中财网西山希影音先锋:二手房重税时代来临 评估技术狙击阴阳合同
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 06:19:32
二手房重税时代来临 评估技术狙击阴阳合同
来源：华夏时报 2011年10月23日14:55 我来说两句(1)数度出台政策打击二手房交易环节的“阴阳合同”无果之后，政府最终祭出了利用计算机评估技术的高科技手段，并将于2012年7月1日全面推行。
其实，由于该项技术早在2010年年底就已经开始试点。据记者了解，今年6月份以来，全国已有南京、广州、深圳、海口、郑州、济南、太原等城市先后向社会发布公告，开始正式推行存量房交易评估计税新政策。不过据记者了解，北京尚未推行该项技术。
该项技术的核心，是通过计算机信息评税系统，能够精确地求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。如果纳税人申报价格低于评估价，税收征管部门将以申报价格为计税依据，操作“阴阳合同”进行避税的空间将被大大挤压。
“这项技术将有效打击二手房交易环节的逃税行为，并大大提高其税负成本，对房价的抑制作用不可小视，为今后推进房地产税制改革奠定基础。”接受本报记者采访的房地产专家如是评说。
清除阴阳合同
评估二手房交易申报价格是应用房地产评估技术加强二手房交易税收征管的核心内容，而评估的主要手段则是要建立一套评税软件，建立房地产数据库，并搭建一个本市房地产交易价格评估总体架构。纳税人只需输入房屋的地址、楼层和面积，评税系统就可以算出该宗房产的价值和应缴纳的税费。
“此前不少纳税人通过低报成交价格，逃避了实际应缴的税款，这不仅给国家和老百姓带来了损失，也削弱了房地产市场调控政策的效果。而新政策使得每一套房屋的价格更接近真实的市场行情，这样才能从源头上有效避免阴阳合同的出现。”资深税法专家刘天永律师对《华夏时报》记者说道。
尽管此前二手房交易计税价格有一套审核系统，往往以“市场指导价”为主，设置的最低计税价格与实际市场价格脱节，往往使“阴阳合同”有了操作空间。
记者在采访中原地产某分析师时，他表示阴阳合同是各个中介公司都比较敏感的话题，这事“不能向外公布，就像你在向贩卖地沟油的问地沟油的危害”。他认为中介公司对于取缔阴阳合同是支持的，由于阴阳合同会为消费者节省大量支出。如果某一中介坚持不提供阴阳合同，客户必然流失，这会对企业生存问题造成巨大影响。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，从监管、估价的政策影响来看，此项政策将对阴阳合同起到一定的限制作用。不过他也指出，中介机构将可能由此做出一定的调整，进而产生变相的阴阳合同。
交易成本上升
此前的阴阳合同就是通过大幅低报成交价格而偷税逃税的，如果按照评估价征税，可以肯定，税收将大幅提高。
据一位不愿署名的知名地产中介高管分析，在二手房交易过程中，营业税、契税和个税均会随交易价格的增长而增长，在阴阳合同的“潜规则”下，营业税和契税相对较少。他还为记者算了一笔账：目前北京草桥一带的最低过户价格约在8000元/平方米，实际市场价格甚至可能达到30000元/平方米，以一套100平方米的房产，且如果涉及3%契税、5%营业税、1%个人所得税的话，那么按照最低过户价格需要缴纳7.2万元税费，如果按照市场价格计税(评估价格将接近市场价格)，则税费可能高达27万元。
由于收税监督制度趋于完善，地方政府在二手房交易方面税收将有所增加，各地对此项政策的执行非常积极。不过赢科律师事务所律师张仁藏接受记者采访时认为，由于税收成本提高，将对二手房买卖产生压力，交易量将会受到影响，地方政府的税收还可能大幅下降，这可能也是目前少数城市尚未采用此项新政策的原因。
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