中财网巴国侯氏 txt:新国八条压住宅 倒推商业地产走好
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 13:41:24
“将来几个月，更多资金将分流到商业地产领域。”刚被广州某国企大发展商挖过去做商业地产的资深人士张智聪介绍，目前，广州住宅出租的投资回报率大概为3%-5%，而商业地产的投资回报率则有6%-8%，二者相差将近一倍。中立地产写字楼部总经理文志坚称，现在温州炒房团已放弃住宅，转攻写字楼、商铺等商业地产。新国八条来临，住宅市场急速下挫的成交量更加凸显了商业地产的投资火爆。记者从多家发展商处了解到，由于要进军商业地产的开发、运营，春节后都接到老板要求招聘商业地产营销人员的指示，有经验、成功操作过项目的职业经理人，在节后的薪资水平也有10-15%的涨价。
民间资本不输温州炒房团
“广州暂未成为温州炒房团的主战场，但就并不意味着广州的商业市场没有空间。”文志坚介绍称，相比重庆、上海等城市，这主要因为广州本土有不少民间高手、资金，他们的水平并不输给温州炒房团，相反，他们有技术含量，够专业。比如最近中立地产受委托的几个投资人所组建的资金，现金就有三四亿元，把位于天河一座很长时间招租不理想的裙楼盘下来，花很贵的价钱去装修，搞一些高新产业办公基地的概念进去，做了球房、更衣室、商务会议间等，然后分包出售，两个多月时间赚了差不多一倍的利润。文志坚介绍，像这类做法，差一点的利润也有60-70%，这在当下的住宅市场已经不太可能了。现在投资住宅基本上很难有获利机会，但商业地产肯定有机会，有想象空间。
相比较而言，温州炒住宅的模式显得不专业，因为温州炒房团大都是买了住宅就空在那儿，等着升值就抛掉，很少愿意去装修，去动脑筋。“这已经不是简单的炒，而是赚专业的钱”。据广州一位有多年商业地产投资的人士介绍，现在广州很多小发展商，由于拿地拼不过国企，转而炒作一些商业项目的“散货”，一年也有30%左右的收益。
比市价低20-30%才算笋
据仲量联行的数据显示，2010年广州优质商铺总体量比2009年增加了16万平方米，达到140万平方米左右，全年新增吸纳量超过新增供应，但空置率同比下降2.1个百分点。全国来看，2010年1-11月，全国住宅销售面积增长7.4％，但同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9％和35.2％。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。一些二三线城市也纷纷兴建CBD、金融区、超高层酒店和办公楼宇。在广州，到目前为止商业地产与住宅的价格的“倒挂”现象并未消失，比如东风路上的一些写字楼只能卖2万元/平方米，但住宅却卖到2.5-3万元/平方米，但业界人士预计，两者差距将进一步缩小。毕竟，商业地产与住宅不同，住宅买下来可以囤在那，但商业地产的主要使用者是企业、商家，不会空在那里，因为要交昂贵的管理费、维护费。正因为如此，据文志坚介绍，中立服务过一些住宅、商铺、写字楼等各类产品都炒的客户，他们对一套商用物业的价格评估，要比市价低20-30%，才能认为“笋”，才肯接盘。而在住宅市场，只要比市价低10%，肯定就有人接过去了。
商业地产人才薪资看涨
在广州，如万达广场这样的城市综合体，正在引领商业地产的新潮流。春节期间，连一向只专注做住宅精品的星河湾地产相关负责人也向记者透露，对城市综合体正在关注，不排除择机进军城市综合体的可能。而万科、保利等龙头地产进军商业地产的带动下，越来越多的地产商开始对商业地产人才招兵买马。记者从相关猎头公司、人才招聘机构了解到，春节过后，一些做商业地产的职业经理人跳槽现象增多，加盟到新的发展商，薪资至少有10-15%的涨幅。“做住宅销售的人很多，但真正懂商业地产，圈内来来去去也就那些人，”资深商业地产专家张智聪介绍，现在需求的公司多了，涨薪是必然的事。
文/图 羊城晚报记者 赵亚洲