度假村用地评估初探

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　　近年来我国旅游业实现了持续快速发展。据不完全统计，十五期间，我国旅游业投资总规模达9000亿元。随着对投资需求的进一步扩大，预计十一五期间，我国规划建设的旅游项目将达到1.3万个，总投资1.8万亿元。其中，特色度假村将成为我国旅游投资的重点。
　　从土地估价实务上看，度假村用地属于特殊用地。与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同，土地估价中的“特殊用地”概念，并非一种独立的用地种类，而是指那些在土地估价中典型的商业、居住、工业三大类土地，其数量和交易量相对较少、或具有某些特许经营权的土地，是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称(以下所称“特殊用地”均为此涵义)。特殊用地评估是土地估价实务的难点，其在估价方法的选择上存在较大的局限性。
　　
　　一、特殊用地估价方法
　　
　　(一)市场比较法
　　市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在估价基准日地价的方法。市场比较法是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一。市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性并具说服力。土地估价实务中，对于有条件采用市场比较法的，应优先采用市场比较法。但市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。对于特殊用地，即使在市场比较发育地区，同一供需圈内也难以(甚至无法)收集到市场比较法所要求的类似土地的交易实例。因此，特殊用地一般难以采用市场比较法进行评估(特别是无收益的特殊用地)。
　　(二)收益还原法
　　收益还原法是指将待估宗地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率(报酬率)统一还原为估价基准日总地价的一种方法。对于符合最高最佳使用、地上建有收益性房地产的特殊用地，如开发完成后的收益易于确定，可采用收益还原法进行评估。但对于无收益的特殊用地，则无法采用此法。
　　(三)成本逼近法
　　成本逼近法是指以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。成本逼近法适用于土地市场不发育、土地成交实例不多、无法利用其它方法评估地价的状况，适宜新开发的无收益特殊用地地价评估。
　　(四)剩余法
　　剩余法是指在估算开发完成后不动产价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格的一种方法。对于规划指标明确的收益性特殊用地，如开发完成后的不动产价格易于确定，剩余法不失为一种较为理想的估价方法。但对于无收益的特殊用地，则不适用。
　　(五)基准地价系数修正法
　　基准地价系数修正法是常用的土地估价方法之一。它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。但是，在估价实务中可通过对地价影响因素敏感度的分析，判断特殊用地土地使用上的趋同性，以基准地价某类用地的修正体系为参照标准进行评估。在此方面，现行武汉市基准地价报告对土地用途分类体系中部分土地用途与基准地价用途的衔接作了相关规定(或建议)。如对教育用地，规定公益性质的教育用地参照住宅用地进行评估，非公益性质的教育用地则参照商业用地进行评估。
　　(六)其他方法
　　指《城镇土地估价规程》之外的估价方法，如特征因素估价法。此类方法一般要求建立相关的数学估价模型，过程较为复杂，适用于较为重大的估价项目，目前其应用较为有限，尚处于探索阶段。
　　
　　二、度假村用地估价案例
　　
　　(一)估价对象概况
　　1、土地规划条件
　　估价对象位于武汉市东湖生态旅游风景区，规划用途为度假村用地，土地面积40266.87平方米，规划容积率0.3，土地出让年限为50年。
　　2、自然景观条件
　　估价对象所处的武汉市东湖生态旅游风景区总面积81.68平方公里，其中湖泊33平方公里，陆地42平方公里，森林7平方公里。现有听涛、磨山、落雁（试开放）和吹笛（马鞍山森林公园）四个景区对外开放，景点155个，山峰34座，树木300多万株，湖岸线111.5公里，是大规模的生态资源富集区。
　　东湖是首批国家级风景名胜区，是集山水自然资源和三国文化、楚文化、历史遗迹、名人遗址、运动休闲、科技文教等人文资源于一体的风景名胜区，每年吸引中外游客300多万人次。东湖的梅花园、荷花园、樱花园、牡丹园以及楚文化游览景点，在全国享有盛誉。东湖风景区还是全国梅花、荷花研究中心所在地。
　　综上所述，武汉市东湖旅游区的旅游区位条件、旅游市场及旅游开发条件较好，也拥有相当的旅游资源条件，具备较高的美学价值、科学价值、文化价值及休闲度假价值。
　　(二)估价方法
　　1、方法选择
　　根据上述特殊用地估价方法选择综述，估价对象无法采用市场比较法、收益还原法及成本法，也不具备采用其他估价方法的条件。而作为建成后具有收益的特殊用地，估价对象规划条件明确，可采用剩余法进行评估。此外，可考虑在基准地价系数修正法的基础上进行评估。
　　2、基准地价系数修正法技术思路
　　现行的《武汉市市区土地级别与基准地价更新技术报告》(以下简称武汉基准地价报告)将土地按用途划分为商业、住宅、工业三大类。根据城镇土地分类，度假村用地属于商服用地，可参照但不可简单套用现行“武汉基准地价报告”中的商业用地进行评估。其主要原因是：“武汉基准地价报告”中商业用地级别因素因子未包括影响度假村用地价值的重要因素因子——自然景观条件，由此评估得出的地价未包括由于良好的自然景观而给估价对象带来的地价增长。
　　
　　因此，若采用基准地价系数修正法对估价对象度假村用地进行评估，还需加上自然景观条件带来的地价增长，即：
　　度假村用地土地价格=基准地价系数修正法评估价格+自然景观地价增长额
　　3、自然景观地价增长额评估思路
　　对自然景观地价增长额评估，可以借鉴商誉权评估的超额收益法原理。
　　商誉权是一种排他性专有权，不是作为一般商品和生产资料来转让，而是以它们的获利能力来转让。因此它们的价格不是以其自身成本为基础，而是以它们的新增收益来衡量。购买者愿意支付价款，正是因为它们在未来能够为企业创造超额收益，这也就是超额收益法的依据所在。超额收益法的基本思想是：估计商誉为企业带来的超额收益，即企业购买商誉后新增收益中商标或商誉的贡献份额，然后按一定的比率将其折现，得出商誉的评估价值。
　　对于度假村用地评估，假设武汉市东湖生态旅游风景区外有一宗与估价对象相同的度假村用地B(所谓相同，是指两者的基准地价因素因子相同)，则按照基准地价系数修正法进行评估，两者的地价相同。但是，由于估价对象地处旅游风景区，作为度假村经营，其收益显然会比度假村B收益高(假设两者的经营条件完全相同)。而该超额收益显然是由于估价对象所处区位良好的自然景观条件带来的，将其进行折现后即自然景观条件带来的地价增长。
　　
　　(三)评估过程
　　1、基准地价系数修正法评估价格
　　根据《市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知》（武政【2008】15号），武汉市区2007年土地级别与基准地价标准自2008年3月1日起执行。
　　（1）确定估价对象的土地级别及基准地价Vlb
　　根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估》对市区土地级别范围的划分，估价对象为Ⅵ级商业用地，对应的基准地价标准为2189元/平方米。
　　（2）确定估价对象所在地价区位影响因素总修正系数ΣＫi
　　根据估价对象的实际情况，将影响估价对象宗地地价的各因素条件与《Ⅵ级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表》和《Ⅵ级商业用地宗地地价区位因素修正系数表》进行对照比较，由此测算出估价对象地价影响因素总修正系数ΣＫi＝-0.1550。
　　（3）确定估价对象宗地个别因素修正系数的乘积Kj
　　a、确定容积率修正系数K1
　　估价对象规划容积率为0.3。度假村的规划容积率普遍较低，容积率对度假村用地的影响远小于其对一般商业用地的影响，故度假村用地在套用基准地价中的商业用地进行评估时，无须按商业用地的容积率修正体系进行容积率修正。即容积率修正系数K1=1。
　　b、确定使用年期修正系数K2
　　估价对象土地使用年限为50年，而基准地价报告中商业用地基准使用年限为40年。考虑商业用地法定最高出让年限为40年，而度假村用地法定最高出让年限为50年，两者均为法定最高出让年限，此处无需采用商业用地使用年限修正系数表对其进行修正，即使用年期修正系数K2=1。
　　c、确定交易期日修正系数K3
　　现行《武汉市市区土地定级与基准地价评估》的估价基准日为2006年6月30日，估价对象的估价基准日为2008年9月30日，需进行交易期日修正。
　　根据相关部门发布的统计数据，确定交易期日修正系数K3＝1.125。
　　d、确定宗地面积状况修正系数K4
　　估价对象土地面积对土地利用极为有利，根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——商业用地宗地面积状况修正系数表》，确定宗地面积状况修正系数K4=1.06。
　　e、确定宗地形状修正系数K5
　　估价对象宗地形状较规则，形状对土地利用较为合理。根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——商业用地宗地形状修正系数表》，确定估价对象的宗地形状修正系数K5=1.035。
　　f、确定宗地开发程度修正系数K6
　　估价对象宗地的开发程度为宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、通气、通上水、通下水）和红线内场地平整，与基准地价设定的开发程度相同，故确定宗地开发程度修正系数K6=1。
　　（4）确定估价对象在出让条件下的宗地价格
　　将以上计算出的各因素修正系数代入基准地价计算公式，则得出估价对象的单位面积土地价格为：
　　V＝Vlb×（1±ΣKi）×Kj
　　＝2189×(1-0.1550）×1.125×1.06×1.035×1
　　≈2283元/平方米
　　则：
　　土地总价=2283×40266.87/10000≈9193万元
　　2、自然景观地价增长额
　　参考同类度假村，确定估价对象地上可建筑标准客房220间，其房价水平比同标准的度假村B标准客房高120元/天.间，入住率为70%。则：
　　客房超额收益=220×120×70%×365/10000
　　≈675万元/年
　　根据度假村餐饮、娱乐等收入与客房收入的一般比例水平，确定度假村餐饮、娱乐等收入的超额收益为客房的超额收益的20%，则：
　　超额总收益=675×(1+20%)=810万元/年
　　取还原利率为8%，则50年期自然景观对估价对象地价的增长额为：
　　810÷8%×[1-1/(1+8%)50］≈9909万元
　　3、估价对象土地价格
　　估价对象土地价格=基准地价系数修正法评估价格+自然景观地价增长额
　　=9193+9909
　　=19102万元
　　(四)估价结果分析
　　采用剩余法对估价对象进行估价，其结果为20136万元，与上述估价结果相差仅1034万元，误差5.41%；在剩余法评估过程中，如在测算开发完成后的房地产价值时，扣除由于自然景观条件而给其带来的超额收益，则测算得出的土地价格为9378万元，与基准地价系数修正法评估价格(9193万元)相差仅185万元，误差2.01%。
　　经分析认为，上述估价方法技术思路是可行的；根据地租级差原理与近期周边挂牌出让的住宅用地价格进行比较后认为，其估价结果是客观合理的。
　　(五)评估注意事项
　　1、度假村用地套用基准地价商业用地进行评估时，由于商业用地修正体系对度假村用地存在一定程度的不适合(如容积率)，故在评估过程中对于修正因子要进行深入分析，以确定是否进行修正。
　　2、在进行自然景观地价增长额评估时，要采用市场比较法对类似度假村进行修正评估，得出较为准确超额收益，避免高估低评。
　　3、要以剩余法结果为比照对上述方法的估价结果进行全面分析，确保估价结果的可靠性，提高估价结果的可信度。
　　根据上述案例可见，在基准地价系数修正法的基础上对度假村用地进行评估具有技术思路可行、结果可靠、操作简便的特点。采用上述评估思路亦可对其它收益性特殊用地进行评估。
　　（作者单位：武汉国佳房地资产评估有限公司）