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容积率在项目规划可行性研究中的重要性本文作者(沈 华 徐 卿),请您在阅读本文时尊重作者版权。

容积率在项目规划可行性研究中的重要性

摘要：通过揭示容积率在项目建设中的技术要点，分析其对整体项目规划的影响和在项目经济分析上的作用，探讨了容积率在项目规划可行性研究中的重要性。

关键词：项目规划；可行性；容积率

当今世界，全球经济已一体化，发展中国家的城市已步入快速发展的轨道，按照产业结构演进论，我国的城市发展已进入复合结构与先进技术主导结构相交融的阶段，在城市中开始出现以高瞻远瞩目光、以高起点规划、高标准建设、高技术企业人驻的“四高”原则设立的高新技术园区。作为每个城市都极为重要的规划着眼点，高新技术园区的规划与建设需要有系统的规划理念。在传统的规划实践操作中，过去人们往往认为高新技术园区是单纯的企业办公、精细加工的场所，而企业根据自身的投资回报率，为求高额的经济利润，尽可能地提高生产场地的建筑密度与容积率，极尽开发建设强度，因而场地拥挤不堪、噪音大、废水废气超出排放要求，给所处场地的员工身心带来较大的负面影响。越来越多的企业已经意识到了这样的规划对企业发展的不利影响及局限性。因此，优质的客户企业在选择开发区时将开发区的项目规划列为了重要的考虑依据。

项目规划的可行性研究是预测未来，确定要达到的目标，估计会碰到的问题，并提出实现目标、解决问题的有效预案、方针、措施和手段的过程。项目规划是从现实出发的思考、想象和谋划，进而确定、决定和安排实现项目目标所必需的各种活动和工作成果。

作为一门科学，可行性研究是横跨技术科学、经济科学和自然科学的新兴综合性科学。其研究的对象是项目投资决策中的技术经济问题。研究的目的是揭示客观规律、提供科学手段，以减少决策失误风险，有效地利用有限的资源，获取尽可能高的投资效益。

容积率(楼板面积率或建筑面积密度)是指项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计人)与规划建设用地面积之比。其作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后来于1961年也为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比例，清晰、简明，利于管理控制。这些优点使这一指标得到了广泛的认同和采用。

关于容积率在项目规划的可行性研究中的重要性，笔者通过工作中收集到的一些信息和资料作了以下的分析：

一、容积率在项目建设中的技术要点

1　发挥城市土地价值。由于区位条件、城市性质与规模以及经济社会发展水平等差异，对某一城市而言，也存在明显区位差异。区域中心区，土地价值高，应充分发挥它的黄金作用。因此，区域中心区容积率水平应该最高，越向区域边缘容积率越逐渐降低。

2　体现城市用地性质差异。对于不同的城市用地性质，容积率也应不同。商业用地对地段极为敏感，一般位于沿街或城市中心区，这里地价高，提高容积率才能获得最大经济利益。从环境方面考虑，商业用地则不如居住用地对环境质量要求那么高，因此商业用地的容积率水平在城市各类用地中应该是最高的。居住用地则必须留出足够的空间，用于绿化和设施配套，以提高城市居住区的环境质量，所以居住用地容积率应该低于商业用地。在城市商业、居住、工业这三类主要用地中，工业用地容积率显然是最低的。

3　兼顾经济利益与环境效益。如前所述，开发者在对城市用地进行开发时，总希望尽可能提高容积率，来获得更大利润。但是，容积率又不能无限制地提高，还必须考虑到城市环境问题，要以不损害城市环境为前提条件，以保持城市经济与社会的可持续发展。

4　协调与其他规划控制指标之间的关系。容积率是一个与建筑密度、建筑高度等其他规划控制指标相关的量。因此，容积率确定时要考虑到与其他规划控制指标之间的协调问题。如历史文物古迹附近建筑高度受到限制时，容积率就不可能定得很高，建筑密度小的地区，容积率可以适当提高等。

二、容积率对整体项目规划的影响

1　容积率和建筑成本的关系——成本角度。从建筑层数与容积率成正比的关系上来看，在建筑密度不变的情况下，容积率越大建筑层数就越高，而随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加，也就是说可以理解为：容积率与建筑成本也是成正比关系。同时容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，容积率越高，就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。容积率如果很小，土地就得不到充分的利用，就是对原材料资源的一种浪费，直接影响的也是成本的变相增加。一般情况下，容积率提高时，单位面积增加的成本会被售价所弥补。但这并不是指建筑越高越好，宗地规划的建筑高度限制，高层产品在项目所在区域的定位是否能被市场所接受，都是需要我们深入细致研究探讨的。

2　容积率与建筑密度的关系——规划设计角度。从建筑密度与容积率成正比的关系上来看，在建筑层数不变的情况下，容积率越大建筑密度就越大，也就是说宗地上建筑的基底面积比例大，从而景观绿化，道路设施体现区域环境的指标就降低，表现出建筑密集拥挤，景观环境一般，在这里，容积率大则建筑密度大，对整体项目是个不利的因素。

3　容积率与产品品质的关系——市场角度。容积率增大直接会带来可售面积的增加，是实现利润的有利因素，而实现手段无非两种：层数多或建筑密度大。层数多即建筑高度高，售价可能相应降低，建筑密度大本身就是一个不利的因素，这两个手段带来的后果就是产品品质的下降，随着品质的降低，影响的是产品价格和产品的销售速度或销售率，产品价格不高会影响整体的收益和收益率，销售速度的缓慢会影响资金回收，从而导致资金链的间歇性中断。这两者是有矛盾的，因此处理好容积率和产品品质的关系是非常重要的，我们要找到一个均衡点，来实现利润的最大化。

三、容积率在项目经济分析上的作用

对于开发项目，开发的密度是它的核心属性。从开发商的角度来看，利益最大化是他们的经营目的。开发商总是考虑在减去建筑成本后能从土地上获得最大的收益。用民用建筑建设作比方，一般情况下，高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内单位建筑面积的价格，即，当容积率提高时，消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的；另一方面，高容积率可以增大小区土地的利用强度，从而增加总建筑面积。如果把住宅开发的成本看成是两部分的话，那么它就由土地这固定成本和除此之外的其它可变建筑成本构成。根据经济学知识我们可以知道，随着规模的增大，会使单位建筑面积上所含的土地固定成本摊薄。这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在。因此，开发商在确定住宅的开发容积率时，必须一方面考虑消费者对于不同容积率的住宅购买意愿；另一方面又要考虑容积率如何影响一块建设用地的新增住宅数量及其单位价格变化的情况，即容积率的上升在多大程度上能增大土地上所建的建筑物的数量并由它所带来的应能获得的收益。所以，开发商必须权衡这两种因素，力图使建设用地的收益最大化，但绝不能单纯的认为高密度就一定能获得高利润。

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