政府态度应坚决 开发商操作则需人性化

　　
 　　近两周来，在上海及邻近地区，包括中海、龙湖、绿地等不少房地产开发商都因为降价，遇到前期买房人——特别是那些不久前刚购入的业主——的所谓“维权”纠纷，有的还出现售楼处被砸的暴力事件。在本月27日上海市政府新闻发布会上，新闻发言人表示，商品房销售价格由房企和购房人根据市场供求关系协商约定，如果在履约中当事人发生矛盾纠纷，应根据合同约定协商解决，协商不成可通过司法途径解决。
 　　这大概是全国各级政府中首次就类似事件所作的正面表态，应当说，作为一种原则性的意见，它确立了一个正确的方向。
 　　就我所看到的，第一个因大幅降价而引发的“类群体性事件”出现在上海景瑞房产公司位于江苏太仓的“荣御蓝湾项目”。之后类似的降价大多遵循类似的模式，一般都是一步到位，将单位售价直接下调20%以上，而不是像过去那样遮遮掩掩地“挤牙膏”。
 　　如许多人所分析的，这种现象可能的确说明房地产市场的拐点这是次真的来了，因为开发商总是最能够及时感受到这个市场的温度变化的人。按理说，这是件大好的事情，正说明政府多年来的调控起到了作用，也顺应了广大市民老百姓的强烈愿望。因此，国内绝大多数市场分析人士和评论家大多对那些“蛮不讲理”的维权业主嗤之以鼻，有论者甚至直斥他们的做法是“对维权二字的亵渎”。上海有关电视媒体不久前特地做了一个观众调查，结果显示：几乎所有发表看法的观众都认为，房价涨跌是市场自然行为，既然双方都是按合同行事，买房人就无权因为跌价而向开发商寻求补偿。这就好比前几年房价一直在猛涨，怎么没听说有哪位购房者说要把升值部分的钱退还给开发商？
 　　这些大道理都没有说错，不过我相信那些维权业主一定也有各自一肚皮的委屈和道理，而且我还可以断言，他们与开发商的交易中一定也确有不少“具体情况”，他们据此要求退款，也不会是一点合理性都没有的。还可以预料，会有更多的类似业主采取其他办法“维权”，比如对房子提出各种各样瑕疵或不满（这些在很大程度上也的确是事实）为理由，要求取消先前的合同并退房。
 　　退一步说，其实大家大致是能够理解那些业主的心情的。对他们中的相当一部分人来说，辛辛苦苦积攒了点钱买了套房子，岂料到前10年来房价一直在涨，轮到自己时却掉头下跌，怎么不觉得倒霉和生气。因此，我们也很希望开发商能够比较人性化地与业主好好协商、友好解决。毕竟，法庭虽不会支持业主的诉求，但他们若契而不舍地闹，对开发商来说也不是什么好事。这里有个现成的正面例子：因为iPhone 4S的面市，苹果中国公司决定对iPhone 4降价，但它允诺，在降价前一月内购买iPhone 4的客户，公司予以退还中间的差价部分。
 　　当然，个人的情绪不能代替社会的契约和法律。因此，我们鼓励房地产企业根据具体情况人性化操作的同时，我们也坚决主张，面对接下来极有可能出现的大规模楼市降价及由此可能触发的所谓“维权”纠纷，政府及社会各界应当有足够的准备，如果以息事宁人的传统“维稳”态度向市场发出错误的信号，只能诱发更多的“不稳定”。对于社会中不同行为主体间的纠纷，政府不应该介入其中，它需要做的只是维护法律和契约。
 　　我认为当前政府部门还应当做的另一件极为迫切和重要的事情，是密切关注市场动向，在认真的调查研究基础上对有可能出现的价格下降（甚至是大跌）作一个细致的预案，因为一旦真的发生这种情况，对于市场交易双方、土地批租市场、以及动拆迁补偿等都将发生显著的影响、乃至冲击，而且它们带来的还很可能不仅仅是单一领域内的经济问题，而是一系列连锁的社会效应。至于价格的变动本身，再有本事的政府部门，也很难将其控制在希望的范围内，前10年房价的翻番上涨已经证明了这个道理。
 　　对于充斥舆论的“楼市调控见效论”的一派乐观情绪，我本人还对另一个现象颇感兴趣。本周中，为了“预防”已经屡见不鲜的前期业主“维权”闹剧降临到自己身上，上海某楼盘特地选在半夜降价销售，岂料不仅引来了排队“抢购”，也仍未躲掉一些前期业主的“围攻”。
 　　半夜抢购说明了什么？事实上，值得关心的却是另一个问题：这次这个楼盘从每平方米22000元“直降”至17500元，幅度当然不能算小，不过如果替它算一下，其实也不过20%多一点点。可惜目前真实的案例不多，不足以说明问题。但假设这将是一种普遍和平均的情况的话，那就说明，只要楼价平均下降20%，市场就会重现抢购潮。
 　　这么说的话，若仅就市场上的供求关系而论，目前的房价并不算高得离谱。要记住，这还是在从紧的货币政策以及一大堆针对楼市的调控政策之下——比如那个一刀切的“限购令”。可以预期，倘使这些政策有所松动，那么就这区区20%的降价幅度都不需要。
 　　一种比较有说服力的解释认为，这种现象说明老百姓对于房价真的会下跌其实是没有多少信心的。从2005年开始，每一轮的楼市调控的开头都会有一段时间的胶着，但每次一旦出现一丝下跌的趋势，随后总是伴随着更大幅度的上涨。特别是2008年金融危机那次，一开始，甚至有些地方也已经出现类似于目前上海发生的前期业主“维权”风波。但谁能料到，之后出现了翻倍的上涨……因此，眼下的这些抢购者，是怕了再重蹈覆辙，干脆见好就先买定。这就是那20%的吸引力。
 　　不管是什么原因，总之，目前这种一边是“维权闹事”、一边是“半夜抢购”的乱象能够帮助大家确认一个判断：楼市调控成效虽然已经显现，但极其脆弱和不稳固。这一次，我们决不能让那些抢购者的怀疑和担心再度变成现实，否则后果不堪设想。
 　　
 　　写于2011年10月28，发表于2011年10月29日《华商报》，略有删节。链接：