蛭芎胶囊和波立维对比:深圳湾口岸商业街投资价值分析

    区域位置：前海中心·深圳湾口岸区主要分布在登良路、创业路

       开发商：卓越集团                          销售电话：0755－26521111

       黄金口岸 黄金旺铺

      均价3万元/平方起起投资中心区高成长商铺

   深圳湾口岸商业街自今年初开盘来就一直受到各界的关注，开盘当天销售70%更是成为当时的佳话。到目前，该项目仅剩几个面积较大的旺铺供投资者选择。据了解，该项目珍藏的39栋底商总面积1628.79㎡，总值约4600万的铺面现正向实力投资者整体销售，目前，该铺面被邦德教育整体租赁。

    深圳湾口岸商业街总建筑规模约7000平方米，铺面60余间，单铺面积为20-100平方米/间。起价1.4万/平方米，均价4.1万/平方米，最高价6万元/平方米，目前已90%成功出租，租金分加在90—150元/平方米。

                                39栋底商现图

    其它待售铺面信息如下

    1，28栋14B，面积42.56㎡，单价50000元/㎡，地铁口第一间，位置好，面积适中。

    2，30栋1号，铺位面积104.25㎡，单价51000元/㎡，铺位户型与位置均比较好。

    3，29栋01A，铺位面积174.75 ㎡，单价25000元/㎡；铺位价格低，升值空间高，可经营美容、茶馆、中介等业态。

    4，8、9栋16号，面积44.71㎡，单价17800元/㎡，铺位面积适中，展示面较好，紧邻华润万家、中心广场, 可经营干洗、糖烟酒等业态。

    5，18、27、28栋13号，该铺位面积36.23㎡,单价64000元/㎡，门面、户型等均好性较好，  邻近地铁口，现租给邮局，适合各种业态的经营。

                     深圳湾商业街投资价值分析

    深圳湾口岸商业街，位于“双中心”之前海中心区最精华的后海中心区的核心区域，且毗邻深圳湾口岸，区域的综合特征促使后海中心区的商铺价值兼备了城市中心区与口岸区的综合特性。

    城市中心区有如福田中心区，其商铺价值在短短的几年时间里就发生了巨大的转变，仅次于市级商业中心，CBD周边的纯社区商业，如天健花园社区商业都已经卖到了6—8万元/平方米，再如其商业中心如COCOPARK、怡景中心城等商铺的价值更是高达15万元/平方米以上。

    同样是口岸区的罗湖口岸区，其商业价值已经赶超市级商业中心，罗湖商业城甚至曾创下20万元/平方米的商铺天价，直逼深圳最旺的东门步行商业街！而一般的社区商业售价水平也达到了7—8。8万元/平方米，是其他区域社区商业售价的两倍。

    今天的后海中心区正展现着福田中心区、罗湖口岸区的投资机遇。放眼大开发中的后海中心区，后海滨路即将开通、地铁2号线的即将建成、2.3平方公里海上金融城即将崛起、南山商业文化中心多个购物中心的陆续开业、F1摩托艇世界锦标赛永久性赛场启用、300万平方米滨海富人居住区的开发，30万平方米后海体育中心和国际标准的深圳歌剧院即将建成，……西部通道打开商业全新空间，后海中心区商业蓄势待发！

                                       价值对比图

    项目区域环境分析

   “双中心”规划出台,前海中心与福田中心并驾齐驱

                           双中心规划图

   后海中心区规划之南山商业文化中心

    2008年1月11日，《2007-2020年深圳市城市总体规划》以法定的形式确定了前海中心、“福田—罗湖”中心为深圳未来的两个市中心，并建立起三级城市中心体系——两个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。前海中心（前海、后海和宝安中心区）被重新赋予了新的历史使命：与福田中心一样成为深圳两大城市中心之一，未来将成为深圳市转型的突破点和新的经济增长点，具有高度战略价值的高端服务业和总部经济基地。

    其中后海中心区是离香港最近的一个中心区，凭借着与香港隔岸而望的天然地理优势，成为了香港向珠三角辐射的第一站，也是前海中心发展最为成熟，开发进程最快的中心区，是前海中心规划建设的重中之重。随着西部通道的开通、后海滨路即将通车、地铁2号线的即将建成、2.3平方公里海上金融城即将崛起、南山商业文化中心多个购物中心的陆续开业、F1摩托艇世界锦标赛永久性赛场启用、300万平方米滨海富人居住区的开发，30万平方米后海体育中心和国际标准的深圳歌剧院规划建设，一系列大规模、高规格的大市政，把后海中心区推向国际化平台。

    南山商业文化中心——深圳的次市级商业中心

    《深圳市商业网点规划（2006—2010）》明确规划了南山后海商业区、福田中心商业区、宝安新中心商业区、龙城—龙岗墟商业区等四个次市级商业区。根据《南山分区规划》（2005－2010），南山商业文化中心区被规划为“三点一线一中心”，即“核心商业文化区，中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构，其中“一中心”是指以西部通道建设为契机，将深圳湾2.3平方公里填海区规划建设成南山最高水平的商业中心区、滨海金融商务区。南山商业文化中心被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。

    南山商业文化中心区西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大学及高新技术园区，南接南油开发区。中心区点地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，是一个体量巨大的多圈层商业中心区，由核心区与辐射圈构筑而成。其中核心区已形成了拥有4万海岸城风情商业街、12万平方米海岸城购物广场、7万平方米保利文化广场商业、天利中央广场等项目大规模商业裙楼、1.5万平方米的保利影剧院、2.5万平方米南山书城、文化广场、体育中心、空中步行街等诸多商业、文化设施的超级商业中心，在吉之岛、家乐福、保利文化歌剧院等国际国内品牌的带动下，形成核心竞争力；辐射圈则覆盖了观海台、浪琴屿、深圳湾口岸商业街等商业街，核心区与辐射圈有机融合构筑了完整的南山中心区商圈。

    后海中心区规划之深圳湾口岸

    一，深圳湾口岸全球最大的陆路口岸

    2007年7月1日，中国国家主席胡锦涛与香港行政长官曾荫权等亲自主持深圳湾口岸启用典礼，标志着深圳湾口岸正式通车，深港数十万人民见证了这一划时代意义的历史时刻。

    深圳湾口岸是目前亚洲最大的客货综合性公路口岸，是全球最大的陆路口岸之一，是粤港最重要的咽喉。位于深圳市蛇口东角头，与香港鳌勘石连接。该口岸占地110公顷(其中香港为40公顷，深圳为70公顷)。深圳湾口岸日通车能力可达六万辆，过境旅客6万人次，是中国目前设施最完善、通行能力最大的现代化智慧型陆路口岸。西部通道落成后，从香港通过深圳湾口岸到珠三角任何一个城市的车程缩短在3小时范围内，60%以上往返内地和香港的车辆将从这里通过，预计每年将为南山带来1800万人次的巨大人流量。

    深圳湾口岸的开通，有着加快融合深港的产业布局，推动“深港创新圈”的建设的战略意义，对深圳过境交通及贸易会产生重大影响，同时让珠三角和内地更广阔的地区成为香港的经济腹地，对充分发挥香港的优势，保护其繁荣稳定具有战略性意义。

   二，后海中心区规划之地铁二号线

    地铁二号线计划2010年建成通车

    根据深圳市城市轨道交通建设规划，地铁二号线工程线路从蛇口客运港修建至世界之窗段，全长13.4公里， 2005年9月开工，计划2010年10月1日建成通车。

    地铁2号线为深圳优先发展的轨道交通路线，是连接城市中心区与蛇口、南头半岛的纽带，沿途经过蛇口、后海开发区、南山商业文化中心和深圳湾填海区，串联了上述片区的主要居住区和商业文化密集区，可满足南山与福田、罗湖二级客运走廊的客运需求。建成后，将为300万以上的市民提供安全便捷的交通服务。

    2010年地铁2号线的开通，登良路地铁口的辐射范围将覆盖到东至口岸区，南至东滨路，北至创业路，西至后海村等区域。辐射圈内包括蔚蓝海岸社区、招商名仕花园、育德佳园、天海花园、观海台、浪琴屿、后海村等居住区。
光后海片区人口最低估计就会有5万多人。值得一提的是，后海滨路与登良路形成了十字金街口，加上登良路地铁口，区域极有可能规划大型商业，很有可能形成区域商业中心。

&am, p;nb, , sp;   三，后海中心区规划之道路建设

    ·登良路——横跨南山的重要一横

    按照规划，登良路西起南新路，东至填海区内的科苑大道，沿线与南新路、南山大道、南光路、南海大道、后海大道、后海滨路、科苑大道等多条南北走向的道路相交汇，目前登良路东行到后海村就噶然而止，阻断了登良路及沿线地区的人脉、商, 脉！《南山区市政设施综合整治工作方案》中把“打通断头路，提高道路通行能力”放在工作首位。南山区工务局将按照市政府打通“断头路”工作的统一部署，全力及早打通登良路等 “断头路”，彻底解决多年来阻碍道路交通的“肠梗阻”。

    届时登良路直接贯通深南大道与后海滨路，直通海上金融城，成为深圳湾口岸区“四纵四横”中东西走向横跨整个南山的重要一横。

    ·登良路——是高尚居住区、金融区的纽带

    5万登良路地铁口人流：随着2010年地铁2号线的开通，地铁口的辐射范围可覆盖到东至口岸区，南至东滨路，北至创业路，西至后海村等区域。辐射圈内包括蔚蓝海岸社区、招商名仕花园、育德佳园、天海花园、观海台、浪琴屿、后海村等居住区。光后海片区人口最低估计就会有5万多人。而登良路地铁口的深圳湾口岸商业上是人流最集中的区域。

    数十万金融城的人流：登良路从深南大道直接通向海上金融城，将成为部分来往金融城商务人士的选择，是金融城的白领往返社区与金融城办公区的必经之路，届时登良路上将会有数十万来的金融城白领人流。

    创业路将成为连接南山商业文化中心·海上金融城的黄金通道

    ·创业路——深圳湾口岸区最具有潜力的一横：创业路西起南山大道，西接后海滨路，沿线与南海大道、后海大道交汇，是深圳湾口岸区“四纵四横”中最具有潜力的一横。

    2006年8月份开始，南山区斥资近1.8亿对于南海创业片区进行整体改造。创业路通过增设人行过街系统，拓宽道路，创业路后海大道至南海大道段将由双向四车道变成双向六车道，成为一条高规格的路。从它的规划上就可以看出，政府对创业路发展预留了巨大的增值空间，是预留用来连接海上金融城与南山文化商业中心的纽带，一旦海上金融城崛起，创业路必然承当起南山商业文化中心与海上金融城的黄金通道。

   ·创业路——将成为最具商业气氛的商业街：创业路西起崇尚百货，串起南山商业文化中心，东至后海金融区，是南山东西走向的交通干道之中，商业最繁华的一段，是链接南山传统商务区——海王大厦、南山次市级商业中心——南山商业文化中心、新兴金融商务区——后海金融区的重要商业走廊。一旦海上金融城崛起，深圳湾口岸商业街所在的东段将会成为创业路的核心地段，将延续崇尚百货商圈、南山商业文化中心的商脉，与海上金融城贯通，形成一条完整的黄金商业街，商业价值的提升指日可待。

                        深圳中心区商铺一般价值规律

            ——从福田中心区看深圳湾口岸商业街的未来投资价值

    中心区是一个城市中级别最高的区域，集政府机构、甲级写字楼、五星级酒店、高档餐饮、休闲娱乐、高档社区、高规格市政配套于一体；同时，日以数十万计的公务员人流、商务人流、高端居住人流在这里汇集，其强大的综合功能和强劲的消费基础决定了中心区商业的金贵。如纽约曼哈顿、香港中环寸土寸金，举世闻名。

    一、中心区商业价值六大特征：

    ·中心区是政府优先规划区：

    中心区是政府最优先规划的区域，是政府机关、金融中心的总部基地，是一个城市中级别最高的区域。

    ·中心区是功能强大的综合区：中心区集市政府机构、甲级写字楼、五星级酒店、高档餐饮、休闲娱乐、高档社区、高规格市政配套于一体，其强大的综合功能和至高的城市经济地位决定了中心区商业的金贵。

    ·中心区人口密度高

    作为政府机关、金融中心的总部基地，日以数十万计的公务员人流、商务人士流、居住人流在这里汇集，密集的消费促使了中心区商业价值居高不下。

    ·中心区人口消费强劲

    中心区上班的公务员、白领、商务往来人流，是一个城市中级别最高、收入最高、学历最高、消费最高的精英群，是中心区消费的最有力的保障。

    ·中心区物业发展潜力大

    中心区的物业价值是随着整个城市经济的发展而增长的，只要深圳整个城市地位在提升，中心区的潜力就会越来越大。

    ·中心区商铺具有高成长空间：

    以福田中心区为例，福田中心区尚未发展成熟，目前的一线的价值区，COCOPARK、购物公园等商业中心的商铺的售价就已经高达15万/平方米，相比之下后海中心的商业增值有着极大的想像空间。

    南山前海中心·后海中心区价值规律分析

    2007年，深圳市规划局公布了《深圳市城市总体规划（2007-2020）》，规划中提出：未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系———2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，两个城市中心便是福田中心和前海中心。

    规划中的前海中心包括前海、后海和宝安中心区。后海中心区凭借深圳湾口岸的天然地理优势，成为了前海中心规划建设的重中之重，随着西部通道的开通、后海滨路即将通车、地铁2号线的即将建成、2.3平方公里海上金融城即将崛起（区内规划了230万平方米的商务办公区、120多万平方米的商业空间以及50余万平方米研发办公场所）、南山商业文化中心多个购物中心的陆续开业、F1摩托艇世界锦标赛永久性赛场启用、300万平方米滨海富人居住区的开发，30万平方米后海体育中心和国际标准的深圳歌剧院规划建设，一系列大规模、高规格的大市政，把后海中心区推向国际化平台。深圳湾口岸商业街位于后海中心区内，紧邻海上金融城，位置优越。未来成长空间将达到或超过福田中心区同类商业价值。

    1、后海中心价值规律分析

    从福田中心看深圳湾口岸商业街投资价值

                           深圳口岸区商业基本价值规律

          ——从深圳口岸区商业价值规律看深圳湾口岸商业街投资价值

    口岸是深圳的生命线，一个口岸的开通，就带活深圳一个区，随着深圳转移香港产业的过程中，口岸区形成了集金融、办公、商业、居住于一体的综合区，复合型消费源的汇集为口岸的商业带了巨大的生意机会，使口岸区创造了商业奇迹。罗湖口岸区不断成熟，干道条条都变成了商业街，罗湖商业城售价从4万元/㎡飚升至15—20万元/㎡，已成为了名副其实的“黄金城” ；罗湖口岸的社区商铺售价也随之激增，上升到了一般社区的2倍；福田口岸的开通对口岸区的商业产生了巨大影响，口岸区海悦金岸的商铺售价在一年时间内，从2006年的8万/㎡飚升至2007年的18万元/㎡，福民路商业街也从2003年的3万元/㎡激增至8-10万元/㎡，口岸区商业的高价值回报由此可见一斑。

    一、口岸区商业价值六大特点

    ·口岸区地理优势得天独厚

    口岸是深港的纽带，是深圳城市发展的引擎，凭借香港的经济辐射和带动，成为了深圳优先发展区，带动了整个口岸区商业的强劲增长！

    ·口岸区是一个功能强大的综合区

     口岸区集口岸、商业、金融、办公、居住于一体，其综合功能和城市经济地位决定了口岸商业的金贵。

    ·口岸区人口密度高

     口岸区聚集了数百万的办公人流、商务人流、商业人流、居住人流和港人北上消费人流，密集的消费源促使口岸区商业价值高企。

    ·口岸区港人北上消费强劲

    目前港人北上消费年额度高达数百亿，其中口岸区是港人消费的最集中的区域。

    ·口岸区物业发展机遇多

    随着“深港一体化”进程的加快，口岸区面临越来越多的机遇，凸现出巨大的发展空间。

    ·口岸商铺具有高成长空间

    成熟的罗湖口岸一线商铺售价高达20万元/平方米，直逼东门步行街，其社区商铺售价相当于一般社区的2倍，相比之下，福田口岸、深圳湾口岸区商铺有着极高的成长空间。