中财网红楼梦平儿丢镯子:物业公司会计实务(十四)
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/27 23:25:26
经营收入的核算
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一、收入的概念及物业管理企业收入范围
(一)营业收入的概念 营业收入一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收取的收入。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益
(二)营业收入的范围 分类： 物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、理所取得的收入，作为主营业务收入。 主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其它业务收入。
主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。
房屋中介代销手续费收入。物业管理企业在从事物业维修和服务的同时，受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动。在代销房屋过程中取得代销手续费。这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。
无形资产转让收入。 固定资产的转让是指所有权的转让，其转让收益作营业外收入处理。无形资产转让形式即有所有权转让，也有使用权转让；有入帐的无形资产转让，也有末入帐的固定资产的转。因此会计上为简化核算，在无形资产转让时，均作为其他业务收入处理。
材料物资销售收入。是指物业管理企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。
商业用房经营收入。是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提 供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。
二、营业收入的确认 营业收入的确认应遵循实现原则，所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。
以权责发生制为基础按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件：
其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移；
其二，收到价款或取得收取价款的凭证，只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。
三、营业收入的核算
"营业收入"帐户核算的。核算的具体内容包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转"本年利润"帐户后，期末没有余额。
营业收入 结转营业收入 营业收入
(一)物业管理收入的核算 物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。
1．公共性服务收入的核算 公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。
(1) 公共性服务费价格的制订
1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费；
2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3)绿化服务费；
4)清洁卫生费；
5)保安费；
6)办公费；
7)物业管理单位固定资产折旧费；
8)法定税费。
序 号 项 目 金 额
[元／(月·m')〕 总费用比例
(％) 1 工资、福利费 0．266 32.25 2 维 修 费 0．146 18．25 3 绿化管理费 0．04 5 4 清洁卫生费 0．08 10 5 保 安 费 0．01 1．25 6 办 公 费 0．13 16．25 7 折 旧 费 0．032 4 8 利 润 0．056 7 9 税 费 0．04 5 10 合 计 0．8 100
n
X= Σχ¡（ì=1.2，3,...., N）
i＝1
其中：x＝公共性服务收费标准，单位为元／(月·m²)；
χi＝各分项费用收费标准，单位为元／(月·m²)；
i＝分项项数
Σ＝各项费用算术求和
某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算，得出各个费用项目每平方米月金额 物业管理服务费测算表
Σχi＝(0．266十0．146十0．04十0．08十0．01十0．13十0．032十0．056十0．04) 元／ (月 m')＝0．8元／(月·m²)。
每平方米建筑面积为0。30元／(月·m²)。
则该小区物业管理应收服务费为0．8元-0．30元＝0．5元。
公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的，
某套房屋建筑面积=该套房屋的"自用"面积×（1+各套房屋"公用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率/该幢房屋"自用"建筑面积总和）
各套房屋"自用"建筑面积应分摊"公用"建筑面积分摊率=该幢房屋"公用"建筑面积 /该幢房屋"自用"建筑面积总和
某幢房屋建筑面积为5000M²。其中：各套房屋"自用"建筑面积总合为4000M²，"公用"建筑面积为1000M²，则分摊率为
各套房屋"自用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率=1000/4000×100%=25%
某套出售房屋的"自用"建筑面积为80M²。则： 该套房屋建筑面积＝80M²×(1十25％)＝100 M²
上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为0．5元／(月·M²)，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为100m²×0．5元／(月·M²)＝50 元／(月·M²)
(2)公共服务费收入的核算 两种收取方法：按月收取；定期预收，按规定可以6个月收取，分月度计算营业收入。
1)按月收取公共服务费时， 某物业管理企业收取1月份物业管理费，3号楼1门业主"自用"建筑面积l00m²，经"公用"建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积为125m²。每月每平方米收费标准0．5元，则房屋业主当月公共性服务费为l00元。
借：现金 100
贷：主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 100
2)定期预收。某物业管理企业收取l一6月份公共性服务费。10号楼2门业主"自用"建筑面积80计，经"公用"建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积100m2，每月每平 方米收费标准0．5元，则房屋业主预付公共服务费360元。
借：现金 360
贷：预收帐款--10-2公共服务费 360
每月结转收入时，
借：预收帐款--10-2公共服务费 60
贷：主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 60
2．公众代办服务费收入的核算 公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气 费、有线电视费、电话费等服务而收取的费用。
某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8000元，电费24000元，煤气费26000元，按2％收取代办服务费1160元。
借：现金 59160
贷：主营业务收入--物业管理收入--代办服务费 1160
其他应付款--自来水公司 8000 --电业局 24000
-煤气公司 26000
以存款解缴各部门帐户时，
借：其他应付款--自来水公司 8000
--电业局 24000
--煤气公司 26000
贷：银行存款 58000
3．特约服务费收入核算
小区特约服务价目表
某物业管理企业接受该管理区内5号楼二门特约委托接送小孩上学，每次3元，本月共接送40次，收取服务费80元，另有6号楼3门特约委托家具卫生清洁，收费5元／h，本月共提供服务12h，收特约服务费60元。根据收款凭证，作会计分录如下：
借：现金 140
贷：主营业务收入--物业管理收入--特约服务费 140
某物业管理企业接受3号楼2门l号业主委托对该套三室一厅房屋进行装修，按照业主装修要求，该工程承包者--房屋装修公司的预算额为35000元，物业管理企业按2％收取特约服务费700元，
借：现金 35700
贷：其他应付款--房屋装修公司 35000
营业收入--物业管理特约服务收入 700
该项工程在合同期间完工，业主验收满意，物业管理企业将装修费用支付装修公司时，
借：其它应付款--房屋装修公司 35000
贷：银行存款 35000
(二)物业经营收入的核算 某物业管理企业接受亿达房地产开发公司委托，代管10-5-2、10-5-l室房产，按照合同规定，每月收取这两套房管理服务费120元，同样向租住户收取房租，两套房共计每月180元。收到房租及管理费时，
借：现金 300
贷：营业收入--物业经营收入 300
某物业管理企业当月停车场收入7600元，网球场收入500元。
借：现金(银行存款) 8100
贷：营业收入--物业经营收入 8100
(三)物业大修收入的核算 某物业管理企业对辖区内煤气管道进行大修，共需支付给物业企业工程修理部4800元，经业主委员会审核同意。
借：长期应付款--共用设施维修基金 4800
贷：营业收入--物业大修收入 4800
长期应付款 营业收入 4800 4800
四、其他业务收人的核算
(一)房屋中介代销手续费收入的核算
某物业管理企业代亿达房地产公司销售房屋。本月销售房屋三套，金额640000元按规定收取中介手续费4920元。
借：现金(银行存款) 4920
贷：其它业务收入--房屋中介手续费 4920
现金 其他业务收入 4920 4920
(二)无形资产转让收入的核算
某物业管理企业有专利一项；现将专利转让，取得转让收入60 000元，款项存入银行。
借：银行存款 60000
贷：其他业务收入--无形资产转让 60000
(三)材料物资销售收入核算 某物业管理企业将积压的材料水泥10袋出售，每袋售价28元，收到现金。 借：现金 280
贷：其他业务收入--材料物资销售收入 280
(四)商业用房经营收入核算
1．美容美发、洗浴、照像等营业收入的核算。 营业日报表
某物业管理企业所属美容美发厅本月30日交来营业日报表连同现金450元。
借：现金 450
贷：其它业务收入--美容美发 450
2．洗染业经营收入的核算
金额／元 加工种类 取物时间 干洗 水洗 上光 其它 11．30 刘岩 西裤 2 16．00 16．00 12.4 11.30 王华 全毛西服 2 25．00 25．00 12.4 11.30 丁晓 呢大衣 1 15．00 15．00 12.4 11.30 李莉 皮茄克 1 30．00 30．00 12.4 11.30 任哲 呢大衣 1 15．00 15．00 12.4 11.30 刘明 西裤 2 16．00 16．00 12.4 合计 117 71．00 16．00 30．00
某物业管理企业所属洗衣房本月30日交来现金l17元，连同营业日记帐簿，
借：现金 l17
贷：其他业务收入--洗衣房 l17
3．餐饮服务收入的核算 营业收入日报表
某物业管理企业所属环业餐厅本月30日，收款员将所收现金连同"营业收入日报表"交至财务部门，
借：现金 1416
贷：其他业务收入--餐厅 l416
小卖部营业收入的核算
某物业管理企业所属小卖部本月30日，将本日销货款连同"缴款单"送交财会部门：
借：现金 472
银行存款 398
贷：其他业务收入--小卖部 870
经营成本的核算
一、成本费用核算原则
(一)严格遵守国家规定的成本、费用开支范围
成本、费用开支范围，是指国家对企业发生的支出，允许其在成本费用中列支的范围。如物业管理企业中经营过程中消耗的直接材料、直接人工和间接费用。允许计入营业成本，而发生的管理费用、财务费用则只能计入期间费用，月末冲减当期损益。
(二)正确划分各期费用的界限
企业的费用，不都由本期负担，有些费用虽然是本期发生的，却不都由本期负担，如待摊费用，递延资产等；有些费用，虽然本期并未支付，却应由本期负担，如预提费用。划清各期产品成本与费用的依据是权责发生制原则，只有正确划分各期费用的界限，才能真实反映各期的成本和损益水平。
(三)正确确定财产物资的计价和价值转移的方法
物业管理企业应遵守国家规定的财产物资的计价和价值转移的方法，这些方法企业一经确定，就应保持其相对稳定，不得随意变动，更不得利用财产物资的计价和价值转移方法的技巧，人为地调节成本、收入和利润。
(四)做好成本核算的基础工作
这不仅是保证成本核算准确的前提，也是保证会计核算准确性的基本要求。为此，物业管理企业必须做到：建立、健全原始记录：制订合理的定额；严格物资计量、收发、领退制度；建立健全企业内部计划价格制度；建立科学、正确的成本核算程序。物业管理企业只有将基础工作做好，才能保证成本核算准确、真实、及时。
二、营业成本的概念及内容
物业管理企业的营业成本，是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、机械配件、零件、低值易耗品和包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。此外营业成本还包括企业所属各物业管理单位经营共用设施设备，如经营停车场、游泳池，各类球场等共用设施支付的有偿使用费和对管理用房进行装饰装修发生的各项支出等。
三、营业成本的核算
为了反映和核算物业管理企业的营业成本，企业应设置“主营业务成本”帐户，该帐户属损益类帐户。借方登记各类实际成本的发生数，贷方登记营业成本的结转数，期末余额全部结转“本年利润”帐户后，本帐户应无余额。为详细反映各类服务的实际成本，该帐户应按服务种类设置明细帐，如“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”等。
(一)物业管理成本的核算
物业管理成本是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的支出。物业管理成本一般由以下部分构成：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公司固定资产折旧费等。为了将物业管理企业所发生的支出与收入相配合，应按成本对象进行归集，结合物业企业的管理特点和实际情况，物业管理的成本又可分为：公共性服务成本、代办性服务成本、特约服务成本。
下面按物业管理不同服务类别，分别核算其成本。
1．公共性服务成本的核算
公共性服务成本是物业管理企业营业成本中的主要内容，包括对公共设施——电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚的维修保养费用、公共环境的清洁照明、绿化费用、保安费用等支出。
(1)材料费支出的核算。公共性服务各种材料费的支出可以借记’“主营业务成本”帐户，贷记“银行存款”、“原材料”、“燃料”、“低值易耗品”等帐户。
例 某物业管理企业2月份对辖区内水泵进行维修。领用螺钉30个，每个0．5元；领用皮垫10个，每个1元；另以现金购入配件2个，每个20元。根据出库单及购货凭证，作会计分录如下：
借：主营业务成本——公共性服务 65
贷：原材料 25
现金 40
公共性服务中常有库存材料的领用消耗，由于各种材料进货期的进价不同，因此在如何计算材料实际价格，进而计算营业成本时根据国家财会制度规定，可以采用先进先出法、后进先出法、加权平均法、移动加权平均法、个别计价法。以上几种方法我们在第四章经营物资核算时均逐一介绍过，这里不再重述。
(2)人工费的核算。对于公共性服务人工费的核算，一般根据物业管理企业的“工资汇总表”进行。每月在发放工资之前，财会部门应根据劳动人事部门转来的当月职工录用、调动、考勤、工资调整、津贴变动等情况通知单、计算出每个职工的应付工资和实发工资，制成“工资汇总表”。
企业应付职工的工资，无论是否当月支付，都通过“应付工资”帐户进行核算。该帐户借方反映企业实际发放的工资和各种代扣的款项；贷方反映本月企业应付给全体职工的工资总额如果企业当月的工资在当月结算、发放、该帐户月末无余额，如果在下月发放，则该帐、户月未有贷方余额，表示尚未支付的工资总额，构成企业的一项负债。
例某物业管理企业1997年11月，在各部门的工资结算表的基础上汇编成“工资结算汇总表”，资料如图表9-7所示。
根据“工资结算汇总表”，作会计分录如下：
1)结转本月应付工资时：
借：管理费用——工资 4 632
主营业务成本——公共性服务成本 11 730
——特约服务成本 5 980
——停车场 1 416
其他业务支出——小卖部 1 194
——美发厅 2 196
——洗衣房 2 392
贷：应付工资 29 540
2)结转代扣款项时：
借：应付工资 3120
贷 ：其他应付款——房管局 820
——储蓄 2 300
3)按实发数额签发支票，从银行提取现金。
借：现金 27 100
贷：银行存款 27 100
4)发放工资，扣回代扣款项
借：应付工资 26 420
管理费用 240
应付福利费 440
贷：现金 27 100
如有职工在规定期间未领工资，应按发放单位及时交回财会部门，借记“现金”帐户、贷记“其它应付款——X X X”帐户的会计分录。
(3)间接费用的核算。物业管理企业的间接费用是指不能直接计入某个项目的费用。
例 物业企业本月绿化组领用劳保服4套，每套60元；领用劳保手套10双，每双5元。根据出库单，作会计分录如下：
借：主营业务成本——公共性服务 290
贷：物料用品 290
物业管理企业对部分公共性服务内容也可以采用出包形式核算成本。例如：对住宅小区内的环境绿化工作，由于圆艺是需要专门知识的工作，一般出包给专业圆艺部门，物业管理企业按签订的服务承包合同付款，其成本即为合同标的结算款。合同价款的结算办法一般可按月预支，年度一次性结算差额。
例 某物业管理企业将绿化服务工作出包给市圆艺所，合同规定每月支付1 000元,绿化服务费，绿化需花草树木费用单独核算。本年度年终总结算绿化服务费及花草树木所需费用1 560元，根据付款凭证，作会计分录如下：
1)每月预付服务费时：
借：主营业务成本——公共性服务成本 1 000
贷：银行存款 1 000
2)年终结算补差时：
借：主营业务成本——公共性服务 1 560
贷：银行存款 1 560
2．公众代办性服务成本的核算
在公众代办服务中，其成本主要是XT_费及应分摊的各种间接费用。人工费的核算主要是通过“作业派工单”及“工资汇总表”所列人工费成本核算，发生时借记“营业成本”帐户，贷记“应付工资”或“现金”等帐户。
例 某物业管理企业服务组，本月份发生工资3 800元，根据“派工单”汇总，本月实际总工时760h，其中各种代办服务为500h，经计算代办费成本为(3 800÷760x 500)=2 500元。作会计分录如下：
借：主营业务成本——公众代办服务 2 500
贷：应付工资 2 500
3．特约服务成本核算
特约服务成本主要部分是人工费和所需材料费，人工费按服务所需时间和难易程度，物业管理企业有具体规定，所耗材料根据领料单和购料单实际成本计算。
例某物业管理企业本用为4号楼三门2号维修电视，耗用修理配件80元，实际人工费分摊60元；为6号楼2门1号清洗油烟机，耗用洗涤用品5元，分配人工费2S元。根据领料单和工资分摊表，作会计分录如下：
借：主营业务成本——特约服务 165
贷：应付工资 80
原材料 85
(二)物业经营成本的核算
物业经营成本包括企业为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。如房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。出租房的摊销是房屋租赁服务成本的主要内容，出租房按月摊销额应根据出租房屋的帐面原价和月摊销率计算，出租房屋月摊销率和月摊销额的计算公式为
月摊销率=年摊销率÷12
月摊销额=出租房原值×月摊销率
其中，预计摊销年限可比照房地产企业同类结构房屋的折旧年限计算，净残值率一般可按出租房的3％～5％计算。
为了核算出租房的成本，应在“库存商品——出租房”帐户下设“出租房摊销”明细帐，按月计提的出租房摊销额，计入房屋租赁成本，借记“主营业务成本——房屋出租”，贷记“库存商品——出租房摊销”。 ，
例 某物业管理企业有出租房5套，5套合计每月摊销成本9 000元，作会计分录如下：
借：主营业务成本——房屋出租 9 000
贷：库存商品——出租房摊销 9000
(三)物业大修成本的核算
物业企业的大修指受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修支付的费用。该类大修业务一是物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，二是将工程出包，委托专业队伍进行维修、无论采用哪一种修理所发生的维修费均借记“主营业务成本——物业大修”，贷记“原材料”、“低值易耗品”、“应付工资”、“银行存款”帐户等。大修理其特点是间隔时间长，费用支出大，因而核算工作也较大。
例 某物业管理企业自行对全辖区内管道进行大修，共支付材料费26 400元，支付低值易耗品3 200元，发生工资费用1 800元， (材料费，低值易耗品均以存款支付)，作会计分录如下：
借：主营业务成本——物业大修 31 400
贷：原材料 26 400
低值易耗品 3 200
应付工资 1 800
四、其他业务支出的核算
其他业务支出，包括房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房经营成本。商业用房经营成本包括对物业产权人、使用人所提供的经营用房添加一部分经营设施的支出，从事商店、饭店、洗衣店、美容、美发店等的经营成本。上述各种支出，无论是何种种类，均作为其他业务支出处理。发生时，借记“其他业务支出”，贷记“银行存款”、“应付工资”、“库存商品”、“低值易耗品”、“材料”、“物料用品”等帐户，期末将“其他业务支出”结转本年利润。
为了反映和核算其他业务的支出，企业设置的“其他业务支出”帐户，属损益类帐户。借方登记各种其他业务支出的增加数；贷方登记其他业务支出的减少数，期末余额为零。发生额全部结转记入“本年利润”帐户，该帐户应按其他业务支出的种类设置明细帐，进行明细核算。
例 某物业管理企业本月销售积压的材料水泥20袋，每袋售价23元，每袋原购价25元，收到现金。根据有关会计凭证，作会计分录如下：
借：现金 460
贷：其他业务收入 460
同时结转成本：
借：其他业务支出 500
贷：原材料——水泥 500
物业企业利用物业产权人、使用人提供的房屋进行各种兼营业务，其成本结转应视各类业务的经营特点而定。
1．餐饮业服务成本的核算
餐饮业的营业成本中占比例较大是材料消耗和人工费。对材料成本的核算可采用倒轧成本法。购入时记入原材料帐户，领用时不进行帐户处理，月末按实际盘存原材料倒轧成本。人工费的核算通过“工资汇总表”进行核算。
例 某物业管理企业所属为民餐馆，10月末“原材料”帐户余额4 000元，11月份购进各种材料合计49 600元，11月末盘存结果，仓库存货金额合计6 800元，“工资汇总表”餐馆全体职工本月应付工资5 230元。根据有关凭证，作会计分录如下：
11月份各类材料购进时：
借：原材料 49 600
贷：银行存款 49 600
月末，结转材料实际成本时：
发出材料=4 000元+49 600元-6 800元=46 800元
借：其他业务支出 46 800
贷：原材料 46 800
结转本月应付工资时：
借：其他业务支出 5 230
贷：应付工资 5 230
2．美容美发厅服务成本的核算
该行业的营业成本主要是各种材料消耗及人工费。根据实际发生的购货单及人工费支出，编制会计凭证，借记“其他业务支出”，贷记“应付工资”、 “银行存款”等帐户。同美容美发厅相类似的服务行业，如洗衣房，彩扩中心等成本核算基本相似，这里不再重述