中财网新娘裙子掉了:“空手套白狼”的把戏(1)
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 00:51:12
我的罪高过我的头！
《圣经》
众多工业化国家的历史表明，在走向现代化的过程中，建筑业自始至终都是国家经济增长中的一个支柱产业。请注意，这里的建筑业并非我们所说的房地产业。走进任何一家房地产开发商的办公室，我们看到的仅仅是堆积如山的楼盘介绍单和精巧无比的沙盘，不要说砖瓦了，估计连一颗螺丝也很难找到。这是因为，我们的房地产行业既不是建筑业，也不是贸易业，更不是金融业，本质上，它仅仅是建筑业的中间商。
这样一个国外微利甚至不赢利的行业，怎么会成为中国国内的暴利行业，甚至是支柱行业？这其中究竟隐藏着怎样的秘密？
“空手套白狼”的把戏
房地产行业究竟是不是暴利行业？这似乎是一个愚蠢至极的问题，几乎连傻子都知道开发商能赚钱。根据目前国内最大的房地产开发商之一的万科公司2010年12月2日公布的数据，截至2010年12月1日，万科该年度实现销售面积830.7万平方米，累计销售金额1000.6亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额超过千亿元的公司。可极具讽刺意味的是，有的开发商却宣称，房地产业是高投入、高风险、高回报行业，因为拿地成本高、资金周转时间长，所以并非暴利行业。真相究竟是怎样的？
《中国青年报》2010年7月2日刊登了一篇名为《开发商自曝业内潜规则5年200万炒成2个亿》的文章，开发商刘生(化名)用亲身经历为开发商的牟利模式作了最好的注解。
我5年前花了200万元买地，然后盖了房子卖了2亿元，你说房地产是不是暴利呢？在房屋预售制度下，开发房地产项目纯属零投入，我们盖房子是不要钱的，我们的钱主要是用来拿地的，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。其中盖房子的钱也不是开发商的，这些都是建筑方预先垫支的，拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干，等房子都售出了，我们才给建筑商清算工程款。这就是你们说的“空手套白狼”。
房地产开发商在博弈中也属于优势力量，当我们感觉房屋销售受到影响之后，可以通过抵押贷款，从商业银行得到大笔资金，并且通过要求建筑承包商“垫资进场”等方式，很快将风险转嫁给商业银行、建筑承包商和地方有关部门。商业银行本身抵御风险的能力就很低，必然会与房地产开发商联系在一起，而地方有关部门为了地方利益和他们自身的政绩问题，也会通过各种方式减轻我们房地产开发商的负担。至于炒房团，他们利用资金优势从房地产市场牟取暴利，我们只是在资金链紧张的情况下才会和他们合作。
为了理解房地产开发商暴利的秘密，我们首先要知道什么是房地产开发。通常在这个领域有两种模式: 香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，购买土地、房屋建造、销售管理都是由一家房地产商独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成。
事实上，我们在此一直讨论的房地产行业在欧美很多国家里并不存在，那里只有建筑业和服务业。因此，我们认真分析后会发现，中国房地产企业的暴利源泉来自中国房地产开发的畸形模式，而房地产开发的香港模式正是国内房地产行业暴利的根源。
具体来讲，国内房地产行业所采取的是以项目开发为组织形式的商业模式，在整个开发流程中，购买土地、建造、销售、管理都是由一家房地产商独立完成。在此种模式下，建筑业纯粹是施工方和包工头，开发商和地方政府才是房地产行业真正的主宰，其中政府掌管着土地和税收，而开发商拥有项目开发权，控制项目成本，决定销售收益的分配。在房地产行业中，开发商拥有绝对的话语
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