烤瓷牙后牙根发黑发臭:倪金节：不要再幻想房地产春梦 房市熊定了!

倪金节：不要再幻想房地产春梦 房市熊定了!

不要再幻想房地产春梦

在房地产寒冬来临之际，寄希望于放松宏观调控，重回过往“刺激—暴涨”式美好春梦时代的利益群体，神经变得尤为敏感。捕风捉影式的各类资讯在接下来将会愈发漫天飞舞。在期冀的政策逆转出现之前，他们只能苦捱地产寒冬。

中国房市渐入敏感地带，稍有风吹草动，都能引起利益各方的丰富解读。最近一段时间内，国务院总理温家宝相继在广西南宁和天津等地调研，要求巩固房地产调控的成果，并针对经济新趋势，适度预调微调货币政策，以确保宏观经济稳健运行。尤其是温家宝总理在天津提出的“对宏观政策适时适度进行预调微调”的观点，更让开发商和地方政府看到了结束苦日子的曙光，在他们眼里，现在的定向宽松，到明年极有可能会转向全面宽松。

而房地产“空军”阵营更是牢骚满腹，对即将可能到来的房地产调控半途夭折忧心忡忡。无论如何，在如今房地产调控的最敏感时间点，宏观政策能否最终顶住各方压力，着实到了最为严峻的节点。

就在外界预期本轮地产调控可能再度失败之际，10月29日，温家宝主持召开的国务院常务会议，再度要求各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。尤其地，首次提出了“促进房价合理调整”的新提法，基本打消了之前外界对总理“天津讲话”的过度解读，房地产调控短期之内难以半途而废。若现在就放弃调控，只能是自取其败。

确实，眼下的经济形势十分不容乐观。严厉的房市限购和银根收紧，误伤了国民经济的不少领域，很多人群亦被政策错打。中小企业经营困难、进出口形势严峻自不必言，多数行业也随着房地产低迷而深陷衰退。近几个月，中国建筑材料市场明显上演跳水行情，国际大宗商品市场也因中国需求可能锐减，亦出现不菲的跌幅，铜铝等有色金属纷纷创出新低，一改过去两年趾高气扬的势头。这一切，都是向市场发出昭示：由中国房地产降温带来的经济减速正在快速到来，若欧债危机再度升级，全球经济复苏会遥遥无期。

于是，呼吁政策放松看起来理所当然。他们能提供无数的负面案例，足以说明中国经济境况十分糟糕。只要和东南沿海的任意一个企业老板，哪怕是开百货店的个体户聊天，都能向你诉尽这年头营生是何其艰难。

可是，当一年多前，银行准备金率开始上调的时候，当限购令开始深入贯彻的时候，今日所有的经济现象，难道不在领导和民众的预期之内吗？何况，刚刚有2006年到2008年那一波的宏观调控周期，那时候的境况和现在并无二致。2011不过是2008的升级版而已。那一次，若没有全球金融危机的悍然而至，宏观调控也不会那么快结束。时至今日，又走到了2008年9月之前的某个时刻，当政策效力刚刚开始见效，宏观调控又要扛不住了？

在今年初，还在让地方政府确定房价调控目标，还在让各地全面贯彻限购令，短短十个月之后，笔者是无论如何也不会相信，房地产调控会因为眼下的这点困难，就立马放松。真觉得老业主打砸售楼处、开发商资金链断裂是很大的事情？这一切，与中国实体经济复兴、摆脱房地产泡沫的伟大战略相比，简直不值得一提。现在所出现的一切麻烦，不过是因为政治经济改革的滞后。

就在大家都拿温家宝总理“政策预调微调”说事的时候，殊不知总理在同样的场合还有这样一段话：“金融危机已经四年了，这四年给我最深的教育就是一个国家要想能应对危机，必须有发达的实体经济，而在实体经济中又必须有创新的和科技的产业作为主导。这样我们就会减少泡沫经济对财政金融的冲击，也减少国际金融市场对我们的影响。”

无疑，下一个十年，中国经济告别房地产泡沫、转向实体经济繁荣才是正道。若这一次我们再度重启货币刺激，房价又一次暴涨，那中国只能错失实体复兴的最后机会。

要知道，目前正值一轮新的产业革命时代，大危机之后，美欧的新产业、新科技正在一日千里。虽然他们看起来混乱一片，但是足以驾驭下一轮经济增长引擎的行业，不久后就会出现。总理在2010年的《政府工作报告》中也明确指出，“国际金融危机正在催生新的科技革命和产业革命”。很多几年前尚且无法想象的新名词、新产品，在这两年已经大面积出现。

热钱在抽离，房市熊定了

房地产降价潮正在开始向全国蔓延。据《第一财经日报》记者的调查，京沪广深等一线城市房价从近期出现明显松动，由此集中引发的几起业主集体“维权”事件，更让此轮房价下跌引起市场的高度关注。

无疑，这一轮的房价松动有着一定的必然性。在经历了持续一年多的强力限购之后，具备买房条件的人群是越来越少，成交量是急剧萎缩，加上货币政策的不断紧缩，开发商群体纷纷陷入了资金链极其紧张的局面之中。哪怕是销售一度红火的万科[简介 最新动态]、恒大[简介 最新动态]等大型开发商，现金流较之中小开发商算是充沛许多，但是他们早在今年五六月份就已经启动了降价。

他们之所以能够率先降价，而不像其他开发商一直死扛，关键在于十分灵敏的市场嗅觉，使得他们意识到政府本轮房地产调控的决心之坚定，短时间内完全不可能放松调控。而只要调控不扭转，谁先降价，谁就掌握了市场主动权。而越扛到最后，豪赌政策放松的计划落空，那最终只能陷入更为被动的境地。特别地，随着年关的临近，成交量的长期低迷，要想快速完成年初预定目标，降价是唯一的选择。

因此，此轮房价松动可谓水到渠成，亦是政府宏观调控所乐见的结果。但这一次房价松动，会不会像2008年那样不过是昙花一现，这主要有赖于此轮房地产调控所能持续的时间。在笔者看来，此轮降价潮能够持续，原因分为国内和国际两方面。

从国内情势看，严厉的房地产调控政策两三年内难以结束。尽管经济面临硬着陆风险，中小企业倒闭潮不断，但这一次中国经济不会这么快地重回保增长。

这一次所出现的所有危及经济增长的现象，在2006年到2008年那一轮宏观调控过程中也都曾经发生，直到2008年6月，央行依然还在上调存款准备金率，打击通胀和房价泡沫的力度十分强烈。可惜，由于雷曼破产带来的全球性金融危机，不得以启动天量信贷政策，让房地产一飞冲天。若当年没有金融危机，房价泡沫在那一次调控中就会解决。而眼下的形势是，再度出现疾风暴雨式大危机的可能性微乎其微，纵使再度出现，有了三年前货币吗啡刺激经济和房价暴涨的双重教训，重蹈覆辙的事情不大可能发生。房价松动，政策千万不可松动。只要严厉限购和货币紧缩不结束，房地产降价大潮就完全可以持续下去。

实际上，即将到来的更为全面的房价松动趋势，也符合地方政府的利益。在经历了2009年和2010年的土地狂潮之后，他们已经赚的盆满钵满，若再重复当年的癫狂，房地产的政治属性会更为严重，并成为更加棘手的社会难题。地方官员“去房地产化”，将是他们理性的选择。 也是保证他们在下一个十年赢得主动，领跑地方经济的必由之路。

而从国际形势而言，外资抽离资产市场端倪初现，由查诺斯和鲁比尼等领衔的对冲基金、经济学家国际空头，正在显示其真实的运作能力。9月份，中国外汇储备余额一改之前两年的飙升态势，单月居然净减少了608亿美元，这是有史以来单月下降幅度最大的一次，超过了三年前金融危机时期。如此大规模的外储突降，主要原因就是国际资本的流出，而很难用外贸形势低迷等因素解释的。因为进出口企业艰难并非9月份独有的现象。

同时，美元指数近期开始走强，伯南克亦暗示随时可能加息抗击通胀，加上欧债危机暗礁丛生，美元即将迎来一波像样的大反弹。欧元的颓势，美元的上升，将主导一场新兴市场的资本外流。这势必将严重考验中国的房地产市场，若同时严峻考验人民币汇率，引发贬值浪潮，那房价跌势更是难以扭转。

历经了十几年的超级繁荣，中国房地产市场的确到了需要回归理性的时刻。至少，商品住宅势必将回归其居住的属性，投资属性渐渐褪去，同时保障房占据主角。解决大多数的住房问题，是不可能通过做大房价泡沫来完成的。这一次，和以前的每次调控真的不一样了！