楼市裸奔、房价下跌才刚刚开始 怎一个降字了得

　　离裸奔只差一层纱

　　□ 本刊记者 陈士新 l 文

　　楼市裸奔，全国性的房价下跌，才刚刚开始。其持续时间至少应在2年以上，尽管暂时难以确定其裸奔的速度，但并不排除快速下跌的可能性。

　　纵观整个国内楼市，降价范围正在逐步扩散，降价幅度也在一点点提升。权威统计显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。在成交量下降的同时，成交价格也出现回落迹象，9月份上海、广州、深圳等地商品住宅成交均价环比均呈现下降态势，其中上海环比下跌0.37%。

　　但正如更多购房者的亲身感受，目前的降价幅度和范围，仍然没能改变房价高企的基本状况。另一方面，开发商的降价动力依然不足，相比近一半的项目成交价下调，意味着依然有超过一半的在售项目价格依然坚挺。

　　不少业内人士预测，“十一”或许是一年中市场心理平衡的最后关口。甚至有人认为，今年楼市比2008年更糟几乎已成定局。一方面，买房人面对开发商们近期推出的诸多优惠却不为所动，365地产家居网近期进行的一项调查也表明，表示会在“金九银十”出手买房的购房者只有17.38%，超过六成的买房人都准备放弃“金九银十”。

　　而另一方面，年内最大的供应高峰正汹涌而至。开盘“日光”成了过去时，银行信贷收紧回款遥遥无期，年度销售任务只完成了个零头，而离工程款要付、各种款项要结的年底越来越近了……对于开发商来说，眼下的楼市的确到了非常严峻的时期。

　　“重要的是把房子卖出去。”面对不容乐观的市场形势，尽早入市、迅速跑量成为不少开发商目前的当务之急。然而，怎样才能打动观望的购房者、成功把房子卖出去呢？事实上，不需要耍那么多花招，最有效的就是降价出售。

　　我们来分析一下，未来一年，房地产调控转向以及货币政策转向的可能性应该为零。因为2009年的房地产调控转向，导致2009年、2010年房价狂飙，严重危害到中国经济的长期可持续发展，其危害正在显现。这些危害包括目前民间借贷的风险，以及温州老板跑路甚至跳楼事件。未来再出现政策转向，是难以想象的事情。

　　调控政策转向不可能，那么房地产资金来源就会进一步萎缩。萎缩原因主要在于银行信贷减少、信托资金信贷减少、按揭贷款资金减少、购房款首付资金减少（交易量降低所致）。另一方面，由于2009年、2010年房价高峰期间，许多开发商高价拿地，资金需求反而有所增大。如此一减一增，房地产企业资金链会极其紧张，房企并购、房企破产事件肯定会发生；不排除大型房企破产的可能。

　　中国10多年房地产的大牛市，造就一种错觉，房价永远上涨以及房企一定赚钱。未来2年，这种错觉将幻灭。房价下跌幅度将超出我们的想象力，只要调控政策不转向。

　　房企晒出开发成本，以说明房价不可能再跌，这是种幼稚的做法。谁规定房企不能亏损不能破产？放眼世界，放眼古今，没有任何一个行业永远保持赚钱；房地产行业亦如此。2009年、2010年高价拿下的土地，房价下跌肯定会让这些地块亏损。某一三线城市，排名前几的大型房企拿地楼面价700元/平米，其销售价格已降至4300元/平米；一房企高峰期拿地楼面价2000元/平，其开发成本超过4300元/平；若未来房价继续下跌，楼面价2000元/平米的地产项目，未来必然无法与市场同类产品竞争，也就必然面临亏损的境况。

　　因此，房企倒闭潮的发生，是必然的。随着温州资金链的问题不断出现，风险不断暴露，由此导致的负面影响，会通过资金链条传导至楼市，发生二手房降价抛房现象。

　　我们原本以为，此现象会快于一手房降价，但根据当前状况，两者很有可能同时发生。由于宏观政策对资金紧缩的巨大影响，一手房大幅度降价甚至提前发生。无论如何，那些可能亏损甚至破产的房企，现在已无力回天；其未来运命的种子，早就在高价拿地时种下，现在只不过是承担决策失误的后果而已。房价下跌周期已经来临！在此期间，谁先降价谁获得主动权。

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