ps符号在哪:房价的崩溃从二三线城市开始－－春节郑州看房记

  楼市调控后，很多专家开始忽悠二三线房产的投资价值。本人的家乡在郑州，10月卖了北京的房子准备逐步回迁郑州发展，所以决定春节回家看看房子，一是自助需求，也有投资目的。

我春节前半个月回了郑州看房，跟十多个中介看了差不多半个月的房子。最后我决定：

1.郑州房价按现在价位不下降30%-50%，也就是基本腰斩，绝不买房。

　　 2.让中介帮忙租一套房子，逐步回迁。
　　
　　 理由是郑州房地产的现状决定的：
　　
　　 1.郑州市根本不缺房。本地市民买房的需求除了投资，自住需求基本没有。改善型的需求也基本被高房价给消灭了。
　　
　　 a.郑东新区的鬼城大家都知道，这次我也专程拜访。可以非常负责的说，入住率绝对不超20%。这也从我一个朋友，经常活跃在这个区域的民间借贷公司老板哪里得到了印证。但这里的环境真好，房子质量也很好，如果房价合适，我会考虑在这里买一套居住。为什么就是没人住呢？
　　
　　 b。郑州市08年之后交房的楼盘入住率普遍不超过20%。举几个例子有心人可以验证。
　　
　　 贵的如鑫苑景园。均价16000.市中心位置。
　　
　　 普罗旺市 均价8000.
　　
　　 财税小区均价5500
　　
　　 。。。
　　鑫苑景园是08年初开的盘，到现在还有大量的房子没卖出去。售楼小姐给我随便就说了十几套在售的，我看了4套。
　　
　　
　　
　　 c。我高中大学同学在郑州的20%炒房（拥有5套以上住房）。不炒房的一般有2-3套住房。
　　
　　 我曾经在郑州一家工厂工作一年，工厂的工友家里没有缺房的。但想改善居住环境，他们连首付都付不起。
　　
　　 郑州市单位分房太疯狂了，稍微好一点的单位盖房子都是150平方以上的居多。而且现在很多单位现在还在盖房子。
　　
　　 d。郑州市放眼望去，就像一个大工地。到处都在盖房子。而且大多是20层以上的高层。
　　
　　 郑州市房子的供需比已经严重失衡了。
　　
　　
　　
　　
　　 2。郑州的小开发商资金链已经绷的紧紧的，随时会断裂。
　　
　　 郑州的民间贷款公司有3000家以上，通过贷款公司理财普通的年利率可以达到20%。这是普通郑州市民都知道的。我有几个同学都是在做这个生意。去年以前是100万以上才带着玩，10年降到了50万。春节期间我姑姑(学校的老师)问我把自己手里的10万块钱给贷款公司敢不敢，我才知道现在门槛已经降到了10万甚至几万块。而这些贷款公司做的客户基本都是房地产开发商。
　　
　　 国家的货币政策收紧，首先影响到中小城市，中小开发商，这是肯定的。
　　
　　 3.10年郑州市房价不断上涨，但成交量惨淡。
　　
　　 郑州市的中介非常分散。大中介很少，众多的单一门店，个人单干中介。房源相互之间不沟通，看房非常麻烦。要一个中介一个中介的看。我跟了十几个中介看房，了解的情况是中介单店年成交量一般不超过10套房子。很多人会觉得那中介怎么活呀。1.郑州的房租很低。单店便宜的几百元，最贵的一般不超过5000元。2.人力成本为零。郑州的中介人员基本没有保底工资，有也是很少的而且只发2个月。所以中介的成本很低。3.一个小中介每年有4套房左右的买卖成交就可以保本。4.租房也会有一部分收入。
　　
　　 郑州市中介据业内人士介绍有3000家左右。而郑州市最好的二手房成交量也就每月4000套左右，（可以查郑州房产交易管理网）
　　
　　
　　 4.郑州市人民对房价上涨信心满满。因为大家都有房，所以几乎没人相信房价会降。也没人盼望房价会将。一起吃饭三句话不到就一定谈到房子。无论是穷人富人。基本是股市6000点时的感觉。
　　
　　 5.郑州市人民的收入水平实在是不怎么样。4000元的工资水平算是高收入了。我舅舅家属院看门的工作每月800元也有人做。与现在平均6000元的房价相比，实在是不成比例。
　　6.郑州市房价租售比严重失衡。一套80万左右的大房子，租金不会超过2000元。租售比超过40年。低于银行利率。当然小面积房子会好一些，租售比在25-30之间。
　　
　　 5.分析郑州房价能持续上涨的原因，主要是持有成本太低了。物业费低。很多单位的房子根本没物业费。房子放在那里费用很少。所以这次房产税的出台会击溃炒房人的心理防线。
　　
　　 很多人会觉得房产税离郑州很远。其实很近，近的也许就是个把月的事。重庆上海的房产税很多人也觉得最少要一两年的时间才会出。根本没想到这么快。其实房产税在很多城市已经空转很久了。空转的概念就是人员，网络，系统都已经到位了，模拟征收，只要政策一出，随时可以开征。郑州市也早就空转了。如果房价不降，照抄上海或者重庆的政策，随时都可以开征。
　　
　　 郑州市人民包括我的亲戚朋友很多都坚信政府是不会让房价大跌的。原因是如果房价大跌，经济会有问题，银行也会有问题。但更重要的是，如果房价继续涨，涨到泡沫更大的时候破裂，中国的银行和经济会有更大的问题。如果你是政府决策者，你是会让房价继续涨还是会坚决压住。
　　
　　
　　
　　 其实很简单，也是很多房地产商能够说的，供求关系决定价格。郑州市房产的供求关系已经严重失衡。比起北京，泡沫大不知道多少倍。最起码北京市哪怕六环外的楼盘交房两年入住率也不会在20%以下。
　　
　　 其他二三线城市的情况不知道怎么样。如果有了解的，可以谈谈。
　　
　　 我觉得，就算不调控，房价也涨不了多长时间了。因为需求已经很少了。
　　
　　 政策的叠加效应也正在显现，不知道哪一根才是压垮骆驼的最后一根稻草。
　　
　　
　　
　　
　　 最后。如果放眼10年20年的时间。房价还是会涨的。因为纸币会一直贬值，另外人均收入按照纸币的量化会一直增加。前提是能扛住3-5年甚至10年的房价下跌周期，而在这期间，社会不出现动乱或者战争。
　　
　　 因为房地产的价格周期会远远长于股票。
　　
　　 仁者见仁，智者见智。共探讨。