中财网高鑫零售组织架构:年底房价可能到顶后急降
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/30 10:20:57
房地产信托叫停从传言逐渐变成了现实，等于以后开发商从信托融资的渠道被堵死了；
银行开发贷款叫停从传言变成了只给在建工程抵押贷款，等于开发商拆东墙补西墙的融资渠道也被收窄了；
相信，随着民间高利贷的愈演愈烈，给中小房企输血的担保公司也会逐渐的被银监会勒令叫停！
开发商下一步怎么办？
只能靠销售回款来保障现金流的顺畅，但目前的购房者是一个什么状况呢？
突然没钱了！
怎么会没钱了呢？
一个是银行不给贷款了，笔者所在的城市大面积的房子基本不给贷款了，开发商要求购房者一次性付款，如此，改善型客户骤降；另一个贷款门槛提高了，以前首付20%后调整为30%，现在呢，调整为40%了，且银行利率也提高了10%，如此的门槛提高，刚需客户骤降；还有一个呢，那就是各大银行基本不给二手房贷款了，如此，二手房交易会冰封，没有几个傻蛋全款的买个二手房（目前很多二手房价格超过一手房）！
09年、10年楼市火爆，一个是贷款容易，没有太多限制，首付比例较低，但是现在却相反，很多人由于限贷令贷不了款，即使能贷款压力也太大，这就使得很多有需求的客户被行政手段限制到房地产大门外了；另一个原因是09年二手房交易暴增，据报道2009年，北京上海等一线城市的二手房交易超过一手房市场成交量近两倍，以北京为例，一手房成交量184290套（含25543套保障性住房），二手房成交252431套！卖了房的业主随即就又加入了购房大军，由于那个时候贷款容易首付较低，所以，出售一套房的业主能再在市场上买两套或者三套房，如此，使得市场的需求急剧攀升，但今年不同了，由于限购令的出台和二套房首付比例提高至60%和三套房拒贷等原因，使得“卖房再买房的炒房需求”给大大的限制住了，因为，现在很多有房业主若选择卖房再买房，则可能得不偿失，因为，虽然有过去几年的升值，但卖后再买银行贷款基本都在60%以上了，细细算下来，按照现在的房价再买房，最多也只能再买到一套房，很难能买到两套房，因为第三套拒贷了，且限购了，这也就是今年以来全国各地的二手房交易大跌的主要原因了，如果政策维持不变，相信未来半年左右，全国的中介公司就会出现倒闭潮
购房者缺钱了，开发商怎么能通过销售融资呢？
只有降价一条路可走！
但为何目前开发商大多都不降价呢？
1、前两年销售好，有家底，能再撑一段时间；
2、可以通过担保公司高息融资，能解半年到一年的燃眉之急！
3、不再拿地，不再开发，停止施工，观望，等待市场转机！
以上三点，都有个时间限制，大多是半年到一年左右，如果从“新国八条”至今，已经半年时间，因此，再撑下去的勇气可能还有半年左右，在这半年内房价不会普降，更不会大降，可能还会再缓缓爬升一段时间，等半年之后，怎么办呢
家底可能耗尽，融资可能被要求赎回，停工可能变成烂尾楼！
因此，半年之后（2011年年底），房地产只有一条路可走，那就是降价，不但降价且要实质性的降价，即目前房价基础上30%左右的降价为起点！
是不是市场能有转机呢？
这开发商高度期望的，也是购房者极度担心的！
按照笔者的分析判断，不会！
很简单，高通胀可能逼迫央行继续加息，如果不加息必然要接二连三的提高存款准备金率，不管是哪一个，都对于房地产是噩耗；而被地方政府和开发商寄予极大希望的限购令松绑也绝不会在房价没有实质性降价之前松绑（要想松绑必须大降一下，哪怕是假装的）！
因此，一方面是信贷紧缩的步步紧逼，一方面是限购令的迟迟不松，未来的购房者将会如国宝大熊猫一样弥足珍贵，而新增的市场供应和库存量都在节节攀升，如此下去，谁还相信“房价30年内不会下降”的鬼话呢！