杭城商铺投资暗礁渐显 年租金回报率已跌至3%

尽管杭州商铺价飞速上涨，但投资回报率却在大幅下降。“就在去年，年租金回报率还能达到5%-6%，今年就已整体降至3%左右。”在杭城从事了近5年商铺生意的易居臣信房产经纪王强(化名)说。

受通胀预期影响，今年以来，大量民间资本涌入房产市场，商铺售价被一再推高。与此相对应的，则是商铺租金普遍维持在较低水平。租售价落差加剧，显然给市场带来了风险。而业内人士普遍相信，明年之后，随着商铺售价进一步抬高，租金回报率还将下降。

不过，投资者普遍认为，目前市场行情下，地产市场还有提价空间，自己也不会是这场“击鼓传花”游戏中最后的接棒人。

回报率之痛

铭雅苑，位于三墩镇北，沿着古墩路延伸段往北一直走到底就是。由于是断头路，小区周边最热闹的莫过于一大批新楼盘的开工建设。

对于这个老小区来说，最新的一则新闻是，小区内几十间商铺集体委托杭州我爱我家房屋置换有限公司进行出售。据称，开发商以前一直捂着不肯出售。

负责此次全盘出售的中介小俞介绍，商铺大致有四五十间，面积在三四十平方米至100多平方米不等，售价则每平方米1.8万元左右。

“最近来看铺的客户很多，前两天一个客户就买了一间200多万元的。”他一再表明，这个区域虽然目前看起来冷清，但今后的升值潜力巨大，因为这里将有一个地铁出口，还将有一幢写字楼会“出现”。

不过，据记者调查，相比售价，这一区域的租金回报率低得可怜。以一间60平方米的商铺为例，售价达到百万元以上，而年租金仅为2万元。此外，由于区域内人气不够旺，很多商铺只能空着。

“现在，整个杭州的商铺租金回报率都很低。我们看好的是未来的投资回报。”小俞表示。

热钱推高售价

今年以来，房地产市场再度“疯狂”。一同涨起来的，还有商铺。

以体育场路与建国路交叉口的一间临街商铺为例，在今年9月份成交，其每平方米成交单价接近10万元，比去年翻了一番。

同样，“天价”商铺在杭州城内的各个区块都有出现。香积寺路一间189平方米的商铺，标价高达1300万元；湖滨路，260平方米的铺面，标价2800万元；文三西路上，商铺单价超过了4万元；建国北路边的潮鸣寺巷，单价也达到3万元以上……

售价的一涨再涨，与资金的大量涌入有关。业内表示，今年以来，受通胀预期影响，一大批投资者将目光投向了商铺。“浙江人有钱，杭州又是房地产市场资金的汇集地，根本不用担心资金。”

“主要看地段、结构、朝向等，好的铺面今年来价格翻一两倍都不稀奇。”专门从事商铺租售的中原地产中介刘双说，平均来看，今年来商铺价格上涨百分之五六十的情况比较普遍。

王强还表示，很多房东因为自己也摸不清这个市场，怀着商铺价格还将进一步上涨的想法，开始出现惜售情况。“我也觉得明年还能再涨，因为住宅价格都在猛涨嘛。”他说。

租金难以跟上

不过，在这一轮涨价潮中，商铺的租金却未能跟上节奏。

实际上，商铺的业态均围绕着周边居民的吃穿住行展开，包括各种餐饮店、服装店、理发店、干洗店等等。

“如武林路那样的顶级地段，开家店一边销售，一边还可以宣传企业品牌，租金就会比较高。除此之外，其他的大部分都应该算小本生意。”浙江大学房地产研究中心专门从事商业地产研究的聂冲认为，商铺租金往往受到周边业态、经营种类、人流量等因素制约，往往难以出现大的调整。

聂冲表示，以居民日常消费支出为例，近几年来CPI都未出现大的波动，实际上就有商铺价格波动不大的因素存在。

持有相同观点的还有戴德梁行杭州分公司董事汤耀光。戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家有200间分公司，汤先生在杭州主要负责商业地产一站式服务。

他说，商铺的租金往往和经营主体有直接关系，卖什么、怎么卖都会影响其高低，另外周边的消费能力强不强，都是需要考虑的因素。

对于租金涨幅，业内一般认同的是，即使如延安路这样一类地段的商铺，其租金一年也就涨8%-10%；而一类地段相对较差的，租金年涨幅则在5%-6%之间；而二三类的租金则仅能上涨5%以内，甚至几年不涨。

投资更应理性

正因售价高涨、租价平行，直接导致了商铺回报率大幅回落。

以上面提及的香积寺路商铺为例，若投资客以1300万元净价买入，整个投资额将超过1400万元，而年租金仅为30万元，折算下来，年回报率仅为2.1%。

再以文三西路、紫荆花路交叉口一间小铺面为例，85万元的投资款，年租金2.4万元，年回报率也仅2.8%。

业内人士透露，自2000年以后，商铺投资开始在市场走热，售价一再提高的结果就是租金回报率降低。王强透露，杭城去年商铺回报率还能达到5%-6%，前几年高的时候甚至在8%左右；而今年，这一数字已下降至3%，甚至更低。

不过，中介们相信，明年的商铺售价还将进一步上涨，而租金回报率无疑也会更低。

对此，戴德梁行的汤总认为，投资商铺最关键的是要看今后的升值、保值潜力，如果看准了，一间商铺可以成为无价之宝；而看不准，它也同样会一文不值。“所以，现在的市场行情下，投资要非常理性”。