叶檀：只有10%房企能够活下来

著名评论员叶檀

　　＝＝楼市焦点＝＝

　　珠海首祭“双限令” 房地产调控继续从严

　　珠海“双限令”被指“太温柔”　凸显地方土地财政难题

　　典型的案例是，国际评级机构穆迪评级在香港上市的29家房地产企业中，现金流状况最好的龙湖地产(现金人民币126.26亿元，短期借贷仅人民币44.84亿元)开始打价促销，龙湖郦城从每平方米1.8万元直降至1.4万元。富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

　　房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

　　但市场未必同此凉热。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。但现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。

　　房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。

　　据中国证券报记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。

　　这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购

　　84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

　　目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。

　　并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

　　以中海地产为例，既背靠雄厚的央企母公司，又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力。根据11月18日中海地产公布的三季报，前9个月实现营业额357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。中海地产是业内标兵，从2000到2009年，公司累计实现净利润235亿港元，净利润复合增长率达到46%，增长率位居行业第一。房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元，房地产市场低迷的2011年仍然不错。不仅如此，据披露，2009年开始，该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例”。

　　一些善用本土市场资源的公司，如加快发行本土私募房地产投资基金，可以挺过难关。清科研究中心统计，截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜首。手握好资产的公司可以借民间资金存活。

　　如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数(不算项目公司)会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。

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　　低估值严调控间游走：地产股何时“解冻”？

　　地产股昨领跌两市，6连阳止步

　　曙光乍现还是险象环生？已是“冰点”估值的地产板块(申万分类)经过连续6日的反弹后，昨日领跌两市，整体下跌1.31%。

　　地产股估值处于低洼似已成为共识，7至8倍的市盈率已处于2008年以来最低。各大研究所报告均表示，目前一线上市房企估值及股价已充分反映房价大于20%的平均售价跌幅预期。市场亦有观点认为，国家宏观紧缩政策出现微调预期，若中央与地方在调控政策微调上达成一致，地产股价或将走出底部。地产板块自10月24日起，连续上涨6日，整体涨幅达11.75%。分歧乍现，数据显示，一面是基金看空，减持各大地产股，另一面却是万科A、金融街、华发股份等社保重仓地产股，在三季度期间被悉数增持。

　　可以看到的是，10月29日国务院常务会议提出要坚定不移地搞好房地产调控，恒生地产分类指数10月31日即下跌1.55%，11月1日亦未改下滑趋势，全天下跌3.96%。中国海外、华润置地2只蓝筹股亦连续下跌数日。即便A股市场上地产股上周出现连续反弹，不少投资界人士依旧对地产股持回避态度。业内人士表示，目前地产股“冰点”估值也仅意味着试错代价较小。

　　此外，地方政府与中央调控政策博弈程度也在加深。紧缩的财政，土地溢价率的持续下降，对GDP滑坡的恐惧使得地方政府如坐针毡。第一创业证券研究所分析师王皓宇研究表示，时下房地产业增加值已占我国GDP比重的6%左右，且不考虑房地产投资所拉动的上下游近50个行业的增长，就税收来说房地产行业每年也为国家增税数千亿之巨。然成也萧何败也萧何，房地产亦成为地方政府的“阿喀琉斯之踵”。在持续的政策高压下，地产开发商收缩规模是其连续博弈后走出囚徒困境的结果。

　　纵观上市房企三季报，印证了今年以来房企的焦灼困境。《第一财经日报》记者梳理统计两市131家上市房企三季报发现，第三季度合计实现营业收入近700亿元，环比下降8.15%；实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。超过70家公司净利润环比下降。大到“招保万金”一线房企，小到国兴地产、天业股份等中小型开发商，三季度业绩均出现不同程度下滑。

　　存货积压、资金链条紧绷也是目前上市房企显而易见的问题。今年三季度末131家房企存货达9838亿元，同比增长近45%。存货激增，现金流却在下降。131家上市房企前三季度经营性现金流为-632亿元，去年同期为-543亿元。其中80家房企前三季度经营性现金流为负值。

　　业内人士提醒，在政策持续严明的情况下，地产股是否能履险如夷，还有待商榷。（第一财经日报）