酸洗和磷化:把握特点　建立机制　防范房地产企业涉税风险

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李军　陈一兵
房地产行业是国民经济的重要支柱产业，其涉及面广、业务复杂的行业特点决定了税收管理的难度。从2008年开始，南通市开发区国税局针对该行业征管力量弱化、企业对税法遵从度不高等问题，切实采取了加强对房地产行业所得税管理的几项有力措施，建立了相应的税收管理长效机制。
一、房地产行业存在的税收风险的主要表现
一是预售收入不报或少报。企业一方面将预收购房者的预付款部分开具预收款凭证，账面反映收入，部分用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户，从而少报预售收入，另一方面将预收的定金以购房者的名义存入银行，改头换面不作预收款申报收入，这是近年来出现的瞒报预售收入新方式，其隐蔽性较强，不易被发现。二是达到完工标准不及时进行完工结转。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额，该项开发产品的实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。当前房地产行业的实际毛利率远大于预售预计毛利率，开发企业为推迟完工结转实现的所得税入库时间，有意将达到完工标准的开发对象不及时完工结转。三是在成本费用方面将建筑成本重复入账。企业将开发项目发包给建筑施工企业，施工企业先将购买的建筑材料给企业入账进入成本，工程完工后，再开具完整的工程发票进入成本。另外，企业还虚列开发成本，包括“三通一平”费用，“一平”费用指对原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用。“一平”发生的费用，开发产品完工后不组成产品实体，很难判断入账的金额是否超过标准。有些企业利用这一特点，虚列场地平整费用，增加开发成本，同时将虚列的场地平整费用作为企业开发过程中的“活动经费”。四是成本分摊方法随意选择。企业开发的产品既有住宅房，又有营业用房，如营业用房在住宅房前销售，开发企业按占地面积分摊成本，反之则按建筑面积分摊成本。我局房地产开发企业的营业用房绝大部分销售在后，故大多采用按建筑面积分摊成本的方法分摊成本。成本分摊方法随意选择造成企业所得税实现的不确定性。五是人为多结转销售成本。连续滚动开发产品的企业，将后期的开发成本费用在前期列支，推迟所得税入库时间。同时，按预算预估开发成本，且预估的成本都较高，实现所得税明显偏少等风险问题。
二、建立监控管理机制，加强日常税收征管
一是重视第三方信息管理，建立房地产企业的备案管理机制。要求房地产开发企业按时报送每个开发项目的有关合同、协议、规划图，以及开发平面图、开发总面积、土地成本，开工日期、预计完工日期，项目总投资等基础资料；要求房地产开发企业按时报送每个开发项目的建设、规划、发改委、国土、房管等部门的批复、使用证、许可证、产权证等等；加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。每季与银行部门联系，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实行源头控管；每季到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。
二是建立房地产开发企业的日常巡查机制。规定行业管理员每月一次实地巡查房地产开发企业，及时掌握开发企业经营过程中不同阶段的动态信息，并将巡查结果记入管理员手册。
对在“土地的取得与开发”阶段的企业，主要巡查了解土地取得与开发过程中所发生的相关支出情况：土地的取得方式及相关的文件、批文、合同或协议、评估报告及凭证等资料，取得的土地状况及按规划进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施等建设情况及相关费用发生情况；项目开发经营方式，开发项目类型（经济适用房、商住楼、别墅等）。
对在“设计施工”阶段的企业，重点巡查开发成本的发生情况，主要是：施工许可证取得时间，项目建设施工进度；项目开发前期发生的规划、设计、咨询费用，了解项目规划及设计合同的内容、以及项目规划中关于公共配套设施的建设规划及其产权归属预案；建筑安装过程中发生的涉税成本费用支出情况，建筑安装工程承包合同的签订和实施情况、其中重点关注合同中有关甲供材料的条款，掌握大额成本项目支出情况，对多个项目同时开发或滚动开发的，重点关注是否按不同的成本对象进行成本归集，间接成本、共同成本的计算分配方法；融资来源及利息支出情况等。
对在“房屋预售”阶段的企业，除了继续按上述要求对当期未完工开发产品成本发生情况进行巡查外，务必了解掌握开发项目取得《商品房预售许可证》情况，预计计税毛利率的适用、预售款票据的开具情况、营业税金及附加的申报情况、当期取得的预售收入（含定金）所得税申报的准确性。
对在“完工销售”阶段的企业，巡查重点主要是了解商品房销售许可证的取得情况、企业确定的销售方式及销售进度、开发产品完工日期，测绘部门关于开发产品实测函的取得情况和可售面积的确定情况，建筑安装工程的竣工决算及相关凭证等情况。巡查中，根据销售平面图抽查部分楼盘，核实已售未售面积，根据销售情况一览表和销售合同，核实企业申报销售收入的及时性、准确性，同时关注开发产品抵偿债务、投资等视同销售情况，以及开发产品出租经营情况。
三是在实地巡查的基础上，建立对企业的账务核算核查机制。重点对“其他应收款”、“其他应付款”、“预提费用”、“待摊费用”等科目加强核查，通过实地账务核查，核实销售合同、公共配套设施费支付情况，核对其账务处理；在不同的开发阶段，结合已了解的情况核查工程款的支付、项目开发前期发生的规划、设计、咨询费用的支出、成本对象的汇集、间接成本、共同成本的计算分配方法、预售款（定金）账务处理、融资利息的账务处理等等；对有完工项目的房地产开发企业督促其按时报送《开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表》和《房地产开发项目企业所得税结算明细表》。
四是建立汇算清缴和竣工清算机制，加强企业项目清算管理。要求所有房地产开发企业在所得税年度汇缴中都要报送《开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表》和《房地产开发项目企业所得税结算明细表》。对确因特殊原因无法在规定期限内结算的，要附报延期结算申请报告，写明不能结算的原因，并在主管税务机关规定的期限内按时结算，否则超期成本、费用一律不予认可。
加强项目竣工后的清算管理。进入清算环节房地产开发企业，往往存在开发商、建筑商、材料供应商之间三角欠账的问题，且金额较大，这样在进入决算时会出现以下几种情况： 1、项目工程完工，作为建筑商会高算成本，而开发商会尽可能压缩开发成本，要等工程造价事务所对工程核算后，经多次协调才能最终核定成本，这个阶段会拖延几个月甚至更长时间； 2、由于开发商拖欠建筑商工程款，建筑商不按“工程决算审计报告”确定的金额开具发票，导致开发企业账面成本小于“工程决算审计报告” 确定的成本金额，而税务部门应税计算只能按照企业账面实际数，这样对今后的清算可能会有一定影响； 3、前面两点问题如不能及时解决，如果再有尾盘长时期不能销售完毕，清算阶段会拖得很长。开发企业进入决算清算环节后，我局要求企业尽快取得工程造价事务所出具的“工程决算审计报告”，并通过“工程决算审计报告”掌握整个项目开发的建安成本数据，审核房地产开发企业是否凭税法规定的合法票据真实完整的反映整个项目的成本费用，防止高估成本现象的发生。在决算完成后预备进入清算阶段时，重点关注属于开发成本的工程款项是否付清，及时掌握尾盘销售情况，从而确认销售收入和成本费用的准确金额，确保整个项目应缴企业所得税的准确计算。
作者单位：南通市国税局开发区局
（责任编辑：朱海云）
 
[责任编辑:高建军]
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