地产商放言称房价跌20%政府限降 跌40%救市

　　“政府对楼市调控的目标是降价20%左右，超过40%将会救市。”面对不断蔓延的“降价潮”，有房企老板日前放言。

　　似乎是印证其判断，上海房管局针对近来由降价引发的“维权事件”，专门出台了全国首个“限降令”：房价降幅超20%，需要重新备案。“20%”，难道这正是地方政府所能承受的房价跌幅“极限”和此轮楼市调控的终极目标？难道房企老板的“20%定律”并非空穴来风？

　　超过40%的跌幅，政府会不会“救市”？银监会前主席刘明康不久前所说“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”，或可启示人们，既然“房价下跌40%”是“最极端”情况，那么，“40%”或许正是银行业所能承受的房价跌幅“极限”。超过这一幅度，鉴于房贷的风险敞口，政府也许会出手“救市”。

　　看来房价下跌确实隐隐存在着一个“定律”。问题是，房价会不会下跌那么大幅度？

　　先看看当前楼市现状：目前实施“限购令”的一二线城市，一方面，成交量低迷不振；另一方面，价格上涨大多停滞，有的城市比如北京，甚至已连续停涨3个月。“成交低迷而价格停涨”的现状表明，购房者、开发商与地方政府之间已陷入僵持格局，“房价总的形势还处于僵持阶段”，大家都在采取静观其变的态度。那么，博弈的天平最终会倾斜向其中哪一方？

　　从国务院常务会议日前所重申的“要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果”、11月1日珠海推出的“限购令”，以及温总理在圣彼得堡的最新表示，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”中，人们不难看出，中央对楼市调控的态度没有改变、政策也没有调整迹象，期待政策松动只是一厢情愿。只要楼市调控政策持续不变，随着楼市调控的深入和“年关”的到来，房企因资金压力而被迫降价造成的“房价拐点”，将会不期而至。

　　除了政策不变外，“加快推进保障性住房建设”、“增加普通商品住房用地，促进房价合理调整”也是推动房价下降的一个不容忽视的力量。住建部部长姜伟新不久前透露，截至9月底，今年1000万套保障性住房开工986万套，占年度计划的98%，预计在11月底前全部开工。随着保障房大量投入使用，供需将得到一定程度的缓解，房价也会因此展开“合理调整”。

　　此外，财政部有关官员日前也表示，上海和重庆已经开始进行房产税试点，将总结试点经验，加快税收政策的制定，推进房产税实施，发挥其在房地产市场运行进程当中的调控作用。如果房产税逐步推开，税收杠杆将会打破目前“停涨而不下跌”的楼市僵局。

　　事实上，中国楼市目前可能正处于“降价20%”的前夜。之所以“房价停涨而不下降”，是因为依然有一些房企心存侥幸，期待政策放松，以至宁愿死扛也不降价；更有开发商执着于“销售”或者“腾挪掉几个项目”而非“将房价一降到底”来腾挪资金，应对楼市“寒冬”。然而，正如业内人士所言，如果大家都静观其变，那将是非常危险的状态。各家开发商都等到最后一刻才降价，则整个房价要么不跌，要跌将是“断崖式下跌”，下跌20%或者40%也非危言耸听。毕竟，最新公布的房企三季报已经显示，A股144家上市房企，存货总量高达1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上升41.86%；与此同时，三季度144家上市房企平均资产负债率也环比攀升1.63个百分点。

　　一方面存货增加，一方面债台高筑。严峻的现实已经让一些大开发商未雨绸缪、开始了降价促销之旅。人们屡屡听到的老业主维权案，或可视为更大规模、更大幅度降价前，开发商对老业主反应的小心试探。在没有“限降令”的城市，房价的跌幅或将超乎人们预期。如果房价步入拐点，跌幅达到20%和40%时，房价下跌“定律”是否会发生作用？市场将会给出答案。

　　房价调整序幕拉开

　　记者赵洋某网站近日对北京楼市做了一份调查，其中有两个问题颇引人关注，一是经过调控后，你认为目前北京的房价情况怎样；二是北京楼市是否已经进入降价周期。对前者的回答，基本没有悬念：超过九成的人认为还是偏高，有降价空间；而后一个问题则分歧较大，51.8%的人认为进入降价周期，48.2%的人则持否定态度。从这两个问题的调查结果看，公众期待高高在上的北京房价下调的同时，对目前房价到底降没降持怀疑态度。

　　对房价下调与否的争议，来自普通百姓的切身感受。不过，国务院总理温家宝日前给出了更为明确的答案：房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来已开始松动。统计数据也显示，北京的房价的确开始了调整。刚刚过去的两个月，北京商品房住宅成交均价为每平方米20723元，这一价格虽然比去年同期依然上涨了7.6%，但较今年7至8月均价还是下降了6%。而最近北京通州更是有部分楼盘明确打出降价旗帜。对于这一下降，业内的共识是，这只是楼市调控成果的一小步，房价调整的序幕刚刚拉开。

　　为什么说房价调整的序幕刚刚拉开？首先，楼市调控政策短期内不会改变的预期，将加重房价调整的压力。已经持续近两年的楼市调控政策，在一连串“组合拳”打出之后，快速上涨的房价势头得以明显遏制，部分地区房地产价格出现了松动，此时市场上开始出现楼市调控将放松的声音。实际上，这不过是部分人士的“一厢情愿”。10月29日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。“坚定不移”与“继续严格执行”的措辞，给市场以明确的政策信号：楼市调控政策基调没有改变。与此同时，广东珠海于11月1日起，实行楼市限购与限价政策，这一举动，不仅意味着限购政策短期不会退出，还在进一步扩围，这无疑让很多期待“限购令”政策退出的人大跌眼镜。

　　其次，楼市成交低迷，而房地产商存货高企，加大了房企降价的意愿。随着楼市调控措施的持续落实，从一线城市到二线城市，成交量大幅下滑成为最为明显的现象。以北京为例，北京中原地产根据交易管理网统计，包括商品住宅新房和二手房在内，北京9月、10月两月成交不超过2.7万套，这一数字对比2010年9月、10月两月的50582套下降近五成，和2009年“金九银十”的74690套相比，降幅则超过六成。成交量的大幅下滑，带来的结果是，房地产企业的存货大幅增加。刚刚公布的上市公司三季度业绩报告显示，131家房企三季度末存货高达9838亿元，较去年同期的6788亿元增长44.93%，比今年6月底8759亿元的存货，环比增幅达12.31%。其中地产龙头万科三季度末存货增至1926亿元，同比增长约57%，存货积压迹象明显。

　　第三，时近年关，高额的存货以及回笼的压力，将逼迫房地产企业加快降价销售的步伐。每年业内期待的楼市“金九银十”，今年没有如约而至，这似乎击溃了众多房企的心理防线，价格大战随即开始上演。在北京通州，去年3月份报价还在每平方米25000元以上的京贸国际城，10月23日再次开盘起始价格仅为每平方米13400元，通州东亚逸品阁拟以每平方米13200元于年底入市，且赠送有10%至15%的面积。更值得注意的是，一线城市的房地产龙头企业开始加入降价的队伍，中海地产、龙湖地产、万科、招商等，均在北京、上海、深圳等地掀起降价潮。如万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价每平方米14000元，比之上期房源低了每平方米3000元，此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。大型房企降价的背后，有不断高企的存货压力，也是年末回笼资金、冲击销售业绩的现实需要。

　　综合看，房地产市场的降价大幕已经拉开，随着“进一步巩固调控成果”的政策推进，全国性的降价潮或将上演。研究机构高盛高华在最新的房地产市场研究报告中认为，由于限购令政策放松的可预见性较低，未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%至20%，并且到2013年前不会反弹。上海易居房地产研究院院长杨红旭同样表示，楼市价格拐点已经发生，春节之前，楼市将保持价跌量平态势，明年一季度继续低迷。