音频电脑:孙明军?宋立军:销售地下车位(车库)不办房照?也需清算土地增值税

　　有的观点认为房地产开发公司虽然是以销售的名义将地下车位出售给业主，但业主并未取得该车位的所有权，只取得若干年的使用权，所以该行为从实质上看并非是一个销售行为而是一个出租行为，如果是出租行为就不用缴纳土地增值税。

　　笔者认为，房地产开发公司销售地下车位（车库）不办房照，实质已经发生了房地产产权转让行为，应该进行土地增值税清算。

　　首先，地下车位可以成为物权法中建筑物区分所有权的专有部分。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第二条明确规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。地下车位（车库)符合上述规定，因此可以成为建筑物上的区分所有权的专有部分。

　　其次，地下车位可以作为房地产进行交易。

　　《物权法》七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款进一步明确，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。业主对基建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。所以购买地下车位但没有办理产权证的，拥有占有、使用和出售地下车位的权利。

　　第三、销售地下车位（车库），不办房照的行为，是属于转让房地产的合同行为。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　从上述规定可以看出，缴纳土地增值税应同时满足两个条件，一是转让土地使用权或地上建筑物及其附着物；二是要取得收入。房地产开发公司出售地下车位的行为无可争议地满足了第二个条件，即取得了收入。问题关键在于不办理产权证，是否不属于转让房地产行为呢？

　　根据物权法上的物权变动与原因关系区分原则，即不动产是否登记不影响合同的效力来看，房地产开发公司销售地下车位的行为实质上销售行为。同时《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定，当事人之间订阅有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。所以从法律性质上看，房地产开发公司以销售的名义将地下车位出售给业主，业主不办理产权或者不能办理产权证，即使从物权上没有取得该车位的所有权，但是销售合同已经生效，即不动产销售行为已经成立，自然就在土地增值税清算范围内。

　　最后，地下车位销售应该单独进行土地增值税清算。

　　根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　房地产开发公司对开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。即地下车位、地下室的如果销售，那么，它的成本应该单独核算扣除，进行土地增值税清算。如果不单独核算，而是和其他公用设施一起核算不分开，并且车库成本计入公摊成本，那么，可以在普通住宅或者非普通住宅的土地增值税核算中进行扣除，但在地下车位单独进行土地增值税清算时，不再进行重复扣除，以强化房地产开发企业规范会计成本核算。

　　通过以上分析，房地产开发企业将地下车位（车库）出售给业主并取得收入，不办理产权证的行为，也属于房地产销售行为。应当进行土地增值税清算。

　　作者单位：吉林省东丰县地税局