怎么样从容积率与刚性成本看地价

例如,一房地产开发项目的规划用地面积为1万平方米,建筑面积为2万平方米,则其容积率为2。一般情况下,若用地面积不变,单个房产项目的容积率越高,其可销售的房源面积就越大,开发商的销售收入也越高。

根据我们的市场经验，在保持小区优美景观环境的前提下，小区容积率与单体建筑组合关系如下：

容积率 适宜的单体建筑组合
    x<1.35         多层
    1.35    多层、小高层
    1.65    小高层
    2.0     小高层、高层混合怎么样从容积率与刚性成本看地价、房价为什么高
    x>3.0          高层
    那么有没有办法让操作变得现实有效呢，我们通过以上计算也可以看到容积率与售价是两个最相关的变量，因此在容积水平一定的条件下，地价有个上限值，这个时候售价提升与利润最直接相关，但售价无限上涨只是一厢情愿的事情，期间必有平衡点，这个平衡点就是控制性容积率不变条件下，现实市场售价下的地价成本（楼面），反过来，如果不能从定位上提升产品品质，保持市场现实的定价基础，这块地的上限价也就是57万每亩，因为百分之二十的毛利已经是市场的最低水平了。
    另外由于容积率越高建筑高度越大，自然地公摊及建筑单方成本越高，而价格却不成正比上涨，也存在一个平衡点的问题。因此除非商业前景非常看好，否则用地容积限制下地价弹性偏小。
    显然，科学合理的思路应该是尽量在保持建筑覆盖率不扩张的前提下提升容积水平，显然小高层/高层住宅，只要认真设计，还是有市场的，至于其使用费用等障碍完全可以通过促销方针来予以弱化。
    以上提示性计算，还说明一个问题，就是成本控制的重要性，可以看出给出的一些数字成本，主要出于谨慎角度，偏高，但比较刚性，因此在地价一定条怎么样从容积率与刚性成本看地价、房价为什么高如何节约成本是项目开发的重要一环。
    但，土地的二元供应与土地稀缺性，土地决策权控制在政府而不是市场手中，因此开发商的生命线在土地，而不是在项目上，你听说过企业风险不在生产与产品上的实例吗？

当开发商角逐有限土地的时候，地价失去了原本价值体，成为空中楼 最佳容积率 [ 2007-2-8 10:37:00 | By: 小诺 ]  

最佳容积率
（一）相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。

2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。

物业类型 参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层（12层） 2.5-3
高层（13层以上） 3.5-5

模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≦Xi≦1
∑Xi≦1
∑Xi*Ri≦J

示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
那么
多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

别墅与多层住宅费用简表
项目名称   别墅   多层住宅参数
建安成本  1200     850 元/平米
专业费用   250     200 元/平米
管理费用   36      25 建安成本的3%
不可预见费 60      42 建安成本的5%
利息       60      42 建安成本的5%
销售费用   340     220 收入的4%
营业税及附加468    302 收入的5.5%

通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。

3、求解步骤
容积率求解流程图

首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。
第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。
第三步，确定合理的容积率。
最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。

（二）相关运用
提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。

1、不改变容积率，但改变物业类型
在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：（假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑）

有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

2、降低容积率
由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。

实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。 容积率与房价有多大关系？

容积率与房价有多大关系？

　　最近，有关“放宽容积率能否抑制房价上涨”问题在业界成为一个争论焦点。在这个争论中，主要有两种观点：一部分人赞成放宽容积率，也就是用高容积率增加供应抑制房价上涨；而与此相反的是，另一部分人认为，高容积率与房价本身并没有多大关系，低容积率不是房价上涨的根本原因，因此，放宽容积率不会起到抑制房价上涨的作用——

　　从建筑与规划角度说，提高容积率的做法必须面对的是建设成本、社会成本和技术的可行性几方面问题。从建设成本方面说，地价、管理营销成本、开发商的利润和单位建设成本是房价的主要组成部分。现今土地的出让是按楼面价格计算，提高容积率对土地成本影响不大，管理营销成本在房价是非常小的一部分，也不用指望由于容积率的提高，开发商会降低自己的利润率。而且容积率越高对应的建筑密度或建筑高度要求越高，高层、超高层的建筑成本和技术要求远远大于普通建筑的成本，所以单纯地增加容积率只能导致建设成本增加，所以在成本控制方面，提高容积率对房价的影响是不利的。

容积率是什么意思？

容积率是什么意思？

容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：

容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。


一、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：

(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。



(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。

(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

税费占房地产成本20% 开发商为谋暴利改容积率

商品房价格到底有没有水份？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。本周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久，一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单，对这些问题给出了更清晰的答案。

房地产成本清单显示：各级行政部门的税费在当中占了20%

这就是那位开发商提供的楼盘成本清单，这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方2000元，占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。

当地某房地产开发商：“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费多了，治安收费，反正大把的费搁一块，就500块。”

在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平米0.5元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，每平米4元，设计图复核费，每平米1.5到2元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米1.5元，环境影响咨询费每平米均摊2元，公示费每平米均摊1元。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，测绘费每平米1.36元，预售证交易费每平米3元，销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注，并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案，王超斌告诉记者，这份清单和他掌握的情况完全一致。

全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“各种税费和现在各种费用，你比方说氡气检测费或者环保费、还有蓝图审查费，还有配套费，还有就是土地增值税，还有所得税、营业税，这些费用加起来呢，它占整个成本的60%。”

商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中，我们发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。河南省工商联副主席王超斌还曾经做过这样一个调研，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

在这份清单提到的30多项收费项目中，最大的一笔单项费用是配套费，每平米170元，那么这是一笔什么费用呢。

当地联合收费办公室负责人：“配套费它收上来钱用于市政设施、桥梁、道路、水电、暖气，做市政设施，做市政设施的。”

这位负责人介绍说，每平米170元的配套费由财政部门统一收取，所有费用最终用于市政设施建设，包括供水、供电设施等等，然而记者在这份成本清单中发现，除了170元配套费外，开发成本中还专门有一项市政基础设施费，那么这笔费用是否属于重复收费呢，开发商反映的情况是否属实，记者随后来到了当地供电公司，供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，在交纳每平方米170元的配套费后，不仅水电气等的配套费用都应该免除，并且连配套费本身都应该减免。

王超斌：“这个配套费在土地出让的时间，这项目做的时间就包含在内，就应该给你，收了这个出让金了，就不应该再收配套费，而且配套到位，而且这个配套到位，你水必须加到项目跟前，电必须加到用的跟前，你现在的时候，就几公里外叫人家建配电所，然后叫人家去建开水所，叫人家从你的总电上架电缆，甚至有几公斤里架到你项目上，这些费用都叫开发商掏了，你说这房价它咋降下来。”

在当地规划局，记者了解到了和规划相关的费用包括规划定界费、日照复核费、设计图复核费，用地处一位负责人承认，开发商确实需要交纳设计图复核费。

记者：“谁来核。”

当地城市规划部门用地处肖斌：“我们有一个规划院。”

记者：“规划院，是叫什么规划院呢？”

肖斌：“就是我们那个，就是建筑设计院。”

记者：“在哪呢？”

肖斌：“就在这楼下。”

肖斌解释说，设计图复核费并不是由规划局收取，而是规划局在审批开发商的设计图纸前，要求专业机构进行复核，防止开发商弄虚作假。但肖斌承认，所有的开发商提供的设计图纸都必须进行复核，复核必须在指定的机构，也就是和他们同在一个办公楼的规划勘察设计院进行。

肖斌：“因为我们比较相信他们，他们做了很多的政府工作，其它的(我们信不着)。”

规划勘察设计院是如何拿到独家复核权的呢，这里的负责人拒绝了记者的采访。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌告诉记者，根据他的调查，抗震图纸审核费、环境影响评估费、设计图纸复核费等，都属于同一性质，表面看主管部门不直接收费，但通过指定收费公司，实际上是在变相收费。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“市场经济不能垄断，必须打破垄断，这才能公平，至于说这个规划院，我经常也跟他们打交道，他们的部门领导都很热情，都很好，我也见过的我们开会都，但是他们实际上呢，作为企业来说，如果说没有规划局这一层保护，他是不可能会形成的对不对，如果没有规划局强硬的支持它，那么只要有资质都能做，他就没有这个暴利了，实际上暴利之间，房地产暴利中间，包含着隐性的这些部门的暴利。”

在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后，记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米2000元、建安成本每平米1500元计算，这两大项成本就达到了3500元，再加上各种名目的收费每平米448.66元，税金每平米650元，资金成本也高达每平米450元，开发商提供的备注显示，这是按资金月利息1%计算得出的结果，实际上，王超斌告诉记者，这还是保守估计，实际上，仅以融资为例，地产开发的隐性成本极高。

王超斌：“这每一笔钱里面，背后的银耗子就在吃着他的粮食，所以说他这种营业成本也非常大，刚才那天不是他们说嘛，最少是给三个点，3%得给了银耗子，甚至有的都给10个点”

繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，需从土地竞拍阶段入手实行阳光操作

从我们记者调查看，在道道行政部门收费项目中，重复征收、变相征收的现象并没有完全杜绝。结果还是羊毛出在羊身上，这些收费最终都会计算进入房价里。不过，当我们对开发商提供的成本清单仔细核算以后，却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价2000元，建安成本1500元，各种收费448.66元，税金650元，资金成本450元，总成本相加达到5048.66元,而这处楼盘的平均售价只有5000元。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴48.66元。开发商如果不赔钱，这楼又得怎么盖呢？

当地某房地产开发商：“现在(盖房)跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱。”

记者：“怎么超载？”

当地某房地产开发商：“那开发商除非多盖点房，多盖点高度就是超载，汽车拉货到广州，拉着一车货，一路上罚款，超载一路罚款，一路收这费收那费，不超载拉到广州不就赔钱了，你就得超载。”

那楼房是如何超载的呢？在接下来的调查中，记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上，五栋30层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。然而，在当地规划局提供的资料里，记者却没有找到这个项目调整容积率的任何材料。

当地规划部门用地处肖斌：“这个得找他(们)再聊一聊，到底是怎么回事，可以找他(们)再核实。”

根据国家城乡和住房建设部的要求，为了加强用地容积率管理，调整容积率时，城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；这的容积率是如何调整的呢，记者始终不得而知。当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，当地地区居住区容积率最高为3.5。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。

当地某房地产开发商：“开发商都去规划局鼓捣，多批点”

记者：“能批下来吗？”

当地某房地产开发商：“那就是靠关系，靠本事。”

记者：“这种现象普遍吗？”

当地某房地产开发商：“我可以这样说，谁不改就得赔钱，房价多卖点，税金收得多点，政府并不吃亏，开发商目前来说，经济危机之后吧，(房价涨了)不会吃亏，就是说增加容积率了，将来给配套增加了负担了，政府(将来)负担上很吃亏，配套设施很吃亏。”

全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。

全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“我认为你出让金高也好低也好，你把它(收费)包含在内了，你就算拍卖的时候增加了多少钱，任何其它的配套费用都不能再收了，一次性政府收到位，剩下的都是政府服务，你看那多好，(地方)政府的形象也好了，国家的形象也更好了。”

半小时观察：“超载”的房地产能走多远？

无论到底是地价在推高房价，还是各项税费抬高了房价，都可以让我们看到，地方各个行政部门从房价中拿走了一部分的蛋糕，我们关心的是，这部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何处？是否盖起了更多的保障性住房，让更多的困难家庭有了自己的归宿？是否改善了城市的水电、交通和绿化，让大家享受更美好的环境？是否补贴了城市的公共开支，让市民的生活成本保持在一个稳定水平？

在房地产市场充满重重迷雾，在关于投机、炒作、暴利、泡沫的口水战日渐升级，在高房价压着普通百姓喘不过气的时候，给上面这些问题一个肯定的正面的回答，是各级行政部门必须坚守的责任。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入，真正用于提升社会福利，让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来园住房梦，让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配。那么，房价就不会成为一个如此敏感的问题，房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场，投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起，难以消弭。

俗话说，理越辩越明。然而，房地产市场种种旷日持久的争论，却越来越纠缠不清。其实，分清各自的责任和义务，在道理上并不难。关键还是谁都怕动了自己的蛋糕，但应该更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人们才会努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分的更多。 最佳答案：

          所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　在举国上下向高房价宣战的时刻，被媒体称之为"北京最暴利的楼盘"的龙湖颐和原着再次被推到了风口浪尖。

　　北京最暴利的楼盘

　　早在2009年7月25日，国土部将全国620个调查项目的数据日前悉数发布(详见附图1)，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。北京21个项目平均地价为4337.1元，平均房价为17261元，平均地价与房价的比例约为25%！北京众多知名房地产开发企业在列。

　　按照国土部公布的数据，西邻颐和园昆明湖的颐和原着楼面地价为6810元/平方米，平均售价为45000元/平方米，地价房价比为15.13%；但是记者通过北京房地产交易管理网查询到，颐和原着的平均成交价为50774元/平方米，地价房价比为13.41%！由于房地产开发过程中，建安成本和管理费用基本为刚性，唯有土地成本弹性最大，土地成本越低，利润空间越大，颐和原着如此低的土地成本，当之无愧是北京 "最暴利"的开发楼盘。

　　违反别墅项目停批规定

　　公开资料显示，颐和原着总建筑面积12万平米，91套。开发商龙湖地产对外所有的宣传都称颐和原着为独栋别墅。

　　众所周之，国土资源部从2006年5月就开始下发通知，停止审批别墅类房地产项目开发。那么颐和原着是如何通过规划的呢？

　　公开资料显示，颐和原着的容积率为0.76。容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比，它是反映楼盘舒适度的一个指标，同时，它的高低直接折射出楼盘的品质。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;独栋别墅(Villa)容积率不大于0.35。

　　如果按照业内标准，颐和原着应该是介于多层和Town House之间的产品类型。但颐和原着对外宣称是中式大宅，独栋别墅。

　　开发商是如何做到容积率为0.76的独栋别墅呢？龙湖地产在颐和原着进行了大胆地尝试，一是减小建筑间隔(详见附图)，二是向地下拓展空间；记者看到，颐和原着的楼体紧挨着围墙，两者之间仅有20公分左右(详见附图)。颐和原着的地块呈现不规则长形状，在规划上很不利，设计师没有别的办法，只能将楼座摆密，牺牲业主的私密性和舒适度。在现房呈现之后，通过龙湖拿手的园林景观造坡植树进行修饰。不过，园林做的好的开发商，大多是会偷面积的。园林遮丑啊！

　　在密摆楼座的同时，向下深挖，做出地下二层，同时抬高一层水平高度(详见附图)，地下两层计入销售面积。地面部分做二层，部分做一层。地上部分为何不做出三层，记者推测，因为颐和原着紧挨颐和园，估计有建筑物限高方面的原因，因此，只能往下深挖坑。

　　通过密布楼座和深挖地下室，提高容积率，绕开国土部关于别墅类低密度住宅的限制，颐和原着的独栋别墅终于可以粉墨登场了。但是毫无疑问，这种靠楼挤楼和深挖洞方式建成的所谓"高密度别墅"，牺牲的当然是居住的舒适度，从本质上讲，无疑是对国土部禁令的藐视和对豪宅品质的谋杀。

　　诡异的绿化率

　　反映居住舒适度有两个指标，绿化率和容积率。公开资料显示：颐和原着绿化率22.78%。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为"绿地率"，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于 30% ，换言之，楼盘的绿地率只达到30%的最低限就符合要求了。

　　而颐和原着22.78%的绿化率明显不符合北京市的绿化指标规底线。按照相关规定，规划不符合规定，则拿不到销售许可证，事实上，颐和原着2008年1月18日公开发售。龙湖地产究竟通过什么样的公关手段，使得相关主管部门装作视而不见无法通过审批的绿化项目，最终过关斩将，顺利拿到销售许可证？

　　业内人士分析说，北京对房地产开发过程的监管措施已经相当严谨，环环相扣，层层把关，一个环节如果过不去，下一个环节就无法通过。绿化率不达标而拿到销售许可证的原因，可能性只有两个，一是贿赂审批绿化的官员，故意放行，这样即使后面环节发现上一环节有误，因为责任不在自己，也可能放行通过；另一种就是在审批绿化的环节上材料造假，骗取批准之后，以真实材料和假的批文进入下一审批。但是无论是何种情况，颐和原着绿化不达标却公开销售，已经是非法。

据了解，近几年，开发商为多建楼赚取更多利润，多采取变更容积率的方式，摊薄楼面地价。地产经济学家邓浩志(微博 博客)给记者算了一笔账：比方说5000平方米用地面积，地价1000万元，容积率是2，那建筑面积就是10000平方米，楼面地价就是1000元/平方米。假设容积率提高到3，那建筑面积就提高到15000平方米，楼面地价就是666元/平方米。

迷雾重重猫腻多多 西安房地产容积率大调查综观09全国楼市，各地“地王”频现，地价高得令人咋舌！这样高的地价下，开发商会如何应对？惊！地价超过楼价现象频现

“面粉贵过面包”，目前在房地产界很流行这句话，意思是指楼面地价高出当时周边房价。在沪杭两地同日诞生的“新地王”的楼面地价，已经接近或超过了周边的商品房价，这是一种典型的“面粉贵过面包”现象。

遇到这种情况，开发商一般有两种应对办法。SOHO中国董事长潘石屹认为，“面包”一定会涨价，而且会推高周边房价；而河南某地产开发商则认为，增加容积率也能赚钱，“现在（盖房）跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱”。容积率虽然是关系到居住舒适度、房屋性价比的一个重要指标，但由于比较隐蔽，查询也有困难，很多业主买房入住多年，也不知道自己小区的容积率。惑！为何容积率总是喜欢躲猫猫

按照现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，不同的建筑层数和建筑形态通常会有各自适宜的容积率区间。如独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5。这样，开发商在通过土地招拍挂的方式拿地时，首先就会根据供地条件中的容积率这项指标，来大致上推定规划建筑的层数和分期产品组合。

昨日，记者上西安市国土资源局查看“西安市国有建设用地使用权挂牌出让公告”发现，尽管出让宗地简况已经对所拍卖地块的用地性质、出让年限、建筑密度、绿地率、容积率等有明确规定，但是，在利益的驱动下，就有开发商敢在容积率上“动手脚”。

现在，购房者要了解房价，最直接的办法就是上西安价格信息网，看商品房价格备案“一房一价”公示，在这里面可以看房号，可以看面积，可以看单价及销售状况，就是看不见容积率。

事实上，开发商们在销售楼盘的过程中，对“容积率”的态度也是各不相同的，有的会在销售过程中公开或大肆宣传自己容积率，而有的则是隐蔽或尽量避免谈及“容积率”。

据西安房地产信息网调查显示：目前，性价比已经成为购房者置业的首要标准。房价、地段、配套很直观，容易看清，但容积率就隐蔽，很多业主买房都入住好多年了，也不知道自己小区的容积率是多少。业界认为：正是因为信息的不对称，才有了不良开发商利用“容积率”钻空子，为自己牟取暴利的事情。到底容积率背后掩藏了什么？它有什么“本事”吸引一些不法开发商不惜对规划进行修改？金钱在背后叮咚作响。叹！开发商动动“容积率”就能赚钱

容积率能直接反映建筑密度，进而对景观空间及每一栋房子的进深、采光产生影响。正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现得特别多，反映的各个方面的利益冲突也特别尖锐。

近年来，重庆、昆明、海口等城市的房地产开发过程中，在规划审批环节上相继发生重大腐败案件，其主要表现是，一些开发商在拿到土地后便采取不正当手段，勾结城乡规划部门的某些领导和干部，擅自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提高容积率，以牟取非法利润。

容积率越高，可供其销售的面积就越多，开发商获利也越大，但是购房者的居住环境就越差。以一块占地1万平方米的土地来计算，假若容积率是3，意味着可建3万平方米，如果把容积率提高到3.5，则可建3.5万平方米。如果以每平方米6000元的价格出售，足足可以多得3000万元，这种诱惑的确很大！对此，全国政协委员、重庆市监察局副局长杜黎明曾说：“容积率在开发商眼中简直就是点石成金的‘魔术棒’，哪怕是能提高0.5个百分点，每个开发商都会不惜血本地公关。”

到这里，大家就不难理解今年一些城市火爆的成交量与“新地王”不断刷新事件为何频发了，“面粉贵过面包”没关系，开发商手中还有“法宝”，规划11层的，可以先盖到12层，业主不闹就算了，一旦业主闹起来，就到规划局补办个手续，交点罚款了事。据知情人士透露：就开发项目而言，可以说容积率就是利润，甚至是命根子！因为利益所驱，各地几乎都出现开发商私调“容积率”事件，西安也不例外。像媒体之前曝光的雁影华庭“16层变17层”、激情2006烂尾楼等，就是改动“容积率”的案例。

实质上，现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、超高层高暗藏复式等营销卖点，也是一种变相提高容积率的做法，只是这种做法比较隐蔽，而且也能让部分购房者收益，所以大家心照不宣罢了。业主在楼房容积率这个问题上的不专业，使其在购房中成为弱势的一环。而一些政府官员也容易在容积率这个问题上被开发商的 “糖衣炮弹”砸中！怎么办？相关职能部门已经行动起来，维护业主利益！动！查容积率 断开发商“邪念”

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

开发商增加容积率，为自己牟利，轻则影响业主的采光、通风及居住的舒适度，重则可增加楼盘的“负担”，危及业主的人身及财产安全。雁影华庭住户刘先生告诉记者，开发商加盖一层，意味着大楼的地基要增加这一层的重量，如果当时做的地基，能承受17层楼重，这还罢了，如果只能承受16层楼重，则开发商多加一层，如遭遇洪水、地震的情况，谁敢担保不会出现像整楼倒塌现象。

业内人士王飞扬告诉记者:“容积率是一个非常专业的词，一般业主不会计算，也没法计算，所以必须得依靠行业主管部门，才能维护消费者的利益。”

今年5月4日，住房和城乡建设部、监察部联合下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理检查。随后，陕西省住房和城乡建设厅、省监察厅也于5日下发通知，对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题进行专项治理。

按要求：到2010年年底以前，要对全省范围内2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理检查。重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况；风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的管理情况；同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实工程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。

业界表示：希望借助这次全国巡检，能够从源头规范土地审批，规范操作环节，彻底斩断开发商的“邪念”，保护广大业主的利益，促进西安楼市健康、持续发展。正是利用业主在容积率上的 “无知”，某些房产项目的非法牟利才频频得逞。现在，是时候上一堂“容积率”课了。知！容积率该咋算？

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积应加倍计算。容积率与居民的舒适度成反比。