剑网三重制版重新练号:关于房地产企业的税收筹划

来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/03/28 17:38:19

关于房地产企业的税收筹划

税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下,按照税收政策法规的导向,事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。税收筹划的目标是使纳税人的税收利益最大化。所谓税收利益最大化,包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵,而不仅仅是指的税负最轻。

就房地产企业而言,由于其开发环节众多,从拿地、拆迁、设计、土建、采购到装修、营销、物业管理等等,每一项经济行为的发生都会涉及税金,从而产生税收筹划的空间。因此,房地产税收筹划必须结合以上各环节,进行系统的思考。

整体系统的房地产税务筹划,应该从战略、经营以及财务三个层面考虑,综合立体地进行思维。

从战略的高度规划,房地产企业应考虑公司注册地址如何选择、股权结构如何安排、用法人股东还是自然人股东、成立子公司还是分公司等重大的战略性问题。 

从经营的角度规划,则会涉及到房地产公司日常运营的方方面面,比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库、对外合同条款如何从财税角度修改最合理、销售定价与税负的关系、营销政策如何设计可以回避税务风险、样板房建在开发产品内还是开发产品外,卖毛坯房还是精装修房合算等等。 

从财务角度规划,比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、高管高额奖励如何规避个税等等。

下面就从财务角度出发,介绍房地产企业常见的一些税收筹划:

1、营业税的计税依据是营业额,营业额包括为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时,营业税暂行条例又规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃()气费、维修基金、房租的行为,属于服务业税目中的代理业务,只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。
  如果房地产开发企业专门成立物业公司,将这部分价外费用转由物业公司收取,这样,其代收款项就不属于税法规定的价外费用,也就不用征收营业税。 

2、营业税有九种税目,税率各不相同,销售不动产适用的是5%的营业税税率,房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。如果某房地产企业开发精装修房屋,则可按毛坯房签订销售合同,另成立装修公司与客户签订装修合同。充分利用税率差异来降低税负。

3、不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时,往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价,这样就增加了计税依据,多交了营业税及房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除,由承租人自己独立负担。即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费,也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目,通过其他应收应付款进行核算,从而减少应纳房产税的税基。

4、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。根据土地增值税的纳税特点,可以考虑采用房地产的代建行为,对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。

5、根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时由于土地增值税采用的是超率累进税率,这样我们可以通过测算,制定一个合理的销售价格来改变增值额,使其刚好达到临界点,从而实现企业税负最轻或者税后利润最大化。

6、国税发〔200931号第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。不同于〔200631号文规定的采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。解读这条规定,待开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,及时调整当年度应纳税所得额。

7、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本金额之和,加计20%的扣除额;利息没有分清未计入开发成本,其他房地产费用按照10%计算;利息可以分清已计入开发成本的,其他房地产费用按照5%计算。因此我们可以经过测算,比较利息与其他房地产费用10%的大小,进而选择“分清”还是“没有分清”。

8国税发[2009]31号第三十二条,除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。

  1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%

  2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金

针对第二条扣除项目,我们可以加大公共配套设施预算,并选择与开发产品不同步完工。虽然在所得税汇算时,要调整预算与实际支出差额,但是我们延迟了纳税时间,充分使用了货币的时间价值。

9、土地增值税扣除项目包括开发间接费用,而不包括管理费用,在实际工作中,除周转房摊销外,企业很难划清管理费用和开发间接费用的界线,往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果开发产品不建现场机构,而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,其所发生的费用应直接计入企业的管理费用。据此企业应该建立现场管理机构,下放公司总部管理人员,增加开发费用,以减少缴纳土地增值税。

10、经常看到有的房地产企业打出的广告词是“买洋房、送汽车”“买房子、送空调”,这样很容易给税务机关留下把柄。按照税法规定,这是一种视同销售的行为,要缴纳增值税。可以考虑修改广告词为“销售配有空调及汽车的房子”。

好的税收筹划能够减轻企业税收负担,提高企业管理水平,但是同时我们要警惕随之而来的税收风险,毕竟税收筹划游走在相关法规政策边缘,一不小心就由合理避税变为偷税漏税了。因此,这对筹划人员提出了更高的要求,好的税收筹划人员必须全面熟悉和掌握有关税收政策法规,熟练掌握帐务处理技巧,并将相关会计制度、帐务处理技巧与有关税收政策规定有机结合起来,除此以外,还应与税务人员进行经常的业务、政策沟通,并就企业一些重大决策事项、税收筹划方案等,充分听取税务人员意见,求得税务部门的充分理解和支持。只有这样,才能够将税收筹划的风险降至最低。