墨西哥人。
我又去看看美国店。发现他们最主要的问题就是质量要求严、价格高->买者寥寥->损耗严重->成本高->价格高。那么有没有可能有一天美国大店转了性来和韩国店抢蔬菜水果这摊子生意呢？我觉得不太可能，其实什么价格、供货渠道、管理，说白了就是打的“用心”这两个字。大家都知道这蔬菜水果损耗大，放不住，稍微不留神，赚的就变成赔的了。所以经理对这个行业要特别了解，整天不眨眼地盯着。一看不对，马上降价。对于美国大店的经理来说，他是不可能雇用一个专门人才天天守着这些茄子辣椒的。他们是以规模取胜。
哈哈，琢磨出这份道理我实在是佩服人家呀。真是一招鲜吃遍天。看看人家和美国大商场对着干，咱是真眼馋阿。也为咱中国人惋惜，一堆店扎一块儿自相残杀，还不如突出重围另辟蹊径呢。
不过呢，我不觉得我能投资这样的生意。一、我不懂蔬菜水果保鲜，不熟悉人家的行业。要想干，怎么也得先去打上几年工吧。二、干上这个，我就得跟那个韩国店主似的一天到晚在店里盯着。我只想投资，可不想兼职。三、我没那么多钱。美国人对于外国人开的没名没姓的店还是有保留的，这个店开张以后，整整三个月，价格几乎比美国店低40%。三个月后才略微上调。我没算过它的规模，估摸着那几个月没少烧钱。
好了，希望我以后经常上咱们中国人的店里买菜。
【升斗小民投资美国】投资不是拼命
我一个朋友是IT工程师，前几年投资一家中餐馆，雇个福建偷渡的人做大厨，太太管收银。那一段时间，他神出鬼没跟BAT MAN有一拼。中午人家去餐厅吃饭他拼命往家赶，扑进餐馆就炒菜，要不就去DELIVER。干到下午一两点钟再偷偷溜回来。他太太年轻貌美，但是急了不管好区坏区也给人家送货上门。干了几个月，垮了。
经营中餐馆、小卖部、中国店这种生意，全和现金打交道，又都是一笔一笔小生意，您得不眨眼地盯着。生怕哪个STICKY FINGER把您的钱沾走了。而且工作时间长，一天十几个小时在上面耗着，时间就是命阿。那真是以命换钱呢。
如果您想进入这类行业，除非有极其信任、又有能力的人替您看摊，否则您不是投资，是在给自己买工作呢。
那么什么才是投资呢？在我的概念里，投资是以钱赚钱。您买基金，不用24小时盯着吧？去夏威夷度假回来不会被人圈包会吧？这叫投资；您买个公寓楼，每月支票直接寄到您信箱里，所有管理、修理、维护、打扫工作一律外包，您每月轻轻松松，知道10年后这个房跟您一个姓了，这叫投资；您买个NNN小型商业中心，每个月商店把租金寄给您，房屋里外维护、水电、甚至停车场全是商店自己搞定，这叫投资。
当然了，咱们也不能把事情想得太美好了。您买基金，时不时要看看它表现如何；买公寓楼，得经常查查物业公司打理得咋样，房客们是不是住半年就想走人；就连NNN商业中心，您也得监督着，别让这帮人把你的房拆了。
我觉得，您要是有份固定工作。周一到周五每天花费一个小时在投资的事业上，周末两天算10个小时吧。基本上合适。如果您负担轻又斗志昂扬，不妨多点。可一旦您发现自己每周必须花20个小时甚至更多在投资上，我得说您是打两份工呢。这个干法，一段时间行，持久战是要垮的。
总有一些人，特别是能人、巧手，眼界高，脾气大，别人干的活统统不入眼。或者觉得这么个扫厕所清垃圾的活我还要请人干，太亏。于是身体力行事必躬亲，自己不够老婆上，老婆不够全家上。打一场人民战争。但是您想想这些人，他们投资是为了什么？为了多挣钱。多挣钱是为了什么？为了全家过上好日子。那你们全家连 10岁的小儿子都在给人家加油、扫厕所了，这是好日子吗？
那么正确的方法是什么？是投资前算帐的时候，就把雇人干那些低收入工作诸如清理、跑腿的费用打入成本。您要当老板，不是花钱雇自己当跑腿的。您要是买了公寓楼，应该把修理、打扫的活计包出去，不是刮风下雨时自己扛着梯子给人家修窗户、修锅炉去；您要是买个自动洗衣店，应该雇人替您早上开门打扫，不是每天一大早5点和公鸡一块儿起床扫地去。
总有一些人分不清投资和工作的界限。算着算着就把自己绕进去了。就说我自己吧，2004年底看了个公寓楼，70万开价，每年租金我忘了，反正扣除各种费用净赚5万。我当时眼睛就红了，想买。但是回家一算帐，发现人家业主有自己的物业管理公司，专门打理他的1000套公寓房，管理这块儿他只算了租金的5%。我要是请人来，恐怕就要10%。服务质量肯定和人家自己的公司没法比。再有就是那个房子的地点在穷人区，离我家单程1小时，嗑药卖白粉的满大街都是，我这么个书生大老远的跑那儿去，连地产经纪都摇头。我说我不怕，我早起晚睡，我养狗，我买枪，我学射击，我。。。
还是我家那口子把我拦下了，说这钱咱们不挣了。咱们不是来玩命的。2005年那个公寓楼以一百四十万再次转手。我看着直叹气，但是我得承认，我家那口子的话很对。那个楼命里就不归我，我也命里不该发那笔财。我要是真买下那座楼，自己什么都不懂，每个周末肯定就搭进去了，说不定还有生命危险，我的幸福生活也就歇菜了。那就真正本末倒置了。不过呢，经过这么多年的琢磨，我还是打算买公寓楼，还是想在那个地区买。这个我慢慢跟您说。
有一种投资人，是火山爆发似的。他们的做法是在一到两年内，将一个破烂不堪的地产翻新、全部出租，业绩稳定后马上出手。自己拿着钱休息一阵，同时寻找下一个目标。这也是条路，所谓速战速决不与敌人做过多的纠缠。但是这对眼光、资金的要求都很高。也算是投资高手的境界了。
说来说去一句话，投资不是找工作，更不是拼命。您做之前，一定想清楚了
【升斗小民投资美国】刷卡的自动洗衣店(laundromat)
在美国，这LAUNDROMAT可以说满大街都是。一间2000尺上下的屋子，里面摆上小、中、大三个型号洗衣机，外加几排烘干机。每天一大早开门、打扫干净，补充上足够的硬币，就有各色人等提着一箱一箱、一筐一筐、甚至一麻袋一麻袋的东西来洗。温度高低，洗的次数什么的随君满意。您最多雇个人扫地、清扫机器、帮着换换大面额纸币、关灯关门、外加劝阻群众吵架斗嘴什么的。
听起来挺适合咱们这些想当甩手掌柜的需要。我四处看了看，总结了以下几点，和大家分享一下：
- 这个生意的门槛不高，技术含量低，容易引发恶性竞争
常常有人刚刚赚钱，对面开了家新洗衣店。洗衣店这东西不象饭馆。饭馆越是百年老店越是值钱。洗衣店嘛，一般是谁的新大家去谁那儿。您想阿，衣服天天贴着肉，看着它们在脏呼呼的机器里面滚，总会有些不愉快的联想。新的机器嘛，尽管是新挖的茅坑也只能香上那么几天，总是感觉好那么一点点。
所以洗衣店是真正的衣不如新，越新越值钱。
- 损耗比较厉害
据说一般机器5年开始进入故障多发期，十年左右您就得考虑换新的了。
这就比较麻烦。如果您打算长期做这个生意，从第五年开始，您就要考虑雇人修理的费用。据说这笔费用不低，而且机器的毛病经常是反复发作。所以有些店主干脆自己学着修。那样，您这甩手掌柜恐怕就当不成了。
如果您打算将洗衣店生意稳定后出手，您的时间一定要把握好。许多人是压在第三、四年挂牌。一方面是因为新店的生意上路需要过程，另一方面也是想把机器的黄金无故障时间充分利用了。但买主也不是傻子阿。
- 投币还是刷卡
过去的机器一律是投币式。这个问题很大。换硬币的机器(COIN EXCHANGE)您可以嵌在墙壁里，可每个洗衣机的投币盒您往哪儿藏阿？一般的洗衣店都是晚上10点甚至更晚关门，万一有个小偷来了，一把改锥就能把所有的投币盒全撬下来。那投币盒到了晚上，好了能装几十块钱硬币，您损失了钱不说，还得请人修理、重新安装。这损失真不是一般的大呀。
您就别跟惦记什么警察捉贼归案、赔偿损失了，为了这三瓜俩枣动歪脑筋的大多是些犯了毒瘾的烟鬼、顺手发财的小贼。让他赔您？顶多他进大牢，用您交的税养好体力了再出来偷您，您的损失没人管。也别去打保险公司的算盘。保险公司是要盈利的，它们这次赔了您，马上会给您涨保险 - 你的店太危险阿。行了，羊毛出在羊身上。倒霉的还是您。
现在好了，出现了一种纯刷卡的机器。整个店里只有一台出卡机是和钱打交道的。顾客来了，先在卡机那里付钱(现金或者信用卡)，然后拿着买好的卡到任何一台洗衣机/烘干机那里，该干什么干什么。
用刷卡机器的好处是
* 安全。
卡机嵌在墙上，联着警报。除此以外，店里没有现金。
*控制容易。
厂家提供了很多功能。您可以通过卡机里的程序来灵活地降价、打折、退款。
*有大量的预付金供您支付。
一般办卡时，都有最低限额，顾客往往一次用不光，特别是您有多买多送的优惠，很多人往往会多买。反正衣服总是要经常洗的。于是您帐面上就会有多余出来的现金。您要是头脑灵活点，可以用其中一部分钱来支付修理等其它开支。呵呵，那么您自己就不用为这些费用掏腰包了。
刷卡机器比投币式的成本略高。这个到底高多少，我还没有具体数字。好象据说高一点点。不是非常离谱。
- 大店还是小店
去年看见报导说在纽约市，出现了所谓巨型洗衣店(MEGASTORE)，它们和传统意义上的街边洗衣店完全不同，动辄4、5000尺甚至更大的店面，初期投资可以上百万美金。里面机器一排一排象商场一样。这些店对于周围那些中国人、韩国人开的洗衣店生意造成毁灭性打击。
但是90年代末曾经有人试图推出巨型洗衣连锁店，好象已经破产了。在油价高涨的今天，特别是考虑到去洗衣店洗衣服的人往往是没有汽车的穷人或者出门在外的游客，有多少人愿意拉着脏衣服奔驰几十里仅仅因为那个洗衣店更大呢？
小洗衣店如同小卖部。即使PATHMARK多到20迈一个，小卖部仍旧可能生意红火。面对巨型洗衣店的竞争，街道拐角那1500尺的干干净净的小洗衣店，仍旧有它不可否认的魅力。关键看顾客怎么想，又有多少顾客这么想。
- 干洗、折叠服务
一般专业洗衣店都是自动洗衣加干洗一条龙。这当然是比较理想和彻底的系统了。但是干洗部分对于专业知识和劳动技能要求都很高。洗衣店把衣服洗坏了是要赔的。一间呢子大衣赔上400美金，您一天就白干了。况且您必须雇佣人手来做那些洗、烫、折叠、修补的杂事，这是一项全天候工作。如果投资的话，我劝您别想了。
如今的自动洗衣店大多提供折叠服务(FOLD SERVICE)。和干洗不同，顾客来了把衣服过了称，记下重量。店员就利用店里洗衣机的空闲时间，替顾客洗好、烘干、分类折叠装好。等到顾客来取的时候，按照当初的重量收钱。
有的干脆就让墨西哥女孩承包了店里的清扫等活计，摆张桌子让女孩做折叠服务，收入全归女孩自己。这样就把女孩的利益和洗衣店的利益捆绑在一起了。女孩的生意越好，就越要使用店里的设备，店里设备的利用率高了，自然更赚钱了。同时，女孩当然不希望店里脏乱差，把自己的顾客都吓跑了。这是一个WIN- WIN的好主意。
- 24小时还是16小时
有的店主比较贪心，恨不能让机器24小时赚着。这自动洗衣店，机器的利用率越高，一般来说越赚钱。但是很快问题就出来了。深更半夜开店，安全是一个大问题。生意怎么样且不管它，招贼是显然的。有人就费尽心机装上安全镜头和自动警报装置。然而又出问题了，一个明亮的、安全的、有暖气/冷气的地方，成为深夜流浪汉和醉鬼们的最佳去处。结果这些七倒八歪的不速之客把一两个半夜来洗衣服的顾客也给吓跑了。就别提那一晚上耗的电钱了。
- 地点
几乎所有的生意都有这个问题。一般来说去洗衣店的人大部分是穷人、学生、或者临时出门在外的人。这里面呢，又以穷人占大多数。所以要想靠近客户群，似乎开在穷人多的地方是一个显而易见的答案。但是穷人区投资，安全是一个问题，这包括您每天去取钱时提心吊胆的难受滋味，和您店里那些明晃晃的现金的安全。还有就是穷人的素质通常比较低，用起机器来往往手法粗暴，机器寿命就会短点。有的洗衣服时不管泥巴沙子，不管外套还是鞋子通通往里扔，您清理的任务就会重点。世事难两全，您要有精神准备。
- 其它的点子
洗衣店往往会去饭馆、诊所拉生意。这些产业有着装要求，经常需要换洗衣服和其它纺织品。如果有了些固定生意，那么夜间就可以雇人去让机器充分地转起来。再有就是送货上门了。这个要看顾客的要求多不多，而且送的范围有多大。
我的理想是在一个近年来人口持续增长的、安全相对还好的、中低收入区域拥有一家全新的纯刷卡式洗衣店。我不会搞MEGASTORE，店的大小要和周围人口密度以及步行的范围成比例。我一定会雇佣一个勤劳的、干净的、和蔼的墨西哥姑娘(有没有绿卡无所谓)，她将在我的店里拥有一个划出来的区域，摆上干净的桌椅、收银台和一台电子称。在打扫干净我的店面之余，她每天将勤劳地清洗折叠顾客们交给她的衣服，然后在晚上10点带着一天的收入和她的LATINO小伙子回家。当然，卡机里的现金，早在天光大亮时就被我提走了。呵呵
【升斗小民投资美国】案例分析：小有小的好处 - 停车场边的小BAGEL店
大概两年前，我们镇子去纽约的公共汽车停车场边有人盖了个小BAGEL店。BAGEL这玩艺儿，用我们
小店7、8点钟最热闹，大约到9点就关门了。周末我去了一次竟然不开门。这太违反逻辑了。我于是好好把它研究了一阵。一番小学加减法算下来，才发现人家这算盘真是精阿。
先给您看看他的帐本(我估摸的)。
支出：$5050/月
1) 店钱：$1350/月
商业贷款30年定期利率是6%，25%的按揭。
地皮+商店+设备+苛捐杂税 = 30万
按揭 = 30万 X 25% = 7。5万
每月利息 = 1350
2) 人工： $2440/月
老板很精明，雇一个人每天早上3点钟来，发面、打扫、清理、准备。这个人咱们就算他 $9/小时。其它人等包括老板自己都是5点钟来，干到9点收拾完毕关灯走人。这些人咱们就按联邦规定最低雇佣时薪 $8。5算吧。
所以每天人工 = $9 X 6 + $8。5 X 2 X 4 = $122
3) 水电费$800，垃圾清理 $200
(感谢逸云三洲兄，我的支出忘了几项)
4) 会计费 $400/年， 保险 $3000/年
5) BAGEL和咖啡的毛利率扣除水电费后设在80%吧。要照我们家老太太的说法，我应该算95%。
6) 假设雇用的全部是小时工，以临时工算，没有保险和SOCIAL SECURITY等负担。设备每年折旧$5000， 建筑每年折旧$16000，但考虑到税收上的好处，就不计入了。
收入：$25000??
我们那个停车场可以趴500辆车，只要不是周末，永远趴得满满的。咱们假设每两个人里面有一个会买他的BAGEL，每位消费 $5。一个月20个工作日，那就是
$5 X 250 X 20 = $25000
小老板每月净入 ($25000 - $5050) X 80% = $16000 F
这帐算下来，把我吓了一跳。我又仔细看看自己的帐并联系调查的情形，发现我或许把BAGEL的比例设高了。冬天的时候买的人肯定多。您想阿，大早晨起来寒风里站着等车，如果再加上腹中空空，那阵阵面包咖啡香，简直是不可抗拒的。夏天有的人就带点香蕉、酸奶什么的，生意或许清淡一些。再者，我的贷款数目或许理想化一点。
但是不管怎样，店主每月应该能收$15000以上，而他的各种开支应该可以控制在$8000以下。也就是说这位店主：
- 每个工作日只在店里呆4个小时
- 用不到7万美金的贷款抵押
- 得到一份净收入$7000以上的工作
还有更美好的呢。这位店主很有可能在别的地方还有生意。那么他完全可以优哉游哉地关了这边BAGEL店门，将现金存入银行的保险箱里，再晃到下一个买卖，继续监视着生意，直到日落西山。
经过仔细研究该店主的投资方略，我对他佩服得五体投地。您看：
- 停车场旁边就那么大一块地方，多了没有。而且不临大马路。只能做这早晨上班人的生意。这生意么，说大不大说小不小。别人要想在他旁边盖BAGEL店或者快餐店，就得掂量掂量值不值得为这三瓜俩枣瞎折腾。
- 他紧邻停车场，顾客都是自己开车来的。他买的地皮根本不用考虑扒车的问题。只需要照着店的大小，按照规定加上一些空地，就可以了。大家知道在美国开店，停车场往往是店本身的好几倍。那些额外的地税，您都要从店上赚回来。这个BAGEL店就没有这个负担。
- 不用做广告。把店门口对着停车场，让一股一股的香气将那些空着肚子上班的人勾过来，就齐活了。而且他的顾客不会因为天气好就跑到海滨去晒太阳，也不会因为别人家的BAGEL好吃就换口味。停车场在这儿呢，去纽约就得来这儿坐车，来这儿坐车就得闻他的BAGEL的香味。
我私下里一琢磨，如果这个店主有多家生意，那么就不可能放7万块钱按揭。最有可能是利用前两年超低按揭的贷款，比如只放5%。或者他已经有其它的店，经过几年积累了一些本钱(EQUITY)，他可以用类似HOME EQUITY LOAN 的形式用那些店的本钱作抵押来贷款。弄不好这位朋友自己一个子儿没掏，空手腾挪建了一个店。每天早上4个小时就拿回家$250块钱。相当一部分很有可能还不用上税，因为全部是现金交易。还不用担心恶性竞争丢饭碗。
看来生意不在大小，关键要合适。您不妨在您家附近瞅瞅，没准也能开个BAGEL店或者早点店什么的呢
【升斗小民投资美国】规模化经营美国大排挡
您吃过煎饼果子吗？那大排挡呢？这HOT DOG STAND就是美国的大排挡、煎饼果子摊了。
承蒙RAGTIME兄提醒说：“搞个 hotdog stand之类的就可以了。很多新移民刚来没多少本钱都从热狗车开始的。初始投资5，6千足够了，运作成本也很少。如果做大些，搞个旧的改装活动餐车也不过2，3万搞定。根据地点不同客人不同卖的东西也可以不一样。风险小多了。不怕辛苦还可以一天转战几个战场。”
我马上想到纽约街头和很多火车站旁边那许多卖热狗、炒花生、烤肉。。。的排档。据我观察，在纽约街头一些热闹地段，这些排档的生意都还可以。
好了，咱们先看看它值不值得干。
预期毛收入：$262，800
- 每周工作7天
- 假设每天摆摊8小时(少了点，其实早中晚三个高峰最合算)
- 每个小时算它30个客人(也就是说一半的时间是闲着的)
- 每个客人消费$3
480 分钟 / 2 X $3 X 365天 = $262，800
预期支出：
- 在网上查到HOT DOG CART 的价格是$2000 左右，加上各种附件算$3000吧
- 食物的成本(包括各种配料、纸巾、过期食物等)与利润比设为7：3。也就是说每个HOT DOG卖出的利润空间是30%。(这个比传说中的餐饮业40%利润要少)
- 其它费用：
电气、煤气 = $12000/年
城市管理费、许可证 = $2000/年
折旧(按5年算) = $600
维护费用等 = $1000
净利= $262，800 X 30% - $12000 - $2000 - $1600 = $63240
如果买入设备和食物等等不需要贷款的话，每年个人收入6万美金(未交给人所得税)，这似乎是个不错的主意。
但是我仔细看看，怎么又回到找工作的老路上了？我要是自己买个排档摆摊，这不叫投资阿。
那么怎么叫投资呢？我想起曾经看的一个写实的日本记录片，里面那个老头子是这么做的：
- 他有自己的品牌， 一种TERIYAKI烤肉，酱料是自己配的，主要烤鸡肉
- 他有自己的排档车。上面红底儿黄字写着他老人家的大招牌。这个车比较高级，窗户什么的一拉开就可以做生意了。售卖人员是站在车里的。
- 他在大商场、电车站前等都有自己的专属地盘
- 所有的售卖人员都是经过严格培训、考试后，才能上岗的。烤出来的肉必须是一个味道的。
- 每天每个排档必须定点上岗。他会神鬼莫测地突击检查/吃烤肉。
- 所有的材料都由他自己的公司供应。每天卖剩下的东西全部收回。
我记得最清楚的是他的车里没有空调，又规定售卖人员一定要呆在车里随时恭候“顾客大人”。您就想想吧，大夏天车子晾在大太阳地里，人挨着烤肉炉子，虽然开着窗户，但是车里接近37度的气温，那个汗那个味儿。不知是烤肉还是烤人呢。(拍记录片时里面一对售卖员夫妻对着镜头就要求下岗。其实一个板凳阴凉里一座，来客人了再进车不就结了吗？典型的死心眼儿。)
好了，现在咱们再按照老头的模式算算帐：
- 假设咱们雇佣一个人，每小时9块钱工资，那么一年人工是$26280
- 由于以批发的形式购入材料、食物和排档车，在成本上应该降低。假设10%。
$262，800的10%恰恰是$26280
哈哈哈，不会有这么好的事情吧？咱们通过规模效应，雇人干活，当个工头，每辆排档每年还是赚$63240？就是说我要来它10个排档车雇上10个人，每年就可以净收65万美金了？
当一个事情过于美好时咱们就要小心了。可能发生的问题
- 顾客流量。
是否能保证没两分钟一个顾客？不同地点的销售状况或许不同。
- 排档之间的距离。
如果排档一个在城东一个在城南，那么管理上可能有困难。规模优势可能淡化
- 食物的管理
规模化经济的好处是管理好了，普遍受益；但是管理不善，就会造成更多的亏损。
- 设备的维护
如果维护不当或者设备本身就有问题，将直接影响收益。毕竟这个买卖是个靠时间挣钱的生意。
- 税收
不是一个人推个破车满街转，和税务局打游击了。家大业大，这税上恐怕就要多交点。
- 员工的社会安全保险和健康保险问题
记得在哪里看到过，如果职工穿着您的制服，每天来上班多少小时，即使没有正是雇佣合同，也要买社会安全保险和健康保险等。文章回头我找找。好象是个很有猫腻的问题。
看来您在出手之前，又得好好算账了。当然还得亲自站在街头，叫卖一下您的独家配方烤肉，看看广大群众好不好这口。
【升斗小民投资美国】投资励志故事：美国小伙的墨西哥热狗发财梦
西班牙以斗牛闻名于世。其实几十年前墨西哥也兴这玩艺儿，而且是全国人民上杆子发烧那种兴法儿。没错，就跟今天咱中国人民看世界杯似的。
话说1943年，几个美国小伙跑到墨西哥去凑热闹看斗牛，朴实的墨西哥人民把个体育馆填得人山人海满坑满谷。几位的经济头脑开始转动。这帮从小玩棒球长大的家伙，想起棒球场边美国人民人手一个热狗，边看比赛边狂吃大嚼的热闹景象，觉得墨西哥人民有口福了，他们自己要发财了。
和墨西哥的官僚机构整整斗争一年，终于拿到了许可。然后年轻的财迷们发现，堂堂墨西哥竟然连个做热狗面包的模具都没有。困难吓不倒财迷，他们再次和墨西哥的官僚机构交涉法律许可，从美国引进了生产设备和技术。
又一年在漫长的等待中过去了。终于他们拿到了许可，建立了热狗生产线，生产线上全是由来自美国的热狗专家精心培育出来的本地工人。磨磨蹭蹭又是6个月，几千美金再次融化在墨西哥蔚蓝的天空里，财迷小伙们已经意识到百万富翁是做不成了。他们只希望能拿回本钱，回家过安稳日子去。
终于，大日子到了。1945年，在墨西哥的首都墨西哥城(真绕口阿)，一个新的斗牛场PLAZA MEXICO即将开幕。小伙们决定了，就在这里把他们泡制了两年的产品介绍给牛FAN们(斗牛的FAN，简称牛FAN)。
一群穿着白汗衫的墨西哥小伙，推着热狗排档车走上历史舞台。车上是热乎乎的热狗小香肠和各种标准热狗佐料。每个热狗排档车上都用醒目的字体印着 “Perros Caliente”。也不知道这些小伙请的是什么翻译官，反正这“Perros Caliente”，翻译成墨西哥人的话就是烧熟的狗肉。吃过热狗的各位都知道，那玩艺儿和狗一点关系也没有。您也不能怪翻译官，人家这辈子没见过阿。
开幕这天，牛FAN汹涌，据说是墨西哥城斗牛史上最大的一群。从他们注意到“Perros Caliente”这几个字儿开始，不幸的灾难降临了。牛FAN们边咒骂边掀翻所有的排档，将热狗、佐料扔得满地都是。紧接着他们揪住那些穿白汗衫的墨西哥小伙，边揍他们边质问这些家伙，吃错了什么药敢将肮脏的外国狗肉卖给自己的同胞。
面对群众运动的狂潮，美国财迷们决定忍辱偷生、卧薪尝胆。他们悄悄从服务员出口神不知鬼不觉地溜了。
美国发财梦岂是如此容易被吓倒的？几个财迷不罢休。他们发动一场以热狗为题材的广告攻势，循循善诱地教育墨西哥人民"热狗不等于热狗肉"。他们的工厂继续生产这些臭名昭著的“Perros Caliente”，用它们去诱惑那些馋嘴的墨西哥年轻一代。逐渐地，牛FAN们明白了热狗和热狗肉的区别，开始尝鲜。
今天，“Perros Caliente”和TACOS、TOTILLAS并列为牛FAN最爱，售卖的排档遍及墨西哥各地，在家庭、餐馆到处都有热狗肉呼呼的身影。至于咱们那几个美国财迷呢？您知道，老一套：他们发了，他们吃撑了，他们环球旅游了，他们买豪宅了，他们在摩洛哥和法国南部晒太阳了。。。
1945年的几千美金相当于今天的几百万美金吧，所以说这不是一般人家的财迷小孩。但是经过那么大挫折(生命危险那)，还能坚持自己的发财梦，算得上铁杆财迷，值得我们尊敬。
您再琢磨琢磨肯德鸡和麦当劳进入中国的路子，是不是一个意思？呵呵
原文在这儿，想找更多的资料没找着：
http://www.mexconnect.com/mex_/travel/rross-merrimer/rrmhotdog.html
【升斗小民投资美国】我的预言：几年后的破产大潮
您先看看这段：
http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/
在此我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志(FLIPPING)。
前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好出手获利。
不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了15%。
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得房产的投资获利变得困难。
如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
随着联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候了
【升斗小民投资美国】别忘了HUD
没听说过HUD？赶紧记下这个：
www.HUD.gov
HUD(HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT)是美国政府专管房地产规划发展的部门。它的职责一大堆，最主要的任务就是实现“人人有房住”。伟大吧？它的工作对象主要是穷人，想方设法让穷人能好坏住上个地方。当然这些地方大部分是你我这些硕士博士永远不会去的贫民区。
有人该说了，吹得皱，我虽然是升斗小民，三瓜俩枣还是有的。你怎么让我去住贫民窟阿？不是住，是投资。
穷人容易破产，破产后他们的房子HUD就收回来重新卖。所以HUD的房产到处都是，偶尔也会在曼哈顿这种地方有一两个公寓出售。刚上网查了查，现在列着一个布鲁克林独立屋，三卧室两个半浴室，起价47万。
既然我说的是升斗小民，那47万用来投资，房租又不能收5000一个月，就太亏了。您再往巴尔的摩瞅瞅，最便宜的TOWNHOUSE，3万美金一套。这就有点意思了。
当然，破房子到处都是，您自己上网兴许能找到更便宜的。但是这HUD的好处可不光是又房子破又便宜，它还有别的呢：
- 信誉好。它是政府阿，没必要跟你撒谎。所以房子有啥毛病写得清清楚楚。要是真找出该卖方负责而它没做到的，没二话，它一定负责到底。
- 贷款便宜。HUD自身并不能给你贷款，但是有了HUD的房产去贷款，您可以很容易得到很好的贷款利率。许多穷人只有通过HUD才能买得起房，就是因为只有HUD的房，银行才敢给他们放贷。
- 由于HUD的房子大多有问题，所以往往在银行贷款时可以把房子翻修重建的钱也贷下来。我一个朋友用贷款将一座楼里外翻新，除了皮一切都是新的。18万买入，10万翻新，等了一年，叫价37万出售。
- 最后一条也是令我最感动的一条是，HUD不是只为美国人服务，也不是只为穷人服务。任何人，任何国籍，只要你需要房子，就可以去买HUD的房子。但条件是：至少一年内，这所房子是你的主要居所。我前面那个朋友光是修房就用了半年多。空了不到半年就挂牌卖了。他自己根本没去那儿住。
HUD还有多家庭、商住混合型和公寓大楼出售。多家庭和商住混合型很少，一般价钱也比较高。HUD的公寓大楼往往有很多限制，如：租金限制(RENT CONTROL)，不得迁走低收入户等等。而且动不动几百个单元，不是咱们小百姓买得起的。
现在HUD上的房价相差很远。有的地方的HUD房您要是看了，能吓一跳：穷人住这么贵的房子？47万？没错，这几年房地产热，把所有的破房子连同HUD的房子都炒上去了。更可笑的是，有时候，HUD的房价比正常房价还高。但是因为贷款容易，还是有很多人抢着买。我坚信，随着房地产降温，HUD房产的跌幅会比一般房产要大。
您要是认识什么人需要住房，又买不起房，可以介绍他们看看HUD的房子：地区或许破些危险些，但总比没有房子住强些不是？再有就是有人以一年买入一座HUD房的方式进行投资。也是个不错的主意。其实出租公寓楼，越是这种低收入地区越赚钱。回头我另开帖子讲吧。
总而言之对于特别想拥有很多房子，或者想弄个便宜点的房子练练手的，我建议您看看HUD的房子。在HUD的网站上，还有VA和国税局拍卖的房子，您都不妨瞅瞅。
最后提醒您一句，HUD的房子是要通过HUD的地产经纪，在网上用拍卖的方式竞标获得的。您只能出价一次。祝您好运!
【升斗小民投资美国】TAX ABATEMENT - 不赚也赚(IT双职工必读)
如果两口子都搞IT，并且都是苦命的打工仔，我相信您一定为每年的税而苦恼。辛辛苦苦挣来的钱，写在纸上看着不少，怎么七扣八扣到了手里就剩60%了？
亏！太亏了！
要是您两口子共同收入多于13万美金，用尽手段斗智斗勇也捞不回一美金税钱了。我给您想个辄：REAL ESTATE TAX ABATEMENT。翻译过来就是地产退税。其实您要是仔细读读1040的附件，就应该能够找到这项。只是名称可能不太一样。
大家都知道美国是一个鼓励投资创业的国家。做生意就有成本，咱们搞房地产投资也有成本。什么呀？楼房折旧阿。美国法律挺厚道，规定房子除地皮部分可以分21年摊入成本。但除非您买的是新房子，我的地产经纪给的算法是房屋价的8。25%。
假设您投资一座50万的房产，每年用租金去支付一切费用，一分不赚。再假设您这座房子不是破烂(破烂的话，钱都在地皮上了)，房屋造价占整个房价的2/3。那么您每年房屋折旧是
50万 X 2 / 3 X 8。25% 约 2万7200
也就是说您在给国税局报税时，可以理直气壮地写上：我，XXX，做地产生意，亏了$27200。按照30%的税率算，您就可以少交8100美金的税。如果这个数字恰好可以让您的税前收入降到11万以下，没准还有资格享受其它减税条款。
利用TAX ABATEMENT减税已经不是什么秘密了。很多律师、医生都拥有多处房产。对于他们来说，租金是次要的，最主要的是减税。
当然，如果您经营得当，投资的房产赚钱也不要沮丧。想想，您赚的前2万7000块是不上税的。这多美阿。
【升斗小民投资美国】投资加油站的陷阱
北京人爱问：“有什么猫腻？”美国人喜欢讲：“WHAT IS THE CATCH？”
加油站这玩艺儿的猫腻还真不小。我看了看，大概有以下几条：
- 环保问题
对于加油站、汽车修理行、肉类加工厂这类产业，环保算得上武功的命门，一捅就
破。
美国政府对于环保有很多规定，而且近年来这些规定越来越严格。不幸的是几十年前建的加油站无法遵照最新规定。所以您要是买一个4、50年前建的加油站，第一条要担心的就是地下埋的这几个大储油罐。好象有的地方规定，新加油站开业前必须有环保检查报告。这报告嘛还分PHASE1、PHASE2什么的，无非是打眼取样化验。一个比一个详细，一个比一个贵。
一旦您的储油罐漏油被发现，请您立刻开始祈祷。如果只是小型泄漏，您要做的是
* 把那个肇事油罐挖出来(这个油罐有一节集装箱那么大)
* 按照探测结果把泄漏地点附近的油砂全部挖出，让政府检查通过，您再买干净的土加上一个新油罐填好。再让专业公司出环保报告，通过了，您才能开业。
网上有人建议经营者，要是发现泄漏马上宣布破产，把包袱扔给政府。这倒不是此人缺德带冒烟的，实在是这个窟窿太大了：专业公司一次打眼探测加出报告就是几千美金；如果是小型泄漏、贵宝地的法律不是太严酷、而且您运气不太差的话，几万美金打底您没准还能爬出来；如果是严重泄漏的话，我还没听说哪个自己开加油站的从那个坑里爬出来的。估计难度系数和自掏腰包治理腾格里沙漠差不多。
- 贷款问题
由于加油站太容易出事，去银行贷款很困难。您想阿，人家贷款给公寓楼，什么都没有了，不还有楼嘛？实在不行地皮也是钱那。(当然，加州动不动山体滑坡什么的咱就不讨论它了。)
一个加油站呢？
* 一有泄漏发生，你破产银行倒帐了。一个漏油的加油站您让银行卖给谁去？
* 一着火。。。我就不多说了。银行连点渣滓都剩不下。
*石油涨价，您撑不住了。
银行不喜欢这种风险大，没谱的行业。这就意味着您贷款会很困难。贷款困难不光买时困难，卖时也困难，因为新的买主也贷不到款阿。还有一条是我最近才学到的，那就是一旦银行觉得某行业风险太大，决定彻出该领域，它可以不顾成本的迫令你立刻还清全部本钱。(有一年纽约长岛的很多私人电工就这么被逼垮了一大帮)
- 地点限制
加油站对于地点的依赖性简直比饭馆还高。俗话说酒香不怕巷子深。饭馆要是有点特色，地点偏些那叫王者气派。一个加油站，您能做出啥特色阿？都是3种汽油外加柴油，您能再加什么料阿？
所以有人买加油站，看着报告上写的平均一个月卖16万加仑，好棒阿。被人提醒再看看最近4个月的业绩，怎么匀速下降到6万了？原来对面那家SUNOCO是新开的呀。
或者您一接手加油站，发现怎么大家都改道了？原来那边新修建了一条国道，您这儿成胡同儿了。要不您这儿的福特汽车装修厂刚刚关门，工人们托家带口呼啦呼啦的往外搬。他们走了，哪儿有工作奔哪儿去了，您怎么办阿？您背上还驼着个加油站呢！
所以，动手前您要调查、调查、再调查。千万别着了道。
【升斗小民投资美国】办加油站 - 向阿三同志学习
如果加油站真是个亏本买卖，为什么那么多印度人开加油站呢？WAWA和沃尔玛的当家人也不会头壳坏掉了，想为稳定油价做贡献。山而王开始明察暗访，公司里一个未婚小兄弟更是周末不休息，主动跟踪油罐车，调查老印的汽油来源。呵呵
初步调查发现加油站的盈利模式基本是这样的：
- 卖油
* 前几年每加仑盈利空间是16美分左右。如今下降到14美分左右。
* 每加仑里约3美分上下是用来支付人工、地税、设备等费用。
所以，要是您每月卖6万加仑，每加仑10美分，您才挣6000美金。有人说这不少了。别忘了，您现在是自营小业主，休假、健康保险什么的都要从这里面出。您花了几十万美金给自己买个每月4000美金的工作，这似乎太亏了。
- 小卖部(DELI)或者修车行
在美国，所有的加油站基本上都附设有小卖部或者修车行。这些小卖部跟24小时店差不多，基本上是吃的、喝的、用的外带六合彩什么都有点。美国人懒，喜欢趁着车加油的功夫买杯咖啡、吃个面包圈，顺便来张六合彩，外加今天的报纸什么的。
我对这些小卖部开始没怎么注意，后来一调查才发现，这哪儿是小卖部阿？简直就是金矿阿！网上一伙计说他父母的小加油站，光是小卖部每年就能卖一百万美金的东西。一百万那，这是一个什么概念呢？好象餐馆业者有句话，毛利应该占销售额的40%。所以餐饮业出售时CAPITAL RATE都高得吓人，那是应该的。咱们就假设这小卖部有一半儿的东西是卖吃喝，即使25%的毛利率这也是25万那。
我的脑子那一瞬间转得跟车轮子似的，都滋滋冒白烟了。难怪呢，WAWA怎么赚钱的？一个巨大无比的停车场，至少八个加油车位，永远最低的油价，和一个崭新的、红色为主调的、小型商场那么大的小卖部。我有时快九点路过他们的店，那里还是不少人。而且它的小卖部卖的吃食也很便宜。
沃尔玛，据说它要开加油站会比别家便宜3-4分钱。为什么？吸引顾客到商场来阿。每个哪怕买一件衬衫它就把那4分钱赚回来了。
再想想阿三同志们的新加油站，一个比一个大，一个比一个便宜，每个都带着小卖部。有的还在路边插牌子：一杯咖啡65分钱。
难怪呢，阶级敌人太狡猾了！正在感慨呢，小兄弟向我报告，这帮阿三都是一伙儿的，连开油罐车的都是阿三，彼此叽哩咕噜全说的印度话。
我想起EXXON和MOBILE拆伙的时候，好象连加油站也要拆，原因是很多石油公司直接拥有相当一部分加油站。这样的加油站在产权上归石油公司所有，而经营上只需雇用一个经理(STORE MANAGER)和一帮临时工就可以了。这就是说，在遥远的某处有个巨富无比的印度石油大佬，他直接和各大石油公司接触，以极大的数量、低廉的价格买下油。然后再运到自己手下各个加油站贱价出售。我好象看见一个巨大的石油金字塔，这规模把我吓倒了。
好吧，咱们小百姓管不着这个住着豪宅的款哥。先说说我认为比较可能的盈利模式：
- 您要做足功课，找一个好地点。
- 这个加油站最好有点毛病，或者破烂不堪，这样您可以砍价。但是绝不能有泄漏问题。
- 这个加油站最好是附带有一遛破烂不堪的房子，面对着大马路。有足够的趴车场。
下面好戏开始了，您
- 先找那个卖廉价油的印度款哥的公司，要求当他的下家。我们这个地区我可以找RACEWAY，EMPIRE等等。阿三同志会告诉你，要缴纳的费用和最低流量等要求。您呢也要多观察观察，比较比较几家阿三同志的油价。看看哪家供的油对油价最敏感，降价最快等等。
- 下面要找人，把破加油站旧貌换新颜。注意，一定要焕然一新。卖的东西越破，咱的架势越要十足才行。
- 对着马路的一遛子破房，赶紧找人翻修，顶头最大的一间办成小卖部，您老人家亲自掌管，收着钱从窗户缝里还可以监视着您的加油站。剩下的店面可以来个洗衣店、指甲店什么的。反正除了小卖部，剩下的全部租出去，您收租金就行了。
这里您可注意了，几个小店的选择很重要，一定要有互补性。所谓生意带来生意(BUSINESS BRING BUSINESS)。而且不能和您的金矿 - 小卖部直接竞争。
最后，您该开张了。油价一定要便宜，最好是10迈以内最便宜。过上一阵您就看吧，老美们在惯性的驱使下连想都不想就把车开进您的加油站了。加着油他们就进了您的小卖部，一个面包圈一杯咖啡总共赚了5毛钱，您在油上少挣的钱已经回来了。他们又去旁边洗衣服，顺便把头发做了。您知道您的租金是十拿九稳了。。。
有人大喝，山而王醒醒！你说的也太离谱了吧？有这么容易的事儿嘛？我什么时候说这事儿容易了？买房产，翻修，签合同，成为连锁店，出租店面，找货源，雇人。。。只要赚钱的事，都不容易。
您慢慢琢磨。我只是说，这是一条路。
有人说加油站生意其实是糖果店附带加油，而不是加油站代卖小零食。不过附设的小店能赚多少那就看地点地点地点了。100万营业额那可是3000一天，得卖多少咖啡面圈啊。要知道麦当劳和星巴克的平均每店每年的营业额也就60几万。这两家对于选址的精明那可都是数一数二的。
为什么现在油价越高倒闭的加油站越多，除了销量下降油价波动，还有一个原因：更多人用卡了。每次加油都4，50的，很多人身边没那么多现金，另外有的信用卡公司买油还有补贴。每刷一次卡信用卡公司收交易额的2%-3%，完全是利润杀手，很容易就搞成赔钱卖油。如果地点不好，小卖店不够补贴，那还不就得倒闭么？
加油站赚的真是辛苦钱，老印一般都是全家上阵，没有星期天节假日，还搞不好要挨抢。。。
【升斗小民投资美国】房地产在疲软？
在我这个升斗小民的小世界里，房地产的疲软无疑已经开始了
- 本地区挂牌出售的房产从去年同期的4个月增长到7个月
- 今年春天，本地区的地产经纪们没有等到春天的热销季节。它根本没发生。
- 查阅本地区房产价格，发现最近正在出售的房子比以往任何时候都多，而且很多房子在降价。这在过去几年是不可想象的。本地区的房屋增值去年是15%以上。
- 查阅 LoopNet.com，发现很多地产投资人开始抛售在建项目，过去CAPTIAL RATE到8%的已经不多。但是现在已经有12%以上的。而8%似乎成了约定俗成的数目。
把我自己放在买房人的位置想一想
- 房价现在至少持平而没有进一步跃升的趋势
- 房源充足
- 尽管联储又一次调高利率，但是30年定期依旧在6。5%左右，还是历史上的低水平。
- 各大银行已经奉命严格贷款手续，最低按揭已经从去年5%上调到至少10%。
=>我要是有那么多现款做按揭，与其买了房后6个月看它下跌20%，不如把钱放银行存定期吃利息，静以待变。所以我看房，可我不急着买。
作为卖方来说
- 如今的房价依旧几乎是历史最高点
- 都说房市疲软即将来临，与其静等房价下跌，还是落袋为安
- 很多1944年后出生的所谓婴儿潮一代人即将和已经退休，他们是不打算等到下一个房产高峰的
一方急着要卖，一方不急着买。房价，终于要下跌了。穷人们的好日子快来了。