牙膏抹伤口:平昌县星光工业集中整体开发项目建议书

一、项目概况

1、项目名称：星光工业集中整体开发

2、项目业主：平昌县星光工业集中管委会

3、建设地点：平昌县星光社区

4、规划面积：5000亩，其中一期启动面积3000亩

5、建设内容：①基础设施建设：a、星光大道建设；b、其它公益设施建设。②土地开发整理。③标准厂房建设一期6万平方米。

6、建设工期：3年

7、项目总投资：18526.72万元

8、合作方式：独资、合资、BOT

二、项目背景和政策支持

1、项目提出的背景和必要性

建设星光工业集中是县委、县政府贯彻落实省委、省政府工业强省、市委、市政府工业兴市战略的重要举措，是平昌主动承接发达地区产业梯次转移，加速推进我县工业化进程的有效载体，是实现产业集聚、资源节约、走新型工业化道路的必然选择。该集中区是县城“十一五”城市总体规划的新城区和工业集中区，远景规划面积5000亩，一期启动面积3000亩。重点发展酿酒、肉制品加工、粮油深加工、果蔬加工和环保建材五大主导产业，用3-5年时间搬迁和引进各类加工及配套企业15家，实现产值10亿元，利润5000万元以上。

2、国家相关政策支持

国家实施的西部大开发战略和省政府扶持丘陵地区发展的难得机遇；省、市、县高度重视工业发展，提出工业强省（市、县）战略，坚持走新型工业化道路，鼓励企业向集中区集中，并给予生产要素政策支持；平昌被国务院批准为对外开放城市，司法部、省发改委定点帮扶的国家扶贫开发重点县； 2007年被列入全省27个扩权强县试点县之一。

3、项目的投资人概况

拟引进资金在星光工业集中区以独资、合资、BOT方式进行合作。

三、项目定位和选址

1、项目定位

建设星光工业集中是县委、县政府贯彻落实省委、省政府工业强省、市委、市政府工业兴市战略的重要举措，是平昌主动承接发达地区产业梯次转移，加速推进我县工业化进程的有效载体，是实现产业集聚、资源节约、走新型工业化道路的必然选择。

2、项目选址

该项目选址于平昌县江口镇星光社区。

（1）区域综合环境

工业集中区位于县城东南角，距县城主城区4.9公里，已纳入县城总体规划，是县城“十一五”规划的工业集中发展区，紧邻达巴省道公路，距2008年、2009年相继开工建设的达广铁路10公里和达巴高速公路6公里。

（2）局部环境

县委、县政府出台了《关于加快工业发展的若干政策规定》，入园道路畅通，总投资3200万元的星光大道已完成路基工程。工业集中专用的10KV高压线路和35KV变电站已建成；日供水1万吨的供水管网正在建设中。

（3）周边环境

平昌是全国的劳务输出大县和全省百万人口大县，全县劳动力资源达25万人，是全省的农业大县、畜牧产业大县和商品粮基地县。通巴两河在县城交汇，有得天独厚的适宜旅游开发的水面资源，全县水电装机容量6.8万千瓦，建有220KVA和110KVA变电站各一座；

3、项目投资的必要性

平昌县星光工业集中区是我县的工业发展集中区，随着县城的扩张和我县工业的快速发展，园区发展潜力巨大，整体开发前景看好。建园初期，园区基础设施建设投入集中，数额较大，但是，园内有大量可待开发的土地资源，有优惠的招商引资政策，有全市最丰富的水面开发资源，在区位条件日益改善、基础设施日趋完备后，作为县城主城区和工业集中区土地升值潜力大、产业集聚效应高，若有眼光的开发商实行整体开发，将具有很好的经济效益。

四、项目开发思路及初步规划

1、本项目开发的目标及指导思想

该园区是县城“十一五”城市总体规划的新城区和工业集中区，规划面积3000亩，一期启动面积1000亩。重点发展酿酒、肉制品加工、粮油深加工、果蔬加工和环保建材五大主导产业，用3-5年时间搬迁和引进各类加工及配套企业15家，实现产值10亿元，利润5000万元以上。建设星光工业集中区是县委、县政府贯彻落实省委、省政府工业强省、市委、市政府工业兴市战略的重要举措，是平昌主动承接发达地区产业梯次转移，加速推进我县工业化进程的有效载体，是实现产业集聚、资源节约、走新型工业化道路的必然选择。

2、总体规划布局

①基础设施建设：a、星光大道建设；b、其它设施建设。②土地开发整理。③标准厂房建设一期6万平方米。

3、建设周期

该项目建设周期为3年。

4、项目经营思路

2008年我县坚持县域工业民营化，全年实现工业总产值38.48亿元，增长25.2%。支柱产业明显。2009年我县坚持以项目工作统揽经营发展全局，重点发展酿酒、肉制品加工、粮油深加工、果蔬加工和环保建材五大主导产业，用3-5年时间搬迁和引进各类加工及配套企业15家，实现产值10亿元，利润5000万元以上。

五、项目财务分析

1、投资估算

该项目总投资：18526.72万元

2、土地取得费：6455.72万元

（1）征地安置补偿费按平昌县2006年前三年农业年平均产值1270元的20倍计算：2.54万元/亩×972亩耕地+（1706亩非耕地－774亩绿化用地）×1.27万元/亩=3652.52万元。

（2）房屋拆迁补偿费350户×4万元/户=1400万元。

（3）上缴各种税费：1403.2万元。

a、耕地占用税：972亩×0.333万元/亩=323.68万元

b、耕地开垦费：1万元/亩×972亩+972万元

c、征用管理费：400元/亩×2688亩=107.52万元

3、基础设施建设：2520万元

（1）星光大道建设：道路硬化及三座桥梁续建800万元。

（2）星光大桥：3258万元。由政府投资建设，目前已完成可研及设计，计划“十一五”内开工。

（3）支干道建设，规划园区内支干道6公里，设计路面宽7米，水泥混凝土路面，总造价120万元/公里×6公里=720万元。

（4）排水管网10公里×100万元/公里（园内6公里，园外4公里）=1000万元，设计管径Φ400。

（5）自来水管网、供电、供气、通信线路及附属设施建设按“谁投资，谁受益”的原则，由相关企业自建自管，不计入园区开发建设投资成本。

4、标准厂房建设：7200万元（（一期建设6万平方米、含土地购置及附属设施）。

5、财务费用

按前两年投入4000万元，第三年投入4479万元计算，投资利息为4000×8‰×12×（3+2+1）年+479×12×8‰=2351万元。

6、建设期不可预见费：200万元。

7、项目收益

（1）在工业园全部开发后，可实现收入27185.84万元。

a、园内土地出让收入19083.6万元。

星光工业园工业用地按国土部门对我县工业用地的最低指导价5.6万元/亩，商住用地按五级用地标准15万元/亩，129亩×15万元/亩=1935万元；住宅用地693亩×15万元/亩=10395万元；工业用地1206亩×5.6万元/亩=6753.6万元。

b、工业园工业用地地价成本调节资金，按全县每年经营性土地收益2000万元，连续5年计算：2000万元×5%×5年=500万元。

c、星光大道沿线按照“沿河景观大道及亲水住宅区”规划商业及住宅用地面积85亩，除15亩用于安置沿线拆迁户外，剩余70亩土地可通过整理，进行挂牌出让，土地出让收益：①土地出让收入15万元/亩×70亩=1050万元；②土地取得费：（土地补偿费2.54万元/亩+耕地占用税0.333万元/亩+耕地开垦1万元/亩+征用管理费400元/亩）×耕地20亩+2.58万元/亩×非耕地50亩×0.5=142.765万元。③土地增值税、契税1050×10%=105万元。④土地收益1050万元－142.765万元－105万元=802.24万元。

d、园区企业入园五年内上缴税收地方留成部分全额返还工业园，按平均每年100万元计算，100万元×5年=500万元。

e、标准厂房按年租金70元/平方米计算，15年可收回成本6300万元。

（2）利润和税金

a、工业园开发5年内可实现税前利润27185.84万元－18526.72万元=8659.13万元。

b、税金、土地增值税、契税19083.6万元×10%=1908.36万元，考虑税收地方留成部分返还因素，可获税后利润8659.13万元－1908.36万元×60%=7561.11万元。

c、15年后，可采取拍卖或继续租赁，获得收益。

d、经济效益分析

根据中共平昌县委、县人民政府《关于印发〈关于加快工业发展若干政策规定〉的通知》第二项第九条之规定，并参照县国土资源局对工业园区各类用地的出让指导价格，工业园的投资收益主要由四部分构成：园内土地出让收入；工业园从纳税年度起上缴税收地方留成部分连续5年全额返还；工业园工业用地地价成本调节资金，其标准为全县经营性用地土地出让金收益的5%，星光大道沿线土地开发收益。