mo元素含量高:莫丹蔚：白鹭湖对环境是有破坏 但我有信心恢复得更好

莫丹蔚：白鹭湖对环境是有破坏 但我有信心恢复得更好

　　高端访谈之雅居乐地产惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司总经理莫丹蔚

　　从2006年接手占地1000万平方米的白鹭湖项目，雅居乐在惠州就一直备受关注。因为，惠州只有一个白鹭湖。是以，公众都非常关注并希望白鹭湖的开发可以变得更美好。正因为这种关注，五年以来，雅居乐也总是卷入一些争议。例如2008年同美国对冲基金的转让股权之争，还有前不久因开发过度带来的环境破坏质疑等等。本期，我们对话雅居乐地产惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司总经理莫丹蔚，探寻一些争论多年的问题之确切答案。

　　前不久，有网友贴出了惠州市区红花湖、白鹭湖上空的一组卫星图片，显示出大片山体绿化正在因为没有节制的房地产开发而被破坏。也因此，雅居乐白鹭湖再度卷入舆论漩涡。事实上，因楼盘开发规模之大、涉及环境资源之稀有，从2006年至今，雅居乐地产在众多外来开发商之中，一直是受关注度最高的企业之一。基于这种关注，雅居乐在白鹭湖的一举一动，也常常以传闻形式在坊间流传。从接手白鹭湖，到2008年和外资合作；从空城报道，到这次的挖山，雅居乐在真真假假的传闻中、在争议的漩涡中担负着这种关注，走过了五年惠州之路。

雅居乐地产惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司总经理莫丹蔚

　　大盘先驱的风光与矛盾

　　雅居乐买下了白鹭湖！2006年，当这一消息以坊间传闻的形式在惠州地产圈流传的时候，还没有人会想到这个只有一个湖一条小路的汝湖之隅，会在五年之内创造40个亿的销售额。就这样，传言开道，雅居乐来了。

　　在外来开发商还不多的当年，雅居乐和另一个广系开发商合生创展一样备受关注。2006年，合生创展在惠州的标杆项目合生帝景湾一期正式发售，一举占领惠州顶级豪宅市场，市场地位一直维系至今。雅居乐则因为白鹭湖4000亩的广阔湖面，总占地1000万平方米的巨大规模，走在了惠州大盘开发的前列，成为当时仅有的几个惠州大盘先驱。在惠城区，和白鹭湖同时起航的，还有惠州奥林匹克花园。白鹭湖巨大的货量供应，因赶上了2007年、2009年两次楼市高峰，让无数同行艳羡。其五年近40个亿的销售额，足以说明它的风光。2009年，白鹭湖更以11亿元的销售业绩，问鼎惠州当年的单盘销售冠军。

　　目前，白鹭湖200万平方米的建设用地已经开发了约2/5.这一大盘先行者，用五年时间体验了抢喝头啖汤的风光，也给后来的同行总结了一些经验和教训。莫丹蔚在采访过程中，他先后两次提到了“矛盾”这个词。第一次是谈到白鹭湖1000多户交楼一年以上的业主，真正入住的不足200户，第二次是谈到房地产开发和环境破坏的矛盾时。

　　由于入住率低，前面五年，雅居乐白鹭湖的业主深圳客占了40%.外地买家所占比例之高，直接带来的是入住率低下。莫丹蔚坦言，买了不住等升值的业主大有人在。而外来买家所占比例过高，也给开发商提高小区入住率带来了一个悖论，那就是：人越少，生活配套越做不起来；生活配套越跟不上，就越发没有人愿意住进来。就白鹭湖而言，社区的超市早在一年前就建好了，也引入了上海联华大型超市。但因为常住人口太少，超市一开业就等于亏本，因此开业时间一推再推。而基本配套的缺失，也使得一部分原本打算自住的本地客不愿意住进来。

　　旅游地产的承诺和兑现

　　白鹭湖的第二个矛盾，是房地产开发和环境保护的矛盾。公众最关注的问题是开发会否破坏环境。另外以旅游度假地产的名义开发这个项目，会否因地产开发被私有化，变成私家花园。

　　针对网友质疑山体和原始植被的破坏，莫丹蔚表示，建设和破坏之间本来就是一个矛盾，“没有破坏就没有建设”。只能在建设过后，把破坏掉的部分恢复好。

　　和环保紧密相关的，还有雅居乐白鹭湖“旅游度假地产”的开发性质。公众担忧，旅游度假地产开发到最后，只有地产没有旅游。在开发到第五个年头，白鹭湖所担负的旅游度假功能何时兑现？也是拷问这个楼盘的一个巨大问号。对此，莫丹蔚回应说，白鹭湖计划在未来五年开发完毕，其中有200万平方米的公共休闲配套，计划在未来一到两年内建好。这些公共配套除了部分码头、体育场馆等，不会向市民收取门票。

　　旅游地产既是白鹭湖的开发模式，也是开发商和政府对市民的一个承诺，最后这个承诺能否兑现，和环境保护一样拷问开发商的社会责任感。

　　在白鹭湖前一个五年过去后，摆在这个大盘面前的考验或者说是希望，还很多。如何通过正确的营销引导平衡本外地业主比例，提高小区的入户率？如何尽量减少大面积房地产开发对环境的负面影响？如何让本属于每一个人的公共资源在开发后仍能被公众平等地参与？只有找到这些问题的答案，白鹭湖才能成为惠州房地产开发史上一个真正意义的“大盘”。 

　○对话

　　合作开发是房地产大趋势

　　在土地竞标时，一个好的地块，如果几大发展商同时争拍，等于是自己把地价抬高了。那为什么不合作呢？

　　南方都市报：雅居乐最近在惠阳拿地，能否谈谈地块的具体信息？

　　莫丹蔚：这个项目是合作开发，未来会以住宅为主，有一部分商业。我们公司对惠州非常重视，在资金比较紧张、各地都在收缩的情况下，在惠州还继续扩张。我们认为，惠州就是深圳的后花园，未来三五年，深惠一体化肯定会被广泛接受。深圳、广州这样的大城市，都需要一个地方来释放居住需求。而惠州目前和五年前的广州番禺是一样的。我们在番禺的广州雅居乐花园，10年之间，从3000多元/平方米涨到了15000元/平方米，这就是惠州未来的前景。

　　南都：惠阳项目是和本地公司合作开发吗？

　　莫丹蔚：对，但在产品设计、营销等方面会以雅居乐为主。我们认为房地产未来的趋势是合作开发、强强联合，像广州亚运城那样。

　　南都：怎么说？

　　莫丹蔚：第一，每个公司都有自己的优势，大家合力，就把各方面的优势都发挥出来了。第二，在土地竞标时，一个好的地块，如果几大发展商同时争拍，等于是自己把地价抬高了。那为什么不合作呢？拿了地一起来做。据我了解，万科现在超过50%的项目是合作开发。万科去年做到1000个亿，为什么能做这么大？很大一部分因素是因为合作开发。

　　南都：跟同行们比，雅居乐的优势是什么？

　　莫丹蔚：最大的优势是做大盘，从中山凯茵新城到三乡的雅居乐新城，再到海南的清水湾，我们在大盘开发方面积累了很多经验。雅居乐对大项目的整体规划、社区文化的打造都有自己的优势。但在产品创新、产品研发方面，我们还要付出更多。

　　南都：合作开发需要注意哪些问题？

　　莫丹蔚：以前房地产都不走合作模式，主要原因是大家在楼盘风格和销售价格上很难统一。但随着行业市场化、专业化的程度越来越高，大家在这一方面也越来越容易达成共识。另外，还有一个根本性因素，就是市场变了，竞争激烈，大家都在抢市场，但回报率却越来越低。所以把竞争变成合作，无疑是一个趋势。雅居乐近期在广州亚运城采取了合作开发，早期在海南清水湾与摩根合作，这段时间也寻求跟万科、星河湾等企业合作。

 　 雅居乐在惠州开发的超级大盘白鹭湖

　　全额退还A etos出资

　　考虑公司在境外的形象以及A etos这笔资金数额不大，公司全额退还了A etos的出资。

　　南都：白鹭湖向美国基金A etos出让20%多的股权，是因为资金紧张吗？

　　莫丹蔚：这个事情我不是很清楚，但从理论上讲，一个企业在发展的过程中，都希望有资金进来，这样的合作发展会更快。更何况，白鹭湖的规模无论对哪个企业来讲都是一个不小的项目。这种情况下有合作伙伴、有资金进入是最好的，但并非说明我们的资金有问题。

　　南都：后来A etos主动撤资，又是什么原因？

　　莫丹蔚：理由很简单，就是2008年的金融危机。当时金融危机一出现，全世界都没做好准备，大家对此都没有承受力，感觉是世界末日，每个人都不知道明天还会发生什么事情，每天一醒来看新闻就是又有一家什么公司倒闭了。A etos只是因为看到2006、2007年中国房地产热火朝天的局面才进来的，但2008年看到雷曼、高盛这么大的投行都倒掉了，他们撤出也是正常的。

　　南都：这件事实际上是A etos违约，雅居乐为什么要全额退还他们资金？

　　莫丹蔚：我们希望用和平友好的方式解决这个问题。另外，我们也要考虑这个事情对我们公司在境外形象的影响。同时，A etos的这笔资金（约1.64亿美元），对我们公司来说也不是很大。我们一年销售一两百个亿，这点资金是个小数目，我们一个地方凑一点，就解决问题了。现在回头看来，他们肯定在后悔（笑）。

　　南都：雅居乐频繁跟外资合作，是否因为国内融资渠道窄？

　　白鹭湖还剩下的房地产开发用地大约占整体的3/5，可能还需要5年才能全部开发完。

　　南都：从前任开发商手中接过这个项目时，白鹭湖是什么状态？

　　莫丹蔚：前任开发商2002年就拿了地，那时江北还什么都没有。2006年我们接手过来，项目也基本是一个原始状态，除了通往售楼部的一条小路，其他什么都没有。

　　南都：你们现在已经取得土地证的有多少？

　　莫丹蔚：白鹭湖说是很大的面积，但我们在1000万平方米的白鹭湖内，可供房地产开发的土地总占地不过200万平方米，容积率是1，所以，建面也是200万平方米。

　　南都：过去五年白鹭湖给雅居乐创造了多少销售额？

　　莫丹蔚：近40个亿。

　　南都：你们公布的信息显示项目总投资预计50个亿，不是快回本了？

　　莫丹蔚：（笑）总投资现在来看肯定不止50个亿，因为已经投入40个亿了。

　　南都：那前面五年不是没有赚钱？

　　莫丹蔚：的确是这样，我们投入很大。举个例子，小区大门附近我们建一个变电站，投资就是几千万。还有小区全部的自来水，都是我们自己引进的。

　　南都：这些公共配套是你们自己出资吗？政府会补偿吧？

　　莫丹蔚：全部是我们自己出资的，也没有什么补偿。因为急着用，如果依靠政府，可能要三年、五年的，我们等不了。引入自来水，修建进小区的道路，都是我们自己做的。另外还有酒店、学校，光酒店一项我们就投入了10个亿，三个小学、两个中学还有三个幼儿园，也是几个亿。

　　南都：房地产开发用地还有多少没有开发？

　　莫丹蔚：白鹭湖还剩下的（房地产开发）用地大约占整体的3/5，可能还需要五年才能全部开发完。如果说前一个五年是积累的五年，那么接下来的五年将是收获的五年，真正的收获期在2013-2014年。我们现在在努力优化环境，整个项目的整体环境都重新做了（拿出一本近5厘米厚的规划设计稿），这是澳洲设计师刚刚做的设计，整体环境改造马上就会动工，光设计费都花了几千万。

　　交楼1000多户入住不到200户

　　目前收楼一年以上的有1000多户，不到2000户，真正住进来的不到200户。

　　南都：有媒体报道称白鹭湖晚上一片漆黑，基本是空城，现在有多少常住业主？

　　莫丹蔚：目前收楼一年以上的有1000多户，不到2000户，真正住进来的不到200户。但节假日期间，小区里的人就会一下子多出很多。

　　南都：入住率低的原因是什么？

　　莫丹蔚：一是深圳客的比例比较高，大概40%.这部分业主有的是买来投资的，放着等升值；有的是留着养老，偶尔过来住一下。对本地业主来说，白鹭湖现在也不是第一居所。另一个原因是，整个社区的生活氛围还是不够，我们也在尽力去调整。

　　南都：如何调整？

　　莫丹蔚：这是一个两难的问题，像超市，已经盖好两年了，开业还是不开呢？如果开业，就现在的入住率而言，肯定赔钱。但不开，对更多业主而言，住进来生活不方便，更不愿意住。但我们还是想先把商业做起来，超市今年内开业，酒店明年开业。

　　南都：入住率什么时候能起来？

　　莫丹蔚：可能要一到两年，除了超市和酒店，幼儿园明年也要开学了。另外，我们跟省实验中学已经签订了一个初步框架协议，计划引进省实验中学的一个分校，目标是明年9月份能开学。这一项，起码也要3个亿。

　　南都：白鹭湖是个旅游度假项目，给到市民休闲的公共活动空间有多少？

　　莫丹蔚：刚刚说了，整个项目虽然说起来很大，但用于房地产开发的只有200万平方米，区内可以做公共配套的用地也接近200万平方米。这些配套由我们开发、维护，但对外开放，且倾向免费，除了体育馆、码头等可能会有收费，更多的公共空间我们不会收费。

　　南都：这些公共配套什么时候能够做好？

　　莫丹蔚：也要在一到两年内，预计总投资过亿（指着项目规划图），从图上来看上半段（北部）的环境，按照新的规划设计要在今年底或明年初做完。下半段（南部）也要在2013年前做完。要有人来住，首先生活环境要好，另外要有休闲娱乐的地方，未来主要完善的也是这两方面。

　　破坏是有但有信心恢复得更好

　　对原始植被的破坏肯定是有的，但我相信我会把它恢复得比原来更好。

　　南都：最近有网友在微博上发了白鹭湖的卫星图，质疑山林变成了黄土，事实如何？

　　莫丹蔚：我个人也是一个环保主义者，很看重环保。但只要有开发，就一定有破坏，这是不可回避的。网友说我们破坏了这个地方，但没有破坏就没有建设。对原始植被的破坏肯定是有的，但这要看我们最后把它恢复到什么样，我相信我会把它恢复得比原来更好。这边植被原来并不是很健康，比如树木以桉树为主，还有一部分上世纪60年代通过飞机播种的松树，现在都有虫病。我们想寻找好的树种，但很遗憾，到目前为止还没找到。

　　南都：白鹭湖现在的水位跟2006年我第一次来时相比，要低很多，是什么原因？

　　莫丹蔚：这也是我们最矛盾的问题，白鹭湖的水位高时和低时会相差2-3米。现在的水位可能有24米，但到了11-12月，低的时候会降到21米。为什么会下降？因为这里的水没有水源，完全靠天，没有雨就没有水。再者，湖面每天的蒸发量也很大。还有下游灌溉，白鹭湖是小金农田的灌溉水源。每次下暴雨之前，水利局都会来放水，放得多了，水位也会降低。

　　南都：白鹭湖地貌土山居多，在这样的地块上做开发，你们做了哪些防护措施？

　　我觉得现在房地产的问题，很大程度上是民众心态的问题。

　　南都：当下的调控会成为长期政策吗？

　　莫丹蔚：我个人判断不会，因为，归根结底调控是一种行政手段，行政手段干预一个行业一般都是过渡性措施，过渡到有一套更符合市场规律的管理措施出台，干预也基本就结束了。我觉得保障房建设跟上了，对商品房的调控就会适度放松。

　　南都：怎么评价现在民众对地产的批评？

　　莫丹蔚：现在的房屋消费观念是错误的，刚毕业参加工作的人，跟奋斗了十年的人，居住条件是有差异的。这在全世界任何国家都有，如果一毕业就要买市中心的房子，又要大，又要便宜，是不可能的。我们以前刚毕业的时候，是要夫妻双方都不是广州户口，又没有亲戚朋友可以投靠的，才会分一个6平方米的宿舍。这个宿舍还是用纤维板隔出来的，纤维板很薄很薄，2.24米高，我们国家在上世纪80年代初就是这样分房的。我觉得现在房地产的问题，很大程度上是民众心态的问题。

　　南都：白鹭湖未来的定价策略是怎样的？

　　莫丹蔚：今年还有600套洋房要推，加上余货和别墅，未来几个月的可售量大概900多套。价格是跟前期持平，我们2008年有过一次价格调整，有个深圳业主来退房，理由是买了房价格没涨。在我们的配套不完善的时候，那么多客户基于对我们的信任买了房。现在配套逐步完善了，我们更不应该让他们失去信心。

　　南都：你认为惠州整体房价会跌很多吗？

　　莫丹蔚：不会。惠州目前对房价下跌的预期比较强，原因在于，一是是否限购没明确，二是外向型市场，很多楼盘靠深圳客。但就我们而言，余货不多。另外，很多已经限购的城市，实际上当地房价也没有受到很大影响。

　　○人物简介

　　莫丹蔚，是个地地道道的广州人，1961年出生。曾经在金融机构任职27年，在事业巅峰期选择“下海”，进入房地产行业。1980-2007年，任职于中国农业银行广东分行，其间先后出任多个主要部门负责人。2007年9月，加入雅居乐地产控股有限公司。当时出任河源项目公司总经理一职。2008年7月，全面接管惠州项目，出任粤东区域总经理，同时兼管惠州、河源两大区域的项目。

　　○记者手记

　　坦率务实直面问题

　　从银行高管到房地产操盘手，人到中年的莫丹蔚给自己的事业生涯划了一个90度的急转弯。在一个熟悉的领域工作27年后突然转行，莫丹蔚的这一人生转折，让旁观者心惊肉跳。从2007年入主占地2000亩的河源雅居乐花园，到兼管占地1000万平方米的白鹭湖。莫丹蔚主管的这两个楼盘，是很多在房企中打拼多年的职业经理人都难得一遇的项目。大盘是雅居乐的优势，也是对莫丹蔚的挑战。

　　相对于有十年开发经验的雅居乐而言，莫丹蔚的确还是一个新人。但采访过程中，用一口地道的广州普通话作答的他，透着广东人特有的务实。对项目环境规划的遗憾、白鹭湖的低入住率、环境保护的尴尬等等敏感话题，他都毫不回避。谈起自己当下的角色，他轻描淡写地说“我不是一个商人，不会只想着赚钱”。现在他的任务是，尽量做到让业主、老板各个方面都能满意，但这又谈何容易？

　　大盘，意味着投入大、风险大、回报期长。面对已经投入40亿，甚至还没有开始盈利的白鹭湖，莫丹蔚要开好这艘大船必须跟自己较劲。从耗资几千万聘请国际知名的环境设计公司，可见他的反思。

　　在过去的五年，雅居乐白鹭湖树立了其在惠州豪宅市场的江湖地位。但下一个五年，在众多大盘汹涌而来的市场中，如何永立潮头而不倒，正在考验莫丹蔚及其团队的智慧。