农行社保卡查询系统:“借枝暂栖”引发“鸠鹊争巢”—— 案析出借宅基地的权属纠纷

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　　发起人：《法制周刊》一读者：村民张甲与张乙之父系同胞兄弟，二人现均居住在土改时分给张甲的宅基地上。1967年张乙之父因原房屋倒塌，经张甲同意后在其院内盖西房三间暂时居住。1988年张乙之父将三间西房改建成北房，形成独立的南院由张乙一家居住。1989年该地区办理宅基地使用权登记时，政府按照实际使用面积分别为张甲、张乙颁发了集体土地使用证。

　　2001年张甲修大门时与张乙发生纠纷，遂向该村村委会、街道办、区国土资源局提出申请，要求注销张乙的集体土地使用证。2002年8月，区人民政府以张乙使用土地无合法来源为由，发布《关于注销集体土地建设用地使用证的通知》，注销了张甲、张乙的集体土地使用证。2002年10月，区国土资源局根据张甲的申请，将涉案宅基地使用权全部重新确定给了张甲，同时向其颁发了集体土地使用证。张乙不服，于2002年12月以区人民政府列为被告提起行政诉讼，请求撤销《关于注销集体土地建设用地使用证的通知》，并撤销张甲的集体土地使用证。2003年4月，市中级人民法院以适用程序错误驳回张乙的起诉。

　　笔者认为，应将这宗宅基地全部确认给张甲。首先，根据《土地改革法》第十条的有关规定，其土地使用权应该归张甲。张乙之父虽然在张甲宅基地范围内建房，但当时约定只是暂时居住，并且没有经过任何组织批准。作为同胞兄弟，张甲当时的决定可以理解，不能因为张乙建房占用了土地而改变该宗宅基地使用权的归属。其次，我国《土地管理法》于1986年6月25日颁布实施，当时有关宅基地使用权管理的规定已经比较明确，张乙应该根据有关规定，向农村集体经济组织申请宅基地。最后，我国《土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属的，应当办理土地变更登记手续。若张乙认为该宗宅基地使用权归自己，1988年张乙之父改建房屋形成独立院落由张乙一家居住时，应该根据有关规定办理相关手续，以维护自己的合法权益，避免日后的麻烦。因此目前张甲仍然可以主张自己的权利，我国《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。而张乙返还宅基地后，张甲可就其地上房屋给予张乙适当补偿。同时，张乙作为本村村民，可以向农村集体经济组织申请属于自己的宅基地。

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　　江苏省阜宁县国土资源局 刘其军 叶波：应当分别确定张甲、张乙的宅基地使用权。按照《确定土地所有权和使用权若干规定》第四十三条规定，对村办企事业单位和个人使用的农民集体所有的土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权，对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用。第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定使用权，已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。因此，对于张乙使用的这部分土地，应确定张乙的宅基地使用权。对于张甲而言，其从1967年起就未使用该土地，实际上已不再享有该宅基地的使用权，即使张乙不用，也应由集体收回重新安排使用

　　浙江省三门县国土资源局 杨文晋：宅基地是土改时分给张甲的，其应该有书面凭证。1989年政府按照张甲、张乙实际使用面积分别颁发集体土地使用证时，工作人员很可能没有核查权属来源资料。按照《土地登记办法》第五十八条的规定，国土资源管理部门可采取更正、注销等手续，并可公告废止土地证书。因此，本案中，区人民政府和区国土资源局的行为是有法律依据的。

　　山西省陵川县国土资源局 冯金堂：根据《确定土地所有权和使用权若干规定》第五十六条的规定，土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。故该宗地应确权给张乙或张乙之父。

　　江苏省金湖县国土资源局 潘万余：土地登记机关是县级人民政府。因此，本案中区人民政府不能发布《关于注销集体土地建设用地使用证的通知》，而是应报请区所属的市级人民政府依法下发注销决定或者通知。

　　由于本案是发生在《土地登记办法》出台之前，那么关于土地注销、更正登记应当按照《土地登记规则》和国土资源部《关于更正土地登记有关问题的复函》的要求，经张甲向区国土资源局提出后，按照变更登记的要求，进行地籍调查和土地权属审核，逐级报区政府和市政府批准后，更改或更换土地登记卡和归户卡，并将更正结果予以公告，同时书面通知张甲、张乙在规定期限内到土地行政主管部门办理更改、更换或者注销原土地证书手续。土地证书持有人逾期不办理更改、更换或者注销原土地证书手续的，由发证机关公告原土地证书作废。

　　湖南省岳阳市国土资源局 付智：1989年为张乙颁证的情形是本案处理关键，来稿叙述不够详细。从案件事实及笔者推断的情形来看，本案所争议的宅基地原属张甲所有，1967年张乙之父经张甲同意在其院内盖房且长期使用，1989年进行土地登记时，张甲、张乙分别作为使用集体土地的个人申请登记，在此登记过程中没有发生土地权属争议，在公告期间也没有提出异议，且在分别颁发的集体土地使用证后的12年间也从未有异议。这可以视作张甲对1967年时“暂时居住”意思的变更，其通过按实际占地面积申请颁发集体土地使用证的行为，也从侧面证明其认同张乙占用并实际使用该宗宅基地，应视作是对其原有权利的处置。因此，1989年政府颁发给张乙的集体土地使用证符合当时法律规定，应属有效。

　　河北省平泉县国土资源局 张建生：从历史上看，张乙之父自1967年到2001年争议发生之时对该土地已使用30余年之久，显然不是借张甲宅基地建房“暂时”的居住。从法律依据上看，《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条确定了“房地一致”原则。张乙之父在土地上合法建造了房屋，那么依法应享有其所占用土地的使用权。从实际情况看，将争议地确给张乙，既维护了土地的现有使用状况，又体现了有利生产，方便生活的争议处理原则。

　　黑龙江森工：根据最高人民法院对《民法通则》的司法解释，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。也就是说，在张甲并没有做出明确意思表示给张乙的情况下，不可推断其放弃宅基地使用权。张乙在他人宅基地上建造房屋的行为属于添附，根据该司法解释，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。

　　另外，宅基地使用权属于物权中的用益物权，根据物权原理，成立在先的物权优先于成立在后的物权，张甲取得宅基地使用权在先，张乙取得房屋所有权在后，所以应确权给张甲。物权还具有追及效力。宅基地使用权没有使用期限，物权成立后，无论物权转入何人之手，物权权利人皆可追及。所以张甲有权主张该宗地宅基地使用权。

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　　中国土地矿产法律事务中心 于丽娜：应该维持1989年的登记结果，即按照张甲、张乙当时的实际使用面积确定权属。一方面，从我国宅基地管理的历史沿革看，1989年该地区开展的宅基地使用权登记为初始登记。按照“尊重历史、面对现实”的确权原则，可以根据当时的实际使用面积确权。而根据初始登记的程序，使用权人不需要提供权源证明材料，由土地登记机关按规定程序公告登记结果即可。另一方面，当年进行登记时，张甲明知张乙取得了南院的宅基地使用权，但多年没有提出异议，说明张甲已经认可了张乙建房所占的宅基地使用权。否则张甲应该主动配合登记机关，提供有力证据材料，证明该宗宅基地使用权归自己。

　　另外，2002年时区政府不宜主动撤销证书。处理土地权属争议应遵循“调解在先，处理在后”，“行政复议在先，行政诉讼在后”的程序和原则。张甲、张乙叔侄二人因为宅基地引发的矛盾属于土地权属争议，因此，根据《土地权属争议调查处理办法》的规定，应由国土资源管理部门在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。调解不成的再由国土资源管理部门提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。当事人对处理决定不服的，应当先申请复议，对行政复议不服的，再向法院提起行政诉讼。

　　本案中，2002年张乙提起行政诉讼时，我国还未设定异议登记制度。如今，其可以首先申请异议登记，并在提起异议登记之日起十五日内提起诉讼，由登记机关根据诉讼结果进行相应的登记。