原子核外电子排布ppt:银行放贷过多才是房价上涨的推手

银行放贷过多才是房价上涨的推手
2009-08-17
草根简介

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学，分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习，1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件：yixrong@vip.sina.com
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银行放贷过多才是房价上涨的推手
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中国需要一个什么样的房地产市场
谁制造了房价泡沫？政府是否该出手调控？ 何时买房时机最佳？投资商业该受鼓励吗？———
8月上旬，上海市政府高层在接受采访时表示，上海房地产价格过高，上海市政府将会在下一阶段，通过增加土地供应等手段给上海房地产市场降温。而在此前，北京决定下半年将新增1000公顷以上的土地供应。与此同时，央行也表示将对货币政策的操作，货币政策的重点、力度、节奏进行微调。这是否会带动下半年全国房地产市场新的走向？8月6日，《广厦时代》邀请了经济学界、房地产顾问机构和地产公司人士座谈，盘点上半年楼市迷局，破题下半年地产走势。
2009年上半年京城乃至全国楼市的火热，已经不再需要数字的赘述。而楼市之所以能在几个月的时间里快速、持续走高，甚至一度量价齐升，除了表现出来的刚性需求释放和投资需求的“接棒”，还有哪些原因？
谁制造了上半年房价泡沫？银行放贷过多才是房价上涨的推手
“2009年上半年房地产市场的快速增长不只是局部现象。”本次论坛一开始，中国社科院金融研究所研究员易宪容就这样表示，“不是因为民众有钱推高了房价，而是因为大家能利用银行的按揭贷款进入楼市，进而抬高房价。”
根据央行统计数字，上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元，同比多增4860亿元；购房贷款新增4793亿元，同比多增2633亿元。“而增量的绝大多数又出现在2009年4到6月份。这是2007年都没发生过的事情。”
易宪容说，上半年拉动楼市价格上涨的还包括两方面因素，一是信贷政策对改善型住房的优惠，二是异地购房政策放开，使外来资金进入本地楼市。“因为政策放开，短时间内不少香港市民到广州和深圳买房，虽然总套数不大，但由于进入的是高端市场，马上拉动了价格上升。”
房产的投资属性容易导致所谓“泡沫”
“只要房地产的投资属性不改变，就会成为人们投资保值的选择，就容易导致所谓的泡沫。”中原地产华北区域董事总经理李文杰谈到，今年的楼市发展到7月份，一线城市房价已经超过了2007年最高的水平，二线城市基本达到2007年的价格水平，三线城市价格没有达到但也快接近2007年的水平。“虽然在一线城市也出现了上涨过快的现象，但是不能说有泡沫。”
李文杰表示，由于短期之内物业税尚无法普遍开征，房产持有成本低，而可预期的收益高，就不会改变房产作为投资保值品的属性。而只要这种属性不改变，绝大多数人仍然会选择房产储存财富，就会出现所谓的泡沫。
与此同时，李文杰还认为，基于通胀预期的压力，很多机构和外资都在北京买楼，炒房的人也非常多，这对房价上涨有着推波助澜的作用。
房地产领跑经济复苏 涨价不是洪水猛兽
而在林达集团董事长李晓林看来，这一轮楼市的上涨是恢复性、修复性的上涨。“在低位蓄势一年多之后，出现一段时间的较快上涨是基本正常的。”李晓林表示，当前的泡沫有一点，但利大于弊，不必将楼市上涨视为洪水猛兽。“2009年与2007年的经济形势有很大不同，楼市的翻红是好事，是保增长的领跑者，是扩内需的先行官。”
谈到现在市场中的游资、外资、热钱，李晓林认为具体数字不好说，但热钱可以推动楼市和股市的资产价格是毋庸置疑的。
花絮：个人买房情况
“今年您买房了吗？”通常购房人都会询问专家该不该买房，而这一次，在本次论坛接近尾声时，《广厦时代》向易宪容和李文杰两位专家抛出了这个问题。
“我十年没有买房了。”易宪容回答说，自己并不期待通过买房投资挣钱，“简简单单生活，根本不需要多少钱。”
而和易宪容不同，李文杰表示这几年自己有买也有卖，“就是投资。”李文杰透露说，一个常见的现象是，不少业内高层人士买过三四套以上的住房。
下半年楼市调控还需慎动
从6月底银监会要求严格执行二套房贷标准，到近期国家统计局表示“高房价已成制约消费启动的最大阻力”；从国家税务总局表态加强房地产业税收管理，重点审核房地产开发成本费用，到社会各界包括政府高层不满高价地出现多次召集有关会议，不少人士解读认为下半年楼市政策将收紧。
对此，易宪容透露，中央最近几次开会研究房地产市场，分析现行政策的市场影响，对接下来的楼市走势一定会采取对策。“下半年的放贷规模会有节制，全年预计不超过10万亿。” 易宪容认为，上半年银行放贷过多，直接缓解了不少房地产企业的资金压力，中断了市场的调整进程。中国房地产市场从今年2月之后突然热起来，并不是十分好的现象。中国的金融机构在楼市回暖过程中承担的风险更大，“美国人只是一套自住房贷款，但中国的很多人是多套住房贷款，一旦发生中国式的次贷危机，后果只会更严重。”然而至于会不会出台新的政策，易宪容认为没有必要，“能严格把131号文件，即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》执行好就可以了。”
和易宪容观点略有不同的是，在李晓林看来，如果房价进一步上涨，甚至上涨过多，政府肯定是要干预的。但是用行政手段还是用经济手段，就要看是什么档次的房子涨幅过大了。“从7月份看，多个城市房子成交量出现回落，这就说明楼市的市场机制正在起作用。价格高了，就抑制了成交量。市场没有失灵，政府也就没有出手的必要了。”李晓林还表示，经济恢复初见起色，应该保护这一趋势。
“政府调控房地产市场处于两难的境地。”李文杰表示，金融信贷政策才是影响下半年到明年楼市走势的关键因素，但一方面要“保增长”，需要房地产拉动经济，需要继续放贷；另一方面又要保民生，房价上涨又不能过快，避免引起新一轮的观望。除此之外，虽然高价地迭出引起多方关注和不满，但由于许多地方政府还没有扭转对土地财政的依赖，还需要出让土地，政府如何在这种两难局面中找到平衡点，尚需仔细考量。
恶性通胀尚在远处 买房与否因人而异
“现在是买房的时机吗？”业内人士表示，经常会被问到这样的问题。对此，易宪容认为是否出手，是由每个人的购房需求和经济能力决定的，无所谓时机如何。
李文杰亦表示，对于买房自住的购房人来说，现在可以买房，“虽然现在的房价处于高位，但未来价格还会上涨，需要买房就不妨出手。” 对于房价看涨，李文杰的理由是，下半年市场供应减少，开发商放量减速，可卖的房不多；与此同时，受地王等因素影响，二手房小业主又在调高房价。
和建议自住购房人该出手时就出手不同，李文杰认为，对于买房投资的购房人来说，首要的还是选择有较好租金回报的房子，“有些房子很好，价格也不贵，但是因为地段等原因根本租不出去，那就没有投资价值。”李文杰同时建议开发商可以选择现在出货，“现在房价是不是处于最高位无法定论，但已经超过了2007年的价格水平了。”
无论是对于买房人还是开发商，影响出手决定的一个原因都是价格走势，而价格走势和通胀预期有着密不可分的关系。在这次论坛上，有关通货膨胀预期的问题成为大家关注的焦点。虽然参加论坛的业内人士都认为在通胀预期下，投资房产可以保值，但有关通货膨胀预期，大家却表示出一种乐观。
李晓林表示，从长远看，现在买优质房产，尤其是商业用房，投资保值的价值是有的。但他同时认为，下半年出现恶性通胀的可能性不大。
和李晓林的谨慎表态不同，易宪容表示，一年之内中国不会出现通胀，现在的通货膨胀率是负1.7。易宪容说，在一个封闭的经济体系内，货币过多会引起通货膨胀，但在一个开放的经济体系内，货币不限定在国内流通，还会流到国际上去。“现在美国货币发行量也很大，但通胀率很低。”易宪容认为，当世界经济发展到全球化的水平后，通货膨胀机制发生了根本性的变化。
首付五成门槛太高 十年还款期限太短 项目验收才放贷太慢商铺投资急需政策支持
2009年上半年，北京住宅市场从3月开始的小阳春后持续升温，而同期北京商业地产市场表现却不尽如人意。《广厦时代》在之前的采访中，了解到许多楼盘底商成交量不多，大片底商空置。对比住宅市场投资客不断入市，商铺投资受到冷遇，也引起了业内人士关注。
“100万的房子，住宅最少只需要20万首付，商铺却得50万。一套商铺首付相当于两三套住宅的首付，在商业地产不景气的时候，还不如多投资两套住宅呢。”此前，在我们的采访中，不少投资人都这样表示。
“投资商铺首付款要50%以上，门槛太高。”中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，在现行信贷政策下，投资商业地产，五成的首付太高。
而除了首付高之外，和住宅贷款相比，投资商铺还面临着还款时间短、发放贷款慢的问题。“投资商铺最多贷款十年，还要在项目验收之后才能发放贷款，”林达集团董事长李晓林表示，现行信贷政策制约了商铺投资的积极性，加上12%的个人租赁税，这就将一部分中小投资者挡在门外。
李晓林认为，为了带动投资进入商业地产，首先应从信贷政策上放松限制。“从住宅市场就能看出来，在各种拉动举措作用不明显的情况下，降低二套房首付的信贷政策一放开，住宅市场立竿见影开始回暖。”
“政策应该引导投资进入商业地产市场，而不应鼓励投资更多进入住宅市场。”李文杰认为，投资进入住宅市场，容易拉动房价，而进入商业地产市场，对民生的影响就相对较小。
“说到底还得使用金融杠杆。”几位业内人士表示，目前的这一信贷政策已经实行五六年的时间了，“当时为了规避银行风险实行这一政策有其积极意义，而在几年之后，应该放松这一政策，同时也有利于避免过多投资带来住宅市场泡沫。”
来源：北京青年报