银行卡属地信息:未来十年中国住宅需求分析（2000年）

未来十年中国住宅需求分析（2000年）

在未来的5~10年中，中国以住宅为主的房地产业将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换、城市化和加入WTO将成为推动房地产业发展的三大动力。

（一）未来10年我国房地产业面临的机遇

最近20多年来，全国建成住宅57亿平方米，相当于80年代前30年的近10倍，我国城市住房状况有了很大改善。截至2000年底，我国城市居民人均住宅建筑面积已经达到20平方米。然而进入新世纪以后，住房建设至少面临这样一些新变化或新挑战：

1、住房正在从生存型向舒适型转变。

房地产业的生产方式，正在从速度、规模型向质量效益型转变。讲品牌、重环境、重质量，已经成为住宅发展的关键。

2、住房建设的动力机制发生了变化。

过去住房建设主要靠政府的政策支持，今后则主要靠个人购房。人口增加、城市化进程的加快和人们要求改善住房的愿望，是住房发展的巨大动力。

3、房地产市场日趋规范，企业面临优胜劣汰的严峻挑战。

全国5万多家房地产开发企业中，一、二级企业不到1/5，而且多半在进行不规范运营。国家将强化市场的宏观调控，整顿规范建筑市场和房地产市场，一些不规范的企业将受到整治。为防范金融风险，房地产经营贷款的门槛正在提高。

4、加入WTO带来的挑战。

加入WTO以后，国外企业会大量介入金融、评估、代理、咨询与房地产行业。房地产开发方面的法律法规，尤其是一些地方性法规，肯定要进行相应修改，使房地产业的运作完全按照国际规范和标准来进行。一旦国内房地产业失去某些保护，其发展空间会不会受到影响呢?

5、科技含量提高，产品更新加快。

21世纪的住房，应该是在高新技术支撑下具备4个基本特征，即节水、节能、环保和智能化。这些机遇均有利于房地产业的持续健康发展。

（二）居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代

1978~2000年，我国GDP年均增长率为9.5%，人均GDP增长也高达8.1%。城镇居民人均可支配收入从343.4元上升至6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。20世纪80年代，城镇居民消费基本完成了从贫困型向温饱型的转变，20世纪90年代开始进入温饱型向消费型转变，带动了居住、交通、通信和文化、教育、娱乐消费明显增强，耐用消费品不断地更新换代。反映在消费结构上，1000-2000年，城镇居民吃、穿、用占消费支出的比重从75.99%降至60.45%。住、行、医、教育支出的比重由18.72%上升至30%。这不仅印证了国外的经验，同时预示着我国居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求会明显上升。

根据第五次全国人口普查公报，我国现有城镇人口45594万人，占总人口的36.09%，人均居住面积10.4平方米，建筑面积为19平方米。按照国家住宅产业“十五”发展计划纲要，到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米，仅城镇就需建设住宅27亿平方米，平均每年需新建住宅5.4亿平方米（农村每年新建住宅6亿平方米）。更为重要的是，党的第十六次全国人民代表大会提出了全面建设小康社会的纲领，无疑会大大拉动对住宅的需求，从而对国民经济的增长产生不可低估的促进作用。

（三）城市化步伐的加快带来巨大的住房需求

根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对全世界113个国家的统计资料进一步表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%；当人均GDP从700美元提高到1000美元和1500美元，经济步入中等发展国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40%~60%；而当经济高度发展，城市化水平达到70%以后，城市化发展的速度将趋缓。

自20世纪80年代起，这种发展趋势已在我国初现端倪。1980年，我国城镇人口占总人口的比重为19.4%,1995年上升至29%，2000年进一步提高到36.22%，城镇人口达到4.5亿。在未来的十几年中，我国的人均GDP将从1997年860美元，提高到2010年的1200美元甚至更高。经济的发展将加快城市化的进程。如果在未来的十几年中，我国总人口的自然增长率仍保持在9.6%左右，城市化率以每年1%速度增长，到2010年达到46%，城市人口将达到6.4亿人，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力和动力。

（四）我国房地产业的发展趋势

从国外先进国家发展的一般规律来看，恩格尔系数达到40%、50%的情况下，是房地产业的快速发展时期，而目前我国城市恩格尔系数为42%左右，所以人们收入中的很大空间可以用于住宅消费。我国处于城市化加速发展阶段，城市化发展所带来的人口增长以及现有人口住宅数量和质量的增加，使我国房地产市场的需求巨大。这些决定了在将来的很长一段时期内，我国的房地产市场继续处于上升阶段。

加入WTO之后，中国作为国际经济家庭一员，既可享受成员的多种权利，也将履行逐步开放的众多承诺。其开放的领域之广，囊括了交通运输、金融服务、电信、法律服务、会计服务、信息服务、旅游、建筑业等多个行业，开放的速度之快也是前所未有的，如银行业5年内取消对外资的地域和客户限制，建筑业合资、合作企业3年内开始享受国民待遇，这些都将吸引大量的外资。外资无论是以合资或独资企业的形式进入中国市场，都会增加对房地产产品——住宅、写字楼、中央商务区、中介服务、物业管理等多种需求。以北京为例，就有139个外国驻华使馆和7000余家外国代表处的5万多常驻外国人口和30余万的流动外国商客。这正是北京高档住宅、商务楼投资规模大、租售两旺的重要原因。

1、加入WTO能增加对房地产的需求。

首先，加入WTO以后，外资大量进入，进行投资和贸易，必然会大大增加对写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求，也增加了对高档公寓、别墅以及其他商品房的需求。

其次，加入WTO以后，外资大量投入我国的金融、保险业，广大居民可以得到充分的住房抵押贷款和其他多种金融服务，这必然增加了广大居民购房的积极性，可以解决目前存在的对住房有效需求不足的状况。

再次，随着中国的进口关税下降，进口的建材、建筑设备的关税将会从原来的30%降至15%左右，并逐渐取消数量限制、外汇管制等。这有利于房地产业降低成本和降低房价。同时，外商凭借其经营规模、管理、技术等实力也会导致住宅成本的下降，从而使居民能以低价购买到质量更好的住宅，促使居民对普通商品房的需求进一步扩大。

2、加入WTO能增加对房地产的供给。

我国的房地产业是对外开放最早的产业之一。加入WTO以后，外资会瞄准房地产这个投资性强、回报率高的产业进行大量投资。这样，外商将建设更多的质量好、价位低、配套齐全的商品房供应市场，也为土地市场的发展提供了契机。

供给的增加将会具体表现在三个方面：

第一，外资大量进入金融、保险业，房地产开发商可以获得充分的住房开发贷款及其他金融服务。这样可以建设更多、更好的房子，增加市场供应。

第二，外资房地产开发商的介入将会令房地产业的市场竞争更加激烈，利于提高市场的竞争力，促使我国的房地产业积极引进国外的先进技术、新材料、新设备以及先进的经营管理经验，以提高房地产业的技术含量，降低成本，从而能以优质低价的产品供应市场。

第三，加入WTO有利于土地资源的优化配置和集约化经营，促进土地由粗放型经营向集约化经营的转变。

（五）未来一段时期内制约房地产发展的主要因素

值得关注的是，尽管未来5~10年我国房地产业的发展总体看好，但是在现阶段，潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾并没有得到解决，这在一定程度上抑制了我国住宅及房地产业的健康发展。所谓有效需求，是指消费者在一定时期内，按一定的价格购买的商品的数量。住宅的有效需求包含相互关联的两大要素：一是消费者的购买的愿望和动机；二是支付能力并表现出实际购买量。而现阶段，至少有下列因素在不同程度上抑制了城镇居民（二元经济结构中的消费主导者）的有效需求：

1、房价和有效需求之间仍有较大距离，中低收入者购房困难。

2001年上半年，全国商品房平均价格比去年同期增长11%，其中山西、陕西、内蒙古、云南、北京的增幅超过25%。按现在的全国城镇居民家庭收入水平，一个中低收入家庭（月收入1500~1999元）不吃不喝，买一套60平方米的住房（按照每平方米2410元计算）大概需要6年左右的时间。据调查，即使是经济适用房，部分也让有钱人买去了，成了一种投资行为。1998年以来，约有16%的经济适用住房卖给了中高收入者。另一方面，经济适用房价格偏离、套型偏大，也使得中低收入居民很难启动住房消费。

2、商品房空置量居高不下，二级市场尚不够活跃。

1993年的房地产热潮以来，商品房空置量一直居高不下。据《生活时报》的一则报道称，到2002年7月止，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置1年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。国家统计局最新数据表明，2002年1至8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比2001年同期增加13.2个百分点。其中，空置1年以上的有4397万平方米，同比增长11.5%。2002年4月份以来，“国房景气指数”基本在104.50点的景气水平上下波动，而且波动幅度仅为0.36点左右，这反映出“全国房地产开发市场已经进入一个相对稳定发展的阶段”。

上述两组数字虽有一定的差异，但商品房空置量居高不下却是不争的事实。

近日，北京、广州楼市又报出惊人数字：北京、广州商品房空置率分别已达20%和40%，远高于国际公认的3%~10%的合理水平。造成这一现象的原因是多方面的，城市居民的收入是主要原因之一。在非理性的市场中，跟风开发的现象普遍。市场需求是不断变化的，而房地产开发周期长及规划设计预计性不够，也导致了结构性过剩的发生。另一方面，二级市场尚不够活跃，未能充分激活存量房地产交易，也是原因之一。

3、住房消费热点形成的渐进式和排浪式。

根据统计数据分析，经济较发达的沿海城市，人均收入水平高，住宅市场发达，商品房购买力也大于经济欠发达的内陆城市。例如，城镇家庭人均可支配收入前10名省市的上海、北京、广东、浙江、天津、福建、江苏、山东、云南和重庆，其商品房的购买力除天津和云南外，均名列前茅。收入水平与个人住宅购买力的连动关系，表明新一轮的住房消费不再是计划经济体制下平均分配、“大锅饭”，而将以渐进、排浪式出现，即住房消费热将首先出现在东部经济发达、收入高的城镇，然后向内陆省市扩散。

4、收入增长缓慢加大了消费支出的不确定性。

收入增长是扩大住房消费的前提和基础，因此，启动住房消费须以个人收入为杠杆。但是自东南亚经济危机以来，一方面，我国城镇居民人均可支配收入的年增长速度趋缓，分别为16.6%、5.1%、7.1%和7.3%，大大低于同期GDP的增长幅8.8%、7.8%、17.1%和8%；另一方面，政府裁员，大批国有企业职工失业、下岗及社会福利制度不健全，使城镇贫困人口逐步上升，2000年城镇享受最低生活保障的为402万人，比1999年增长51%。而日前出台的诸多改革措施，如养老、医疗、失业、教育制度改革，在某些方面也增加了公民的支出。积极的财政政策应是边增加政府公共项目投资，边减轻公民的税赋负担。改革中的利益调整所产生的收入及社会福利的诸多不确定性，都使居民不得不捂紧自己的钱袋子。这也是城镇居民消费水平增幅连续几年在7%低水平徘徊的重要原因。

5、收入差距的扩大决定了住房消费的多元化。

在经济转型期，制度安排、政策制定的失误及多种利益的冲突与博弈，导致我国城乡、地区间及城镇居民的收入差距不断扩大，并有愈演愈烈的势头。根据世界银行的报告，1978年，我国城镇居民的基尼系数0.16，2000年为0.403，接近美国0.408的水平，且大大高于其他发达国家。收入差距的扩大意味着财富向少数高收入者手中集中。根据世界银行的统计数据，我国最高收入群体所占总收入的份额高达46.6%，而20%最低收入者所占份额仅为5.99%，两者相差7.8倍。最低收入群体的消费倾向为0.957，而最高收入群体的消费倾向为0.695。收入差距的扩大和向少数人集中的结果是住房消费的分布不均或多元化，一方面中低收入者有需求但支付能力差；另一方面高收入者支付能力高，但边际消费倾向低，因此，很难使住房成为真正的消费热点。

面对住房潜在需求与有效需求的尖锐矛盾，决策者们只有通过一系列切实可行的制度安排、相互协调的政策，如土地政策、税收政策、投资政策、信贷政策、质量监理审查制度、抵押保险制度、中介服务、物业管理等，真正将房价降下来，质量搞上去，才能让百姓潜在的住房需求释放出来。

（六）我国房地产市场要不断提高和完善，走可持续发展之路

1、加快与房地产业发展有关的改革。

首先，要加大住房货币化分配制度的落实力度，尽快落实到每一个单位和企业。

其次，要完善土地制度的改革，要完善土地出让制度，增大招标、拍卖土地出让的方式的覆盖面。

再次，房地产企业要建立现代企业制度，进行所有制结构调整，完善法人治理结构，继续进行国有资产的战略性改组。

2、全方位开放和规范住房市场。

当务之急是开放和规范公有住房和经济适用房市场，并制定和落实配套政策和措施。同时还要完善租赁市场的各项政策，使之由隐形无序市场转化为公开有序的市场，发展和组建实力雄厚的、现代化、规范化的中介服务公司。

3、发展房地产金融，与国际房地产金融接轨。

这就要：扩大服务品种，提高服务水平，特别要扩大个人住房抵押贷款的规模；改进个人住房贷款担保办法；发展住房证券市场，实现住房抵押贷款的证券化以扩大融资渠道。

4、提高物业管理水平。

建立高素质的品牌物业管理公司，推进现代化、专业化、市场化的物业管理。物业管理公司要通过优胜劣汰的竞争机制，向社会公开招标，逐步由分散的物业管理向品牌物业管理发展。扩大品牌物业管理公司的运作规模和品牌效应，以增加市场的竞争力。

5、提高住宅质量。

面对国际市场的激烈竞争，必须生产出优质、价低的住宅产品，要从粗放型向集约型转化：要加大科技含量，调整产业结构。

6、提高住宅的规划设计水平。

首先，要创造具有特色的、环境优美、设施齐备、功能多样、适应性强的住宅。通过设计的创新的标准化、降低成本、提高带动生产率，提高住宅的工程质量和功能质量。其次，要用现代科学技术改造传统住宅产业。再次，要重点组织住宅部件品的系列化开发与集约化生产，进行配套化供应。

7、进一步完善我国房地产业的法律法规和政策。

加入WTO以后，我们的法律法规更要和世界接轨，一方面便于国外房地产企业进入我国市场，使它们有法可依，有据可循，有利于扩大开放；另一方面也有利于对外资机构和企业的管理，以减少对我国房地产业的冲击。