中财网二级风险分析师:楼市到底还要跌到几时？
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/07 10:41:11
文/端宏斌
在我今年2月17日的博文《为什么我要看空中国一线楼市？》中，我认为中国一线城市的房价已经到顶了，所谓一线楼市是指北上广再加深圳、杭州等发达城市，此后楼市就持续萎靡不振，并在最近开始遭遇到了雪崩式的下跌，举几个例子：
上海中海御景熙岸团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。
上海嘉定“龙湖郦城”由于降价太过凶猛（每平米直降4000-6000元），被老业主集体闹事，打砸售楼处。
开发商既要降价促销，又担心老业主“打砸抢烧”，于是发明了几个变相降价的手段，比如：你预付5万元定金，到真正买房的时候可以抵扣20万元房款，相当于曲线降价15万；让你花两万去办个某某会员卡，这样买房的时候可以抵25万元的房价，等于曲线降价23万；如果你购买100平米的房子，再多送15平方米的面积，相当于曲线降价15%；还有送车位、送全套精装修包括家电的，不一而足。这样做的结果是，表面上看房价似乎没跌，但真实的价格早就不是你看到的样子了。开发商的策略是，什么都可以送，就是表面上的房价不敢降。
我的朋友房地产分析师粟日告诉我，北京一些二手房的降价速度更是恐怖，市中心地段原本接近4万一平米的房子，近期竟然出现了2.1万的成交价，买卖双方都不希望张扬。而相关的利益集团更是害怕这类消息会引发抛盘，所以不愿意对外公布。要命的是，你现在看到的那些数据都是被各种利益群体粉饰打扮之后的结果，和实际情况相差甚远，如果你根据报纸电视上的数据做决定，早晚会被人忽悠。
现在老百姓最关心的问题有三个：
1，到底是什么因素导致目前的降价？
2，目前的降价能降多久？底部在哪里？
3，房价探底之后，会不会反弹？反弹的力度有多大？
在我之前的博文中给出了几个房价必降的理由，一是限购令导致自住需求被严重打压，那些原本想买房自住的人发现，现在就算有钱也买不到房了，因为自己不具备买房的资格；二是新婚姻法司法解释让有房才结婚成了笑话，现在的法律是保护有产阶级的利益，你只要没出钱，房子就跟你关系不大；三是连续的货币紧缩使得贷款成了一种奢望。以上三条如果不改变，那么房价很难再涨。
房价到底还要降多久？关键就看以上三条政策会持续多久。但我认为，就算所有政策都去托楼市，房价也不应该再涨了。下面这张照片是我刚刚用相机对着窗外拍摄的，对面两幢小高层一共是12层，每层两户人家，总计48户，但是真正有人住的只有二楼的一户，剩下47户都是空置着（某些玻璃窗有反光，但其实没人），这是巨大的浪费。远处的那幢楼也只有3户人家。我特地到小区的车库里做了一番调查，上海牌照的车不到一半，多数都是江浙皖的车牌。
这个小区并不是新建小区，早在2009年就已经建完了，事实上小区里绝大多数房子都是有业主的，只是业主不卖不租，就放在那里空置着。如果这不是浪费，那我就不知道什么是浪费了。古诗云：朱门酒肉臭，路有冻死骨，现在是：宁可房空置，就不给你住。
当然，不希望房子涨价可能只是我们的美好愿望，现实往往是残酷的，我预计货币政策在年底就会松动，首先是降低存款准备金率，未来还可能会降息。房价的高低不在于你能不能买得起，而在于有钱人能否从银行搞到足够多的贷款，如果银行不给钱，房价就绝对起不来。
我现在的观点很明确：对于一线楼市而言，房价不能继续涨了，但是货币政策放松之后会有一个反弹，反弹结束就是真正的下跌开始。房价不涨你也别太高兴，因为有限购令，所以你想买也买不了。与此同时，房子的租金会持续上涨，房东年年加租简直就是必然的，你也不会有多大的议价空间，房东的态度是你爱租不租，反正总有人会租。对于二三线楼市，也会步一线楼市的后尘，只是稍微晚几年到来而已。
房地产开发商的日子现在很难过，我调查的一个楼盘目前的售价是2万元/平米，但是开发商的拿地成本是1.4万元/平米，换言之开发商盖楼的全部成本+利润都要从这6000元/平米中获取，你就别指望开发商给你用什么好材料了，这样的楼住起来都感觉害怕。对于开发商来说，他能够坚持盖完，没搞成烂尾楼就算不错了。
我忽然想到一个问题，我们花这么多钱在北京这样的城市买房子，有意义么？一个首付就让你倾囊而出，然后再背负几十年的房贷，这一切换来的就是污浊的空气，以及每天堵在路上的几个小时。上个月北京的空气我是见识过的，我发誓不会再跑去“首堵”吸毒了，整整一个月浓雾笼罩帝都，能见度才一两百米，就算是大白天都看不到太阳，更要命的是还要堵在马路上持续的吸毒。有人说北京房价贵是有道理的，比如这里有更好的医疗资源，我晕，医疗资源再好也架不住天天吸毒啊。比如北京有更好的教育资源，北京本地人北大清华的录取率比很多省份要低100分，可是你就算在北京买房，也不一定有北京户口啊。比如北京有更多的文化资源，但你也不至于天天跑故宫吧？一辈子去一次就足够了呀。
恐怖天安门
这种道路简直是死亡之路 有人可能会说，房价降低了，老业主们要造反了。让他们去反吧，不光是我，我相信绝大多数老百姓都不会同情这些人，房价降了你要闹事，那么如果房价涨了难道你会把好处分享给别人吗？绝对不会！所以你们不值得同情。
最后提醒一下那些仍然想买房的人，请密切注意货币政策的变化，现在这么紧的货币不会持续多久了，等到资金的水闸一打开，房价还是会涨一点的，但最终只有下跌才是唯一的结果。让下跌来得更猛烈些吧！
延伸阅读《七夕还是一个人吗？——其实你不懂女人》
转载请注明文章出自《老端的观点》
在我今年2月17日的博文《为什么我要看空中国一线楼市？》中，我认为中国一线城市的房价已经到顶了，所谓一线楼市是指北上广再加深圳、杭州等发达城市，此后楼市就持续萎靡不振，并在最近开始遭遇到了雪崩式的下跌，举几个例子：
上海中海御景熙岸团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。
上海嘉定“龙湖郦城”由于降价太过凶猛（每平米直降4000-6000元），被老业主集体闹事，打砸售楼处。
开发商既要降价促销，又担心老业主“打砸抢烧”，于是发明了几个变相降价的手段，比如：你预付5万元定金，到真正买房的时候可以抵扣20万元房款，相当于曲线降价15万；让你花两万去办个某某会员卡，这样买房的时候可以抵25万元的房价，等于曲线降价23万；如果你购买100平米的房子，再多送15平方米的面积，相当于曲线降价15%；还有送车位、送全套精装修包括家电的，不一而足。这样做的结果是，表面上看房价似乎没跌，但真实的价格早就不是你看到的样子了。开发商的策略是，什么都可以送，就是表面上的房价不敢降。
我的朋友房地产分析师粟日告诉我，北京一些二手房的降价速度更是恐怖，市中心地段原本接近4万一平米的房子，近期竟然出现了2.1万的成交价，买卖双方都不希望张扬。而相关的利益集团更是害怕这类消息会引发抛盘，所以不愿意对外公布。要命的是，你现在看到的那些数据都是被各种利益群体粉饰打扮之后的结果，和实际情况相差甚远，如果你根据报纸电视上的数据做决定，早晚会被人忽悠。
现在老百姓最关心的问题有三个：
1，到底是什么因素导致目前的降价？
2，目前的降价能降多久？底部在哪里？
3，房价探底之后，会不会反弹？反弹的力度有多大？
在我之前的博文中给出了几个房价必降的理由，一是限购令导致自住需求被严重打压，那些原本想买房自住的人发现，现在就算有钱也买不到房了，因为自己不具备买房的资格；二是新婚姻法司法解释让有房才结婚成了笑话，现在的法律是保护有产阶级的利益，你只要没出钱，房子就跟你关系不大；三是连续的货币紧缩使得贷款成了一种奢望。以上三条如果不改变，那么房价很难再涨。
房价到底还要降多久？关键就看以上三条政策会持续多久。但我认为，就算所有政策都去托楼市，房价也不应该再涨了。下面这张照片是我刚刚用相机对着窗外拍摄的，对面两幢小高层一共是12层，每层两户人家，总计48户，但是真正有人住的只有二楼的一户，剩下47户都是空置着（某些玻璃窗有反光，但其实没人），这是巨大的浪费。远处的那幢楼也只有3户人家。我特地到小区的车库里做了一番调查，上海牌照的车不到一半，多数都是江浙皖的车牌。
这个小区并不是新建小区，早在2009年就已经建完了，事实上小区里绝大多数房子都是有业主的，只是业主不卖不租，就放在那里空置着。如果这不是浪费，那我就不知道什么是浪费了。古诗云：朱门酒肉臭，路有冻死骨，现在是：宁可房空置，就不给你住。当然，不希望房子涨价可能只是我们的美好愿望，现实往往是残酷的，我预计货币政策在年底就会松动，首先是降低存款准备金率，未来还可能会降息。房价的高低不在于你能不能买得起，而在于有钱人能否从银行搞到足够多的贷款，如果银行不给钱，房价就绝对起不来。
我现在的观点很明确：对于一线楼市而言，房价不能继续涨了，但是货币政策放松之后会有一个反弹，反弹结束就是真正的下跌开始。房价不涨你也别太高兴，因为有限购令，所以你想买也买不了。与此同时，房子的租金会持续上涨，房东年年加租简直就是必然的，你也不会有多大的议价空间，房东的态度是你爱租不租，反正总有人会租。对于二三线楼市，也会步一线楼市的后尘，只是稍微晚几年到来而已。
房地产开发商的日子现在很难过，我调查的一个楼盘目前的售价是2万元/平米，但是开发商的拿地成本是1.4万元/平米，换言之开发商盖楼的全部成本+利润都要从这6000元/平米中获取，你就别指望开发商给你用什么好材料了，这样的楼住起来都感觉害怕。对于开发商来说，他能够坚持盖完，没搞成烂尾楼就算不错了。
我忽然想到一个问题，我们花这么多钱在北京这样的城市买房子，有意义么？一个首付就让你倾囊而出，然后再背负几十年的房贷，这一切换来的就是污浊的空气，以及每天堵在路上的几个小时。上个月北京的空气我是见识过的，我发誓不会再跑去“首堵”吸毒了，整整一个月浓雾笼罩帝都，能见度才一两百米，就算是大白天都看不到太阳，更要命的是还要堵在马路上持续的吸毒。有人说北京房价贵是有道理的，比如这里有更好的医疗资源，我晕，医疗资源再好也架不住天天吸毒啊。比如北京有更好的教育资源，北京本地人北大清华的录取率比很多省份要低100分，可是你就算在北京买房，也不一定有北京户口啊。比如北京有更多的文化资源，但你也不至于天天跑故宫吧？一辈子去一次就足够了呀。
恐怖天安门这种道路简直是死亡之路 有人可能会说，房价降低了，老业主们要造反了。让他们去反吧，不光是我，我相信绝大多数老百姓都不会同情这些人，房价降了你要闹事，那么如果房价涨了难道你会把好处分享给别人吗？绝对不会！所以你们不值得同情。最后提醒一下那些仍然想买房的人，请密切注意货币政策的变化，现在这么紧的货币不会持续多久了，等到资金的水闸一打开，房价还是会涨一点的，但最终只有下跌才是唯一的结果。让下跌来得更猛烈些吧！
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大盘到底要跌到何时？
《楼市》
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到底还要冷多久啊?!!!
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