中财网可保风险的特点包括:[转贴]住宅70年产权的由来
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 22:24:03
文章提交者：星火燎 加帖在猫眼看人 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net
□葛江涛 周丽 罗敏
1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。最近在接受专访时，这位81岁的老人讲述了20多年前制度设计的初衷和安排。虽然，这些设想和原则与今天人们的想法大有不同。
开始土地拍卖
房价和地价应该分开
建国后30多年里，我国一直没有专门的土地管理法律和管理机构。城市土地归国家所有，用地则由政府划拨，谁用谁管；农村土地集体所有，集体用集体管，各级政府都没有专门的土地管理部门。土地是无偿的、无限期的、不流动的。
到上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，一些新情况陆续出现，土地成为重要资产，实行“三无”显然是不行的，这促使中央下决心，成立国家土地管理局。
国家土地管理局成立后不久，根据两地的实践经验，我们向国务院递交报告，提出全国普遍开征土地使用费。1987年11月向国务院提交了试点报告。1987年12月，深圳市按照国务院批转的文件精神，首次公开拍卖一幅面积8588平方米的地块，使用权为50年，这就是新中国历史上土地拍卖的第一槌。
我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。理由主要有三个：第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；二是一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。
后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70年。
最初讨论产权期限的时候，已经考虑到到期之后怎么办的问题，并提出到期之后“无偿收回”，国家为了公共利益需要，就要把土地收回；如果国家不需要，使用者提出申请也可以续期。目前《物权法》规定的“自动续期”，我觉得说法就不准确，应该是通过申请，经过土地主管部门批准认为政府暂时不需要收回，申请续期，经过批准后登记才合法。
房价和地价应该分开
现在房子的问题这么引人关注，说到底还是土地的问题，土地的增值。房价上涨最基本的问题是地价上涨。地方政府追求土地出让收入与房地产开发商追求暴利相互推动，以及房改政策方面的一些失误，是目前房产、地产价过高的主要原因。
根本问题是中国的土地所有权是公有制，但现在土地使用权实际是私有制。换句话说，由于土地和房子没有分开，公有制的所有权和私有制的使用权弄到一起去了。这就造成了很大的问题。
我们的观点是，地价和房价应该是分开的。怎么分开呢？这房子是你买的，100万你住了10年、20年，按照经济价值来讲，房子是贬值的，因为用过了。
这就要计算房子的重置价，比如当时建10万，现在如果建房子要花100万，那么我们给房子价确定100万，其余的都是地价增值。然后，用税收制度来调节土地收益。当时我们就提出用土地增值税来解决这个问题。西方一些国家的土地税就是这么计算的。当然也不能把增值全拿走，税收起到调节作用。
现在土地制度存在的问题就是缺乏全面考虑，就是头痛医头，脚痛医脚。这边提出来，好，自动续期。这边提出来，好，答应拆迁。为什么税收制度改革不跟上？有些制度没有完善，但有些税收制度已经制定，却没有执行，是很大的遗憾。
（《瞭望东方周刊》）
葛江涛、周丽、罗敏
（授权转载请务必注明来源“羊城晚报”）
*.*.*.* 2011-11-5 21:58:24
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□葛江涛 周丽 罗敏
1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。最近在接受专访时，这位81岁的老人讲述了20多年前制度设计的初衷和安排。虽然，这些设想和原则与今天人们的想法大有不同。
开始土地拍卖
房价和地价应该分开
建国后30多年里，我国一直没有专门的土地管理法律和管理机构。城市土地归国家所有，用地则由政府划拨，谁用谁管；农村土地集体所有，集体用集体管，各级政府都没有专门的土地管理部门。土地是无偿的、无限期的、不流动的。
到上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，一些新情况陆续出现，土地成为重要资产，实行“三无”显然是不行的，这促使中央下决心，成立国家土地管理局。
国家土地管理局成立后不久，根据两地的实践经验，我们向国务院递交报告，提出全国普遍开征土地使用费。1987年11月向国务院提交了试点报告。1987年12月，深圳市按照国务院批转的文件精神，首次公开拍卖一幅面积8588平方米的地块，使用权为50年，这就是新中国历史上土地拍卖的第一槌。
我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。理由主要有三个：第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；二是一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。
后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70年。
最初讨论产权期限的时候，已经考虑到到期之后怎么办的问题，并提出到期之后“无偿收回”，国家为了公共利益需要，就要把土地收回；如果国家不需要，使用者提出申请也可以续期。目前《物权法》规定的“自动续期”，我觉得说法就不准确，应该是通过申请，经过土地主管部门批准认为政府暂时不需要收回，申请续期，经过批准后登记才合法。
房价和地价应该分开
现在房子的问题这么引人关注，说到底还是土地的问题，土地的增值。房价上涨最基本的问题是地价上涨。地方政府追求土地出让收入与房地产开发商追求暴利相互推动，以及房改政策方面的一些失误，是目前房产、地产价过高的主要原因。
根本问题是中国的土地所有权是公有制，但现在土地使用权实际是私有制。换句话说，由于土地和房子没有分开，公有制的所有权和私有制的使用权弄到一起去了。这就造成了很大的问题。
我们的观点是，地价和房价应该是分开的。怎么分开呢？这房子是你买的，100万你住了10年、20年，按照经济价值来讲，房子是贬值的，因为用过了。
这就要计算房子的重置价，比如当时建10万，现在如果建房子要花100万，那么我们给房子价确定100万，其余的都是地价增值。然后，用税收制度来调节土地收益。当时我们就提出用土地增值税来解决这个问题。西方一些国家的土地税就是这么计算的。当然也不能把增值全拿走，税收起到调节作用。
现在土地制度存在的问题就是缺乏全面考虑，就是头痛医头，脚痛医脚。这边提出来，好，自动续期。这边提出来，好，答应拆迁。为什么税收制度改革不跟上？有些制度没有完善，但有些税收制度已经制定，却没有执行，是很大的遗憾。
（《瞭望东方周刊》）
葛江涛、周丽、罗敏
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*.*.*.* 2011-11-5 21:58:24本站声明：本站BBS互动区上的文章系由网友自行帖上，文责自负，版权归网站与作者共同所有，网站方维护作者合法权益。任何网络媒体或传统媒体如需刊用转帖转载，必须注明来源及其原创作者。特此声明！
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