中财网澹台凰:《王小坚专栏》房价下跌可能带来系统性问题
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/07 11:47:11
《王小坚专栏》房价下跌可能带来系统性问题 
分类： 财经新闻 2011-11-07 18:08
图为2011年9月27日，位于上海金融区的一处办公楼内。 REUTERS/Carlos Barria
(作者为路透中文新闻特邀撰稿人,本文仅代表本人观点)
撰稿 王小坚
近期，国内房地产价格出现下跌，不少大开发商在上海的楼盘甚至出现20%至40%的降价。房价的下跌不但是地产行业的问题，还将给金融系统带来冲击。
主要体现在房地产价格下降对银行资产安全性构成威胁，更会造成大量的表外资产的风险，进而影响整体金融体系的安全性。同时，由于地产资产的规模过于庞大，存量资产价格下行也会带来流动性问题，从而形成一个负循环效应，影响到整体经济的运行。
目前，房地产在国民资产中所占的比例非常大，此类贷款在银行资产中占的比重也很大。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）馀额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。
从金融体系安全的角度来看，地产的下跌意味着大量抵押品价值的下降，而抵押品的下跌可能意味着银行资产的重估，对信贷资产的安全有很重要的影响。但以上的数据还仅仅是按银行口径来统计的表内数据，没有将大量被转移的平台贷款统计在内，也没有将大量投向于地产的表外贷款计算在内。
事实上，在最近几年的快速扩张中，很多地产项目的融资数量并没有体现在银行房地产贷款统计之中，而是通过信托产品，银行理财产品等表外融资的方式进行融资。金融体系中表外资产规模已经大大增加，整体真实金融风险处于比较高的位置。我们可以用一个指标观察到表内和表内外融资量之间的差异。
根据国际清算银行巴塞尔委员会所给出计算一个国家金融体系风险的计算程式，利用中国2000-2011年3季度本外币贷款和GDP进行计算。按照计算程式，可以得出本外币贷款/GDP的数据，利用该系列数据按照HP滤波法得出该系列数据的长期趋势并得到两者之间的差值。
如果仅考虑表内贷款的，长期趋势与本外币贷款/GDP的差值只在以上时间段中的少数时间中高于10%（当差值在2-10%之间时，表示风险可控，当高于10%时，意味着金融系统风险较大，如2009年2、3季度），金融系统的整个风险基本处于可控的状态。但如果把数据扩展到所有表内和表外贷款，则情况大相径庭。我们用央行公布的社会融资总量来取代上面计算中的本外币贷款值，得到的数据表明，从2009年开始，差值数据都接近危险区域，2009、10和11年的数字分别是8.93%，11.24%和9.89%（2011年融资数据按年化前三个季度数据计算）。
由上述统计可以发看到，结合银行表内外所有的总融资量相对于国民生产总值已经达到了一个比较高的水平，但从银行资产表却不能真实反应这一点。大量的融资行为借用其它通道融入了一个影子银行系统，而被管制的房地产融资大量进入了这个影子银行体系。
所以房地产价值下跌产生的影响可能会远远超过对银行资产表带来的影响。地产信托的违约，理财产品的无法兑付都可能会对金融体系造成冲击。而且资产价值的下降，不但对银行资产安全产生影响，而且因为融资金额的下降，自然带来货币创造效应的下降，最终会导致整个经济中的流动性将下降。（完）
(作者就职于上海耀之资产管理中心,联系方式:wangland@hotmail.com)
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