斑怎么死的第几集:中央下放发债权目的

来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/03/29 17:43:34
http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/873487.shtml

发债的最终结果可以参考下面这个帖子:
  http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/817638.shtml

迎接新一轮的房价飞涨
  
  
  
  有时候我们总在想,不能留一个杂乱纷芜的史书给后世
  
  
  
  一)降价
  
  
  前二天,有个朋友发短信过来,说上海的开发商降价了。问我怎么看。楼市开始崩盘,利国利民的好日子就要来了。
  
  我说,对嘉定和御桥那二个降价盘没有了解。不知道他们按“原价”卖了多少套,这个“原价”是否被竖立。同样也听说,新开盘的Moco是一幢商业楼宇,仅有40年的产权,产品不一样。也有人说,这次团购,其实有团购商补贴了费用,为了在美国股市造势。还有人说,这次降价,是响应ZF号召做的样板工程。最后甚至有人说,赤果裸的开发商阴谋,自导自演。
  
  不过,这些并不是重点。“原价/现价”“真降/假摔”我们并不关心。
  
  
  
  
  我只关心问他一件事,“开发商降价的原因是什么?”
  
  朋友兴高采烈地说:“资金链断裂,开发商撑不住了”。
  
  我接着问:“是不是因为出现了更多,更好,更便宜的产品供应,开发商出于竞争,降价促销,薄利多销?”
  
  朋友兴高采烈地说:“资金链断裂,开发商撑不住了”。
  
  于是我提起笔,写下十个大字《迎接新一轮的房价飞涨》
  
  
  
  
  二)迫害
  
  
  
  朋友眉飞色舞地接着说:“今年KFS可算惨呢,先是限贷限购,卡死了地产商的销路。然后银行贷款渠道被掐掉,各大银行都不向房产商放款。再次是地产信托被斩断,国家敏锐地察觉到了地产界的漏洞,把信托的门也关了。”
  
  朋友说:“接着国家抽紧银根,提高准备金率。地产商只能到黑市上去借高利贷,目前的利率高达25~30%。你看看绿城发的债券,可谓流血上市”。
  
  朋友好好大笑,说:“这群奸商们的日子,可算是到头了。”
  
  朋友说:“陷入了人民战争的汪洋大海,围追堵截,把地产商所有的生路都灭掉。奸商们都要跳楼了,他们只能把房子便宜地卖给俺们伟光正老百姓”。
  
  
  
  
  我目瞪口呆地看着手舞足蹈的朋友,问道:“地产商们都跳楼了,任潘都死光了,谁来卖房子给你”。
  
  朋友不屑一顾地说:“新闻上报导了,房地产是暴利行业。死了张屠夫,还怕吃不了剥毛猪。自然有别的张三李四来造房子”。
  
  我接着继续问,“既然房地产是暴利行业,那开发商又怎么会穷到跳楼”。
  
  朋友挥舞着拳头,“流动性,流动性懂么!他们虽然有很多资产,可是现金为王。房子卖不出去,开发商就只能打七折六折卖给我们。老百姓的好日子,就快要来了,呜哈哈哈哈哈~~~~~”。
  
  我继续问,“流动性,开发商要现金干什么”。
  
  朋友的眼神,象是看白痴一样看着我,“造房子,发工资,补地款,付利息,开发商在外面借了这么多的债,光是利息就够他们倾家荡产了”。
  
  
  
  
  
  三)工程
  
  
  好了,现在让我们抛开这些被马列经济洗脑的可怜虫。让我们来谈谈市场的真实情况吧。
  
  如果开发商遭遇资金困难,那第一个被抛弃的环节是什么,是“新购土地”。
  
  
  
  
  很多人不明白,自从1995年迄今,房地产行业,已经发生了巨大的变化。
  
  在1995年的时候,一幢房子,譬如售价2500元/m。那么其中可能1500元是建筑成本,1000元才是土地成本。
  
  而今天2011年,一幢房子,譬如售价40000/m,那么其中的36000元是土地成本,而建筑成本才占4000/m,还不到。
  
  
  
  
  
  也就是说,在过去十五年中,土地/建筑成本的重要性,已经倒了一倒。时至今日,土地成本已经占到了绝对的90%。建筑成本甚至小到了忽略不计的小数项。
  
  前几天我和ericchen8888吵架,我说,“2011年以后,绝没有烂尾楼”。
  
  小陈不理解,他问1995年迄今,一直都有烂尾楼,凭什么你说,进入廿一世纪之后,中国就没有烂尾楼了呢。
  
  因为“建筑/土地”成本,已经小到了不成比例。换言之说,只要你把地买下来了,建房子绝对不成问题。只要土地各项权证清晰,衙门公章敲全,建筑房子这点小事,绝对不是资金压力。
  
  
  
  很多朋友不了解,他们的思维还停留在上世纪九十年代,以为开发商需要大量的资金用于在建工程,一旦开工就是一个烧钱的主,而且半刻都停不下来。
  
  其实现在的房地产行业,工夫在诗外。前期把土地买下来,土地的巨额融资款是最困难的。造房子根本不缺钱。
  
  
  
  
  四)宏调
  
  
  好了,现在我们看看,宏观调控都干了些什么。
  
  当宏调来袭,开发商面临三重选择,1)降价卖楼,快速回笼资金,2)融资,3)减少新购土地。
  
  
  
  
  那么开发商会选择哪一样呢,哦,请别打哈欠了。答案并不是3。
  
  答案是:最便宜的一项。
  
  
  
  
  目前政府将KFS的各项财源截断,开发商的融资成本,大致在25~30%左右。降价卖楼的话,要看网友们的心情,一般来说,傻空受了几年的气,刚需们都憋了几年的胃口嗷嗷待哺恨不得楼价降到09年的位置。
  
  所以降价卖楼的话,区区5%是打不动消费者胃口的。要降至少得20%以上,也就是说,换算成利息,也是25~30%。
  
  相对来说,停止买地,是最为划算的。房地产业远不如外界想象的暴利,在公开市场拍卖的土地,摊薄到二至三年的年化收益,平均回报率也就在10~15%左右。开发商只要不新购土地,他们就永远不缺钱。
  
  对KFS的迫害,不仅在经济学长期使供应商减少,供应减少。而哪怕在短期,傻空也赚不到便宜。傻空是全输。
  
  
  
  
  
  
  所以,我要在这里写一句结论:“本次宏观调控的结果,是减少了未来的供应,迎接新一轮的房价飞涨!”
  
  或者进一步地说:“任何一次的宏观调控,都是减少了未来的供应,迎接新一轮的房价飞涨!”
  
  
  
  
  
  五)政策面
  
  
  
  分析完了经济面,我们再来看看政策面如何。先贴一段几天前赵晓的微博:http://weibo.com/1195818302/xu6VEkZfI
  
  “@赵晓 : 前段时间我说过紧缩政策己到尾声,当时网上许多人并不理解,甚至质疑,现代己应验之。当前宏观政策转换将有三个时间点:本年底前、明年4月以及18大后。又有两种方式,微调与剧调。早调则微调,晚调则剧调。鉴于政府有大把的牌再手中,对明年经济也许并不需要过分担心!”
  
  
  
  
  我说赵晓是个傻空;不过他这段话倒是蛮有喜感的。尤其是具体展开的时候。
  
  首先,赵晓说道了三个时间节点,分别是:“本年底前、明年4月以及18大后”。
  
  众多周知,这三个时间点是中国的重大政治时间。就好象声称美联储会议会对市场造成冲击一样的。所以这话等于没说。
  
  
  
  
  其次,政府永远是有牌的。譬如加息或者减息,加存款准备金/减存款准备金,收紧贷款总额度/放松贷款总额度。
  
  政府永远是有正负二张牌的,其必然是一张好牌,一张坏牌。所以说“政府有牌,有好牌”这话也是白说。
  
  
  
  
  那么,具体对政策面分析,会是怎样的结果呢?
  
  我们会毫不犹豫,百分之百地确定地说:“他肯定会出最错的一张牌”!
  
  
  
  
  具体的分析,由于涉及雀巢咖啡,我们就不展开了。
  
  简单点来说,我们顺着这条道路,只会向前,快速或者慢速,不会回头的。“因为宏观调控,所以房价飞涨”,政府会做的,只有加紧一项或另一项调控,区别仅仅名目不同。而若想降房价,只有一张正确的牌,那就是“减调控”。这张牌会出的概率为0。
  
  
  
  
  六)历史书
  
  
  有时候我们总在想,不能留一个杂乱纷芜的史书给后世。
  
  在我众多的写作作品中,其实自己较喜欢的是那篇《上海楼市的真实走势》2009。
  
  
  
  
  当年,刺激我写作的,就是因为饭桌上有一群人,堂而皇之地讨论2005大跌,2008大跌。
  
  或许几十年以后,当文献都烬入尘土,后世的人研究讨论起2011年的楼市历史,也会堂而皇之地考证“2011大跌”吧。
  
  当后人们翻开报纸,杂志,互联网络,各种各样的报道,充斥着“2011年上海房价大跌三成”。
  
  当2014年傻空和我们吵架的时候,或许又会有跳大神的人跳出来,说“我2011年成功抄底,目前涨了3倍”。也会有傻空煞有其事地分析“2011年其实是有大跌的,可惜那时候我没有买进”。
  
  会有人考证,“宏观调控也是能造成房价下跌的”。哈耶克在上,这怎么可能!2011年的真实市场,别去听小编瞎吹,别去看CCAV。2011年的上海楼市,就是“涨,涨,飞涨”。难道你们非要逼我再写一篇《上海楼市的真实走势II》2011么。
  
  
  
  
  
  
  我们想,我们总是要留下一点真实,留下一点记录,给后人的。
  
  对开发商的迫害,对房地产的宏观调控,怎么可能降房价呢。“因为宏观调控,所以房价飞涨”。任何政府干预,只能减少未来的供应,只能加速房价的上涨!
  
  如果政府干预能降低房价,那么,所有的《经济学》书籍全部都要重写。水能够变油,天上掉馒头。
  
  
  
  
  今天,当我们看到“宏观调控已经到了最关键的时刻,再坚持一下”,“宏观调控已经开始显效,房产商开始降价”。我们只能叹气,傻空不仅脑子不好使,眼睛也不好使。
  
  如果要对傻空的所有无知自私和偏见归纳成一句话,那么我们会说:请迎接新一轮的房价飞涨。
  
  
  
  http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/337992.shtml