三江地产“贱买”黄金地块灰幕

3月15日，武昌三角路新河街以东，紧邻融侨华府。

一块被院墙封围起来的巨大建筑工地上，数名工人正在进行紧张的桩基作业，机器轰鸣，泥浆翻涌。该地的开发商为武汉三江航天投资发展有限公司，实为三江地产（下称“三江”）。2009年8月，三江从武汉市土地交易中心“获得”该地。2010年2月底，三江进驻开发，迄今已近一月。

这是武汉市的黄金宝地，编号为“P（2009）038”，面积162亩，总地价9.42亿元，用途为“居住和商业金融”。

虽然三江低调开工，未举行庆典仪式，也无任何项目宣传介绍，但关注该地块的业界人士仍心知肚明。

“还没回过神来，地就被三江拿走了。” 一位业内人士无奈地说道。

知情者披露：“这块地实际上就是武汉市土地储备中心因‘毒地’对三江采取的‘补偿’。”

外界纷纷质疑，该地在“招标”过程中暗箱操作，黄金宝地被“贱卖”。

权威数据显示，2009年武汉主城区共出让土地67宗，主要成交方式为公开招拍挂，唯有三江地产以最低价格和“招标”方式拿到该地。

“实际上就是通过招标方式排除其他企业，让三江独得。”业内人士一针见血。

尽管该地处在武昌中心位置，但仅以每亩581万元、楼面地价2492元/平方米成交。业内人士测算指出：“起码少卖了2.4亿元。”

武汉市国土资源和规划局一名主要官员坦承：“土地局实在拿不出钱来赔偿，只能通过这种方法‘补偿’三江地产”。

3月11日，该局机关党委副书记、新闻发言人何孝齐接受时代周报记者专访时表示：“对毒地事件我们不需要检讨，也不会因此处分责任人。”

黄金宝地遭“贱卖”

去年8月，因毒地事件已在武汉地产界缄默了四年的三江，突然一举拿下了武汉市最具竞争力地段的—武昌三角路“P(2009)

038”地块。

“这是武汉中心城区地段优势最突出的地块，”保利地产一人士说 。

该地块总占地和净用地面积均为162亩（108000平方米），容积率3.5，可建总建筑面积高达377900平方米。

该地所处武昌三角路片区，是近几年开发商竞争最为激烈的地块。业内人士评价，该地是武汉地标和城市景观的窗口地带，无论是用地形状规整、规模，都是最利于住宅开发和商业金融开发的黄金地段。

“这里早就是热点区域，三江是居住和商用两方面开发，盈利空间巨大，”“鑫鑫花园”一位高管告诉记者。

三江地产这次出手，最令业界刮目相看的，是其拿地的价格之低，似乎手眼通天。

时代周报记者从土地交易中心获悉，即便是楼面地价仅为2493元/平方米，三江地产也已和交易中心达成协商，分多次支付地款。

“这个地价简直是太低了，在同等地段中十分招眼。”一业内人士称。

以武昌同等地段—2009年出让的两地块相比，就可见其地价的悬殊。

就在三江拿地之前的去年6月初，武汉福星惠誉在三角路竞得“P（2009）031”号地块，亦为居住和商业两用，每亩单价823万元，楼面地价为2877元/平方米。

在三江拿地仅一个月之后，万达在武昌紧邻三角路的积玉桥DH片区，以19.65亿元获得“P（2009）060”地块，同为居住商业两用，每亩单价竟高达1191万元，楼面地价为3931元/平方米。而且，该地和三江地产获得的方式一样，同为“招标出让”。

此外，记者从武汉市房产局获取的一份该地段周围楼价显示，融侨华府、江南明珠园和金帝国际花园在2008年的销售均价分别为：7500元/平方米、6700元/平方米和7700元/平方米。该地段房价将有更大盈利空间。

由此对比可以看出，武汉市土地交易中心以“9.42亿元，每亩581万元，楼面地价2493元/平方米”的价格出让该地块，实为“贱卖”，三江所获颇丰。

业内人士粗略估测，在去掉所有影响地价变化的因素之后，三江地产所拿“P（2009）038”号地块的价位，应至少在11.84亿元，楼面地价应在3000元/平方米以上，每亩起码少卖了105万元。

“这块地总体上，起码少卖了2.4亿元。”这位人士说。

3月9日，时代周报记者联系三江地产董事长朱弘，问其何以能以如此低价获得该地？素来稳重诚恳的朱弘，一直沉默，屡屡挂断电话。

实为“补偿”三江损失

如此价廉物美的黄金宝地，非一般企业能幸运斩获。3月11日，武汉市国土资源和规划局一内部人士向时代周报记者证实，该地之所以贱价“出让”，实为补偿4年之前因毒地带给三江的损失。

记者调查获知，事实上，自2007年初，三江地产遭遇毒地事件被迫“退地”后，直到2009年8月获得该地之前，在将近4年之中，市土地储备中心从未真正退还过三江一分钱，更未对相关损失进行补偿。

储备中心相关知情者的解释是，大量资金长期被积压在已收储的地块上，现金流“入不敷出”，当初收储该毒地的近2亿元资金，一直未能解套。此外，当一块地的出让手续完成后，相关资金已上缴国库，并非想退出就能退出。且补偿数额巨大，储备中心无法从财务中单列相应资金。

“收储土地的钱是项目专用，无法腾出资金专门补偿三江。”该人士说。因此，在长达四年的漫长等待中，三江和土地储备中心不断交恶，争执不断。储备中心也曾一度想通过其他土地补偿三江，尽快息事宁人。但皆因地块不佳，屡遭拒绝。而三江中意的地块，储备中心又称“名花有主”。

记者查证，2009年4月，三江看中江汉区新华路西的“P（2009）019”号地块，并事先按要求缴纳了1亿元保证金，不料遭遇到强劲对手大连万达。到4月30日拍卖当天，上午9点半，三江前来竞拍的两名负责人，被保安挡在二楼交易中心门外，现场一片混乱，直到20分钟后拍卖结束。知情者透露，这块地事先已内定给大连万达：“交易中心知道三江当天会来扯皮捣乱，所以安排保安挡驾。”

三江地产当时的如意算盘在于，绝不仅仅拿回当时的购地款和相关补偿，武汉市土地储备中心应加倍补偿。

据时代周报记者了解，经过数次艰难协调，双方最终达成协议，将位于武昌三角路的“P(2009)

038”地块，低价“出让”给三江。

一知情者向时代周报记者坦言，事实上，最终决定以哪块地补偿三江，以及该地的出让形式和价格，已远超出储备中心和交易中心的定夺范围。

“这需要高级别会议决定，主要领导必须签字，具体部门只是执行。”

2009年8月25日，该地被三江顺利收入囊中，毒地补偿尘埃落定。武汉市土地储备中心去掉了心头大患，双方长达四年的不快自此烟消云散。

但武汉业界指出，这种补偿实为以一个错误掩盖另外一个错误：其一，如此“贱卖”，造成国有资产严重流失，储备中心的渎职之过被完全忽略。其二，其他开发商的合法权益受到侵害。

被暗箱操作的“招标”

三江获得该地后，质疑声铺天盖地。知情者透露，“这次招标表面上是择优录取，实际上是定向操作”。

内部人士向时代周报提供的数据显示，2009年，武汉主城区共出让土地67宗，唯有两块地通过“招标”方式出让。

第一块地，即2009年8月25日三江所获的“P(2009)036”地块，位于武昌区三角路，总面积162亩，9.4亿元成交。

第二块地，乃9月24日被万达获得的“P（2009）060”地块，位于武昌积玉桥，总面积165亩，成交价19.65亿元。

巧合的是，这两块地处于武昌同一地段，三角路和积玉桥之间仅隔1公里。几乎同一时间出让的这两块土地面积相差无几，地价却迥然不同，前者9.4亿元，后者19.65亿元。

业内人士指出，即便去掉其中的容积率差异和规划用途等因素，仍能清晰看出相关部门在“招标”出让给三江过程中的暗箱操作手脚。

“如果不是内定，正常竞拍的话，三江肯定拿不到这块地，”业内人士断言，“比它有实力的企业很多。”

谙熟土地出让潜规则的业内人士披露，因为招标无须走竞拍环节，只需让相关企业“陪标”就可锁定三江，且保证了出让价格能被“内定”。

“武汉历来慎用招标方式出让土地，这次对三江地产是特事特办，”一知情者说，“这种操作太容易了。”

而且，为稳妥起见，毒地事件中的“武汉三江航天房地产公司”退居幕后，以“武汉三江航天投资发展公司”来操作招标。

据武汉某房产记者透露，相关部门甚至连走过场的公示环节都未认真对待。只要土地交易中心按正常程序公示该地出让情况，每天盯着武汉国土和规划网的记者不会漏过。

“7家日报和多家房产网站，不可能同时漏掉这条新闻，”该记者肯定道。在土地规划网上，记者查阅到了有关此地的两条记录，2009年8月4日的第6号公告，及8月19日的“P(2009)038地块”基本情况。 对此，上述记者认为：“公示肯定是后来补的。”

此外，在“P(2009)

038”地块介绍中，特别注明了“地块情况以挂牌情况为准”，貌似要进行“挂牌”出让，有混淆视听之嫌。

国家对“招标”出让土地早有规定：“对于除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制，仅少数人可能有受让意向的经营性用地，才能采用招标方式出让。”

专家指出，招标出让是一种不完全竞争方式，多用于针对特殊企业。

那么，三江公司的特殊性又体现在哪里呢？对此，业界皆心知肚明。

令人啼笑皆非的是，面对时代周报记者“为何低价出让该地”的询问，市土地交易中心一负责人解释：“主要为抑制房价上涨，把利润让给购房者。”

国土局：我们不需要检讨

3月12日，武汉市政府知情官员向时代周报介绍，自“毒地事件”经本报披露后，相关领导高度重视，责成武汉市国土资源和规划局等部门在第一时间上报详细情况，并要求对口部门主动和本报沟通。

但相关部门认为并不存在渎职过错。3月4日报道刊发当日，武汉市土地储备中心办公室主任杨庆丰致电本报记者愤然质问：“这是政府的事情，不应公开报道，你们时代周报这样报道是什么意思？”

针对已造成的人员中毒事故和巨大经济损失，他说：“这事算不算重大失误，还有待调查结果。你只说死人没有？没死人能算重大损失吗？”

记者反问：“2007年年初的事，为何至今调查结果没出来？”杨庆丰避而不答。

更令人震惊的是，杨竟然对记者大肆威胁：“你们报纸报道这个事情会带来恶劣影响，有什么后果我是不负责任的。我相信你会一直在武汉，你会有什么后果，我是不负责任的，你自己注意。”

3月11日，在市土地交易中心胡主任的协助下，武汉市国土资源和规划局机关党委副书记、新闻发言人何孝齐，就该事件接受时代周报记者专访。

何介绍，毒地事件曝光当天，该局即向武汉市政府作了汇报。3月11日下午4点半，该局召开专题会议，听取土地储备中心和土地交易中心两部门汇报。当晚九点半，何孝齐向时代周报记者郑重通报了该局对该事件的决议：

毒地事件系原国土局前任领导周茂棣等在任时所为，与新合并的武汉市国土资源和规划局没有关系，更与现任领导无关。处理和补偿三江地产的做法，最终起决定作用的并非该局现任领导。

毒地事件的发生，是正常工作中出现的问题，不能叫作失误，没环评不能算是土地部门的过错。

这个事情到底造成多大经济损失，还有待全部处理完。三江地产在2009年8月获得的武昌地块，是通过招标方式正常获得，符合所有程序，没有问题。

在转述中，何孝齐向记者强调：“对这个事情我们不需要检讨，我可以明确表态，局里已研究决定，不会因为这事处分任何一个责任人。”

何最后说：“这就是我们的态度和原则，不可动摇。”说此话时，他不禁提高音量，显得慷慨陈词。

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全国最大“毒地”被退真相

正午的阳光下，疯长的杂草和桩基开挖过的低洼积水、土堆，被数百米低矮的院墙“圈”在其中，显得荒凉而破败，与周遭的车水马龙极不相称。

但这是一块不可再生的宝地，总面积280亩，地处灵秀温婉的汉水南岸，距武汉市中心仅20分钟车程，乃武汉滨江绝版。自2006年3月，该地由武汉三江航天房地产公司（下称“三江地产”）竞得后，迄今已整整荒芜了４年。直到日前，该地才被“退还”给武汉市土地储备中心。

令人称奇的是，开发商并未因囤地而遭政府处罚。相反，武汉市土地储备中心还向开发商赔偿了1.2亿元。

真相是，这块黄金宝地，是一块被有害化学物质重度污染过的“毒地”。武汉市土地储备中心的重大失误在于，当初收储该地时未作环评和勘测。直至开发商施工中毒后，才最终引发了这起全国最大“毒地”被退事件，成为武汉土地储备中心最讳莫如深的隐痛。

日前，该地治理工作已经启动，但治理费用巨大，至少在5亿元以上。

2月23日，武汉市土地储备中心办公室主任杨庆丰向时代周报记者证实：“目前已到专家论证和上级审批环节。”

痛定思痛，该中心一负责人沉重表示：“当初在收储时如果能进行环评，就不会发生这种事情。”

280亩黄金宝地荒芜

“中间平坦位置就是三江地产当时举行开工庆典的地方，声势浩大。”

2月27日，胡先生站在自家阳台上，指着不远处的荒地向时代周报记者慨叹：“谁知没几天就偃旗息鼓了！”

业界人士称，当年三江地产博得这块宝地后，公司上下非常亢奋。

据三江地产内部人士介绍，2006年3月，三江地产耗资4.055亿元成功竞得赫山001地块（土地编号），获得280亩土地的使用权，占地面积约18.6万平方米，总建筑面积为33万平方米，容积率2.0，楼面地价1229元/平方米，70年住宅规划用地性质。该地的项目名称为“春江花月”，计划投入10亿元巨资，开发30栋高层住宅。

因该地拥有武汉不可再生的独特自然资源和人文景观，被三江地产寄予厚望。“春江花月”项目位置无可挑剔，北临汉水南岸，南面是宽阔的琴台大道，西接碧水晴天住宅小区，东邻武汉船舶技术学院，乃素有高山流水美誉的汉阳最核心地带。

武汉华润置地一资深人士评价：“280亩这么齐整的滨江地块非常罕见，对三江地产是个绝好机会。”

三江地产总经理熊雅静称，这是该公司11年来在华中地区最大单笔投资，标志着三江地产在武汉三镇完成了重要战略布局。

三江地产当时的开发总投资计划超过15亿元， 定于2008年下半年开盘销售。然而，厄运不期而至。就在开工仪式仅仅几周之后，庆典场地上残留的彩纸还没来得及清理干净，“春江花月”项目就戛然而止。

三江地产一中层苦涩笑道：“谁知老天会和我们开这样的玩笑。”这一切都是因为毒地事件的发生。

令人惊恐的中毒事件，发生在2007年春节前，它导致的最直接后果是，280亩黄金宝地被荒芜闲置。

2月23日，三江地产综合办主任吴凌之向时代周报记者证实：“工人在桩基作业时，接触到深土层中毒后，我们才知道这是块毒地。”

时代周报记者调查获知，工人在进行桩基作业时，随着深层土壤被逐步挖起，刺鼻的化学有毒味道越来越浓，起初大家并没有意识到危险，但接下来，有工人陆续出现头晕和呼吸困难等不良反应，直至最后，中毒工人症状明显加重，有人倒地后，施工方才意识到，此地有毒。随后，数名中毒工人被送往医院紧急救治。

情况被迅速上报，相关部门在第一时间赶到现场勘察，结论是，该地被农药化学物质污染，必须立即停止施工。事件发生后，武汉当地媒体都接到了禁止报道的禁令。

2月25日，三江地产董事长朱弘向时代周报记者披露，据其了解，该地原属武汉市农药厂，大部分地块都被化学有害物质污染了。他说：“上世纪武汉农药厂的农药残渣等有害化学残留物的处理方式，基本上都是‘就地排放掩埋’，离地面只有五六米。”

相关部门的调查显示，该地的土壤中含有大量六六六和DDT等现已遭到禁止的有机磷和有机氯农药的化学成分，该成分的最大特点是，化学稳定性强，即便深埋地下也很难降解。

而且，武汉农药厂的另一起重大“冲料泄露”事故，也是该地被污染的源头之一。事发2001年 5月 20日凌晨，因该厂工人麻痹大意，一罐180kg的化学物质在加热过程中，因过热而冲爆，引发有毒化学物质严重泄漏，当场造成 6名工人中毒。据当时参与调研的武汉职业病防治院检验科主任宋为丽披露，虽然当时采用了“石灰搅拌、锯末吸附和将残渣收集于容器内”等方式避免地面残留化学物质，“但该事故的污染仍十分重大”。

该厂的周边人士透露，农药厂事故不断，乃该地被污染的重要原因。

如此“毒地”，显然不能进行住宅项目开发，三江地产只能“退地”。吴凌之在接受时代周报记者采访时也坦承此事。

诡异的拍卖

三江地产的窝火在于，武汉市土地储备中心对该地被污染的事实，并未履行告知和风险提示义务。

“无论从哪个角度来看，储备中心都负有不可推卸的责任”，一业内人士认为，武汉市土地储备中心作为唯一买家，在收储前对化工用地的安全性进行调研，是应有之义，“何况这块地还发生过重大化学品泄漏事故”。

时代周报记者了解，武汉农药厂在此生产长达数十年，2003年农药厂完成改制后搬离。2005年初，武汉市土地储备中心储备二部对该地进行收储，地块编号为“赫山001号”。2005年5月，该地挂牌对外出让。

但在出让公告中，对化学污染只字未提。地产界人士介绍，国家明确要求，建设项目在开发前必须经过土地环评，包括原址用途、地块瑕疵、土壤化学成分和危害性分析报告等。

与武汉操作赫山001号地块截然不同的是，北京土地储备中心2007年出让一块“毒地”时，其操作公开透明。

北京出让毒地前，北京市土地储备中心已对其化学污染情况做了详细环评，并经过北京市环保局批准。而且，考虑到治理成本因素，最后让万科低价竞得该地。

而武汉市土地储备中心出让赫山001地块时，却显得有些诡异。

在2006年3月10日的竞价现场，连拍卖师陈少湘都感到了意外。备受瞩目的赫山001地块挂牌价为3.87亿元，起拍价4.025亿元，但仅有两家企业竞价。最终，三江地产仅两个回合就以4.055亿元轻松拿下。

“全程不超过15分钟，三江地产仅比挂牌价高出300万元就拿下了”，一名现场人士深感蹊跷，当时参加竞拍的有国内外30多家地产商，但明显都是“陪太子读书”。

对此，土地交易中心的解释是，地块大、总价高是开发商望而却步的原因。此说显然荒谬，当时实力超过三江地产的企业比比皆是。

直到2007年初“毒地”事件发生后，业界才恍然大悟。

一地产商向时代周报记者分析，最可能的一种情况是，武汉土地储备中心在收储整理时，发现该地被污染，但只能通过正常出让来“处理”。不料内部诸多知情者与开发商过从甚密，“毒地”的风声很快走漏，唯有三江地产等少数企业不知底细。

“这就是为何其他几十家开发商都按兵不动，只有三江地产和中铁参与竞价的原因。”

三江地产退回毒地

直到2010年春节前，三江地产才最终办完退地手续，“毒地”被武汉市土地储备中心“重新”收储。

“地处理不了，损失就不会存在。”该中心一名负责人无奈地表示。

该地目前可统计的经济损失主要包括以下两方面。

首先，土地储备中心要背负收储该地所耗资金及其利息。该地的挂牌起价为3.87亿元，依据1：1的比例，去掉必须上缴国土资源部的土地出让金1.935亿元后，余下的1.935亿元即为收储成本。从盈利角度看，姑且认为该地在挂牌时储备中心已进账1350万元利润，收储成本也至少有1.8亿元。

谙熟储备中心内部运作的人士透露，收储资金来自财政和银行两个渠道。“向银行贷款的资金要还本付息，而来自财政的借款利息甚至还要高于银行贷款。”这名人士说。

而从2004年收储该地，1.8亿元资金的使用年限已6年，仅以贷款折中利率5%计算，6年利息应为5400万元。

其次，土地储备中心要背负的就是对三江地产的损失补偿。

时代周报记者了解，早在2007年3月前，三江地产就付清了全部地款4.055亿元，而直到2010年春节前，储备中心才退完这笔购地款。仅以4.055亿元的2年银行贷款利息，按5%利率计算，就应得到4550万元的补偿。

此外，6年来三江地产为获得和运作该项目投入不菲，前期费用、户外广告和对中毒工人的救治等，业内人士估算，至少应在2800万元以上。

综上所述，截至日前，武汉土地整理储备中心因该地块所背负的经济损失已超过1.2亿元。而且，1.8亿元的本金“解冻”还遥遥无期。

2月25日，三江地产董事长、集团财务总监朱弘向时代周报记者证实：“所有损失，储备中心已按规定全部补偿到位”，但他拒绝透露补偿细节。

一名不愿具名的知情者披露，事实上，土地中心并未真金白银补偿三江地产7000多万元损失，而是资金补偿一小部分，另一部分体现在“拿地”环节中。近年来，三江地产在武昌三角路等区域拿了一些“价廉物美”的地块，已成公开的秘密。

5亿元让咸鱼翻生

相对1.2亿元的经济损失，更让储备中心不愿面对的，是治理该地块高达5亿元的费用。

“土地储备中心最初也考察过万科处理毒地的模式，但具体实施难度相当大。”该中心一名人士坦言。

时代周报记者通过权威渠道获知，在2007年8月，北京万科对污染土地采取了综合治理，先将“毒地”全部挖出，运到北京飞机场远郊，再进行化学焚烧，最后再运新土填补。

如果武汉采取万科模式，在技术和地理条件皆具备的理想状况下，业内人士保守估测，赫山001号毒地的治理费用，至少在2亿元以上。

该地280亩，约18.6万平方米，如被污染的土地是平均深入地表10米，则需要挖出的被污染土方就该为186万立方米。将之运到远郊焚烧，并将新土运回并完成碾压。

第一把被污染土地整体挖出并运到远郊，假设所到地点距市中心30公里，按当前市场价40元/立方米来计算，将186万立方米的土运到郊外，需花费7440万元。

第二个是毒地处理成本，无论是焚烧还是深埋，业内人士称“至少需5000万元”。

第三个成本则是填方—挖新土运回并填上碾压，还是假设能在30公里之外找到可挖土源，因填方的成本要远高于挖方，仅以60元/立方米计算，新挖186万立方米新土运回并完成碾压，则需1.12亿元。

仅粗略估算，完成上述治理所需资金则高达2.36亿元，事实上，这远远不够。

北京万科新闻发言人叶向忠公开披露，治理毒地所需费用高达1亿元，但该毒地面积只有3万平方米，仅为赫山001号地块的1/6。以此类推，武汉治理该地所需资金应在5亿元以上。

不过，当前武汉房地价格和上涨的空间，已让该地块有了咸鱼翻生的可能。三江地产以4.055亿元拿到该地块时，楼面地价仅为1229元/平方米。当前，该地段周围的楼面地价已上升到2800元/平方米左右。如将5亿元治理成本计入其中，再佐以相关优惠政策，地产商即便以高于9亿元的价格拿地，也仍有可观盈利空间。

也正因此，武汉土地储备中心决定迅速启动对该地的治理，期望能尽早去掉这块“隐痛”之地。

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