etc入口显示交易失败:中央地方遏制房地产过快上涨 打击囤积土地

中广网北京1月8日消息（记者季苏平）据中国之声《央广新闻》13时10分报道，新年伊始，上至中央、下到地方纷纷出台各种政策遏制房地产过快上涨。
日前，由上海市从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以求遏制地价、房价过快上涨。广州深圳等地也纷纷出台政策打击囤积土地的现象。
根据广州市出台的《办法》，开发商囤地成本将大为增加。土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。这无疑让那些囤积或闲置土地的开发商承担着更大的风险。
房地产调控重在政策的执行力度，有很多政策实际上一直都是存在的，但是因为执行力度不够，政策形同虚设。以上海为例，2009年，上海有330宗土地“批而未用”，这些闲置土地的所属公司包括境内外多家知名地产企业。这些“批而未用”的住宅用地建筑面积达到4356.5万平方米，它们一旦上市，上海楼市供不应求的状况将得到改观。330宗住宅性质或含有住宅性质用地的项目近三分之二是在2004年8月31日前出让的土地，且主要采取的是协议出让的方式，由于过去5年间，上海地价、房价飚升，这些“晾着”的土地为开发商带来了丰厚的回报。
记者从上海市政府权威渠道获悉，2009年上海财政收入，增量部分50%左右、存量部分25%左右均来自于房地产行业贡献。如果卖地成为政府主要的收入，那么希望政府大力打击囤地，房价飙升的话，是不现实的。
赵春雷：打击囤地应调动地方政府积极性
“头痛医头”不足取
撰稿·赵春雷
资产价格正在继续上扬，中国的房地产市场重显2007年的牛气，地王再度频出。9月10日，中海地产以70.06亿的价格拿下长风6B、7C地块，一举夺得全国地王称号。不可否认，资产价格的过快升速，势必引发资产泡沫。面对大幅升温的房地产市场，管理层拟增加土地供应与增加土地使用效率来平抑房价的意图明显。一方面是查囤地未建，另一方面则是加速推地。
国土资源部近日表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。9月1日，进一步下发了《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》。而今年下半年上海则将采取三项土地政策平抑房价:大幅度加大住宅土地供应力度，对闲置土地督促加快开工，同时将试点实施土地出让预申请制度。预计今年下半年上海住宅土地供应量3倍于上半年供应量。
客观而论，一级市场的囤地与二级市场的捂盘，很难一概而论。据中国国土资源报报道，上海目前总共有1077公顷住宅用地处于批而未用的状态。据央行公布的8月份数据显示，8月新增人民币贷款4104亿元，人民币贷款余额同比增长34.11%，银行间市场人民币交易活跃，市场利率下降0.11个百分点。在资本市场流动性充裕与房地产市场仍旧高烧的背景之下，房地产企业拿地的热情很难会减退，地王纪录的继续刷新并非不可能。因此，若土地使用效率得不到有效提升，单纯加大一级市场推地力度，期望通过加大土地供应增加房产供应而平抑房价的效果必然将大打折扣。
针对囤地的游戏规则历来就有，如2008年1月颁发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中就明确“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。9月1日国土资源部的《通知》其实只是对以往既有政策的重申而已，仍然没有执行细则。
查处囤地最直接的就是政府有关部门的监管，而地方政府对于监管囤地的积极性是关键一环。土地财政对于地方政府的重要性不言而喻，鉴于房地产对于GDP的拉动作用，在外需与内需仍未全面启动、国内实体经济仍处于去库存化之际，动房地产的奶酪必然会投鼠忌器，毕竟房地产行业同时关联了众多上下游产业。因此，若单纯头痛医头、脚痛医脚似地查囤地，势必很难调动地方政府的积极性。如何运用配套政策来调动地方政府的积极性相当重要。
降低预期是根本，货币政策方是高房价的真正终结者。信贷的宽松与资本金率下调，形成了廉价资金与杠杆延长，在启动了本轮房地产市场的行情的同时，也构成了一级土地市场的重新活跃。近期豪宅持续热销，显示了投资客群已经重新返回市场，并逐步成为市场的主导。房价的真正推手正是资本市场过多的流动性，除了房地产市场外，股市、原油与其他资源类商品都呈现持续上涨。原油价格从年初的30美元至近期已经超过70美元、LME金属价格今年以来上涨60%。而这一系列大宗商品的上涨与其他商品依旧在为去库存化而努力，已形成鲜明对比。
事实上，货币政策不可能长期如此宽松，动态微调已表明管理层对风险的预警。利率变化对于资产价格的打击将是巨大的。(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)
话题: 打击囤地，隔靴搔痒？
拒绝“过场秀”
撰稿·顾海波
进入2009年下半年，土地市场不断发出一些新信号:一边是“新地王”频出，一边是“老地王”长满杂草；一边是各地不断加大土地供应力度，一边是大量闲置土地未被开发。针对这一轮土地怪象，2009年8月24日，国土资源部发布“禁令”:在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。
人们不禁要问:开发商为何热衷囤地？圈地会对楼市有哪些危害？严查囤地能否抑制高房价？笔者认为:房价的上涨有许多因素共同推动，但最重要、也是最主要的原因是政策推动。在各级地方政府的过度呵护下，导致了房地产信贷的极度宽松。
一方面各级地方政府积极托市，打着“保民生、促发展”的旗号，全国各地都掀起了一场楼市托市的大赛——“购房退税”、“购房入户”、“放松二套房贷”、“降低首付”、“取消‘限外令’”、“取消5年营业税”等林林种种，可谓“十八般武艺”全用上，当然还有“楼荒论”、“通胀论”、“买房爱国论”、“房产救国论”、“取消经济适用房”、“取消90/70工程”等的鼓噪，还有“100%退房率”、“假按揭”、“房贷放松”、“囤房囤地”的积极配合……
另一方面，由于政府宽松的货币政策和信贷政策，大量信贷资金流向了楼市，降低首付、放松二贷。2009年上半年新增信贷高达7.37万亿元，远超过2009年年计划信贷5万亿元的规模，仅上半年的信贷就超过全年计划的147.4%，更是超过新中国成立以来任何一年的信贷投放总量。
如今，政府出来打击囤地，笔者希望不要再是一场“过场秀”，毕竟房地产的调控是系统和刚性的。房地产调控必须紧紧抓住“管住地根(或称扩大地根，主要是调整供地结构、扩大保障性用地、逼出囤积土地)、管住银根(控制过度、非理性的开发贷款和个人贷款)、遏制投机、抑制投资”十六字方针。
现在“管住地根、管住银根”和调整住房结构、完善住房保障体系(包括限地价和限房价)都是从供给角度考量，但当前主要问题是投机过甚(而不是供给不足)、是有效供给不足(保障住宅不足)，从需求角度对投机和投资尚未进行界定。因此，房地产调控不可能取得预期效果。
当下“地王”和囤地现象频出同地方政府、银行和开发商的联合“做局”有很大关系。《中华人民共和国土地法》第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。但是现实的情况确是大相径庭。
土地出让的终极目的，是要在两三年之后，在房地产市场上把房子卖出去。然而，来自国土资源部门的数据显示，从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化。例如，广州2007年批出的27块区域地王，就有24块尚未开工或者未售。而上海目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态，其中相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。
笔者希望各级政府与其打击囤地，不如建立房地产健康发展的良好秩序，建立多层次的住房保障体系。
(作者为独立地产评论人)
任志强：平抑房价先缓和城市资源差距
中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。中国是传统计划经济的管理体系，尽管建立市场经济改革之后，大多数市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。
市场竞争的结果就是资源的稀缺让价高者得，房价也就成了树立在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落，少数城市的房价过高正在于这个少数的特殊性。个别城市的房价过高，正在于这些城市的个别性。
如果所有的城市都出现了全面的房价高涨，那么就不是个别性的问题了。但如果只是因为这种围城的效应而产生的少数城市中的房价上涨那就很难说是一种“泡沫”了，而是在于这种个别的资源优势。当城市已无法用普遍资源再平衡的方式改变城市与城市之间的资源差距时，房价就成为了平衡其他资源贫富差别的一种工具。
价格最终解决供求关系的经济规律会在市场竞争中说了算，房屋价格只不过是其他资源价格转换中的另一个平台，表面现象看似房价的高涨，但当其他资源无法用价格转换时，就变成了由某一种特殊商品来替代。而住房恰恰是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品，于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征，其价格也同样成为一个城市综合实力的标准之一。
纵观全世界又有哪个房价高的城市不是在当地综合实力较高的城市呢？至少会在某几个方面是具有优势而不可替代的资源的。因此个别城市的房价高不能变成一项全国统一的抑制政策，尤其不能一刀切的认为是“泡沫”，不能用行政的、税收的、信贷的所有政策来抑制资源优势而形成的价格优势。这种少数人得病大家吃药的政策，不但不能对少数城市的个别房价上涨起到抑制作用，反而会让整个行业遭受惨败的损失。
但真的到了房价下跌的那一天，百姓就真的敢放出手去购房了吗？即使某些城市的房价跌了，但那些与城市资源优势紧密相连的贫富差别却不会在房价的下跌中平衡，这种房价的差距仍会在城市与区域间明显的存在。无法消除这些城市资源优势的差别时，就很难消除这种个别城市房价仍然过高的必然结果。(任志强/北京华远集团总裁 原题：平抑房价先缓和贫富差距)
浙大学者：房价高空坠落隐患更大 绝不能回到放乱收死老路
过去的一年，房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手四道遏制高房价的“金牌”，有关部委也相继出台有关土地、税收等新规，这些连环释出的新政策使楼市生态顿时大变。2010年，高房价将在向上、向下的通道上作怎样的调整备受关注。
2010年整体房价上涨空间大幅缩小
“国四条”出台以来，在很大程度上影响了人们对房地产市场的预期。过去的一年，作为二线城市的福州商品房均价上涨了2000多元，市中心部分新楼盘均价现已达两万元，越来越多原本“买得起房”的城市家庭只能“望房兴叹”。家庭年收入七万元左右的福州市民陈辉对《经济参考报》记者说，飞涨的房价已经让他无力购房改善居住条件，只能在一套60平方米的单位旧公房里“蜗居”，现在他指望“国四条”能够把房价降下来。
在北京、广州、福州等大中城市，受房产交易营业税征收年限由两年改成五年的政策调整影响，二手房市场交易出现了不同程度的下滑，许多潜在的购房者重新陷入了观望。
据美联物业市场研究部预测，2010年，北京二手房市场将出现明显的调整。第一季度历来是楼市的成交淡季，而且2010年的系列政策实施日都是从1月份开始，这使得需求将出现明显的观望。2009年12月因诸多购房优惠政策到期而出现的“恐慌性抢购”已经透支了2010年1月市场，2010年1月北京全市二手房的成交量将出现非常明显下滑。而到了2月由于受春节假期的影响，可能出现自2009年3月份以来成交量首次下跌到两万套以下的情况。
在2010年的新年楼盘报价单中，广州市越秀老城区和天河珠江新城基本都在每平方米两万元以上。虽然有部分开发商着手积极促销，甚至久违的“半价卖楼”重现江湖，但与开发商加快推盘和加大促销力度的积极态度相比，不少市民的看楼购房积极性并不高，大部分都说价格太高了。
据福建麦田房产中介公司总经理黄少华介绍，目前，福州二手房市场以普通住宅为主，不满五年差额征收营业税对这部分房产交易几乎没有影响。但对高档住房转让将产生较大影响，预计2010年起高档房转让将出现大幅度下降，整体房价的上涨空间大幅缩小。
部分业内人士预测，2010年上半年房地产的调控政策还会陆续出台，但未来房价下降的可能性不大。
福建群升房地产开发集团销售部负责人郝先俊告诉《经济参考报》记者，2009年房地产市场快速销售的行情出乎意料，住房供应量日渐偏少而供不应求；土地成本上涨，占开发总成本比例增大，开发商已经没有降价空间，加上现在开发商资金较为充裕，未来房价可保持坚挺。
中国房地产研究会副会长顾云昌说：“虽然已经有一系列政策的出台，我们的社会对房地产的发展下一步的发展大家还是看不透，再加上在2009年出现了爆发性的增长，也就是说好像100米赛跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在这个平台上站得住，大家恐怕也需观望，对政策也是没吃透，大家都在观望政策下一步会怎么样。”
顾云昌认为，2010年一季度的遭遇不会像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他说“主要原因是，全国的房价已经处在高位，绝大多数城市的房价已经超过了2007年的峰值。在高房价的面前可能会挤掉相当部分的相对低端的需求，中央出台的抑制投资投机性需求的政策，也会挤出一部分的投资投机需求者，这些政策的出台都会影响到我们整个的交易量。我们整个经济还在复苏回升过程中，仍然需要房地产业对经济作出贡献，也就是说仍然需要我们的居民通过踊跃的买房推动房地产市场的稳定，当然主要是满足自住型和改善型需求这样的情况，积极性稳定下来。”
“再加上我们保障性的住房或者是中低价位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供应量，使整个我们房地产的交易或者房地产销售仍然保持相对于2009年平稳的状态，这是我想2010年的一个走势。”顾云昌说。
中国社科院财贸所教授况伟大教授表示，房价在2010年上半年可能会有所下降，但下降的程度取决于中央政策出台的效果，还要取决于人们的预期能够持续多长时间。
遏制高房价亟待健全房地产三项制度
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受《经济参考报》专访时表示，目前的房地产泡沫已由经济问题转变为社会问题，仅仅依靠经济措施已很难解决。但如果中央政府下定决心，完全通过行政手段遏制目前的高房价，又会使房地产价格高空坠落，给我国社会稳定和经济发展带来更大的隐患。应充分协调利用行政调控和市场调节，绝不能回到“放乱收死”的老路，因此遏制高房价亟待健全房地产三项制度，即在房地产宏观管理上采取“双轨制”；在针对地方政府中观房地产管理上采取“问责制”；在房地产开发商微观管理上采取“税收金融制”。
宏观管理的“双轨制”
景乃权说，目前的高房价已经远远超出了普通大众的购买能力。调查显示，北京、上海、广州、深圳等城市房地产每平方米均价接近或超过了两万，80%左右的民众表示“买不起房子”。目前的高房价已不仅是一个阻碍经济持续发展的问题，更是一个影响社会和政治稳定的民生问题。因此有必要将我国房地产市场从市场化单轨转向社会政策和经济政策双轨，即廉租房和商品房“双轨制”。廉租房的建设由中央政府主导，严格规范地方政府建设廉租房的比例。在没有达到廉租房建设比例的情况下严格控制商品房的开发。而商品房的开发则可以由市场进行供需确定。“双轨制”的运用可以有效解决大部分低收入者的居住问题，保障社会安定和政治稳定。
2007年，国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。2008年四季度，中央把保障性安居工程纳入应对金融危机的重大举措，进一步加大保障房建设投资。2009年5月，住建部、国家发改委和财政部联合印发了《2009—2011年廉租住房保障规划》。这些都表明了，中央对房地产宏观管理采取了廉租房和商品房的“双轨制”。现在的主要问题是，对地方政府缺乏问责，对开发商的管理缺少健全有效的税收金融制度。
针对地方的“问责制”
景乃权认为，地方政府有动力抬升地价、推涨房价，主要是原因：首先，以GDP为主的绩效考核体系；其次，土地出让金收入。在当前政府官员绩效评价体系中，GDP及其增长率占很大的比重。而房地产业的发展对地方GDP的增长有重要促进作用。出于政绩的考虑，地方政府官员有动力积极发展房地产业，采取鼓励银行为房地产商贷款、给予房地产商优惠等政策，以提升房地产价格，从而提高当地GDP的绝对值和增长额。
土地出让金是地方政府重要的财政收入来源。抬高土地出让价格直接就能增加地方政府收入，地方政府有激励抬升土地出让价格内生动力，而高地价是推动房地产价格上升的重要原因之一。同时，地方政府倾向于采取有利于房地产价格上涨的政策，进一步推动土地价格上涨。在这样一个“高地价———高房价———高地价”循环中，房地产的价格就会越来越高。
在针对地方政府中观房地产管理上可以采取“问责制”方法。“问责制”是指在考核地方政府官员绩效时，不仅仅看重GDP的高低，同时纳入拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例，商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标。这样可以降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。
微观层面的“金融税收制”
景乃权表示，政府在鼓励居民购买自住房和改善性用房的同时，要采取措施严格抑制投机，充分运用土地出让金、营业税、物业税、房产税、遗产税和贷款首付等等财税金融政策，根据国家宏观和微观经济形势随时规范和调节房地产开发商。
物业税的推出可以有效地抑制高房价。因为现拥有住房的成本比较低，这导致了很多投资和投机者购买多套的住房，持房待涨。物业税增收提高了房地产投资的空置成本，从而对房价有抑制作用，按1%的税费，征税后房价将理论上下降15%—20%。同时，房产物业税的征收可以采取区别对待的方式，自住房和改善性用房免征，第三套及以上开始征收物业税。
当然，物业税的推出必须配合房产实名制的实施。只有明确了房产的拥有者，我们才能有效地统计每户家庭的房产拥有量。贷款首付的金额也应该根据家庭购房的数量有所差异。家庭首次购房者首付比例保持20%的比例不变，家庭购置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭购买三套及以上房产应全额支付。这样不仅可以有效转嫁银行贷款的风险，而且可以有效抑制房地产投机。
总之，中央应尽快出台遏制房地产价格过快增长的具体执行办法，否则在利益的驱动下“上有政策，下有对策”，可能会造成“国四条”无法真正落到实处。（记者 来建强）
（来源：经济参考报）
京沪深楼市泡沫越吹越大 房价涨幅超GDP五倍
',1)">
 

社科院蓝皮书指出，中国85%家庭无能力买房。
本报记者 陆昀
美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，今年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧，北京楼市泡沫化指数全面超上海。
房产租售比北京领跑
“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100到1：200。
据美联物业北京市场研究部调查显示，11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加。造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价。
北京11月租赁平均价格维持在2250元左右，环比10月继续上升，成交量更是继续上升，主要原因是进入取暖期，城区的租赁市场明显上涨。而二手房均价则在11月达到了历史最高，据美联物业市场研究部统计数据显示，11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元/平方米。而二手房的平均成交总价首次突破120万，达到了123万。二手房均价已经比年初的8900上涨了47.8%，部分区域甚至出现了翻番的上涨幅度。
上海的租售比为1：500。11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势。由于房价涨幅过快，导致租金投资回报率回落速度也随之较快。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%，居全市首位；闵行区同为2%-3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%-2.5%；静安、黄浦区仅为1.5-2%。换算成租售比分别为1：350-1：670之间，平均为1：500。
深圳的租售比平均为1：450。深圳美联物业市场研究部统计数据显示，在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500元左右。租售比大概维持在1：400-480之间。
投资比北京首次超上海
美联物业在京沪深三地各取样2000购房者需求的分析下显示：北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海仅为51%。
而三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为，这一数据说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。
三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经居住两年以上的楼盘甚至空置率依然超过30%。特别是近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50%，大部分需求购买希望依靠房价上涨带来投资收益，给市场带来了很大的不确定性。
美联物业市场研究部认为，全民参与“房地产运动”体现了老百姓对财富增值保值的关注，所以我们认为从历史发展趋势看，现时的房地产热也是必经的历史阶段。但是从另一层面来说，政府决策层应理性引导投资导向，合理引导投资，坚决打压投机。而非一味打压房地产，同时应更加重视对中低收入阶层保障性住房的供应。
房价收入比均超15年
美联物业市场研究部根据北京统计局公布的2008年北京市职工年平均工资为44715元，2009年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在10万左右。
购买一套北京的普通5环周围商品房平均115平方米，平均单价在每平方米17000，总价为需要200万元左右。
房价收入比为20年。
美联物业市场研究部根据上海市统计局数据熏2008年度全市职工平均工资为39502元，2009年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在9万左右。
购买一套外环普通商品房平均95平米，平均单价在每平方米18000元，总价为需要170万元左右。房价收入比为18年。
美联物业市场研究部根据南方人才市场、广州人力资源管理学会、广州市人才研究院联合发布了《2009年度广东地区薪酬调查报告》，结果显示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9万，购买一套外环普通商品房总价为需要150万左右。房价收入比为16年。
房价涨幅均超GDP5倍
北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中上海超过7倍左右，而北京与深圳在5倍左右。
对房地产业的过分依赖，已经为我国经济埋下隐患。如今，房地产业已经占了GDP的6%，25%的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密。2009年4万亿的投资有多少进入楼市人们不得而知，但北京、上海等大城市频繁出现国企地王。社科院的《经济蓝皮书》告知，当前有85%的中国家庭买不起住房。这一切都已经提示现在的楼市已经有泡沫。
近日，中国最大地产开发商之一万科董事长王石在接受媒体专访时警告，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。业内人士认为，政府决策层应合理引导投资，坚决打压投机，应更加重视对中低收入阶层保障性住房的供应。
谢国忠：2012年中国股市楼市泡沫终将破灭 老百姓最无助

经济学家谢国忠（资料图）
不管是经济繁荣，还是经济萧条，谢国忠显然都是一个耀眼的人。在萧条的时候说萧条，这很容易，但是在繁荣的时候说萧条，就显得有些难得。
2008年中国股市最火爆的时候，谢国忠曾经预言股市要跌，很多人认为他是在哗众取宠。这一次股市回暖的时候，很多专家都认为寒冬已经过去，但是谢国忠依然不赞同，认为这仅仅是一次熊市中的反弹。
一个特立独行的人，并不以大众的愿望为指南，所以，人们看到了谢国忠的与众不同，认为谢国忠是一个经济唱衰者。
其实不然，“我做这个工作，研究经济，研究股市，有一些自己的判断，经济有其规律，有涨就有落，人们只是看到了我说坏，没有看到我说好。”谢国忠说。
发现经济的规律
你是一个经济唱衰的人吗？对于被多次问及该问题，谢国忠的回答是：很多人认为股市的好坏和经济学家唱涨唱衰有关，全部错了。经济本身有规律，有涨有落，有好有坏，预测是没有意义的。
谢国忠说：“就我个人来说，唱涨或者唱衰没有意义，只能说是做出了一些自己的预判，1999年的时候我写文章说科技泡沫要来了，2003年的时候我写文章说经济将在未来几年里上行，2006年的时候我写文章说2008年世界经济将会遇到危机，去年冬天我写文章说今年下半年股市会反弹。这些过程里，有好有坏，可是人们只记得我说坏了，没记得我说好的时候。”
“其实从经济学上来说，预测是没有任何意义的，经济或股市并不以人的预测而改变，但是人都希望有奇迹发生，这是人的本性，因此也就有了预测。中国人说股市是经济的晴雨表，是把股市和GDP联系起来了，但事实并非如此，经济增长的快慢和公司有什么关系呢？历史证明，经济增长快的时候，公司往往是在贴钱，以此扩大生产，搞数字概念，老百姓并没有因此赚到钱；相反，不断重复的生产和扩张带来的最终并不是财富，长远来看，不是经济发展的良途。”谢国忠认为。
如何判断经济规律
谢国忠又是如何做到对经济预测的准确性的呢？谢国忠认为：“判断经济走向，关键在于发现其中的非理性因素。”经济本身有规律，但不管是股市还是其他经济领域，都存在着大量的非理性的、人为的因素，这些都是影响经济运行的东西，倘若你能看清楚，结合经济规律，自然能做出一个比较客观的判断。
而做一个逆向思维的人是否更容易被别人记住呢？谢国忠说：“逆向还是顺向其实没有意义，而且什么是顺什么是逆，不同的人有不同的标准。这和判断经济没什么关系，判断经济只看对和错，不仅仅是结果的对错，还有理由的对错。如果结果对了而理由错了，说明可能是碰巧，只有结果和理由都对了才算对！”
经济学家为谁说话
那么，经济学家到底为谁说话呢？谢国忠回答：“我不为谁说话。经济学家只是做经济研究，不为谁说话，研究本身就是目的，其他一切目的都是不科学的！我自己一直从事这个工作，自然有一些自己的判断。别人来问，我就告诉他；别人约我写文章，我就写写。所以说，我的预测并非是方便别人投机，而是提醒大家更加小心，我不会自己跑到大街上告诉人家股市要跌了，赶紧怎么怎么样。”
中国没有自由独立的经济学
在外国接受高等教育的谢国忠又是怎么看待当前中国的经济学呢？谢国忠表示：“中国没有自由独立的经济学。在传统上，学而优则仕，经济学更是如此，历史上没有专门的经济学，人们学这些是为了做官，不是为了经济本身。在当前，经济学家除了做官还有一个追求，就是赚钱，现在我国经济学家办公司的比比皆是，学者们热衷于赚钱做官，还谈什么自由独立？”
那么，在大学里是不是好一点？谢国忠认为，中国的教育不鼓励学生更多地去考虑是非，不利于建立是非观，实用主义大行其道，这和社会氛围有关，只承认结果不承认过程，只要你家财万贯，不管来路如何，一样能受到尊重。教育也是如此，这是不对的。“实用主义固然可以，但是没有是非观的实用主义会在歧路上走得很远，这是不对的。前面我们也说了，现代科学下，研究本身就是研究的目的，其他的东西不应该成为一个自由独立的经济学家从事研究的目的。”
小股民最无助
股市火热的时候，很多人赚了钱，股市跌下来的时候，也有很多人被套牢，你的判断对这些有所帮助吗？
谢国忠认为，在股市里，短期赚钱是有可能的，但是长期来说，股市不可能赚钱，因为交易本身并不产生财富！在中国股市，大多数公司实际上都是在赚股市的钱，而不是替股市赚钱，更不用说为股民赚钱了。现代社会是一部大机器，这个机器一直在吸引股民进入股市，这种力量把股民吸引进来要干什么呢？不是让股民赚钱，而是要把股民的钱重新分配，分配给一小部分人和企业。“这种力量是挡不住的，就我个人来说，只能是有人问我的时候我去提醒一下，最终也改变不了什么。”
危机下，普通老百姓该如何自保？谢国忠表示，巴菲特可以买个铁路公司去保值，可是小老百姓是没有这个财力的，现在全世界的央行都在“逼良为娼”，大家都在印钞票，逼得小老百姓不得不去投资，可是投资什么能保值，这个很难说！实际上，小老百姓是最无助的，没有办法，只能承受。
“2012年股市楼市泡沫终将破灭”
——危机再临，谢国忠教你如何保值财富
前不久，谢国忠写文章再次预言，2012年危机将再一次来临，各国央行无法阻止通胀的来临，股市楼市的泡沫终将破灭。倘若预言成真，老百姓又该如何保护自己的财富？
谢国忠对此并不乐观。他分析了几种通常用来保值的方法，但这些方法显然并不保险。
黄金：“我一直都主张买黄金保值，但是现在黄金涨得这么快，从900多美元到1200多美元，其中有多少是泡沫说不清楚，不过我想这个黄金的涨价可能会持续两年左右，这其中如果遇到回调，还是有机会的。”
房产：“中国的房地产已经提前通胀，房产泡沫已经很大，一旦全球通胀来临，现在房地产泡沫必然受到冲击，买房子显然并非保值的良策。”
股票：“股票和房产同理，不过股票比较复杂，有一些股票还是可以投资的，比如能源股票就是个不错的选择，可是国际上大的能源公司的股票都比较贵，一般小股民很难买得起很多。”
汽车：“中国的汽车是全世界最贵的，而且汽车这个东西一买回来就贬值，除非自己确实要用，用来保值不是好的选择。”
存款：“未来的通胀会比较大，但到底会有多大，这个很难估计，所以存款保值也不是那么可靠。”（记者 周怀宗）
谢国忠：经济刺激计划成就了投机 危险新资产泡沫正在形成
谢国忠
经济刺激计划成就的不是投资，而是投机，危险的新资产泡沫正在形成
为应对当前的金融危机，世界各国的中央银行都投入了巨额资金。如何走出目前极度宽松的货币政策环境，这成了时下的热点话题。中央银行的专家们认为没有必要提高利率，他们声称经济萧条使我们不必担心通货膨胀。但他们立论的前提就是错误的—经济萧条并不必然意味着低通胀率。二十世纪七十年代的“滞胀”就是证明。这一轮的货币投放量增加主要是助长了投机行为，而没能有效地为增加投资和消费提供信用支持。当油价再次逼近三位数的时候，投机行为已经发展到了危险的程度。这对通货膨胀的影响可能会让各国中央银行惊慌失措，促使他们迅速调高利率，而这可能会导致又一次经济下滑。
货币供应过量已经导致了新的流动性泡沫。结果是普遍的资产价格膨胀，在发达经济体中主要反映在股票和债券市场，而在新兴经济体中渗透到经济的方方面面，这给世界经济带来了表面的稳定，但这种“稳定”可以说是危如累卵。由于期望新兴经济体的强劲复苏，投资者乐观情绪高涨，资产价格也应声而起。这使得企业收支压力减小，资产积累节奏加快，并且通过财富效应促进了消费，在短期内达到了皆大欢喜的效果。
但高企的油价却给经济正常恢复带来了威胁。这可能会导致人们对通胀的预期上升，并对债券市场造成重大威胁。随之而来的高债券收益可能促使中央银行提高利率，以缓解人们对于通胀的担心。如果资产价格再次转而下行的话，人们又会开始质疑全球各大金融机构的支付能力，从而导致新的混乱。
前两次油价突破100美元大关，都给全球金融系统和世界经济带来了灾难性的影响。在2006年，失控的油价成了压跨美国地产市场的最后一根稻草。次贷危机期间，由于担心需求下滑，油价大跌。此后，美联储出手救市，以应对次贷危机，避免经济衰退为由，在2007年夏天大肆降息。由于乐观地相信美联储可以拯救美国经济，确保石油需求，油价再次快速上升。这使美联储的努力全部被抵消，经济衰退步骤加快，金融衍生产品泡沫显露无遗。此后，对需求的担心再次促使油价暴跌。
各大中央银行都在大手大脚地增加货币供应，促成资产价格膨胀，稳定世界经济。但是这也给石油投机提供了充足的弹药。油价泡沫跟其它泡沫有两大不同之处，它可以瞬间影响到收入分配，还可以瞬间制造出通货膨胀。也就是说，由于对利率上升的担心加剧，人们会减少消费，紧缩财政收支。
石油是制造泡沫的理想材料。即使价格飞涨，供应也不可能迅速上升—因为增加产能需要很长时间。同时消费量也不会骤降，因为消费者的生活方式和工业生产的模式都存在“粘性”。
在石油投机者的队伍里，早就不再是神秘兮兮的对冲基金孤家寡人。任何普通人都可以购买交易所交易基金(ETFs)，获得石油或者其它任何东西的所有权。各大中央银行已经说得清清楚楚：他们就是要尽可能增加货币供应，促成纸币贬值，帮助负债者。
如果你投机规模足够大，万一失手的时候政府会来解救你，为你降息，给你提供担保，这样你就可以继续豪赌。而储户们省吃俭用存下以备不时之需的那点钱，到此也就成了南柯一梦。或许我们每个人都应该当对冲基金。所谓“交易所交易基金(ETFs)”就是给你这种机会。当普通民众都被鼓动起来，抛弃纸币，转而选择石油这类“硬资产”的时候，三位数的油价就远不是空穴来风了。
我要提醒的是：等债券市场跳水的时候，赶紧离场，石油泡沫是来得容易去得也快。
2010年经济再次触底的可能性已经很大。补充库存需要和财政刺激计划是目前经济复苏的深层原因。到明年这次复苏势头已尽的时候，西方国家消费水平能得到恢复的几率非常之低，高失业率会导致过低的收入水平，不足以对消费支出形成有力支撑。
许多分析人士都认为，只要失业率还很高，就应该持续不断地推出经济刺激措施。正如我以前说过的，高失业率存在的原因并不是工作岗位真的不足，而是劳动力供给和需求之间存在错位。盲目采取更多的刺激计划只会导致通货膨胀，带来更多的金融风险。
当代中央银行的专业人士对资产泡沫熟视无睹，而对货币刺激计划增加就业的能力深信不疑。他们忽视了一个基本事实：国民经济有时候就是需要除旧布新。