楼市降价潮正式开始 郊区新城首当其冲

　　1~9月份嘉定、松江两区供应面积远大于成交面积

　　林琅

　　伴随着前期业主不乏冲动的“维权”，上海楼市的降价潮率先出现在嘉定、松江两个区域。

　　与半年前各家房企零星折扣的“滴答小雨”不同，当供求列于两端的天平开始明显失衡，此次集中于上海郊区，尤其是嘉定、松江的降价骤雨来得尤为猛烈。

　　有业内人士指出，和此前通州大幅降价引发北京多个区域跟近情况类似，此次始于嘉定、松江的降价潮，可能是上海楼市“挤泡沫”的开始。

　　为什么是嘉定、松江

　　上海郊区嘉定、松江两区，卷入此次降价大潮之中。

　　其中表现尤其抢眼的，当数刚刚结束“抢占华东”促销活动的龙湖地产有限公司(00960.HK)。该公司名下的两大楼盘，即好望山和郦城，均位于这两大区域之内。

　　与此同时，位于嘉定区同一位置的绿地秋霞坊，近期部分指定房源的售价跌破了13800元/平方米，而根据上海官方网站“网上房地产”的数据，该楼盘于10月4日最新一期的报价，则集中于19900元/平方米至16500元/平方米之间。粗略合算下来，即使以前期的价格区间下限相比，部分指定房源的单价仍然产生了近20%的降幅。

　　龙湖郦城、绿地秋霞坊降价促销举动引发了前期业主的现场“维权”。虽然业主的行为有失理性，但这背后反映的正是上海郊区楼市的供需失衡。

　　今年3月，外环以外区域便由于新盘供应集中而展开过一轮“折扣”试水。在当时，位于宝山罗店、松江九亭、浦东外环区域的多个楼盘，开始陆续采取低开或平价销售的“暗幅”折扣。

　　“在供大于求的区域市场内，降价抢占先机是尤为重要的手段。”一位房地产资深人士表示。据《第一财经日报》记者获取的业内数据，此次被推向前沿的松江、嘉定两区，今年1~9月内，前者的成交总面积为60.9884万平方米，供应面积却有88.2652万平方米；后者在9个月内的成交总面积为80.5563万平方米，供应面积却高达119.9419万平方米。供需之比高达1：1.49。

　　“实质性降价的出现，与开发商对于后市判断的心理预期相契合。”上述人士认为。从松江区9个月来的成交均价走势可见，该区域在今年3月份达到今年最高点的38061元/平方米，随即在低位盘整2个月后，又反弹至20000元/平方米以上。而嘉定区的成交均价虽然始终保持在17000元/平方米上下，但区域供应量则高居不下。

　　“从嘉定区近4年的推地供应量来看，住宅供应集中是可预见的。”一位专司土地积累的房企投资部人士称。仅在2010年间，嘉定区的土地预公告便推出了20幅用地，其中近七成集中于嘉定新城板块，即此次降价楼盘的所处区域。

　　降价策略：“直降”与“低开”

　　事实上，作为一线城市，北京郊区通州已于近期出现了房价大幅下跌的情况。而在房价高企的二线城市，如南京、杭州，也都于近期发生过部分泡沫严重的郊区率先举起降价大旗的情况。以北京通州区为例，自2009年9月到2010年5月期间，新开盘报价从9000元/平方米一度升至13000元/平方米，随即再攀升至26000元/平方米，最高峰时的报价为31000元/平方米。而当面临严苛的房地产宏观调控政策时，房企盲目乐观心态所造就的价格泡沫，开始随之挤出。

　　有业内人士指出，目前降价不外乎两种情况，即“直降”与“低开”。前者是指已在售项目，在销售停滞不前的时候，受到成本刚性约束，必须直接降价以确保现金流，但通常带来的影响亦会显得“惨烈”。而低开则往往被新开楼盘或全新一期加推产品所采用，如此一来，前期高价客户的压力便会降低，加之产品形态、条件本身有较大变更，参照性减小以减少矛盾。“不少开发商会有策略性地选择后者。”这名业内人士说。

　　以龙湖促销行为为例，早先已有前期楼盘入市的上海郦城，采取了新型产品“平价”入市的策略。如郦城新推出了SOHO类型产品，均价约在12000元/平方米。

　　而被称之为“惨烈”的直降，则出现在上海浦东新区的中海御景熙岸。该楼盘在9月份的成交均价约为22000元/平方米，10月却出现了最低至17387元/平方米的房源成交纪录。

　　据上海搜房网数据监控中心提供的数据，2011年第三季度上海楼市共计成交商品住宅16589套，较第二季度有18%的环比跌幅，而较去年同期大幅下挫25.9%。期内成交面积191.4万平方米，环比跌幅达15.4%，同比也下滑了23.4%；成交均价为22146元/平方米，与第二季度基本持平。

　　多名业内人士预测认为，今年第四季度的楼市降价趋势有望越发明显。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，开发商为了一年的销售计划，以期在产品线上寻找突破口，进行比较小的调整，降价方式相对来说比较合理。

　　龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪告诉本报：“为应对可能的市场波动，公司年初便主动放慢投资节奏，并加强了销售策略的灵活性，目前看这些策略已陆续见效，确保了公司资金状况的健康。”