郑州豫星玻璃:关于进一步加强建筑业和房地产业税收管理的意见

关于印发《关于进一步加强
建筑业和房地产业税收管理的意见》的通知
淄地税发[2009]68号
发文日期:2009-7-2
各分局、各县局，高新区分局，市局各征收分局： 《关于进一步加强建筑业和房地产业税收管理的意见》已经市地税局2009年第10次局长办公会研究通过，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时报告市局。
关于进一步加强建筑业和房地产业
税收管理的意见
为进一步规范和加强建筑业和房地产业税收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》、各单税种暂行条例及其实施细则，以及淄博市人民政府办公厅《转发山东省人民政府办公厅关于加强建筑业和房地产业税收管理工作的通知》（淄政办字[2006]8号）等规定，现对相关内容进一步明确和规范，请遵照执行。
一、登记管理
（一）税务登记
1、外地来淄建筑施工、房地产开发企业在我市设立法人企业的,应按规定在工程（房屋）项目所在地主管地税机关办理税务登记。不需设立法人企业的，应持《外出活动经营许可证明》（以下简称《外管证》）向工程（房屋）项目所在地主管地税机关办理报验登记。
2、境外企业在我市承包建筑、安装、装配、勘探工程和提供劳务的，应当自项目合同或协议签订之日起３０日内，向项目所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本。
3、建筑、房地产业纳税人到外县（市、区）提供建筑业应税劳务的，应持税务登记证副本和机构所在地主管地税机关填开的《外管证》，在项目开工之日前，向应税劳务发生地主管地税机关报验登记，接受税务管理。
外出经营建筑、房地产业纳税人应当在《外管证》有效期届满后10日内，持《外管证》回机构所在地主管地税机关办理《外管证》缴销手续。
（二）项目登记
对建筑、房地产业税收实行项目管理制度。即税务机关根据建筑、房地产业特点，实行开工、销售、竣工、决算登记备案制度，采用信息化手段，以建筑业工程项目、房地产业开发楼盘为管理对象，利用建筑、房地产业税收项目管理软件，通过部门信息共享和日常管理采集到的涉税信息与建筑业纳税人通过计算机网络申报的信息进行比对，以实现源泉控管的一种税收管理模式。
纳税人进行房地产开发或提供建筑业应税劳务的，应在开发项目取得开工许可10日内或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，向项目所地地主管地税机关进行房地产开发项目、建筑工程项目登记，并按地税机关要求提交相关资料。
各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，纳税人应在变更后10日内，向主管地税机关报送变更后的文本并填写变更登记表。
房地产企业在每一开发项目取得商品房预售许可后10日内，向主管地税机关报送预售许可证、预售商品房（车位、车库、储藏室）分层平面图、商品房预售方案。
纳税人应自建筑工程项目、房地产开发项目竣工验收后完工之日起30日内,向建筑业应税劳务发生地主管地税机关办理项目登记注销手续，并按要求提交相关资料。
各级地税机关要加强与各相关部门尤其是立项、招标部门的密切联系与合作，及时、准确获取项目信息，并纳入项目登记管理。加强与公路、铁路、水利、电力等相关政府投资建设单位的联系，及时获取各项目的投资计划及实际资金投入、工程支付款等情况，从源头上确保重大建设项目基础信息的全面、真实、准确，将所有建设项目及时纳入税收监控范围，实行动态、全过程管理。
二、票据管理
（一）发票管理。建筑业、房地产业全部使用《建设项目税收管理系统》进行发票开具，将建筑业、房地产业的所有发票全部纳入税收管理监控之中。
1、对建筑业和房地产业，主管地税机关可以统一代为开具发票，对符合国税发[2006]128号文件规定条件的企业也可提出申请，经批准后领购发票自行开具。
2、外来经营建筑、房地产业纳税人经营活动结束后，项目注销前，应当向工程项目所在地主管地税机关缴销发票、结清税费款。
3、建设单位不得使用外地建筑业发票入帐。
（二）预收款专用收据管理
1、《山东省房地产企业预收款收据》（以下简称《专用收据》）的领购、使用、缴销，比照发票管理办理，其开具必须经《建设项目税收管理系统》进行。
2、对房地产开发企业，凡采用预收款方式销售房屋的，必须使用《专用收据》，《专用收据》是开具发票的原始凭据。
3、加强对物业管理单位的发票管理，规范其发票的开具行为，对物业管理单位代收水、电等费用、房屋租赁收取租赁费等行为，一律使用地税部门监制的发票，严禁使用自制收据或其他非法票据，发票不得只领用不使用或只用于汇总记账。
（三）房地产业纳税人收取的房屋、储仓室、车库（位）等销售收入以及价外费用，必须开具《专用收据》和发票。价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3、所收款项全额上缴财政。
以上价外费用不得转入物业公司的帐目核算，只能在房地产业纳税人的帐目核算。
（四）建筑、房地产业纳税人的发票、预期收款收据领购、发售、缴销、开具或代开等事项，按照发票管理相关规定办理。对于欠税企业，不接受主管地税机关处理的，应停止向其出售发票。
三、申报管理
加强建筑、房地产业纳税申报及双向报告制度，细化申报基础资料，加强日常申报审核监管。
（一）对建筑业，纳税人必须按时申报纳税并同时向主管地税机关申报各工程项目的工程款结算情况以及施工单位收款、收料情况。
（二）对房地产业，纳税人必须及时申报纳税并同时向主管地税机关申报拨款供料情况、各楼盘房屋销售、预收款、收据及发票开具金额等情况。
四、征收管理
对建筑业、房地产业，要分税种细化征管措施，加强征收管理。
（一）加强营业税管理。建筑业、房地产业纳税人要向项目所在地主管地税机关申报缴纳营业税。对纳税人提供建筑业应税劳务，按实际（预收）工程款、甲方供料确认计税依据；对房地产企业按预收房款全额确认计税依据。
（二）加强企业所得税管理。要按照鲁地税函[2009]16号文件规定，加强对建筑业企业所得税的预警管理。对企业所得税贡献率达不到最低标准的，一律作为疑点处理，应将其列为年度评估或稽查的重点；要切实加强房地产开发企业所得税的预缴管理。对在未完工之前采取预售方式销售房地产取得的预售收入，房地产开发企业须按照规定的预计利润率计算预计利润额，预缴企业所得税。外来建筑、房地产开发企业在我市设立的法人企业或非法人分支机构,应按规定向项目所在地地税机关缴纳企业所得税。市内跨区（县）经营的建筑、房地产开发企业,凡不能提供《外管证》的,由项目所在地主管地税机关征收企业所得税。
（三）加强个人所得税管理。外来建筑、房地产开发企业要在项目所在地扣缴个人所得税。
（四）加强土地增值税管理。严格按照《山东省地方税务局房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》规定对房地产业项目加强土地增值税预征和清算，要按普通住房和非普通住房分类管理。
（五）加强房产税、土地使用税征收管理。房地产开发企业会馆、售楼处等自用场所及对外出租房产应按规定缴纳房产税。房屋开发建设期间，以实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收土地使用税。
（六）加强印花税征收管理。对建设工程勘察设计合同、建筑工程承包合同、借款合同、材料采购合同、售房合同等各类合同及各类账簿要加强监管，强化印花税的征收管理。
五、比对分析
要充分利用各种信息资料，建立定期比对分析制度，对建筑、房地产业涉税信息进行比对分析。
（一）项目信息比对。将从发改、建设等有关部门取得的项目招、投标，开工、投资等信息与税务管理中项目登记信息进行比对，发现疑点，重点监控，将所有建设项目纳入监控管理。
（二）双向报告资料比对分析。对建设单位、施工单位按照双向报告制度要求向地税部门报送的有关涉税信息与纳税人的纳税申报信息进行比对，发现不符的，追查原因，及时处理。
（三）票据比对。加强房地产开发企业发票、预收款专用收据的领、用、存、缴销管理，定期清查、盘点房地产开发企业结存的发票、预收款收据；建立房屋销售合同与预收款收据之间的比对制度，确保预收款收据开具、纳税申报与收款同步。
（四）房屋销售合同比对。要依托《建设项目税收管理系统》，建立发票、预收款收据使用登记台帐，以每套房屋位置为索引，将其使用的收据、发票、售房合同号登记备查，并与房管部门备案登记的房屋销售合同进行比对，对价格、收款时间与申报信息不符的，及时追查。
（五）成本、价格比对分析。探索建立价格、成本预警机制，对建筑、房地产业销售单价、成本进行监控，尤其是对同地域、同条件下的建筑、房地产业销售单价、成本明显差异的，税收管理员要认真核实，对价格明显偏低，又无正当理由的，可依法核定计税价格。
六、清算管理
建筑业、房地产开发企业应依法设置账簿，准确进行收入、成本、费用的核算，按照规定的申报期限、申报内容，向主管地税机关报送纳税申报表、财务会计报表及其他有关证件、资料，并按规定缴纳各项税款，依法办理纳税申报。主管地税机关要按照会计核算与企业所得税管理的原则和要求，对所辖建筑、房地产开发企业开发产品的成本核算、经营成本结转、预售收入结算等情况加强日常管理与监督。对符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条情形的，主管地税机关可对其应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并进行规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理。
建筑、房地产开发项目工程完工后，纳税人应主动向主管地税机关办理项目注销登记手续，结清相关税费；必要情况下，主管地税机关可要求纳税人进行税收清算。税费清算的内容包括：收入确认、发票开具、税费款结算、登记注销、办结其他涉税事项。通过建筑、房地产管理软件，按项目或楼盘调取纳税人申报的相关资料，并进行归类统计，与纳税人实际经营情况进行审查、核实清算相关税费，多退少补。
各级地税机关应按照“一项一档”的原则，及时对建筑、房地产项目相关资料进行收集、整理、分类、归档，保管好各种税收资料，以备查验。
七、 评估检查
各级地税机关要对比对信息差异及时进行日常核实、检查，同时定期、有针对性地积极开展按项目和企业交互评估。对建筑、房地产业中的重大建设项目，按照现行纳税评估指标体系及系统预警，对项目不同阶段实现税款，以及税款实际入库与税收测算值等情况，对辖区内存在税收潜力的项目进行典型评估，从项目立项、招标、转分包、税务登记、项目登记、各类合同、拨款供料、竣工决算等诸多环节进行综合评估检查，认真分析重点项目管理中发现的难点和疑点问题，形成重大建设项目税收管理典型案例，达到“以点带面”的目的。对重点建筑房地产企业要按年进行纳税评估检查，进一步加强建筑业、房地产业税收精细化管理。
主管地税机关应建立约谈沟通机制。以纳税评估发现的疑点为约谈要点，与重大建设项目相关纳税人进行约谈沟通、纳税提醒或纳税辅导，督促其及时补缴相关税款，提高纳税遵从度。
八、责任承担
在建筑、房地产业税收管理中，有下列行为之一的，根据责任大小，对相关责任人员扣发不低于一个月的税官能级补贴。情节严重涉及违纪的，由纪检监察部门给予相关责任人行政处分，并取消单位在年度考核中的评先树优资格。
（一）项目登记管理不及时到位，导致税收管理困难或税收流失的，税收管理员负直接责任，税务所所长（各区县局专业管理税务所所长、高新区分局、直属分局专业管理科科长，下同）负领导责任，分管局长（指各区县局、高新区分局、市局各直属分局分管建筑、房地产业专业管理所或科的分管局长，下同）负连带领导责任。
（二）纳税人未及时办理纳税申报，或存在欠税行为，未进行税务处理，仍继续发售发票的，大厅工作人员及税收管理员负直接责任，大厅负责人（指区县局直属征收分局局长或办税服务厅主任，市局直属、石化分局征收科科长，高新区分局征收统计科科长，专业管理农村中心税务所负责大厅业务的分管人员，下同）和税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
（三）纳税人申报缴纳税费金额与实际经营情况不符，未进行“票表比对”审查核实，造成纳税申报不实的，税收管理员负直接责任，税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
（四）纳税人申报纳税有扣除项目或抵减项目，未有审核确认手续，造成纳税人少缴税款的，税收管理员负直接责任，税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
（五）纳税人申报缴纳相关税费不匹配，未及时发现、处理的，税收管理员负直接责任，税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
（六）纳税人发票、预收款专用收据开具金额不符，未及时发现、处理的，税收管理员负直接责任，税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
（七）项目税费没有清算或清算不及时，导致税收流失的，税收管理员负直接责任，税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
（八）未办理委托代征手续或委托代征手续不完备，而代征税款的，税收管理员负直接责任，税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
（九）为争抢税源，推诿扯皮，导致纳税人无法正常开具或代开发票的，大厅工作人员及税收管理员负直接责任，大厅负责人和税务所所长负领导责任，分管局长负连带领导责任。
九、工作要求
为确保将以上意见贯彻落实到位，对建筑业、房地产业税收管理管到位，提出以下工作要求：
（一）要继续加强专业化管理。对所有建筑、房地产企业及项目要由一个税务所（科）安排专人进行专业管理，专业税收管理员要有高度负责的工作责任心，能熟练掌握税收管理软件操作，精通建筑、房地产业税收、会计知识和管理工作流程。各级地税机关要定期组织税收管理人员进行相关业务知识培训和更新，更好地适应建筑、房地产业税收管理需要。
（二）要加强信息化管理。进一步完善软件功能，逐步建立房地产业税源信息数据库，搭建信息化应用平台。将从建委、规划等部门取得的建筑、房地产建设信息，与征管系统中的申报纳税信息进一步整合归集，建立房地产业税源信息数据库，实现数据集中，网络比对和信息共享，促进税收管理水平的提高。
（三）各区县地税机关、专业管理所（科）要按照规范化、精细化税收管理的要求，理顺内部岗责体系，规范工作流程，要把责任分解到信息采集、项目登记、发票开具、纳税申报、比对预警、日常巡查、项目评估等每一个环节，责任到人，提高工作效率，并制定相应的岗位责任制考核办法，定期进行考核，对违规行为要按责任承担追究到位。此项工作，市局将纳入重点考核内容，单独进行考核。
（四）要认真开展清理工作。各级地税机关第三季度要结合淄地税函[2009]27号文件要求，并延伸到所有建筑业项目和房地产项目，认真开展清理工作，对税务登记、项目登记、发票及预收款收据的管理（包括领、用、存、开具、使用等）、分税种纳税情况、欠税情况进行综合评估检查。清理情况于三季度结束之前报税管一科、国际税收管理科，同时各单位要上报不少于两个典型建筑、房地产项目综合评估案例。
以上意见自二〇〇九年七月一日起执行。各单位可根据本意见，制定具体的工作流程和考核办法。