对于当前的中国的房地产市场，和未来的房价走势，个人有一些想法，拿出来和老师分享，希望能得到老师的指点。 首先，个人观点认为：未来房价上涨不会停止，也不会被停止，可能中间会有波动，但最终还回回到上涨趋势上。
分析如下：
1、从供给角度分析。中国房价高涨的主要矛盾和根本问题就是供给，若解决了供给，比如说市场上房子供大于求，那房价就会自然下降。那中国会解决这个主要问题吗，不会，反而会变本加厉的，所以房价不会下降。不信，请看我下面列出的供给问题，你认为国家会解决吗？供给问题就是两个，一个是供给成本增加，一个是供给不足。首先，供给成本增加，表现在未来五年通胀是不可避免的，那么在通货膨胀下所有的物资价格都会不断的上涨，稀缺的土地价格也会不断的上涨，人工工资也会涨的也很厉害，税费也在涨，此外，保障房建设也会推高商品房的成本，成本的不断上升，房价怎会下降;其次就是供给不足，供给不足表现在：a我国人多地少的局面不会改变，城市核心区的优质地段更加稀少，b政府人为控制放量，从而造成稀缺，c保障房建设占用70%的建筑用地，从而间接的降低了土地的供应，d国家控制信贷，市场低迷，导致开发商普遍手里缺钱，开发商就会减缓开发进度，导致市场供应的房子减少e国家极端打压房地产，导致许多小的开发商被兼并和淘汰，市场上开发商的数量会越来越少，逐渐走向垄断，开发商少，房价会怎么样呢？自由竞争少了，房价自然高了，一个典型的例子，现在居民如果可以自建的话，房价会有现在这么高吗，没有。所以，当资源掌握在少数人的手里时，房价就会涨得很厉害。
2、从需求角度分析。房子的需求包括刚需、改善性需求，投资性需求。首先，在中国刚需按经济学划分应该属于弹性需求还是无弹性需求，自然是无弹性需求了，中国人对房子有特殊的感情，认为有房子才算一个家，何况房子不同其他商品，没有替代品，所以对于刚需来说房子是必须要买的。我们知道无弹性需求对价格的敏感没有弹性需求大，因为不管价格如何变化，你还是要买的，议价空间不大，只能接受现有房价。那刚需有那些人，城市无房户，80后的年轻一代，这些人再回到农村很难，城市化进程还没有结束，更多的人还将涌入城市等等，所以刚需的数量还是很庞大的。其次，改善性需求，改善性需求应该属于弹性需求，他们有自己的房，只是对现有的房不满意，如果市场房价合适，符合他们心里价位就会买的，不过，现在不断上涨的房价，也触动了他们敏感的神经，认为早买早好。最后，投资性需求，投资性需求是弹性需求还是无弹性需求呢，我认为是无弹性需求，至少在现在及今后很长一段时间是，原因就是在中国投资的渠道太窄了，老百姓手里有点钱如何才能不贬值，你告诉我除了房子还有什么风险小、技术含量低、收益还不错的项目，没有，至少我没发现，股票，在权力资本和民营资本家的联合绞杀下，如果国际板块在开通的话，还得加上帝国主义资本家，普通投资者不被鱼肉才怪呢？古董字画技术含量太高，进入门槛高，基金就是股票的变种。尽管国家现在下大力气来抑制房地产投资性需求，但是真的很难！而且，一味的用行政手段，而不尊重市场，后果会很严重的，一旦政策梢有松动，将会迎来房价的报复性上涨，如同09年。
3、市场预期发生改变，老百姓普遍认为房子今后还要涨。国家从2002年开始调控，8年多了，房价降了吗？反而是越调越涨，在这样情况下，谁还会天真的相信政府能把房价降下来，政府的公信力受到了质疑，再说政府说了要降房价了，没有，政府是说要控制房价，稳定房价，政府是希望房价不要上涨太快，不要大起大落，否则，会激化矛盾，会影响经济社会的健康发展。大家知道，对于房子等大宗商品来说，预期是致命的，也是可怕的，会助涨房价的。
4、通货膨胀，在未来五年高通胀的情况下，万物皆涨，房价为何不涨呢？
5、货币超发。中国的货币超发在全世界那也是排前面的，超发的后果就是货币贬值，钱不值钱了，一个例子，10年前，你敢想自己现在是百万元户吗，现在，你敢想10年之后你是千万元户吗？所以在中国货币贬值速度太快了，不是cpi的速度，而是M2的速度，在法币不断贬值的时候，唯有实物资产抗通胀。在这种情况下，房价自然水涨船高了。
6、居民收入不断增长，购买力上涨的也很快。随着内蒙古《意见》的出台，内蒙古的经济还会继续高速发展，老百姓的收入也会快速提高的。你说你的收入没怎么增加呀，但这并不代表其他人没有提高，当你认为周边的房价如此之高时，感叹谁能买起的时候，这些房子竟然悄没声息的卖光了，所以，你买不起，并不代表别人买不起，何况现在买房也不是两个人的事情，而是一个家庭甚至两个家庭的力量，中国人的潜力还是很大的。举一个例子，大家都知道赤峰的居民收入低，农民更低，但是现在对于赤峰一个普通正常家庭来说往出拿10万元一般还是有这个能力的。赤峰市偏远点的房价按5000元算，80平米是40万，30%的首付是12万元，如果子女工作了几年在积攒一些积蓄还是能买起房的，当然当首付增加到40%时，16万元的首付的压力就很大了。
7、地方政府是房价的强力推手。现在，每个地方政府都严重缺钱，债台高驻。而地方需要钱的地方很多，民生投入，行政事业工资要涨，行政费用更是涨的离谱，征地拆迁，基础建设，保障房建设，形象政绩工程也很多，以前国家投入4万亿工程的后续投入也是庞大，而且今年是十二五开局之年，各地方都雄心勃勃，不断加大投资，许多大项目都要上马。这些钱从哪里来？税收，地方所占比例不大，那么最好的办法就是卖地，所以，地方政府要通过经营土地来获得收入的局面暂时不会改变，如此情况下，地价如何不涨，房价怎会不涨。如果你是地方领导，在不能节流的情况下，那怎么才能维持入不敷出的财政，并且要又好又快的发展，办法无他，只能开源。而对地方政府来说，当下开源的最好办法就是经营土地。有人会问那土地卖光怎么办，或者说资源城市资源挖光怎么办，这不是竭泽而渔吗？我告诉你，不是领导短视，而是他们不会在一个地方干一辈子的，当下发展好就行，政绩和实惠好就行，那管以后呢！一个典型的例子就是城市管网道路，每年要拆了修，修了拆，就不能像国外一样，一劳永逸吗？我印象比较深的是包头的城建，那是苏联设计师当时规划设计的，这么多年过去了，仍然运行的很好，城市的建设仍然不落后，交通不堵塞。
8、中国特色社会主义和中国国情。如果你对中国的许多问题感到疑惑和不解，它的答案就是这是由中国特色社会主义和中国国情决定的。比如说许多专家很多年前就套用外国的房价评价标准租售比来评价中国的房价，认为中国房价过高了，但是这么多年房价还在涨。有人说北上广的房价不能再涨了，再涨就超过发达国家的房价了，这对于一个发展中的国家来说太不合理了，泡沫太大了，但是你换一个角度看问题，比如说中国的油价、物价与发达国家相比高不高？高，太他妈高了，这合理吗？不合理，那是怎么回事啊？和房价一样是由中国特色社会主义和中国国情决定。所以，大家记住一点我国的国情和发达国家是不同的。千万不要拿日本和德国的房价与我国比较，没有可比性。说到这，再说两个人们对房子的认识误区，一是人们认为房子是民生，国家不会不管房价的，错了，同志，我问你，教育和医疗是不是民生，国家管的如何？二是15-20年后，到时双方父母都会给独生子女留下一套房，到时候市场上房子多的不得了，事实是这样的吗？不是，现在人们都很长寿，20年不会消亡一代人的，四世同堂甚至五世同堂也很多，何况，你能等到20年之后再买房吗？
9、保障房建设推高商品房价格。国家提出建设3600万套保障房幻想的是很优美的，认为是一步高棋，是一举多得呀。国家认为保障房的推出可以平抑房价，解决老百姓的住房难，由于调控房地产市场，导致商品房投资不足而产生的经济增长缓慢、失业，相关行业下滑等等问题也都可以通过大规模建设保障房来拉动，从而拉动gdp。所以大规模建设保障房确实很好。但是，现实是建保障房谁拿钱，谁提供地呀，没有这个基础，再好的设想也是空想。国家把大部分税收都收走了，却把大部分的责任都推给地方。地方怎么办？征地需要钱，建房需要钱，而地方政府又债台高筑，拿不出钱来，只好卖地一条路可走，但是这条路也不好走，地方要发展经济，要拿出50%土地作为工业用地，剩下的50%土地又要拿出70%土地建设保障房，剩下的30%怎能不卖一个好价呀，不然怎么活呀，所以，保障房的建设只会不断推高地价，从而推高房价。现在，国家的房地产调控政策让地方没法按自己要求卖地，后果如何，三种可能，一种是保障房建设不能按时保质保量完成，一种是国家为了保障房建设而放开房地产调控和信贷政策，最后一种是银行贷款给央企和国企让他们建，从而垄断房地产市场。
10、通过房地产产业升级来提高房价。现在，开发一个楼盘需要大量资金，拿地也很难，税收及其他费用也水涨船高，人工、生产资料都在涨价，所以，开发商的成本也在不断上涨。那么，开发商如何实现利润最大化呢？最好的办法是产业升级。产业升级的好处是：一是响应国家号召，符合国家产业政策，二是打着产业升级的旗号来抬高房价从而实现利润最大化。如何产业升级：a高标准规划设计。将来，销售的每一个楼盘都会宣传他们是如何如何设计的，理念如何先进，如何人与自然相融，如何有文化气息，专门为什么人群设计的，所有房企都会炒作概念，用概念来吸引眼球，来提升楼盘品位档次，来体现自己如何与众不同，从而提升价格，像过去那种盖几栋楼，随便起个名字卖的时代再也没有了。b是高层建筑。将来的楼房都会是高层，高层的好处是可以提高容积率，从而提高土地开发利用率，可以出售地下车库。但对于消费者来说，首先公摊面积大了，其次容积率高，相对所享受的外部空间小了，甚至遮阴导致的日照时间也短了，地下车库又会让你多花10万元的银子，电梯楼的物业费也高了。c是会用各种新型节能材料，环保材料，甚至高档自然石材等等建材，整体装修，金装修从而推高房价。d是高规格物业管理。什么24小时巡逻，电子化，智能服务、花园式小区等等，带来的严重后果是高额的物业费，现在有的小区竟然物业费比取暖费还高，太狠了（网上说现在相亲，问住的小区如何，不好意思直接问，而是变相的问你们小区的物业费是多少）。当然像这样的产业升级办法，房地产商以后会层出不穷的，带给我们的是不断上涨的房价和居住成本。
11、国进民退推高房价。国进民退的好处是可以让央企、国企获得超额垄断利润，可以降低银行的金融风险，降低房地产风险。国家通过收缩贷款,抬高土地出让门槛、税收、房地产政策、房地产开发审批,保障房等等措施来挤压民营企业，从而让央企国企逐渐垄断房地产市场。现在的货币紧缩政策，调控政策，就会死掉一大批小的开发商，靠借高利贷维持更是死得快，这些小开发商最后大部分会被大的开发商吞并的。央企国企一旦垄断房地产市场，走的路子就和两桶油一样，告诉你，在我国人多地少的情况下，土地是稀缺的，房价高是合理的，如果市场波动，房价下行，他也会和两桶油一样，闹房荒的。同时，对于拥有房产的，他会说，这么稀缺的商品应该征税，房产税就会全面推开。
12、房产税。，最终的结果就和超载罚款、房屋交易税、营业税一样转嫁到普通消费者手中的，从而推高房价。
13、国际环境影响。美债危机、欧债危机、美元贬值、人民币升值，国际炒家、输入性通胀，中国在海外投资失败等等一些列问题会左右国家政策走向，会影响国家长期的房地产调控政策的。
14、扩大内需。现在三驾马车，出口受阻，投资现在是主要拉动经济增长的动力，投资占gdp快达到50%了，但是，投资的效率太低了，不可持续，唯一可开发的就是内需了。但是，中国人普遍好存钱，那如何才能让老百姓花钱呢？中国老百姓不得不花钱的地方就是住房、医疗和教育，这也是98年亚洲金融危机朱总理救市的最好办法。未来，中国经济要持续增长必须要扩大内需，扩大内需就得要让老百姓继续花钱，老百姓什么肯花钱？还是住房、医疗和教育。只要有购买，房价就不会下降的。
15、银行。对于银行来说最优良的贷款是什么？房贷，又安全，利润又高。但是银行和国家一样也怕房价的大涨大落，银监局做压力测试，说房价下跌50%都没事，那是扯淡。银行希望最好是房价缓慢上涨，这样房地产开发贷款，地方抵押贷款，购房贷款、房地产信托基金收益都不错。一旦，房价降得厉害首先坐不住就是银行。他就会要求放开信贷，刺激房地产。美国金融危机倒闭的是什么，银行。
以上是个人的一些想法，也是疑问。还请占豪老师百忙之中指点一二。
致
礼 小崔
2011-09-01
中财网