怎么开通创业板块:房价暴跌惊天大秘密------:年供给量33亿平方米

房价暴跌惊天大秘密：年供给量33亿平方米 

     ——东方导

2011年商品房供给量到底是多少？需求量又是多少？掌握这些数据，为判断今年房价走势有重要帮助。东方导先生从相互矛盾的数据中探寻出惊天大秘密，2011年底前，商品房真实供给量将达33亿平方米！而需求量将不到7亿平方米。这就是房价暴跌的前兆。

我们先看一下2010年全国商品房因价格上涨而增加的供应量。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。这数据说明一个什么情况呢？这说明在房价上涨的过程中，供应量必然大增，同比增加了26.6%，准总供应量达到了40.6亿平方米。减去2010年底已竣工面积7.6亿平方米，那么根据一年半的主体工程建设周期，2011年下半年，将有33亿平方米的供应量上市。这还没有算2011年新增加的施工面积，因为2011年的新增施工面积，如不违规销售，不卖楼花，按基建周期，只能影响2012年的供应量，我们先不加考虑。

现在我们初步估算一下2011年12底以前的商品房供应量。第一种算法，2010施工的40.6亿平方米在2011年12月底前全部竣工或全部可上市，那么2011年12底以前，新增的供应量有40.6亿平方米。这一种算法有一定的根据。因为2010年卖掉10.4亿平方米，可算是2008年、2009年的存量房。第二种算法，就是把2010年竣工的7.6亿平米算做已全部卖掉，那么2011年的供应量也有33亿平方米。这个就是新增供应量比较保守的数字。这是看得见的开发商的供应量。即使按2010年火爆销售面积计算，大约年销量10亿平方米，也要3.3年才能卖完2010年的施工形成的供应量。如果把供应量作40.6亿平方米，则要4.1年才能卖完这些新增面积。但是，这是假设2011年有2010年的销售量。又假设2011年新增的施工面积不进入预售。这个供应量的巨增，主要是价格上涨刺激的，再一个原因是开发商在一些专家的所谓“房价只涨不跌”的鼓吹下预期中国房价只会上涨。相对自有资金产生的暴利，每平米1000多元的建安成本，开发商不会过多考虑。所以，影响商品房供应量巨增的原因有两个：一个是价格上涨，供给量沿供给曲线大幅增加；另一个是开发商预期，导致供给曲线右移。这是供应量的具体分析。

其次，我们分析2011年的商品房的需求量。前文提到，影响需求量增加或减少的原因一般有：1、价格；2、买者的收入；3、相关物品的价格；4、嗜好即偏好；5、买者数量的增减；6、预期即买者对未来价格的心理评估。在影响需求量的5个因素中，第2个买者的收入与第3个相关物品（如房租）目前对需求量的影响，不是很大，与去年差不多，暂不考虑。主要影响需求是1、价格；4、嗜好；5、买者数量；6、预期即买者对未来价格的心理评估。现在我们要运用中央、国务院的有关文件了。

一、关于2011年的中央经济工作会议对经济的主要要求是：1、把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。2、要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业。

二、2011年政府工作报告要求的主要任务是：（一）保持物价总水平基本稳定。当前，物价上涨较快，通胀预期增强，这个问题涉及民生、关系全局、影响稳定。要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。

三、2011年1月新《国八条》明确：从税收、货币、限购3方面对住房需求进行抑制。个人购房5年内转让全额征收营业税，将加大长期投资房产的风险；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，将提高第二套住房的购买门槛，减少本地的所谓刚性需求；对拥有2套房的本地人和拥有1套房的外地人一律禁购，在所有省会城市实施。

从以上文件可以读出一些什么信息呢？就是控制通胀是今年的头等大事。在控制通胀的前提下，即使放出一些贷款，也要更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业。新《国八条》则是利用税收、货币、限购政策减少需求数量。这一系列文件，主要是从直接减少买者数量，影响买者预期，影响富人的购房嗜好三方面影响需求量。这三方面的影响都会促使需求曲线左移，即需求大幅减少。

现在我们分析新《国八条》调控以来的2011年商品房需求量。据国家统计局《1-4月全国房地产市场运行情况》的数据：1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。

综合统计局2010年与2011年数据，可以看出：2010年有33亿平方米的商品房延到2011年继续施工，而4月的数据却说施工面积26.46亿平方米，那么4月的施工面积减去新开工面积4.57亿平方米，就是老施工面积约有22亿平方米。那么，至4月底，竣工实际面积有11亿平方米。按此进度，2011年12底前，去年的施工面积33亿平方米可以完全竣工进入市场。按2011年前4月的新开工量4.57亿平方米计算，2011年全年又可新增13亿平米施工面积。

那么，2011年的33亿平方米的供给量，又要多久可以卖完呢？按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。

我们现在算算33亿平方米如果全部要卖掉，要多少钱。按2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，商品房销售额1.24万亿元计算，均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来？如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？这就是商品房的供求关系：年供给量33亿平方米，年需求量7亿平方米。根据供大于求的规律，价格必然下降。